Ενοίκια: «Όμηροι» είναι χιλιάδες ενοικιαστές με βάση τα μισθωτήρια ωστόσο ο νόμος έχει άρθρα που ελάχιστοι γνωρίζουν και φυσικά έχουν σαν στόχο την προστασία όσων μισθώνουν ένα σπίτι.
Η λήξη ενός συμβολαίου μίσθωσης ακινήτων αποτελεί μιας πρώτης τάξεως ευκαιρία για να ανοίξουν τα ακανθώδη ζητήματα της αναπροσαρμογής του ποσού που καταβάλλεται ως ενοίκιο αλλά και της χρονικής επέκτασης της μίσθωσης.
Εν μέσω πανδημίας πληθαίνουν οι εστίες αντιπαράθεσης στις μισθώσεις ακινήτων με πολλούς ιδιοκτήτες να επιδιώκουν αυξήσεις επιχειρηματολογώντας με το «πόσο νοικιάζονται αντίστοιχα ακίνητα στην γύρω περιοχή (με βάση τις μικρές αγγελίες)» και τους ενοικιαστές να ζητούν πάγωμα αν όχι μείωση του μισθώματος λόγω της συνεχιζόμενης κρίσης. Οι συζητήσεις αυτές, πολλές φορές, θυμίζουν μια γερή παρτίδα «πόκερ» όπου η κάθε πλευρά «μπλοφάρει» όπως μπορεί! Στην προκειμένη περίπτωση με τον αρνητικό πληθωρισμό κόντρα στις τιμές της αγοράς, την ανανέωση του ενοικίου κόντρα με την έξωση, τα κλειστά δικαστήρια κλπ.
Επειδή πολλά λέγονται και ακούγονται σε αυτού του τύπου τις συζητήσεις, σταχυολογήσαμε – με την βοήθεια της ΠΟΜΙΔΑ και της ΑΑΔΕ – όλες τις σχετικές διατάξεις της νομοθεσίας που δίνουν χρηστικές απαντήσεις σε αυτά τα θέματα. Σε γενικές γραμμές η νομοθεσία προβλέπει ότι τα αρχικά μισθωτήρια συμβόλαια ανανεώνονται αυτόματα για 3 χρόνια και μετά γίνονται αορίστου χρόνου. Οι αναπροσαρμογές των τιμών γίνονται με ελεύθερη διαπραγμάτευση και με βάση τον πληθωρισμό (για μειώσεις εάν είναι αρνητικός η αυξήσεις αν είναι θετικός).
Η εφορία ενδιαφέρεται μόνο για το συμφωνηθέν ποσό του μισθώματος την έναρξη και την λήξη του συμβολαίου, ενώ τυχόν διαφωνίες στις διαπραγματεύσεις λύνονται στα αστικά δικαστήρια, με εξώσεις κλπ.
Αναλυτικότερα:
- ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η μίσθωση κύριας κατοικίας (το αρχικό συμβόλαιο δηλαδή) έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος. Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.
- ΜΙΣΘΩΜΑ – ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ: Κάθε συμφωνία για το ύψος του μισθώματος αλλά και για την μετέπειτα σταδιακή αναπροσαρμογή του, που συμπεριλαμβάνεται στο μισθωτήριο νομικά είναι απολύτως έγκυρη, όμως σήμερα, η συμφωνία υψηλών ποσοστών αναπροσαρμογής δύσκολα τηρείται στην πράξη.
- ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΚΑΤΑ ΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΗΣ ΤΡΙΕΤΙΑΣ: Στις περιπτώσεις που ο συμβατικός χρόνος ορίστηκε μικρότερος από την τριετία χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το υπόλοιπο διάστημα μέχρι τη συμπλήρωσή της, τότε το καταβαλλόμενο μίσθωμα μέχρι τη λήξη της τριετίας εκ του νόμου πρέπει να αναπροσαρμόζεται ετησίως όπως και στις επαγγελματικές μισθώσεις, ήτοι κατά ποσοστό ίσο με 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή. ΟΜΩΣ: Η ρύθμιση αυτή δεν έχει σήμερα πρακτική αξία δεδομένου ότι ο δείκτης τιμών καταναλωτή είναι αρνητικός, πράγμα που οδηγεί στον προσδιορισμό του μηνιαίου μισθώματος σε σταθερό ποσό καθόλη τη διάρκεια της τριετίας.
- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΛΟΓΩ ΛΗΞΗΣ: Μοναδική προϋπόθεση για την καταγγελία μίσθωσης κύριας κατοικίας από τον εκμισθωτή είναι η παρέλευση τριετίας από την έναρξή της. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση δεν υφίσταται πλέον.
Ενοίκια: Τι λέει η ΑΑΔΕ για τις τροποποιήσεις των μισθωτηρίων
Σύμφωνα με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) δεν είναι υποχρεωτική η ανανέωσης του συμβολαίου κάθε φορά που λήγει εκτός και αν αλλάζει το ποσό του ενοικίου. Η μίσθωση, μετά τα πρώτα 3 χρόνια, θεωρείται αορίστου χρόνου και το μόνο χρειάζεται ενημέρωση είναι η ημερομηνία λήξης. Ειδικότερα και σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ «η τροποποιητική δήλωση υπάρχουσας μίσθωσης υποβάλλεται υποχρεωτικά μόνο σε περίπτωση μεταβολής στο ποσό του μισθώματος. Πλέον δεν χρειάζεται να δηλώνεται η τυχόν παράταση της μίσθωσης, καθότι η μίσθωση θα θεωρείται ότι είναι σε ισχύ μέχρι τη δήλωση της λύσης αυτής. Κατά την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης, μπορούν να αλλάξουν τα στοιχεία στα εξής πεδία:
- τη διάρκεια της μίσθωσης
- το μίσθωμα
- την ημερομηνία σύνταξης του συμφωνητικού
- καθώς και να συμπληρώσει ή/και να μεταβάλλει τα στοιχεία του πεδίου “ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ”
Για να τροποποιηθεί οποιοδήποτε άλλο στοιχείο της μίσθωσης (στοιχεία εκμισθωτών, μισθωτών, ακινήτου κ.λπ.) δεν μπορεί να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση, αλλά πρέπει να υποβληθεί νέα δήλωση (εξαρχής)».
Ενοίκια: Αδιανόητα ποσά στην Αθήνα!
Την ώρα που τα ενοίκια έχουν φτάσει στο… Θεό και πλέον δεν βρίσκεις διαμέρισμα αξιοπρεπές κάτω από 550 ευρώ, κάποιοι έχουν βαλθεί να μας τρελάνουν με τις τιμές πώλησης ακινήτων στην περίφημη Αθηναϊκή Ριβιέρα.
Προφανώς απευθύνονται σε… φραγκάτους Έλληνες ή κροίσους του εξωτερικού. Θέλετε να μάθετε τις τιμές; Δείτε αναλυτικά στο xristika.gr.
Τιμές για ολίγους ή και για… ελάχιστους, που μπορεί να κυμαίνονται από τα 10.000-12.000 ευρώ/τ.μ. και να φτάνουν έως 40.000 ευρώ «το μέτρο», δηλαδή για «πορτοφόλια» εύπορων Ελλήνων ή ξένων κροίσων, αλλά και για σχετικά περιορισμένο αριθμό πολυτελών κατοικιών διαμορφώνονται ήδη στην περίφημη Αθηναϊκή Ριβιέρα, δηλαδή κατά βάση στο παραλιακό μέτωπο των νοτίων προαστίων της πρωτεύουσας, κυρίως στο κομμάτι της Αττικής που εκτείνεται από τον Φλοίσβο και το Ελληνικό έως τη Βουλιαγμένη, τη Βούλα και τις γύρω εκτάσεις.
Οι αναπτύξεις υπερπολυτελών λουξ βιλών και τα σχέδια για νέες κατοικίες ή διαμερίσματα υψηλών προδιαγραφών που απευθύνονται σε «μεγάλα βαλάντια» και μόνο, αναμορφώνουν τον «χάρτη» των ακινήτων στο παραλιακό μέτωπο.
Τα projects που θα γίνουν στον Άλιμο (π.χ. στη μαρίνα), στο Ελληνικό και τον Αγιο Κοσμά (mega project της Lamda Development), στη Γλυφάδα (π.χ. Αστέρια) ή στη Βούλα (των Hines-Henderson) και αλλού, θα έρθουν να προστεθούν στις πολυτελείς κατοικίες του συγκροτήματος του Αστέρα Βουλιαγμένης ή στα σχέδια της Εκκλησίας για αξιοποίηση των εκτάσεών της (ιδίως στα νότια προάστια με έμφαση σε Βουλιαγμένη έως Βάρκιζα) συνθέτοντας ένα παζλ υψηλών προδιαγραφών, αξίας εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ, για λίγες εκατοντάδες, ή έστω 1-2 χιλιάδες, μόλις ακίνητα.
Αλλωστε, στις 13 μόλις βίλες του Αστέρα Βουλιαγμένης, θα προστεθούν (εάν δεν προκύψει αναβολή λόγω κόντρας των Hines/Henderson με τον τοπικό Δήμο) 300-400 διαμερίσματα στη Βούλα, κάποιες κατοικίες σε Γλυφάδα ή Αλιμο, τα «φιλέτα» του Ελληνικού (στο νότιο τμήμα προς τη μαρίνα και στον Πύργο κατοικιών) κ.λπ. Που θα φτάσει το «ταβάνι» των ζητούμενων τιμών για κατοικίες υψηλής ποιότητας, θα φανεί τα προσεχή χρόνια.
Οσον αφορά στις τιμές, θα αναφερθούμε σε όσα σημειώνουν στελέχη της κτηματαγοράς που δραστηριοποιούνται στην περιοχή πέριξ της Βουλιαγμένης.
Οι ζητούμενες τιμές πώλησης «ξεκινούν από 10.000-11.000 ευρώ ανά τ.μ., για παράδειγμα στο πάνω κομμάτι της πόλης, κάπου 15.000 ευρώ/τ.μ. πουλάει η κάτω ζώνη της Βουλιαγμένης, σε κάποια άλλα σημεία θα δούμε έως και 25.000-30.000 ευρώ/τ.μ., ενώ αν κινηθούμε προς τις βίλες του Αστέρα, θα δούμε τιμές… 40.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο».
Προφανώς βέβαια, σε περιοχές πριν τη Βουλιαγμένη οι τιμές έχουν… σαφώς χαμηλότερο «ταβάνι» αλλά τα νούμερα του «προνομιακού φιλέτου» της Αττικής, είναι ενδεικτικά του πως διαμορφώνεται σταδιακά το παζλ στην περίφημη «Αθηναϊκή Ριβιέρα».