Ενοίκια: Η περιοχή-έκπληξη στην Αθήνα που αυξήθηκε 20% σε έναν χρόνο

Ενοίκια: Την ανιούσα έχουν πάρει οι τιμές και σε ολόκληρη τη χώρα, αλλά και στην Αττική. Ειδικά στην Αθήνα, τα πράγματα ξεφεύγουν ακόμα και σε περιοχές που δεν το περιμένει κανείς.

Με τρόμο αντιμετωπίζουν όσοι πρέπει να νοικιάσουν σπίτι ή όσοι ξαφνικά βρίσκονται αντιμέτωποι με νέες αυξήσεις που τους κάνουν οι ιδιοκτήτες. Τα ενοίκια έχουν πάρει «φωτιά», με «τρελές» τιμές που δεν μπορούν να καλύψουν οι μισθοί στην Ελλάδα.

Τα νεότερα στοιχεία από το «spitogatos» πάντως δίνουν εξαιρετικά ενδιαφέρονται στοιχεία για το τι συμβαίνει και σε όλη την Ελλάδα, αλλά και στην Αθήνα. Αναμενόμενη είναι η κατάσταση στο ιστορικό κέντρο, αλλά και στο Κολωνάκι, ενώ φαίνεται πως δεν είναι λίγοι, εκείνοι που στράφηκαν σε περιοχές κοντά στο κέντρο μεν, αλλά όχι στις «κλασικές περιοχές» όπως το Παγκράτι.

Πιο αναλυτικά, η επέκταση του μετρό στις γύρω περιοχές από το κέντρο έχουν συμβάλει στο να αυξηθούν οι τιμές να υπάρχει ακόμα μεγαλύτερη άνοδος στις μέσες ζητούμενες τιμές ακινήτων σε περιοχές όπως:

• Μετς (+22%)
• Ιλίσια (+21%)
• Γουδί (+20%)

Τα ποσοστά αντανακλούν την αύξηση σε σχέση με το 2021. Ιδιαίτερη έκπληξη αποτελεί το Γουδί, μια περιοχή που δεν ήταν ποτέ στην κορυφή των επιλογών για αναζήτηση σπιτιού στην Αθήνα.

Στα πιο γενικά στοιχεία του «Σπιτόγατου», αυξήσεις της τάξεως του 7,2% καταγράφηκαν στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης ακινήτων το 2022 σε σχέση με το προηγούμενο έτος σε όλη την επικράτεια ενώ στα ενοίκια η αντίστοιχη άνοδος έφτασε το 6,7% μεσοσταθμικά.

Μάλιστα, το τελευταίο τρίμηνο του 2022 οι τιμές διατήρησαν τη σταθερά ανοδική πορεία με +8% μέσο όρο αύξησης στις τιμές πώλησης και +5% μέσο όρο αύξησης στις τιμές ενοικίασης σε σχέση με το αντίστοιχο του 2021.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφηκαν στις εξής περιοχές:

• Πρέβεζα
• Σποράδες
• Χαλκιδική
• Τρίκαλα
• Λάρισα
• Χανιά
• Κόρινθος
• Κυκλάδες

Τι ισχύει όταν ο ιδιοκτήτης ζητά αύξηση στο ενοίκιο

H μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη, εκτός αν έχει συμφωνηθεί μίσθωση για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή ακόμα και για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο. 

Έληξε το συμβόλαιο ενοικίου. Τι ακολουθεί; 

• Παράδοση μισθίου (σπιτιού) στη συμφωνηθείσα κατάσταση
• Κάλυψη φθορών πέρα από τη συνήθη χρήση
• Αποχώρηση ενοικιαστή – αν δεν υπάρξει παράταση ή ανανέωση της μίσθωσης
• Παραμονή ενοικιαστή κι ανανέωση μίσθωσης
• Επιστροφή εγγύησης

Ποια είναι η νόμιμη αύξηση ενοικίου και πότε μπορεί να γίνει;

Τα ποσά ενοικίων διαμορφώνονται ελεύθερα και κάθε συμφωνία των συμβαλλομένων για σταδιακή αύξησή τους, τόσο στη αρχή, όσο και κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης είναι κατ’ αρχήν έγκυρη, τόσο στις εμπορικές μισθώσεις, όσο και στις μισθώσεις κατοικιών, εκτός αν περιλαμβάνει παράλογους όρους που οδηγούν σε κατάχρηση των δικαιωμάτων από την άλλη πλευρά. 

Μετά την πάροδο τριετίας στις ενοικιάσεις κατοικιών, στο μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα. Και μπορεί γενικώς- είτε στην αρχή της μίσθωσης είτε και μετά από παράταση – τα μέρη να συμφωνούν σε αναπροσαρμογή του μισθώματος κάθε έτος. 

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, τότε ισχύει η νόμιμη αύξηση, δηλαδή το καταβαλλόμενο μίσθωμα μπορεί να αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75% του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα μήνες.

Τι περιμένουμε για τα ενοίκια το 2023

Η κτηματαγορά άλλαξε σελίδα, οι τιμές πώλησης καταγράφουν συσσωρευτική από το 2018 έως και σήμερα κατά 44,6% στην Αττική ( 14% χαμηλότερα από το υψηλότερο σημείο του 2008), 32,2% στη Θεσσαλονίκη, Πανελλαδικά κατά 31,2% (19,4% χαμηλότερα από το υψηλότερο σημείο του 2008), ενώ στις μεγάλες πόλεις κατά 18,6%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος το γ’ τρίμηνο του έτους ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 11,2%.

Σημειώνεται ότι με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α΄ και β΄ τρίμηνο του 2022 η αύξηση σε σχέση με τα αντίστοιχα τρίμηνα του 2021 διαμορφώθηκε στο 9,8% και 10,1%, ενώ για το 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,6%. Με βάση τα μέχρι στιγμής διαθέσιμα στοιχεία η αύξηση των τιμών για το 2022 διαμορφώνεται στο 10,4%.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι, κατά μέσο όρο, τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2022, οι τιμές των νέων ακινήτων (έως 5 ετών) αυξήθηκαν εντονότερα σε ετήσια βάση σε σύγκριση με τα παλαιά (11,4%, έναντι 9,6%), ενώ η ετήσια άνοδος των τιμών ήταν υψηλότερη στην Αθήνα (12%), έναντι της Θεσσαλονίκης (10,6%), των άλλων μεγάλων πόλεων (9,4%) και των λοιπών περιοχών (7,5%).

Το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει αμείωτο για αυτοτελή κτίρια ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και σε περιοχές των Νοτίων Προαστίων. Ο όρος «ευκαιρία» που αναζητούν το σύνολο σχεδόν τον επενδυτών, τόσο εγχώριων όσο και αλλοδαπών, δεν υπάρχει στις περιοχές που καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Ευκαιρία σε πολλές περιπτώσεις, αποτελεί η ανεύρεση του ακινήτου και ιδιαίτερα αν πρόκειται για αυτοτελές κτίριο και όχι η ζητούμενη τιμή πώλησης (λόγω μικρής διαθεσιμότητας στις περιοχές έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος). Τα άνωθεν δεδομένα δεν ισχύουν για το σύνολο των περιοχών, αλλά για περιοχές που ήδη σε μεγάλο ποσοστό βρίσκονται στο ανώτατο σημείο των τιμών πώλησης και επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Όσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης παλαιότερων ακινήτων θα κινούνται σε λογικά πλαίσια για την εποχή, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμένει αμείωτο. Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και όμορες αυτού, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών τείνουν πολλές φορές να «εκτοπίσουν» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε νέες αναδυόμενες περιοχές του ευρύτερου κέντρου.

Όσον αφορά όμως τα νεόδμητα ακίνητα, οι τιμές θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις και το 2023. Ο ρυθμός και το ύψος των αυξήσεων, δεν θα καθοριστεί τόσο από την ζήτηση, αλλά από τις ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων, το ύψος του ποσοστού αντιπαροχής, καθώς και από το κόστος της κατασκευής που τα τελευταία χρόνια καταγράφει αυξητικές τάσεις που αγγίζουν το 25%-35%.