Τελευταία εξέλιξη: Οι τιμές για σπίτια, γραφεία και εξοχικά

Ακίνητα: Έντονη παραμένει η ζήτηση για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παρά την αύξηση του κόστους κατασκευής των νέων οικοδομών. Αύξηση 300% στις πωλήσεις κατοικιών σε Γερμανούς στο πρώτο εξάμηνο. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Σύμφωνα με τη Διεύθυνση Έρευνας και Ανάλυσης της Cerved Property Services, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει αποδειχθεί εξαιρετικά ανθεκτική και το διεθνές δυσμενές οικονομικό κλίμα δεν φαίνεται να αναστρέφει τις ανοδικές της τάσεις.

Ακίνητα: Η κατοικία λειτουργεί ως αντίβαρο στον πληθωρισμό

Αναλυτικότερα, όπως δήλωσε ο Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Cerved Property Service, «στον οικιστικό τομέα παρότι ο πληθωρισμός και η ραγδαία αύξηση του κατασκευαστικού κόστους επηρέασαν δυσμενώς τη ζήτηση τους τελευταίους μήνες, οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να έχουν αυξητικές τάσεις ενώ οι τιμές των συναλλαγών παραμένουν σταθερές.

Η αύξηση των μισθωτικών αξιών σε συνδυασμό με τα χαμηλά τραπεζικά επιτόκια καταθέσεων ενισχύουν τον επενδυτικό ρόλο της κατοικίας, με αποτέλεσμα η αγορά κατοικίας να λειτουργεί σαν αντισταθμιστής του πληθωριστικού κινδύνου για Έλληνες και ξένους επενδυτές», προσθέτει ο κ.Ανδρίτσος.

Όπως επισημαίνει «αξιοσημείωτο είναι το ενδιαφέρον των ΑΕΕΑΠ και των θεσμικών επενδυτών για την κατοικία που εκδηλώνεται με νέες οικιστικές αναπτύξεις, ενώ αναδιαμορφώνονται τα σχέδια επαγγελματικών αναπτύξεων ώστε να συμπεριλάβουν και κατοικίες».

Ο κ. Ανδρίτσος εκτιμά επίσης ότι «η επιτάχυνση των αυξητικών ρυθμών του ηλεκτρονικού εμπορίου και η παγιοποίηση των ηλεκτρονικών αγορών που καθιερώθηκαν κατά την περίοδο της πανδημίας δημιούργησαν αυξανόμενες ανάγκες των εταιρειών για αποθήκευση, διαχείριση και διανομή των προϊόντων και ισχυρή ζήτηση όχι μόνο για μεγάλης κλίμακας logistics αλλά και για μικρότερα κτίρια αποθηκών κοντά στα κέντρα των μεγάλων πόλεων για την εξυπηρέτηση των αναγκών του τελευταίου μιλίου και των dark stores ( αποθηκευτικό κέντρο για την εξυπηρέτηση των ηλεκτρονικών παραγγελιών).

Ως εκ τούτου, όλες οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ και πολλές εμπορικές εταιρείες αναπτύσσουν και αποκτούν νέους σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους, οι τάσεις των τιμών είναι ανοδικές ενώ οι αποδόσεις πέφτουν. Ο τομέας των logistics ευνοήθηκε ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια και αυτό αναμένεται να συνεχιστεί.

Ακίνητα: Αγορά δύο ταχυτήτων στα επαγγελματικά ακίνητα

Όσον αφορά τα υπόλοιπα επαγγελματικά ακίνητα, γραφεία και καταστήματα, ο διευθύνων σύμβουλος της Cerved Property Services (μέλος του European AVM Alliance) αναφέρει ότι «η αγορά κινείται με δύο ταχύτητες.

Η τηλεργασία ευνόησε τη νέα γενιά νεόδμητων γραφείων, αύξησε τις ποιοτικές απαιτήσεις των χρηστών και ενέτεινε την ανάγκη για στέγαση σε χώρους ασφαλείς, ευέλικτους, άνετους, βιοκλιματικούς και υψηλών προδιαγραφών.

Οι σύγχρονες εταιρείες αναζητούν κυρίως «πράσινα» κτίρια και οι επενδυτές συμμορφώνονται με τα κριτήρια ESG για να αποκτήσουν βιώσιμα χαρτοφυλάκια ακινήτων».

«Οι νέες αυτές τάσεις σε συνδυασμό με την έλλειψη ποιοτικού αποθέματος στην ελληνική αγορά γραφείων δημιουργούν αυξημένη ζήτηση για χώρους γραφείων τελευταίας τεχνολογίας.

Ως εκ τούτου, οι ΑΕΕΑΠ και οι θεσμικοί επενδυτές εξακολουθούν να επενδύουν σε τέτοια γραφεία. Οι τιμές τους ανεβαίνουν, οι αποδόσεις τους συρρικνώνονται, η πληρότητα είναι εξασφαλισμένη και κατά συνέπεια το χάσμα μεταξύ του παλιού αποθέματος και των σύγχρονων γραφείων διευρύνεται.

Οι δύο ταχύτητες ισχύουν και για τα καταστήματα όπου ενώ τα καταστήματα των κεντρικών εμπορικών οδών και των καταξιωμένων εμπορικών κέντρων έχουν ανακάμψει πλήρως, τα καταστήματα των δευτερευόντων αγορών συρρικνώνονται.

Ωστόσο, με την αναμενόμενη τουριστική άνθηση αυτό το καλοκαίρι, ο κλάδος των καταστημάτων θα ενισχυθεί ιδιαίτερα στις τουριστικές περιοχές της χώρας», προσθέτει.

Ακίνητα: Αύξηση 300% των πωλήσεων κατοικιών σε Γερμανούς

«Ισχυρό αναμένεται να παραμείνει το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών για εξοχικές κατοικίες στην Ελλάδα, ειδικά από επενδυτές από την Γερμανία», τονίζει ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, διευθύνων σύμβουλος και ιδρυτής της Elxis, εταιρείας παροχής μεσιτικών και συμβουλευτικών υπηρεσιών, με ειδίκευση τον τομέα των πολυτελών εξοχικών κατοικιών.

«Με τις υψηλές τιμές ενέργειας να φοβίζουν πολλούς στην Ευρώπη εν όψη του χειμώνα, το θερμό κλίμα σε μέρη, όπως η Κρήτη, και οι χαμηλές τιμές ακινήτων καθιστούν την ελληνικά αγορα ακόμα πιο ελκυστική.

Η Ελλάδα προσφέρει εξαιρετική αξία, κάτι που οι επενδυτές βλέπουν όλο και περισσότερο καθώς η χώρα είναι πλέον το ανερχόμενο αστέρι των επενδύσεων στη Μεσόγειο», αναφέρει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο κ.Γαβριηλίδης.

«Οι πληθωριστικές πιέσεις και οι γεωπολιτικές εξελίξεις έχουν ως αποτέλεσμα την εντονότερη αγοραστική δραστηριότητα, αφού σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού τα ακίνητα αποτελούν «επενδυτικό καταφύγιο.

“Στοιχεία της εταιρείας μας δείχνουν ότι οι πωλήσεις κατοικιών σε Γερμανούς υπηκόους αυξήθηκαν κατά 300% το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, σε σχέση με το 2021.

Η αύξηση αυτή τοποθετεί τους Γερμανούς αγοραστές στην πρώτη θέση μεταξύ των αγοραστών εξοχικών κατοικιών στη χώρα, πάνω από επενδυτές άλλων ευρωπαϊκών χωρών, όπως η Ολλανδία, το Βέλγιο και το Ηνωμένο Βασίλειο,” τονίζει ο ίδιος.

«Επίσης, τα στοιχεία της Elxis, η οποία δραστηριοποιείται στον κλάδο των ακινήτων για περισσότερα από 30 χρόνια, δείχνουν ότι οι Γερμανοί διαθέτουν τα μεγαλύτερα ποσά, προχωρώντας σε αγορές κατοικιών που αγγίζουν κατά μέσο όρο τις 350.000 ευρώ», αναφέρει ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis.

Ακίνητα: Δες που έφτασαν τα ενοίκια σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

«Φωτιά» οι τιμές των ακινήτων. Ράλι τριετίας στα ενοίκια με αυξήσεις έως 30%. Η αυξημένη ζήτηση οδηγεί προς τα πάνω τις τιμές των ενοικίων ειδικά στις περιοχές που είχαν μείνει πίσω. Στα ύψη η ζήτηση τώρα για μικρά σπίτια λόγω και της αναζήτησης φοιτητικής στέγης. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Αυξήσεις 25%-30% στην Αθήνα και έως 20% στη Θεσσαλονίκη έχουν πάρει τα ενοίκια μέσα στην πανδημία, στη διάρκεια της τελευταίας τριετίας, με ουκ ολίγους ιδιοκτήτες μάλιστα στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας να ζητούν, τώρα, σε αυτή τη δύσκολη συγκυρία, περαιτέρω αυξήσεις επικαλούμενοι το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον και την άνοδο του πληθωρισμού.

Η… έκπληξη, όπως προκύπτει από τις δημοσιευμένες αγγελίες των ιδιοκτητών, καταγράφεται στο κέντρο της Αθήνας, τη μοναδική περίπτωση όπου το μέσο ενοίκιο εμφανίζεται μειωμένο κατά 5% σε σύγκριση με το 2019, στα 9 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ και στα πολύ ακριβά νότια προάστια η αύξηση σε σύγκριση με το 2019 είναι κάτω του 1%.

Το γεγονός αυτό εξηγείται από το ότι ειδικά το κέντρο και τα νότια ήταν οι πρώτες περιοχές που είχαν ανακάμψει από το 2018 και είχαν πάρει απότομα την ανιούσα, μετά τη δημοσιονομική κρίση της χώρας, λόγω του αυξημένου ενδιαφέροντος από το εξωτερικό αλλά και της άνθησης της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Με βάση τα στοιχεία από το δίκτυο του γνωστού site αγγελιών Spitogatos (www.spitogatos.gr), στην Αθήνα η μεγαλύτερη άνοδος κατά 32% στα ενοίκια στη διάρκεια της τελευταίας τριετίας 2019-2022 καταγράφεται περιφερειακά, στο υπόλοιπο Αττικής.

Η υψηλότερη τιμή ενοικίασης στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας καταγράφεται σταθερά στα νότια προάστια με μέση τιμή στα 10,6 ευρώ στο τέλος του β’ τριμήνου του 2022, αν και είναι πολλές πλέον οι περιπτώσεις εδώ όπου οι τιμές έχουν ξεφύγει και αυτό δεν αφορά μόνο τη Βουλιαγμένη, το Καβούρι και τη Βούλα.

Ενδεικτικά, για στούντιο-γκαρσονιέρα ρετιρέ 6ου ορόφου με θέα στη θάλασσα και με πολύ μεγάλη βεράντα στο Καλαμάκι, κατασκευής του 1986 αλλά με πλήρη ανακαίνιση το 2020, ενεργειακή αναβάθμιση και ηλεκτρικές συσκευές, το ζητούμενο ενοίκιο είναι στα 2.600 ευρώ, ενώ στις παραδοσιακά πιο ακριβές περιοχές κοντά στη θάλασσα τα νούμερα δεν έχουν κανένα ταβάνι!

Ως προς τις μέσες τιμές στη Θεσσαλονίκη, τα υψηλότερα ενοίκια καταγράφονται στο κέντρο της συμπρωτεύουσας αγγίζοντας τα 8 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι μεγαλύτερες αυξήσεις στη διάρκεια της τριετίας, από τον Ιούνιο του 2019 έως τον Ιούνιο του 2022, είναι επίσης στην περιφέρεια κατά 19%.

Ακίνητα: Τάσεις και τιμές ενοικίων στην Αθήνα

«Στην πρωτεύουσα, στο κέντρο της πόλης και τα νότια προάστια η αύξηση των τιμών είχε προεξοφληθεί πολύ νωρίς, όταν πήρε και πάλι μπροστά η κτηματαγορά μετά τη δημοσιονομική κρίση, επομένως τα περιθώρια για περαιτέρω άνοδο πλέον είναι στενά», αναφέρει στο «newmoney» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος Μεσιτών Αθηνών Αττικής.

Αντίθετα, τα επίσης πιο ακριβά βόρεια προάστια είχαν μείνει πιο πίσω, γι’ αυτό και τώρα η μέση τιμή των ενοικίων φτάνει αισίως στα 10 ευρώ ανά τ.μ., έχοντας αυξηθεί στο τέλος του φετινού Ιουνίου σε ποσοστό πάνω από 23% έναντι του β’ τριμήνου του 2019.

Επιπλέον, σε μια προσπάθεια για πιο οικονομική στέγη, πολλοί υποψήφιοι στράφηκαν μες στην πανδημία προς τα ανατολικά και τα δυτικά προάστια της πρωτεύουσας με μέση τιμή πλέον -αν και σε πολλές περιπτώσεις αδικαιολόγητη- λίγο πάνω ή λίγο κάτω από τα 7,5 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα και άνοδο κοντά στο 26% έναντι του 2019, δεδομένου ότι αυτές οι περιοχές ξεκίνησαν το ράλι από πιο χαμηλή βάση.

Ακόμη υψηλότερη είναι η μέση τιμή στο υπόλοιπο της Αττικής με άνοδο κατά 32%, όπως προαναφέρθηκε, στα 8,3 ευρώ ανά τ.μ., σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία από το δίκτυο του Spitogatos με πάνω από 2 εκατομμύρια μηνιαίους επισκέπτες, οι οποίοι βλέπουν περισσότερες από 80 εκατομμύρια σελίδες τον μήνα. Εστω κι αν οι τιμές στις αγγελίες μπορεί να εμφανίζουν τις υψηλές προσδοκίες των ιδιοκτητών και να καταλήγουν χαμηλότερα, δεν παύουν να αποτυπώνουν τη γενικότερη τάση που παραπέμπει σε σημαντική άνοδο, την ίδια στιγμή που οι ιδιοκτήτες σε αυτή τη συγκυρία δεν είναι διατεθειμένοι να βάλουν νερό στο κρασί τους και ζητούν περαιτέρω αυξήσεις λόγω πληθωρισμού.

Τελευταία εξέλιξη: Οι τιμές για σπίτια, γραφεία και εξοχικά

Οι βασικές αιτίες αύξησης στα ενοίκια έγκεινται, κατ’ αρχάς, στον γνωστό παράγοντα της έλλειψης νέων κατοικιών τα τελευταία αρκετά χρόνια, που συμπαρασύρει και τα ενοίκια στα παλαιότερα ακίνητα χωρίς να υπάρχει η αντίστοιχη σχέση ποιότητας – τιμής. Την ίδια στιγμή, «σε αυτή ειδικά τη συγκυρία και ενώ οι κατασκευαστές είχαν ξεκινήσει νέα δραστηριότητα ήδη από την περσινή χρονιά, τώρα έχουν ξαναφρενάρει λόγω της αύξησης του κατασκευαστικού κόστους, τηρώντας στάση αναμονής μέχρι να εξισορροπήσει η αγορά», εξηγεί ο κ. Ποταμιάνος.

«Επιπλέον, υπάρχουν αρκετές χιλιάδες ακίνητα που έχουν μείνει μπλοκαρισμένα λόγω της προηγούμενης δημοσιονομικής κρίσης και είναι σε διαδικασία ωρίμανσης από τράπεζες και funds, με το πρόβλημα στην Αθήνα να εμφανίζεται εντονότερο. Μία ακόμη παράμετρος έχει να κάνει με το γεγονός της μείωσης του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας την τελευταία δεκαπενταετία: την περίοδο 2007-2008 η ιδιοκατοίκηση έφτανε κοντά στο 84% στην Ελλάδα και τώρα είναι στο 73%, άρα με τις στεγαστικές ανάγκες να παραμένουν αμετάβλητες, είναι αρκετό το ποσοστό εκείνων που έχουν στραφεί στο ενοίκιο αυξάνοντας παράλληλα και τη ζήτηση».

Ο πρόεδρος των Μεσιτών Αθηνών Αττικής εστιάζει σε μία ακόμη παράμετρο για τη φετινή χρονιά ειδικά σε σχέση με τους φοιτητές: «Μετά από δύο χρόνια πανδημίας οι φοιτητές επιστρέφουν στη διά ζώσης εκπαίδευση και άρα η εξεύρεση φοιτητικής κατοικία φέτος, ειδικά αυτή την περίοδο του Ιουλίου έως τον Σεπτέμβριο, αναμένεται να είναι ακόμη πιο δύσκολη. Και αυτό ενώ οι γενικότερες συνθήκες γίνονται ακόμη πιο δύσκολες για τον οικογενειακό προϋπολογισμό που ανεβαίνει λόγω των υψηλότερων τώρα δαπανών σε όλα τα επίπεδα, από τη συντήρηση μιας επιπλέον κατοικίας μέχρι τις υψηλότερες δαπάνες στην καθημερινότητα».

Η ζήτηση για μικρά σπίτια αυτή τη στιγμή είναι υψηλή, με τιμές πάνω από τα 400 ευρώ, που ανεβαίνουν ακόμη περισσότερο λόγω του υψηλού κόστους των λογαριασμών. Μάλιστα το γεγονός ότι τα μικρά σπίτια νοικιάζονται πιο εύκολα έχει διαμορφώσει τώρα μία ακόμη τάση, δηλαδή όσοι έχουν αυτή τη στιγμή μια σχετική οικονομική ρευστότητα της τάξεως των 100.000-150.000 ευρώ έχουν βγει στην αγορά για απόκτηση ενός μικρού διαμερίσματος με στόχο την εκμίσθωσή του για ένα σταθερό εισόδημα.

Σημειωτέον ότι το τελευταίο διάστημα, με την άνοδο του τουρισμού της Αθήνας, καταγράφεται και άνοδος εκ νέου της βραχυχρόνιας μίσθωσης στους επισκέπτες της πόλης, κλάδος που είχε υποστεί σημαντικές απώλειες εν μέσω πανδημίας με αποχώρηση αρκετών ιδιοκτητών-οικοδεσποτών και τώρα κάνει ισχυρό comeback.

Στην αγορά, λοιπόν, με τις στεγαστικές ανάγκες και τη ζήτηση στα ύψη και, από την άλλη, με τα εισοδήματα να πιέζονται λόγω του ενεργειακού κόστους και των πληθωριστικών πιέσεων, καταγράφονται πολλές διαφορετικές, αντίρροπες δυνάμεις, και αυτό ακριβώς είναι που κάνει δύσκολες και τις προβλέψεις για την επόμενη μέρα.

Ο κ. Ποταμιάνος εκτιμά ότι η εικόνα στην αγορά θα είναι πιο ξεκάθαρη μετά την επιστροφή από τις διακοπές, από τον Σεπτέμβριο και μετά.

Ο ίδιος δεν αποκλείει και μικρή διόρθωση στα ενοίκια εφόσον βαθύνει η ενεργειακή κρίση, δεδομένου ότι το κόστος των λογαριασμών επιβαρύνει σημαντικά το μηνιαίο κόστος της στέγασης και μπορεί πολλοί τον χειμώνα να βρεθούν με το δίλημμα της πληρωμής ενοικίου ή των μηνιαίων υποχρεώσεων.

Γι’ αυτό και η σύσταση σε αυτή τη φάση προς τους ιδιοκτήτες (που πολλές φορές στην Ελλάδα κινούνται με βάση τη… φήμη του γείτονα, δηλαδή τα ενοίκια που εισπράττει ο διπλανός τους είναι μεγαλύτερα, χωρίς όμως αυτό τις περισσότερες φορές να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, αλλά να είναι απλώς φήμη) είναι ότι προτεραιότητά τους θα πρέπει να είναι η εξασφάλιση ενός καλού μισθωτή για όσο το δυνατόν μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, ώστε να μην επαναληφθεί η εμπειρία του πρόσφατου παρελθόντος, στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης, με τα απλήρωτα ενοίκια λόγω της αδυναμίας των ενοικιαστών να ανταποκριθούν.

Ακίνητα: Τάσεις και τιμές στη Θεσσαλονίκη

Στη συμπρωτεύουσα η αγορά, εκτός από τις γενικότερες παραμέτρους που διαμορφώνουν τις τάσεις και στην Αθήνα, κινείται σε ρυθμούς… μετρό, όπως σχολιάζει στο «newmoney» ο κ. Θάνος Τσουλκανάκης, αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης.

Ετσι εξηγούνται οι μεγαλύτερες αυξήσεις που έχουν καταγραφεί στις περιφερειακές περιοχές έναντι του κέντρου, όπου, όπως συνέβη και στην Αθήνα, η ανάκαμψη μετά την πλήρη κατάρρευση της κτηματαγοράς την περασμένη δεκαετία ήρθε νωρίτερα σε σύγκριση με τα προάστια.

Με βάση τα στοιχεία από το δίκτυο του Spitogatos, στο κέντρο, όπου καταγράφεται και το υψηλότερο μέσο ενοίκιο της πόλης με τιμή κοντά στα 8 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, η άνοδος είναι στο 10% σε σύγκριση με τον Ιούνιο του 2019, την ίδια στιγμή που στην περιφέρεια είναι υψηλότερη, σε ποσοστό κοντά στο 18%, στα 5,9 ευρώ ανά τ.μ., και στο υπόλοιπο του νομού στα 3,7 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, στο 19%.

«Το μετρό, έστω κι αν δεν έχει λειτουργήσει, είναι η πρώτη παράμετρος που συζητεί όποιος αναζητεί σπίτι στη Θεσσαλονίκη, γι’ αυτό και οι τιμές περιφερειακά έχουν κινηθεί υψηλότερα σε σύγκριση με το κέντρο της πόλης, με την άνοδο να έχει προεξοφληθεί σε μεγάλο βαθμό.

Η Θεσσαλονίκη απλώνεται περιφερειακά με οδηγό τις νέες στάσεις που αναδιαμορφώνουν πλέον και τον χάρτη της κτηματαγοράς στην πόλη», καταλήγει ο κ. Τσουλκανάκης.