Ακίνητα: Σε βραχνά έχουν εξελιχθεί τα ενοίκια για όλους, καθώς οι αυξήσεις και οι τιμές είναι… υπέρογκες!
Τα ενοίκια διαμορφώνονται ελεύθερα και κάθε συμφωνία των συμβαλλομένων για σταδιακή αύξησή τους είναι κατ’ αρχήν έγκυρη εκτός αν περιλαμβάνει… παράλογους όρους.
Από τον νόμο έχουν τεθεί κάποια όρια όσον αφορά την αύξηση του ενοικίου για μισθώσεις πρώτης κατοικίας.
Συγκεκριμένα, η ελάχιστη περίοδος μίσθωσης για ακίνητα πρώτης κατοικίας είναι τα τρία έτη, ανεξάρτητα από το αν τα συμβαλλόμενα μέρη υπέγραψαν σύμβαση με μικρότερη διάρκεια.
Μετά τη πάροδο της τριετίας, το μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα από τον ιδιοκτήτη και μπορεί να τύχει διαπραγμάτευσης.
Ωστόσο σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, τότε ισχύει η νόμιμη αύξηση ενοικίου μετά την τριετία, δηλαδή το καταβαλλόμενο μίσθωμα μπορεί να αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό 75% του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες (αρ. 2 παρ. 1 Ν. 1703/1987).
Σε κάθε περίπτωση, μετά τη λήξη του συμβολαίου ισχύουν τα εξής:
– Παράδοση κατοικίας στη συμφωνηθείσα κατάσταση.
– Κάλυψη φθορών πέρα από τη συνήθη χρήση.
– Αποχώρηση ενοικιαστή – αν δεν υπάρξει παράταση ή ανανέωση της μίσθωσης.
– Παραμονή ενοικιαστή κι ανανέωση μίσθωσης.
– Επιστροφή εγγύησης.
Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση δήλωσης της λύσης αυτής μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα στο πληροφοριακό σύστημα της Α.Α.Δ.Ε., διαφορετικά η μίσθωση θεωρείται πως είναι σε ισχύ.
Πότε ο ενοικιαστής μπορεί να σπάσει το συμβόλαιο;
Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις που μπορεί να επικαλεστεί ο ενοικιαστής ώστε να σπάσει το συμβόλαιο πριν από τη λήξη του.
Σύμφωνα με το νομοθετικό πλαίσιο της Ελλάδας, ένας ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει μια μίσθωση πριν τη συμβατική της λήξη και να εγκαταλείψει το ακίνητο στις εξής περιπτώσεις:
- Εάν δεν παραχωρήθηκε η χρήση του ακινήτου στον ενοικιαστή, ή αν αυτή του αφαιρέθηκε μεταγενέστερα (άρθρο 585 ΑΚ).
- Αν η χρήση του μισθίου θέτει σε άμεσο ή απειλούμενο κίνδυνο την υγεία του μισθωτή ή των οικείων του (άρθρο 588 ΑΚ)
- Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατίθεται (άρθρο 613 ΑΚ).
- Όταν η μίσθωση είναι εφ’ όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της τριακονταετίας, εφόσον συμπληρώθηκαν τριάντα έτη από την έναρξη της ισχύος της (άρθρο 610 ΑΚ).
- Αν συντρέχει σπουδαίος λόγος που εμποδίζει τη συνέχιση της μίσθωσης σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.
Ακίνητα: Πουλήθηκε το ακριβότερο στην Αθήνα – Πόσα «έπιασε», πού βρίσκεται
Αστρονομικό ποσό δαπάνησε ένας Ελβετός για διαμέρισμα στην καρδιά της Αθήνας.
Έναντι του αστρονομικού ποσού των 18 εκατομμυρίων ευρώ πωλήθηκε το ακριβότερο διαμέρισμα στην Αθήνα και συγκεκριμένα ένα ρετιρέ που βρίσκεται σε περιζήτητη περιοχή στην καρδιά της Αθήνας.
Ο νέος ιδιοκτήτης του, σύμφωνα με το ρεπορτάζ της «Καθημερινής», είναι ένας Ελβετός επιχειρηματίας με ιδιαίτερη προτίμηση στην Ελλάδα.
Έδωσε, μάλιστα, ένα αστρονομικό ποσό για τα δεδομένα της αθηναϊκής αγοράς, αγοράζοντας σε τιμή περίπου 56.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
To παλαιάς κατασκευής ρετιρέ βρίσκεται στην περιοχή των Ανακτόρων, που περιστοιχίζεται από τις οδούς Ηρώδου Αττικού, Ρηγίλλης και Στησιχόρου.
Το «χρυσό» διαμέρισμα διαθέτει απρόσκοπτη θέα στο Καλλιμάρμαρο Παναθηναϊκό Στάδιο, στον Λυκαβηττό και στη Βουλή, στην Ακρόπολη, στη θάλασσα και στην Αίγινα και ασανσέρ που εξασφαλίζει απευθείας πρόσβαση σε αυτό.
Ο Γιώργος Πετράς, διευθύνων σύμβουλος της Engel & Volkers, του δικτύου συμβούλων που έκανε και το μεγάλο ντιλ, μίλησε στην εφημερίδα και αποκάλυψε ότι η συναλλαγή χρειάστηκε περίπου 10 μήνες για να ολοκληρωθεί:
«Η συναλλαγή φανερώνει το ενδιαφέρον που υπάρχει για την Αθήνα. Παραδοσιακά, αυτού του διαμετρήματος οι αγοραστές τοποθετούνται στις αγορές της Ζυρίχης και της Νέας Υόρκης. Σε αντίθεση με την Αθήνα, στη Μύκονο καταγράφονται μία με δύο τέτοιου μεγέθους συναλλαγές τον χρόνο.»
Ακίνητα: Σοκ για χιλιάδες ιδιοκτήτες – Ποιοι θα πληρώσουν χαράτσι 65 ετών
Μια πολύ δυσάρεστη έκπληξη έρχεται για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς τους περιμένει πρόστιμο αναδρομικών 65 ετών!
Χαράτσι αναδρομικών δημοτικών τελών, ακόμη και από το… 1958 επιβάλουν το υπουργείο Εσωτερικών και οι δήμοι στους ιδιοκτήτες ακινήτων με αδήλωτα τετραγωνικά.
Πρόκειται για το γνωστό πρόβλημα που προκύπτει κατά τη μεταβίβαση ακινήτων και όταν οι μηχανικοί ανακαλύπτουν κάποια αδήλωτα τετραγωνικά.
Με την αιφνιδιαστική (εν κρυπτώ, όπως λένε οι ιδιοκτήτες ακίνητων) τροποποίηση της ρύθμισης για τα έσοδα των δήμων και συγκεκριμένα για τον χρόνο παραγραφής (που ψηφίστηκε με τον νόμο 5027/2.3.23), θα παραμείνουν ζωντανά τα πρόστιμα για αδήλωτα τετραγωνικά και μάλιστα όχι για 5 χρόνια, όπως ισχύει η παραγραφή στο δημόσιο, αλλά από τον χρόνο ανέγερσης του ακινήτου!
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, το αρμόδιο υπουργείο Εσωτερικών και οι δήμαρχοι «επέλεξαν να αιφνιδιάσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αντικαθιστώντας ταχυδακτυλουργικά κατά τη συζήτηση στη Βουλή τη ρύθμιση που είχε τεθεί σε διαβούλευση και κατατεθεί για ψήφιση, με άλλη εντελώς αντίθετη ρύθμιση, με την οποία καθιέρωσαν το ουσιαστικά απαράγραπτο τέτοιων οφειλών, καταπατώντας κάθε έννοια λογικής και χρηστής διοίκησης, και επιβάλλοντας δημευτικού χαρακτήρα αναδρομικές χρεώσεις σε ανυποψίαστους πολίτες».
Η αρχική διατύπωση, για την οποία η ΠΟΜΙΔΑ εξέφρασε την ικανοποίησή της, προέβλεπε την κατάργηση της 20ετούς προθεσμίας παραγραφής που ίσχυε από το 2014 ως τώρα και τη σταδιακή εντός διετίας επαναφορά της πενταετούς παραγραφής των κάθε είδους υποχρεώσεων των πολιτών προς τους δήμους.
Όμως, το υπουργείο Εσωτερικών και οι δήμοι επέλεξαν να προχωρήσουν σε μια ένα νομοθετική ρύθμιση για τα αδήλωτα τετραγωνικά, που όχι μόνο δεν μειώνει την περίοδο παραγραφής των οφειλών, αλλά επιπλέον την επεκτείνει προς τα πίσω, έως τα μέσα του 20ου αιώνα!
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, «εξαιρέθηκαν από την πενταετή παραγραφή οι οφειλές από κάθε αδήλωτη ή ελλιπή επιφάνεια ακινήτου, με την πρωτοφανή στα νομικά χρονικά διατύπωση ότι θα βεβαιώνονται σε βάρος των ιδιοκτητών «από τη γένεση της υποχρέωσής τους»!
Δηλαδή έως και από το 1958 για τα δημοτικά τέλη και από το 1993 για το ΤΑΠ!
Οι ιδιοκτήτες θεωρούν πως η ρύθμιση αυτή αποτελεί μοχλό πίεσης προς του ιδιοκτήτες για την αναμενομένη νέα ρύθμιση των αδήλωτων τετραγωνικών, που θα προβλέπει και κούρεμα των υπέρογκων προστίμων.
Η ΠΟΜΙΔΑ απηύθυνε σχετική επιστολή διαμαρτυρίας προς τον υπουργό Εσωτερικών, κ. Μάκη Βορίδη, τον αναπληρωτή υπουργό Εσωτερικών, κ. Στέλιο Πέτσα, τον γενικό γραμματέα Εσωτερικών, κ. Μιχάλη Σταυριανουδάκη, τον πρόεδρο της ΚΕΔΕ, κ. Δημήτρη Παπαστεργίου, και τον δήμαρχο Αθηναίων, κ. Κώστα Μπακογιάννη, ζητώντας άμεση ανάκληση της πρωτοφανούς νομικής βαρβαρότητας αυτής της ρύθμισης, «δηλαδή της επιβολής αναδρομικών δημοτικών τελών αναγομένων στον… προηγούμενο αιώνα»!
Ακίνητα: Εκτός ελέγχου η κατάσταση με τα ενοίκια
Την ώρα που οι Έλληνες δεν έχουν χρήματα να αγοράσουν τα βασικά, οι τιμές ενοικίασης στην αγορά ακινήτων έχουν ξεφύγει για τα καλά!
Δύο είναι οι βασικές τάσεις στη αγορά ακίνητων:
Μειώνονται οι αγοραπωλησίες, αυξάνονται… οι τιμές.
Δείτε πώς διαμορφώνεται η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο ανάλογα με την περιοχή.
Έρευνα που δημοσιεύει το Παρατηρητήριο Αγοράς Κατοικιών TOPO GES IKE παρουσιάζει το τοπίο της αγοράς ακινήτων στην Αττική το τελευταίο εννιάμηνο, συγκριτικά με την αντίστοιχη χρονική περίοδο του 2021.
Τα δεδομένα της έρευνας έχουν συγκεντρωθεί από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων – ψηφιακό εργαλείο της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων – και πιστοποιούν μια σημαντική πτώση στον αριθμό των αγοραπωλησιών στην πλειονότητα των περιοχών του λεκανοπεδίου.
Εξαίρεση αποτελούν οι περιοχές του Δήμου Αθηναίων και της Δυτικής Αττικής, όπου ο αριθμός των αγοραπωλησιών παρέμεινε στα ίδια επίπεδα (1-2%), ενώ στα νησιά Αργοσαρωνικού σημειώθηκε αύξηση (17%).
Στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, αντίθετα, παρατηρείται αισθητή πτώση των αγοραπωλησιών.
Στο σύνολο των περιοχών των Νοτίων Προαστίων για παράδειγμα, οι αγοραπωλησίες μειώθηκαν κατά 15%.
Η μείωση φαίνεται πιο έντονα στα Βόρεια Προάστια αφού άγγιξε το -30%, στην Ανατολική Αττική (-34%) και στα Δυτικά Προάστια (-21%).
Παρόμοια είναι τα ποσοστά διακύμανσης και στον Πειραιά (-33%) όπως και στα προάστιά του (-25%).
Αναφορικά με τις περιοχές που εντάσσονται στο Δήμο Αθηναίων και στη Δυτική Αττική οι αγοραπωλησίες δεν σημείωσαν πτώση, αλλά έμειναν στάσιμες.
Ακίνητα: Πού εκτινάχθηκαν οι τιμές
Την ίδια ώρα που συρρικνώνεται το πλήθος των αγοραπωλησιών, η τιμή της μέσης αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο αυξάνεται σχεδόν σε όλες τις περιοχές που εξετάστηκαν.
Οι μεγάλες διαφορές εξηγούνται εν πολλοίς από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών που εφαρμόστηκε από τις αρχές του 2022 και κατά συνέπεια οδήγησε στην αύξηση της αξίας ανά τ.μ.
Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφηκε στο κέντρο Πειραιά (38%) και στα προάστιά του (27%).
Η μέση αξία ανά τ.μ. αυξήθηκε κατά 8% στο Δήμο Αθηναίων και 3% στα Νότια Προάστια.
Σημαντική αύξηση σημείωσαν οι περιοχές Αγίου Δημητρίου (44%) και Παλαιού Φαλήρου (35%).
Στα Βόρεια Προάστια το συγκεκριμένο ποσοστό έφτασε το 18% με μεγαλύτερη καταγεγραμμένη αύξηση στην περιοχή Αγ. Παρασκευής (42%). Παρομοίως τα Δυτικά Προάστια σημείωσαν συνολικά 20% αύξηση, ενώ στο Χαϊδάρι κατέγραψε εντυπωσιακή αύξηση (52%).
Στις περιοχές που εντάσσονται στην Ανατολική και Δυτική Αττική δεν παρουσιάστηκαν μεγάλες μεταβολές (3% και -3% αντιστοίχως).
Όσον αφορά το έτος κατασκευής των πωληθέντων ακινήτων, κατά μέσο όρο τα πιο παλιά βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας (1971) και σε κάποιες περιοχές των προαστίων, όπως:
- του Ζωγράφου (1973),
- την Καλλιθέα (1976),
- το Αιγάλεω και το Ίλιον (1980).
Οι περιοχές όπου υπάρχει μεγαλύτερη τάση να πωλούνται νεότερα ακίνητα σε σχέση με το 2021 είναι ο Άγιος Δημήτριος (+6 έτη), η Δάφνη και ο Υμηττός (+5 έτη), η Πεντέλη (+5 έτη), η Φιλαδέλφεια και η Χαλκηδόνα (+6 έτη), το Αιγάλεω (+4 έτη) και αρκετές περιοχές στην Ανατολ