Αγορά σπιτιού

Αγορά σπιτιού: Πάρε τώρα σπίτι σε τιμή ευκαιρίας μέσα από τη διαδικασία της εκκαθάρισης των κόκκινων δανείων. Οι τιμές, οι υπερτιμήσεις και οι πλειστηριασμοί. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Ετοιμα για πιο ενεργό διαχείριση των δεκάδων χιλιάδων ακινήτων χαμηλότερης αξίας, 90.000 – 100.000 ευρώ, που έχουν συσσωρευθεί μέσω της διαδικασίας της εκκαθάρισης του όγκου των κόκκινων δανείων, δηλώνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων και εταιρείες που συνεργάζονται με τα funds που έχουν αποκτήσει τα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων με εξασφαλίσεις σε ακίνητα.

Μέχρι σήμερα, προτεραιότητα είχε δοθεί στα ακίνητα εισοδήματος που αποκτήθηκαν από θεσμικούς επενδυτές, αλλά πλέον, μετά και την πανδημία που μεσολάβησε και την προετοιμασία που έγινε (π.χ. ανάπτυξη ηλεκτρονικών πλατφορμών, τακτοποιήσεις ακινήτων), θα ξεκινήσει η προσπάθεια πώλησης ή και ενοικίασης του μεγάλου όγκου των ακινήτων που περιέχονταν ως εγγυήσεις στα χαρτοφυλάκια στεγαστικών κι επιχειρηματικών δανείων που πωλήθηκαν τα προηγούμενα τρία χρόνια.

Οπως αναφέρθηκε χθες στην ενότητα «Real Estate: Προβλέψεις σε ένα μεταβαλλόμενο τοπίο», στο πλαίσιο του διαδικτυακού συνεδρίου NPL Management Summit Greece, μετά τη σταδιακή πώληση των πιο μεγάλων και υψηλής αξίας ακινήτων, πλέον η έμφαση δίνεται στα μικρότερα ακίνητα, όπως διαμερίσματα, οικόπεδα και καταστήματα, που είναι και τα περισσότερα σε αριθμό. «Η μεγαλύτερη ευκαιρία εντοπίζεται στα ακίνητα χαμηλότερης αξίας.

Με βάση τα στοιχεία που συλλέγουμε, ο μέσος Ελληνας αγοραστής έχει έναν προϋπολογισμό της τάξεως των 100.000 ευρώ, ενώ το μέσο δάνειο που εκδόθηκε το 2020 διαμορφώθηκε σε 85.000 ευρώ.

Επομένως, αυτή είναι η κατηγορία που θα κυριαρχήσει στο μέλλον», ανέφερε ο Αντώνης Μαρκόπουλος, συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της ηλεκτρονικής πλατφόρμας διαχείρισης ακινήτων Prosperty.

Σύμφωνα με τον ίδιο, «το “κλειδί” για την αξιοποίηση των χιλιάδων ακινήτων που θα εισέλθουν στην αγορά κατοικίας τα επόμενα χρόνια είναι να ταιριάξουμε την προσφορά αυτή με τη ζήτηση που καταγράφουμε».

Αγορά σπιτιού: «Αγκάθι» η υπερτίμηση

Από την άλλη πλευρά, προβληματική για την αγορά κατοικίας είναι η στάση που τηρεί μεγάλο μέρος των ιδιωτών πωλητών. Σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο, «διαπιστώνουμε ότι οι μεμονωμένοι πωλητές ζητούν 15%-20% περισσότερα από την πραγματική τιμή του ακινήτου τους, ώστε να μπορούν να διαπραγματευτούν την τιμή με την οποία είναι τελικά πρόθυμοι να πωλήσουν.

Το αποτέλεσμα όμως είναι να αποθαρρύνεται ο υποψήφιος αγοραστής και τα ακίνητα να μένουν απούλητα για μήνες ή και χρόνια».

Με την άποψη αυτή συμφώνησε και ο Πάνος Χαραλαμπόπουλος, γενικός διευθυντής της εταιρείας Solum Property Solutions/Prime Yield, τονίζοντας ότι «έχει αυξηθεί το κόστος των πωλούμενων κατοικιών, είτε νεόδμητων, λόγω υψηλότερων προδιαγραφών, είτε και μεταχειρισμένων.

Βλέπουμε ότι τελικά οι συναλλαγές που προχωρούν γίνονται σε επίπεδα 30%-35% χαμηλότερα των αρχικά ζητούμενων τιμών στις αγγελίες». Αντίστοιχα, ο Γιάννης Δασκαλάκης, επικεφαλής της «Δασκαλάκης και Συνεργάτες», σημείωσε ότι «υπάρχει δυσκολία απορρόφησης κατοικιών λόγω της σημαντικής αναντιστοιχίας με την πραγματική τους αξία. Δηλαδή, συστηματικά υπάρχει υπερτίμηση από την πλευρά του ιδιώτη πωλητή».

Αγορά σπιτιού: Οι πλειστηριασμοί

Το πρόβλημα αυτό δεν υπάρχει στη διαδικασία των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, όπου η αρχική τιμή γίνεται έπειτα από εκτίμηση από επαγγελματία εκτιμητή.

Ωστόσο, παρότι έχουν γίνει βελτιώσεις στο εν λόγω εργαλείο διάθεσης ακινήτων, εντέλει οι ιδιώτες αγοραστές εξακολουθούν να απέχουν.

Σύμφωνα με τη Λίλα Πατεράκη, επικεφαλής του τομέα Real Estate Services της doValue Ελλάδος, «με δεδομένο ότι περνάμε πλέον στη φάση της διαχείρισης μικρότερης αξίας ακινήτων, της τάξεως των 90.000-100.000 ευρώ, η πρόκληση είναι να εκπαιδεύσουμε τόσο το δίκτυο των συνεργατών μας όσο και το ίδιο το αγοραστικό κοινό, που γνωρίζουμε ότι υπάρχει, στο πώς θα αξιοποιήσουν το εργαλείο των πλειστηριασμών. Υπάρχει ακόμα μια επιφυλακτική στάση από τους περισσότερους αγοραστές να αγοράσουν ακίνητο μέσω πλειστηριασμού».

Αντίστοιχα, ο δρ Γιώργος Μούντης, διευθυντής και εταίρος της Delfi Partners & Company, ανέφερε ότι «οι πλειστηριασμοί θα έχουν πρωταγωνιστικό ρόλο για να πωληθούν τα μικρότερα ακίνητα. Ηδη βλέπουμε μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον σε σύγκριση με το παρελθόν.

Ωστόσο, η διαδικασία δεν είναι εύχρηστη και χρήζει βελτιώσεων, όπως επίσης απαιτούνται και τομές στη διαδικασία νομιμοποίησης και μεταβίβασης ακινήτων», κατέληξε ο κ. Μούντης.

Αγορά σπιτιού: Επιδρομή ξένων στην Ελλάδα και… εκτόξευση τιμών

Τεράστιο ενδιαφέρον για απόκτηση σπιτιού στη χώρα μας από Αμερικανούς, Αυστραλούς και Ευρωπαίους. Ποιες περιοχές βρίσκονται στην κορυφή των προτιμήσεών τους. Στα ύψη οι τιμές σε Αθήνα και επαρχία. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Στη φάση της επανεκκίνησης για τη νέα σεζόν του 2021 περνά όχι μόνο ο τουρισμός, αλλά και η αγορά δεύτερης κατοικίας στη χώρα μας, όπου μάλιστα η ζήτηση από το εξωτερικό έχει διατηρηθεί, παρά την πανδημία, σε υψηλά επίπεδα, με την Ελλάδα να βγαίνει κερδισμένη σε σχέση με άλλους προορισμούς στη Μεσόγειο.

Τα ελληνικά νησιά, με επίκεντρο τις Κυκλάδες και τα Δωδεκάνησα, ο κρυμμένος άσος στην ηπειρωτική Ελλάδα, όπως πλασάρεται η Πελοπόννησος, αλλά και στην Αττική, το παραλιακό μέτωπο βρίσκονται αυτή τη στιγμή στην πρώτη γραμμή της ζήτησης για τους Ευρωπαίους υποψήφιους αγοραστές, αλλά και ενδιαφερομένους από τις ΗΠΑ και την Αυστραλία, λόγω και της Ομογένειας.

Το γεγονός ότι πολλοί προορισμοί στη χώρα μας θεωρούνται λιγότερο ανεπτυγμένοι σε σχέση, π.χ., με ανταγωνιστικούς προορισμούς στην Ισπανία ή στην Πορτογαλία και σε συνδυασμό με το πλούσιο φυσικό περιβάλλον και το πολύ καλό κλίμα συμβαδίζουν με τις νέες τάσεις που κερδίζουν ολοένα περισσότερο έδαφος λόγω της πανδημίας, όπως η επιστροφή στη φύση και η καλύτερη ποιότητα ζωής για όσους επιλέγουν ένα δεύτερο σπίτι στο εξωτερικό.

Από την άλλη, ο κορωνοϊός έχει προτάξει και νέες ανάγκες με βάση τις αναζητήσεις των αγοραστών: καλές υποδομές υγείας και εύκολη πρόσβαση σε αεροδρόμιο όσον αφορά τις μεγαλύτερες ηλικίες και γρήγορο Internet για τις μικρότερες κυρίως για επαγγελματικούς λόγους, ανάγκες τις οποίες μπορούν να καλύψουν περισσότερο τα μεγαλύτερα νησιά και προορισμοί στην Αττική.

«Οι τιμές είχαν πάρει την ανιούσα προ πανδημίας, ωστόσο μετά το πάγωμα της αγοράς το 2020, τώρα, το 2021, δημιουργούνται πρόσφορες συνθήκες για τους αγοραστές δεύτερης κατοικίας επειδή η αγορά αναδιοργανώνεται και σταθεροποιείται σε νέες συνθήκες», δηλώνουν στο «ΘΕΜΑ» οι επιτελείς της Engel & Völkers, της εταιρείας με διευθύνοντα σύμβουλο τον κ. Γιώργο Πετρά και πελατολόγιο σε ποσοστό 85% από το εξωτερικό.

«Γι’ αυτό και όταν μας ρωτούν από το εξωτερικό η απάντηση είναι ότι τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή για αγορά μιας δεύτερης κατοικίας στην Ελλάδα, όπου οι τιμές ακόμη και στους πιο premium νησιωτικούς προορισμούς είναι χαμηλότερες σε σύγκριση με άλλους αντίστοιχους στη Νότια Ευρώπη, πέρα από το ότι υπάρχουν και αρκετές ευκαιρίες οι οποίες με την άνοδο της αγοράς περιορίζονται». Μάλιστα, η Ελλάδα φαίνεται να έχει αρχίσει να ανεβαίνει περισσότερο και στα πιο γερά πορτοφόλια που επενδύουν παραδοσιακά στη Μεσογειακή Ριβιέρα, στη Νότια Γαλλία, στην Ισπανία και την Ιταλία, γενικότερα λόγω καλύτερου επενδυτικού κλίματος, μεγαλύτερης ασφάλειας και φορολογικών κινήτρων και ειδικότερα λόγω των παραθεριστικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών που φέρουν και ηχηρές υπογραφές όπως συμβαίνει στην περίπτωση του «Costa Navarino» στη Μεσσηνία ή του «One&Only» στην Τζια.

Αγορά σπιτιού: Οι προορισμοί της πρώτης γραμμής

Οσον αφορά τους προορισμούς που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης από το εξωτερικό, με βάση τα στοιχεία από την εταιρεία συμβούλων ακινήτων Cerved Property Services (πρώην Eurobank Property Services), η οποία ανήκει στον διεθνή ιταλικό όμιλο Cerved Group, στα νησιά προηγούνται οι Κυκλάδες, με την Πάρο και τη Σαντορίνη να βρίσκονται στις πρώτες θέσεις των προτιμήσεων, ενώ για την Αθήνα, όπως είναι εύλογο, προηγούνται τα νότια προάστια, και ιδιαίτερα η Γλυφάδα.

Η Cerved Property Services διαπιστώνει εν μέσω πανδημίας αύξηση της ζήτησης σε ποσοστό 30% -δείγμα τού πώς μπορεί να ανακάμψει η αγορά την επόμενη μέρα-, ενώ, όπως προκύπτει, το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από πολίτες του Ηνωμένου Βασιλείου, των Ηνωμένων Πολιτειών, της Κύπρου, της Αυστραλίας και της Γαλλίας.

Μεγάλο ενδιαφέρον από Κεντρική Ευρώπη, με τους Γερμανούς να διατηρούν την πρωτοκαθεδρία, διαπιστώνει από την πλευρά της η Engel & Völkers, η οποία με 40 χρόνια στον τομέα της μεσιτείας έχει ούτως ή άλλως μακρά παράδοση στη γερμανική αγορά.

Η εταιρεία που σήμερα έχει παρουσία σε περισσότερα από 800 σημεία σε 30 χώρες καταγράφει επίσης τελευταία ζήτηση «από το Ηνωμένο Βασίλειο και το Ισραήλ, ενώ ακολουθεί η Γαλλία».

Επίσης, σύμφωνα με την Engel & Völkers, καταγράφεται ζήτηση για Κυκλάδες, και δη Μύκονο, Σαντορίνη, Πάρο, Νάξο, και για Δωδεκάνησα, ιδίως για τη Ρόδο, η οποία ήδη από πέρυσι αποτελεί πρότυπο παράδειγμα διαχείρισης της πανδημίας και φιγουράρει και φέτος στις πράσινες λίστες, ενώ «ο κρυμμένος άσος στην αγορά δεύτερης κατοικίας στη χώρα μας είναι η Πελοπόννησος, όπου η Μεσσηνία έχει ανεβάσει τον πήχη από πλευράς υποδομών και το Πόρτο Χέλι καταφέρνει να συγκεντρώνει πολύ εκλεπτυσμένο και ιδιαίτερο κοινό».

Σύμφωνα με τον κ. Πετρά, εν μέσω κορωνοϊού το γεγονός ότι η Ελλάδα έχει προβληθεί ως μία από τις χώρες που έχουν κάνει καλή διαχείριση της πανδημίας και αυτή τη στιγμή κάνει βήματα προς την κανονικότητα, με πολύ σημαντικό και το άνοιγμα του τουρισμού, «ενισχύει περαιτέρω το brand της χώρας, που ήταν ούτως ή άλλως από πριν σε άνοδο».

Ο κορωνοϊός, πέραν του ότι έχει αυξήσει τις κρατήσεις σε ό,τι έχει να κάνει με την ενοικίαση μεμονωμένων κατοικιών, έχει κινητοποιήσει σημαντική μερίδα Ευρωπαίων για την αγορά του δικού τους σπιτιού, τόσο για ιδία χρήση όσο και για επενδυτικούς σκοπούς για την περίοδο που ο ιδιοκτήτης παραμένει στη χώρα του.

Αγορά σπιτιού: Στο… θεό οι τιμές

Η Αθήνα από το 2018 έως το 2020 είδε μια ανατίμηση 18%- 19%, η Θεσσαλονίκη 11% – 14%, οι άλλες μεγάλες πόλεις 2%- 6,5% και οι υπόλοιπες περιοχές από 3%- 10% . Ωστόσο τα ακίνητα παραμένουν 27%- 38% πιο φτηνά από το 2007. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Ακριβότερα έως και 19% ειδικά για την Αθήνα σε σχέση με τον …πάτο της αγοράς το 2017, φθηνότερα ωστόσο, έως και 38% σε σύγκριση με το peak του 2007 είναι οι τιμές των σπιτιών στη χώρα μας, όπου και το πρώτο τρίμηνο του 2021, εν μέσω πανδημίας, οι τάσεις με βάση και τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος παραμένουν ανοδικές.

Στην παρούσα φάση, εν μέσω πανδημίας, η αγορά των κατοικιών φαίνεται ότι βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο «αναμένοντας τη νέα κανονικότητα, ώστε να αναδιαταχθεί και να ξεκινήσει από μια νέα βάση», όπως χαρακτηριστικά επισημαίνει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τέως ορκωτός εκτιμητής κι επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας ακινήτων SOLUM Property Solutions.

Ο ίδιος εκτιμά ότι, στη νέα κανονικότητα θα έχουμε, μεταξύ άλλων και λόγω της πανδημίας, ως αρνητικές παραμέτρους το μικρότερο ΑΕΠ, τη σημαντική ανεργία, τα μειωμένα διαθέσιμα των νοικοκυριών (ιδίως αυτών που εργάζονται στον ιδιωτικό τομέα), τον περιορισμένο δανεισμό από τράπεζες και κακά δημογραφικά.

«Στις θετικές δυνάμεις μπορούμε να δούμε την ανάγκη για σύγχρονες, πράσινες οικίες, τα μηδενικά σχεδόν επιτόκια των τραπεζών για τους καταθέτες που ωθούν κάποιους στα ακίνητα, τα χαμηλά επιτόκια για στεγαστικά δάνεια που είναι επίσης ένα θετικό στοιχείο στην τρέχουσα περίοδο, έστω κι αν οι Έλληνες επηρεασμένοι αρνητικά από το δανεισμό κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης είναι διστακτικοί. Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές».

Αγορά σπιτιού: Η πορεία των τιμών

Μία προσεκτική μελέτη της πορείας της αγοράς κατοικιών μέσω των δεικτών της τράπεζας της Ελλάδος δείχνει ότι το υψηλό σημείο ήταν το 2007 όπου ο δείκτης ήταν 100. Στη δεκαετή κρίση της οικονομίας, το 2017 ο δείκτης έφτασε στο χαμηλότερο σημείο και έκτοτε άρχισε η σταδιακή άνοδος των τιμών.

Έτος

Αθήνα Νέα*

Θεσσαλο-νίκη Νέα*

Άλλες πόλεις Νέα*

Λοιπές περιοχές

Νέα*

Αθήνα Παλαιά

Θεσσαλο-νίκη

Παλαιά

Άλλες πόλεις

Παλαιά

Λοιπές περιοχές

Παλαιά

2007

100

100

100

100

100

100

100

100

2017

57,3

58,1

63,3

64,3

55,6

53,0

60,4

63,9

2018

59,2

58,9

63,9

65,3

57,1

53,6

60,9

64,4

2020

70,2

67,1

68,0

71,7

68,0

59,6

61,9

66,3

2021 Q1

73,0

68,8

68,4

72,7

70,6

61,5

62,7

67,3

*Νέα: Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη, Παλαιά: Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών

 

Η Αθήνα από το 2018 έως το 2020 είδε μια ανατίμηση 18 έως 19%, η Θεσσαλονίκη 11% έως 14%, οι άλλες πόλεις 2 έως 6,5% και οι υπόλοιπες περιοχές από 3 έως 10%. Ακόμη παρατηρείται ότι τα ακίνητα είναι περίπου 27% έως και 38% πιο φτηνά από ότι το 2007.

«Όσον αφορά τις τάσεις και τις προοπτικές, θα πρέπει πρώτα να λάβουμε υπόψη ότι η χώρα μας είχε επαρκή αριθμό κατοικιών προ της δεκαετούς κρίσης της οικονομίας, για να στεγάσει τον πληθυσμό της που τότε ήταν μεγαλύτερος και δεν υπήρχε η μετανάστευση 500.000 περίπου Ελλήνων αλλά και χιλιάδων ξένων εργατών κλπ που έφυγαν λόγω της κρίσης. Εκείνο που χρειάζεται είναι ο εκσυγχρονισμός όσων κατασκευών κρίνονται κατάλληλες, αλλά και λογική ανέγερση νέων πράσινων, έξυπνων και πιο αντισεισμικών οικοδομών», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Ο ίδιος εκτιμά ότι η βραχυχρόνια μίσθωση (μέσω των γνωστών πλατφορμών Airbnb, VRBO κ.α.) θα ανασυνταχθεί και θα δημιουργηθούν νέες ισορροπίες, ενώ η χρυσή βίζα θα αρχίσει πάλι να κινείται με κάποιους ρυθμούς που θα τείνουν να θυμίζουν το 2019.

«Άρα έχουμε δυνάμεις που ωθούν ανοδικά τις τιμές των ακινήτων, αλλά και δυνάμεις που δρουν αρνητικά. Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου θα δημιουργήσουν μια νέα βάση η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάσταση. Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. Άρα εκεί έχουμε ελαφρά αυξητικές τάσεις. Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό».

Στις λοιπές τάσεις, οι κατοικίες στις πόλεις που θα εξακολουθήσουν να έχουν φοιτητές, θα παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, εφόσον δεν θα μειώνεται ο αριθμός των φοιτητών. Ακόμη η τηλεργασία, σε όσους είναι συμβατή, θα δημιουργήσει την ανάγκη ενός μικρού έστω χώρου για να εργάζονται από το σπίτι. Επιπλέον, λόγω της αδυναμίας πολλών νοικοκυριών να αποκτήσουν δικό τους σπίτι, η λύση θα είναι το ενοίκιο.

Αντίστοιχα, στα διεθνούς φήμης νησιά μας (όπως π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα) η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές εκτιμάται ότι θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα.

Η εξοχική κατοικία συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως π.χ. στη Βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους Βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, Άγγλων, Γερμανών, Αράβων, Ρώσων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Τέλος, το κόστος κατασκευής μαζί με την αξία γης έρχονται να δημιουργήσουν ένα πλαίσιο που αποτελεί κριτήριο για την απόφαση ανέγερσης νέας οικοδομής σε μια περιοχή, σε περίοδο μετάβασης από την κρίση σε νέες καλύτερες μέρες.