Ακίνητα: Αγορά με στεγαστικό δάνειο ή ενοίκιο; Η απάντηση στο μεγάλο δίλημμα

Ακίνητα: Νέα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά. Αξίζει τελικά να πληρώνουμε ενοίκιο ή μήπως συμφέρει ένα στεγαστικό δάνειο; Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Το διάστημα 2018-2020, οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν συνολικά 20%, ενώ αναμένεται ότι το 2021 η άνοδος θα ξεπεράσει το 25% – Παραμένουν, ωστόσο, υποτιμημένες από 25% έως 35% έναντι της κορυφής του 2007

Τα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά σήμερα είναι εντελώς διαφορετικά σε σχέση με το 2017-2018. Ένας κλάδος που τα μνημονιακά χρόνια και ιδιαίτερα το χρονικό διάστημα 2009-2014, απώλεσε σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το 40% των αξιών της, ενώ παράλληλα η ζήτηση για ακίνητα και για κατοικίες ειδικότερα καταποντίστηκε.

Η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς τόσο στις ζητούμενες τιμές πώλησης, όσο και στις τιμές ενοικίασης ήταν χρονικά ταυτόχρονη.

Όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης, το 2018 αποτέλεσε την πρώτη χρονιά που οι τιμές κατέγραψαν αύξηση κατά +1,5%, μια αύξηση που συνεχίστηκε το 2019 κατά 7,2%, το 2020 κατά 4,3%, καθώς και το 2021 σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ το δεύτερο τρίμηνο οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 4,4%. Σύμφωνα με τα άνωθεν, κατά την περίοδο 2018-2020, στην Αθήνα, οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν καταγράψει συνολική αύξηση της τάξεως του 20%, ενώ με βάση τα μέχρι τώρα δεδομένα, το 2021, θα ξεπεράσει το 25%.

Οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης από το 2012 ως το 2017 κατέγραψαν μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%.

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%.

Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων εκτιμάται ότι θα κυμανθεί από 3% έως 7%.

Το παντοτινό «δίλημμα» της αγοράς με στεγαστικό δάνειο ή ενοίκιο τη δεδομένη χρονική στιγμή επανέρχεται δυναμικά και προβληματίζει σχεδόν το σύνολο των ενοικιαστών στη χώρα μας, ενώ παράλληλα έλκει τους επενδυτές με στόχο το μηνιαίο εισόδημα μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Στον Νομό Αττικής η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλο για οικογένεια, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κοστίζει από 650€ έως 850€, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι σύμφωνα με έρευνα της Eurostat για το έτος 2019, το 62,1% των ενοικιαστών στην χώρα μας δαπανούσαν άνω του 50% του διαθέσιμου εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης (ενοίκιο, λογαριασμοί κοινής ωφελείας κλπ), δεδομένο που καταδεικνύει την ραγδαία αύξηση των ενοικίων και παράλληλα την ανάγκη για στέγαση που καθημερινή καταγράφεται αυξητική.

Όλα τα άνωθεν δεδομένα, σε συνάρτηση με το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης είναι υποτιμημένες σε ποσοστό που κυμαίνεται από 25% έως 35% έναντι του 2007, το «άνοιγμα» της στρόφιγγας των τραπεζικών ιδρυμάτων για τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων (687 εκατ.€ το 2020, πρόβλεψη για 900 εκατ € το 2021), όσο και των αποταμιεύσεων των εν δυνάμει αγοραστών ή/και μέσω της αφορολόγητης γονικής χρηματικής δωρεάς, αποτελούν τους βασικούς παράγοντες που οδηγούν την κτηματαγορά να επιστρέψει στην «αίγλη» του παρελθόντος, δημιουργώντας ταυτόχρονα το κλίμα της «δεύτερης» επενδυτικής ευκαιρίας για αποδόσεις.

Ενισχυτικά αναμένεται να λειτουργήσει και η αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης, όπου η σύγκριση του ενοικίου με τη μηνιαία δόση στεγαστικού δανείου σε πολλές περιπτώσεις υπολείπεται κατά 20%-30%.

Ακίνητα: Ποια τράπεζα με συμφέρει για δάνειο; Τι δίνουν Alpha Bank, Eurobank, Πειραιώς, Εθνική

Την ώρα που οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευτεί σε όλη την Ελλάδα, οι συστημικές τράπεζες της χώρας ανοίγουν τη στρόφιγγα των δανείων δίνοντας στεγαστικό δάνειο με ευνοϊκούς όρου. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Με βασικό μήνυμα “στεγαστικό δάνειο αντί για ενοίκιο” στις νέες καμπάνιες, οι τράπεζες αξιοποιούν μια ευνοϊκή συγκυρία που αφήνει όλες τις πλευρές ικανοποιημένες. Σε αυτό το μοτίβο κινούνται οι νέες καμπάνιες από Alpha Bank, Eurobank, Πειραιώς και σύντομα αναμένεται της Εθνικής Τράπεζας. Έτσι, ικανοποιείται μια ζήτηση για αγορά κατοικιών, αυξάνουν τα κέρδη από το επιτοκιακό περιθώριο, μειώνουν τον κίνδυνο λόγω των εξασφαλίσεων (ακίνητα) και διατηρούν τις ανοδικές τάσεις στην κτηματαγορά, όπου επενδύουν και οι ίδιες.

Η κρίση της περασμένης δεκαετίας ανέστειλε την κατασκευαστική και οικοδομική δραστηριότητα, με ένα πλεονάζον απόθεμα ακινήτων, που οδήγησε τις τιμές σε πτώση κατά 40% μέχρι τα τέλη του 2017.

Το χαμηλό επίπεδο τιμών, σε συνδυασμό με τη σταδιακή σταθεροποίηση της οικονομίας, αναζωπύρωσε τη ζήτηση, η οποία μέχρι σήμερα έχει καλύψει σχεδόν τις μισές απώλειες, αφού οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 20%.

Από την περίοδο της κρίσης, η πτώση των εισοδημάτων, η αβεβαιότητα και το αδιάθετο απόθεμα ακόμα και νέων κατοικιών προκάλεσαν στροφή και άνοδο στις τιμές των ενοικίων.

Η σταδιακή σταθεροποίηση της οικονομίας και η άνοδος των ενοικίων προκάλεσαν από το 2018 μια νέα τάση, η οποία εκδηλώθηκε αρχικά με μικρή ζήτηση για αγορές ακινήτων τόσο νέων (μέχρι 5ετίας) όσο και παλαιότερων (άνω της 5ετίας).

Η ζήτηση αυτή συνοδεύτηκε με μικρές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων περίπου 200-250 εκατ. ευρώ τον χρόνο.

Καθώς μεγάλωνε η ζήτηση για αγορές κατοικιών, απορροφώντας την προσφορά χωρίς ιδιαίτερη νέα κατασκευαστική δραστηριότητα, οι τιμές των ενοικίων συνέχιζαν να αυξάνονται.

Φτάνουμε στο 2019, οπότε η προτίμηση απόκτησης κατοικίας σε σχέση με το ενοίκιο γίνεται πλέον η κεντρική τάση.

Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ξεπερνούν τα 350 εκατ. ευρώ, με τη ζήτηση πλέον να αποκτά ετήσιους ρυθμούς 30%-40%. Το 2020 εκταμιεύθηκαν στεγαστικά δάνεια 600 εκατ. ευρώ, ενώ το 2021 αναμένεται να κλείσει με νέες εκταμιεύσεις 800 εκατ. ευρώ και το 2022 με 1,25 δισ. ευρώ.

Ακίνητα: Νέες κατασκευές, πλειστηριασμοί

Ωστόσο, από το 2023 πιστεύουν ότι θα υπάρξουν πιέσεις στις τιμές από νέα κατασκευαστική δραστηριότητα και από τους πλειστηριασμούς.

Όμως οι πιέσεις αυτές θα αντισταθμιστούν από τον μεγαλύτερο ρυθμό ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και την άνοδο του διαθέσιμου εισοδήματος. Ακόμα, περιμένουν μεγάλες εισροές επενδυτικών κεφαλαίων, λόγω Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και λόγω αναβάθμισης της ελληνικής οικονομίας σε επενδύσιμη βαθμίδα.

Η σταθεροποίηση και η άνοδος των τιμών στην αγορά ακινήτων ευνοεί τις τράπεζες με δύο τρόπους. Από τη μία πλευρά μειώνεται το κόστος κινδύνου από τις εξασφαλίσεις δανείων (στεγαστικά και επιχειρηματικά).

Οι αποτιμήσεις των ακινήτων αυξάνονται και παράλληλα οι εξασφαλίσεις αυτές γίνονται ευκολότερα ρευστοποιήσιμες (ή αξιοποιήσιμες με άλλους τρόπους, όπως ενοικίαση ή δημιουργία χαρτοφυλακίων ακινήτων). Από την άλλη πλευρά, αυξάνονται οι αποδόσεις από τις δικές τους επενδύσεις στο real estate κυρίως μέσω επενδυτικών-εμπορικών ακινήτων.

Ακίνητα: Επενδυτικά χαρτοφυλάκια

Η αξιοποίηση 6.000 επενδυτικών ακινήτων ύψους 2,5 δισ. ευρώ από τη Eurobank, η νέα στρατηγική συμμαχία της Alpha Bank μέσω του σχήματος Skyline και του Project Terra της Τράπεζας Πειραιώς είναι ενδεικτικές.

Οι επενδύσεις από τα ακίνητα της Eurobank έφεραν 18 εκατ. ευρώ στο πρώτο εξάμηνο από τα 103 εκατ. ευρώ κερδών από τις εγχώριες δραστηριότητες της τράπεζας, ενώ τα ενοίκια σε ετησιοποιημένη βάση εκτιμώνται σε 89 εκατ. Από το Skyline η Alpha Bank προβλέπει άμεσα κεφαλαιακά κέρδη 0,4 δισ. ευρώ και ενίσχυση της κερδοφορίας από τη συμμετοχή στην κοινοπραξία που θα δημιουργηθεί με ξένο επενδυτή.

Στο νέο σχήμα που θα δημιουργηθεί με την είσοδο επενδυτή στην Alpha Αστικά Ακίνητα η Alpha Bank θα εισφέρει επιπλέον ακίνητα αξίας 0,5 δισ. ευρώ και θα διατηρήσει μειοψηφικό πακέτο. Το αποτέλεσμα του ντιλ αναμένεται στο πρώτο εξάμηνο του 2022 και θα δημιουργήσει μια επενδυτική πλατφόρμα που θα εστιάζει σε εμπορικά ακίνητα, γραφεία και χώρους logistics.

Το σχέδιο της Πειραιώς με την κωδική ονομασία “Terra” βρίσκεται σε αρχικό στάδιο και περιλαμβάνει την αξιοποίηση χαρτοφυλακίου ακινήτων που έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία της από αγορές, πλειστηριασμούς, ιδιόχρηση και αλλαγή χρήσης κ.λπ., συνολικής αξίας 3 δισ. ευρώ. Σε πρώτη φάση πρόκειται να αξιοποιηθεί ένα μέρος του χαρτοφυλακίου ακινήτων της, το οποίο αποτιμάται γύρω στο 1 δισ. ευρώ.

Ακίνητα: Το προφίλ των νέων δανειοληπτών

Σε ό,τι αφορά τον σχεδιασμό των προγραμμάτων, καταρχήν λαμβάνεται υπόψη ο μέσος όρος ηλικίας, που είναι αρκετά μικρότερος σε σχέση με εκείνον προηγούμενων δεκαετιών, αλλά και το συντηρητικότερο προφίλ.

Πάνω από τους μισούς δανειολήπτες για απόκτηση κατοικίας ανήκουν στην ηλικιακή ομάδα 25-44 ετών, με το τμήμα 25-35 ετών να αποτελεί σχεδόν το 15%-20%.

Το ποσοστό χρηματοδότησης κυμαίνεται γύρω στο 60% με 65%, απέχοντας αρκετά από τα ποσοστά του 100% ή 120% άλλων δεκαετιών.

Το μέσο ποσό εκταμίευσης κυμαίνεται γύρω στα 80.000 με 100.000 ευρώ, ενώ η αξία του ακινήτου γύρω στα 160.000 με 190.000 ευρώ. Τα μέσα τετραγωνικά μέτρα διαμορφώνονται λίγο πιο κάτω από τα 100.

Η μέση διάρκεια δανείου είναι μικρότερη των 15 ετών.

Προτιμούν επιτόκια σταθερού επιτοκίου για όλη τη διάρκεια ή προγράμματα που δίνουν τη δυνατότητα εκκίνησης με κυμαινόμενο και στη συνέχεια αλλαγή σε σταθερό χωρίς κόστος.

Η νέα γενιά δανειοληπτών στα στεγαστικά είναι πιο συνεπής στις υποχρεώσεις και προτιμούν την αποπληρωμή μέρους ή όλου του χρέους με την πρώτη ευκαιρία. Το ποσοστό εγκρίσεων φτάνει το 80%.

Ακίνητα: Ενδιαφέρεσαι για στεγαστικό; Όλα όσα πρέπει να ξέρει

Στη συγκεκριμένη πλατφόρμα θα βρεις χρήσιμα εργαλεία για να καταλήξεις στο πιο συμφέρον για εσένα δάνειο.

Τα εργαλεία αυτά είναι:

– Υπολογισμός Δανείου

Με το συγκεκριμένο εργαλείο μπορείς να υπολογίσεις το ανώτατο ποσό χρηματοδότησης που μπορείς να πάρεις από τις τράπεζες βάσει την οικονομικής σου δυνατότητας. Ο υπολογισμός δανείου αφορά την αγορά ή ανέγερση σπιτιού, την ανακαίνιση ή επισκευή του, καθώς και πράσινες λύσεις για να εξοικονομήσεις όχι μόνο χρήματα, αλλά και ενέργεια.

– Υπολογισμός Δόσης

Για τις ίδιες ενέργειες (αγορά-ανέγερση, ανακαίνιση-επισκευή & πράσινες λύσεις), θα βρεις και υπολογιστή δόσης. Με αυτό το εργαλείο μπορείς να υπολογίσεις τη μηνιαία δόση που θα κληθείς να πληρώνεις με βάση το ποσό που θες να δανειστείς, το επιτόκιο και τη χρονική διάρκεια του δανείου.

– Σύγκριση Στεγαστικών Δανείων

Το τρίτο εργαλείο είναι και αυτό που σου δίνει μια πιο πλήρη εικόνα του τι υπάρχει στην αγορά, με βάση τις δικές σου προτιμήσεις. Βάζοντας το ποσό δανεισμού, τη διάρκεια και την αξία του ακινήτου σου παρουσιάζει το σύνολο των διαθέσιμων στεγαστικών δανείων για να διαλέξεις αυτό που σου ταιριάζει περισσότερο.

Μπορείς να επιλέξεις αν το επιτόκιο θέλεις να είναι σταθερό ή κυμαινόμενο. Έχει επίσης τη δυνατότητα να επιλέξεις στη σελίδα των αποτελεσμάτων να βλέπεις συγκεκριμένες τράπεζες που σε ενδιαφέρουν.

Δεν μπορείς να αποφασίσεις ποιο στεγαστικό δάνειο είναι το καλύτερο για σένα;

Ένας εξειδικευμένος σύμβουλος θα σου βρει το κατάλληλο στεγαστικό δάνειο για τις ανάγκες σου.

Η διαδικασία είναι πολύ απλή και ολοκληρώνεται σε μόλις 3 βήματα:

1. Μπαίνεις στη σελίδα για τα στεγαστικά δάνεια

2. Κάνεις κλικ τη φόρμα επικοινωνίας

3. Συμπληρώνεις ονοματεπώνυμο, email & τηλέφωνο επικοινωνίας

Μόλις συμπληρώσεις τα στοιχεία σου στη φόρμα, θα επικοινωνήσει μαζί σου ένας εξειδικευμένος σύμβουλος με τη βοήθεια του οποίου θα μπορέσεις να διαμορφώσεις το επιτόκιο, το ποσό και τη διάρκεια του δανείου.

Επίσης, θα σου εξηγήσει αναλυτικά όχι μόνο τι επιλογές στεγαστικού δανείου έχεις, αλλά και ποια είναι η διαδικασία της δανειοδότησης. Πολύ σημαντικό: η υπηρεσία σου παρέχεται ΔΩΡΕΑΝ!

Ακίνητα: Με συμφέρει το στεγαστικό δάνειο;

Τελικά συμφέρει το ενοίκιο ή μήπως τα χρήματα πάνε σε βαρέλι δίχως πάτο; Μήπως να πάρεις ένα στεγαστικό δάνειο; Αλλά πότε και πως θα το αποπληρώσεις; Το xristika.gr σας δίνει απαντήσεις σε όλες σας τις απορίες.

Θέλεις να κάνεις το μεγάλο βήμα να αγοράσεις σπίτι, αλλά αναρωτιέσαι αν δικαιούσαι στεγαστικό δάνειο; Διάβασε όλες τις βασικές πληροφορίες.

Η διαδικασία απόκτησης του δανείου μπορεί να γίνει αρκετά περίπλοκη και χρονοβόρα. Εάν δεν είσαι καλά ενημερωμένος ενδέχεται να πέσεις σε πολλές παγίδες και να πάρεις λανθασμένες αποφάσεις επιλέγοντας, για παράδειγμα, ένα υψηλό επιτόκιο.

Αρχικά, τα κριτήρια που καθορίζουν αν πληροίς τις προϋποθέσεις για να αποκτήσεις δάνειο είναι το εισόδημά σου, η πιστοληπτική σου ικανότητα και η αξία εξασφάλισης. Θα πρέπει το εισόδημά σου να είναι επαρκές και οι δανειακές σου υποχρεώσεις να είναι ενήμερες εάν είσαι κάτοχος και άλλων δανείων.

Το ποσό της χρηματοδότησης δε μπορεί να ξεπερνά το 80% της αξίας του ακινήτου και εξαρτάται από τους όρους του δανείου, όπως αν το δάνειο αφορά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, τις εγγυήσεις και εξασφαλίσεις και τη διάρκεια αποπληρωμής.

Η διάρκεια αποπληρωμής του δανείου καθορίζεται από τη δόση που μπορείς να αποπληρώνεις κάθε μήνα και το είδος του επιτοκίου. Στη λήξη του δανείου η ηλικία του πρωτοοφειλέτη δεν πρέπει να ξεπερνά το 75ο έτος, κριτήριο το οποίο μπορεί να μεταβληθεί από τράπεζα σε τράπεζα.

Το επιτόκιο του δανείου μπορεί να είναι σταθερό ή κυμαινόμενο. Το πρώτο παραμένει αμετάβλητο για συμφωνημένο χρονικό διάστημα, ενώ το δεύτερο ορίζεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς Euribor πλέον ενός περιθωρίου (spread), το οποίο παραμένει σταθερό σε όλη τη διάρκεια του δανείου. Το ύψος του επιτοκίου διαφέρει ανάλογα με τον δανειοδότη, το προφίλ του δανειολήπτη, το ποσό του δανείου και το ποσοστό χρηματοδότησης.

Οι τράπεζες δίνουν την επιλογή συνδυασμού σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου. Για παράδειγμα, ένα πακέτο στεγαστικού δανείου μπορεί να είναι σταθερό για 3,5 ή 10 χρόνια που μετά μετατρέπεται σε κυμαινόμενο για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου.

Το πραγματικό κόστος δανεισμού διαμορφώνεται και από “κρυφά” κόστη, όπως συμβατικοί τόκοι και οι τόκοι υπερημερίας, και τα έξοδα και οι λοιπές δαπάνες. Επιπλέον, στην επιλογή του πακέτου στεγαστικού δανείου θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και η δυνατότητα πρόωρης μερικής ή ολικής αποπληρωμής, η δυνατότητα ευελιξίας σε περίπτωση αλλαγής της οικονομικής κατάστασης, οι ασφαλιστικές καλύψεις και η δυνατότητα τοκοπληρωμής ή περιόδου χάριτος.

Συνήθως τα δικαιολογητικά που απαιτούνται είναι φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου του δανειολήπτη, φωτοτυπία 2 τελευταίων εκκαθαριστικών φόρου εισοδήματος, φωτοτυπία πρόσφατης βεβαίωσης αποδοχών για τους μισθωτούς και φωτοτυπία των 2 τελευταίων Ε3 για τους ελεύθερους επαγγελματίες. Σχετικά με το ακίνητο εξασφάλισης, απαιτούνται ο τίτλος ιδιοκτησίας, η άδεια οικοδομής, το τοπογραφικό διάγραμμα και οι κατόψεις.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, το ύψος του δανείου και των επιτοκίων αλλά και οι όροι με τους οποίους λαμβάνεται ένα στεγαστικό δάνειο μεταβάλλονται από τράπεζα σε τράπεζα και από δανειολήπτη σε δανειολήπτη. Για να αποφασίσει κανείς τι στεγαστικό δάνειο μπορεί να πάρει, καλό θα ήταν να συμβουλευτεί έναν χρηματοοικονομικό σύμβουλο ή έναν σύμβουλο δανείων για να επιλέξει τις πιο συμφέρουσες παραμέτρους για τον ίδιο. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να χρησιμοποιήσει μια συμβουλευτική εταιρεία ως διαμεσολαβητή χωρίς καμία άμεση ή έμμεση επιβάρυνση για τον δανειολήπτη, ώστε να διευκολύνει τη διαδικασία αίτησης του δανείου και να επιτύχει την πιο συμφέρουσα λύση χρηματοδότησης