Στεγαστικά δάνεια: Τι δίνει η κάθε τράπεζα – Ποιο πρόγραμμα σας συμφέρει

Στεγαστικά δάνεια: Σήμερα, το επιτόκιο στα νέα «σταθερά» δάνεια κινείται μεταξύ 4% – 4,20%, ωστόσο, είναι πολύ πιθανόν να γίνουν λίγο πιο «αλμυρά» στο άμεσο μέλλον. Οι τράπεζες εξετάζουν μείωση των κυμαινόμενων επιτοκίων στα νέα δάνεια. Ποια τράπεζα σας συμφέρει να επιλέξετε. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

ρέναρε η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια λόγω υψηλών επιτοκίων, ακρίβειας και πληθωρισμού αλλά και της γενικότερης αβεβαιότητας ενώ και η δημόσια συζήτηση για τους πλειστηριασμούς δημιουργεί δεύτερες (και τρίτες) σκέψεις στους εν δυνάμει αγοραστές οικιστικών ακινήτων.

Το 2022 «έκλεισε» όπως εκτιμάται με 1,2 δισ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια, έναντι 800 εκατ. ευρώ το 2021 και μόλις 500 εκατ. ευρώ το 2020.

Από την άλλη πλευρά, η έκρηξη των ενοικίων και η δυσκολία εύρεσης κατοικίας διατηρεί ζωντανό ακόμα το ενδιαφέρον για αγορά.

Στο πλαίσιο αυτό οι υποψήφιοι αγοραστές «χαμηλώνουν» τον πήχη των απαιτήσεων τους και στρέφονται σε πιο ασφαλείς δανειακές λύσεις.

«Μονόδρομος» το σταθερό επιτόκιο

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα νέα στεγαστικά είναι σχεδόν στο σύνολό τους σταθερού επιτοκίου, το οποίο είναι μεν λίγο πιο «αλμυρό» από το κυμαινόμενο, αλλά απόλυτα προστατευμένο από το ράλι των επιτοκίων.

Αλλωστε, πριν ακόμα ξεκινήσει ξέφρενη άνοδος των επιτοκίων, από το 2019 όταν άρχισε και πάλι η αναθέρμανση της στεγαστικής πίστης, οι Ελληνες δανειολήπτες στράφηκαν στα δάνεια σταθερού επιτοκίου, έχοντας βιώσει τις επιπτώσεις και την αβεβαιότητα της 10ετούς οικονομικής κρίσης.

Ετσι, η συντριπτική πλειονότητα των στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν την περίοδο 2020-2022 είναι σταθερού επιτοκίου, είτε για τα πρώτα 3-10 χρόνια, είτε για όλη τη διάρκεια.

Βέβαια, τους τελευταίους μήνες, τα δάνεια σταθερού επιτοκίου για όλη τη διάρκεια του δανείου φαίνεται να κερδίζουν έδαφος και μπορεί να φτάνουν σε ορισμένες τράπεζες ακόμα και στο 75%, έναντι 25% δανείων σταθερού για 3-5 έτη και κυμαινόμενου επιτοκίου για την υπόλοιπη διάρκεια.

Στεγαστικά δάνεια: Αύξηση και στο σταθερό επιτόκιο

Σήμερα, το επιτόκιο στα νέα «σταθερά» δάνεια κινείται –κατά μέσο όρο– μεταξύ 4%-4,20%, ωστόσο, είναι πολύ πιθανόν να γίνουν λίγο πιο «αλμυρά» στο άμεσο μέλλον -κατά 0,10%-0,20%-, καθώς η ΕΚΤ έχει ήδη προαναγγείλει νέα αύξηση των επιτοκίων τον επόμενο μήνα.

Στεγαστικά δάνεια: Στο τραπέζι η μείωση των κυμαινόμενων επιτοκίων

Κι αυτό γιατί προηγούμενες αυξήσεις  του παρεμβατικού επιτοκίου της ΕΚΤ (ΜRO) δεν πέρασαν στα νέα στεγαστικά σταθερού επιτοκίου.

Αντίθετα, οι τράπεζες εξετάζουν μείωση των κυμαινόμενων επιτοκίων στα νέα δάνεια, ενώ σε ό,τι αφορά τα υφιστάμενα, δίνεται η επιλογή μετατροπής τους σε δάνεια σταθερού επιτοκίου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια ή ακόμα και μέχρι τη λήξη τους.

Στεγαστικά δάνεια: Εθνική Τράπεζα

Είναι χαρακτηριστικό πάντως ότι από τις αρχές του 2022, τα σταθερά επιτόκια που προσφέρει η Εθνική Τράπεζα αυξήθηκαν κατά μόλις 1%, όταν το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ ανήλθε από 0% στο 3%, γεγονός που συμπαρέσυρε την καμπύλη ανταλλαγής επιτοκίων για σταθερές περιόδους.

Ενδεικτικά, το σταθερό επιτόκιο ανταλλαγής (swap rate) 10ετίας, σκαρφάλωσε στο 3,15% τον Ιανουάριο του 2023 από 0,30% στις αρχές του 2022.

Το γεγονός αποδεικνύει ότι η τράπεζα έχει απορροφήσει το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης προς όφελος των πελατών της ΕΤΕ, που προσφέρει τελικό επιτόκιο για 10 έτη σταθερό από 3,8% και στο οποίο συμπεριλαμβάνονται και άλλα κόστη, όπως λειτουργικού κινδύνου, ανάληψης κινδύνου αθέτησης κοκ.

Σημειώνεται ότι στην Εθνική Τράπεζα από τις αρχές Νοεμβρίου η τιμολόγηση των δανείων σταθερού επιτοκίου είναι αμετάβλητη.

Παράλληλα η ΕΤΕ έχει μειώσει στο μισό τα έξοδα των στεγαστικών δανείων, ενώ τα σταθερά επιτοκίου παρέχονται χωρίς κόστος πρόωρης εξόφλησης.

Στεγαστικά δάνεια: Αlpha Bank

Η Αlpha Bank, από την πλευρά της, με σταθερό που ξεκινάει από το 3,60% και κυμαινόμενο από euribor 3μηνών + spread 2% – 2,20% (ισχύει για νέα δάνεια μετά τις 13/2/2022), δίνει δυνατότητα ευελιξίας στους δανειολήπτες και δίχτυ ασφαλείας σε ενδεχόμενους κραδασμούς…

Ειδικότερα, τα δύο πρώτα χρόνια ο πελάτης μπορεί να επιλέξει να πληρώνει μόνο τόκους ή να ξεκινήσει την αποπληρωμή του δανείου με χαμηλότερη δόση –μειωμένη έως 50% σε σχέση με την κανονική και για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Σημειώνεται ότι για νέες αιτήσεις στεγαστικών δανείων που θα υποβληθούν έως και 31.3.2023 δεν εισπράττεται η εφάπαξ δαπάνη εξέτασης αιτήματος δανειοδότησης.

Τράπεζα Πειραιώς
Στην Πειραιώς το σταθερό επιτόκιο για πρώτα χρόνια ή για όλη τη διάρκεια το δανείου (εως 30 έτη) κινείται από 3,55%-5,05%, ανάλογα τα χαρακτηριστικά του δανείου και τη συναλλακτική συμπεριφορά του πελάτη.

Στα κυμαινόμενα το επιτόκιο διαμορφώνεται με βάση του euribor μηνός πλέον σταθερού περιθωρίου για όλη τη διάρκειά του, ανερχόμενου ενδεικτικά από 2,45% έως 3,20%.

Η Πειραιώς προσφέρει χαμηλότερα επιτόκια για τη χρηματοδότηση «πράσινης» κατοικίας (ενεργειακή απόδοση Α+,Α, Β+). Στο Green στεγαστικό το σταθερό επιτόκιο διαμορφώνεται από 3,40% έως 4,90% και το κυμαινόμενο Euribor μηνός πλέον σταθερού περιθωρίου από 2,30% έως 3,05%.

Στεγαστικά δάνεια: Eurobank

Η Eurobank από την άλλη πλευρά ξεκίνησε πρώτη την προσπάθεια αναθέρμανσης της στεγαστικής πίστης, μετά την 10ετή οικονομική κρίση, με δάνεια σταθερού επιτοκίου και παρέχει τη δυνατότητα στους πελάτες της να «γυρίσουν» από κυμαινόμενο σε σταθερό.

Παράλληλα, έχει προχωρήσει σε μεγάλη μείωση του spread, που σήμερα κυμαίνεται από 1,5%- 2,5% από 3,5% (μ.ο.) τον περασμένο Μάιο, στα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου.

Το σταθερό επιτόκιο ξεκινά από 3,10% και φτάνει μέχρι 4,70% για διάρκεια 30 ετών.

Σε κάθε περίπτωση, η τιμολόγηση εξαρτάται και από το είδος της εξασφάλισης (προσημείωση ακινήτου ή μετρητά/τίτλοι).

Η Eurobank παρέχει δυνατότητα μείωσης ή αύξησης της δόσης του δανείου, αν ο πελάτης αντιμετωπίζει είτε προσωρινές δυσκολίες (πχ μια έκτακτη δαπάνη) είτε αν αυξηθούν τα εισοδήματά του.

Στεγαστικά δάνεια: Διάρκεια δανείων και δείκτης LTV

Σήμερα, το ύψος των στεγαστικών δανείων στις 4 συστημικές τράπεζες διαμορφώνεται μεταξύ 80.000-100.000 ευρώ και η μέση διάρκεια 20-25 έτη.

Ενα στοιχείο, ιδιαίτερα σημαντικός για την «υγεία» των στεγαστικών δανείων που χορηγούνται είναι ο δείκτης Loan to Value (LTV), δηλαδή, το ποσοστό της εμπορικής αξίας του ακινήτου το οποίο χρηματοδοτείται από την τράπεζα μέσω δανεισμού και κατά συνέπεια τη συμμετοχή του δανειολήπτη με ίδια κεφάλαια, καθώς έχουν περάσει ανεπιστρεπτί οι εποχές που οι τράπεζες χορηγούσαν δάνειο για το 100% της αξίας του ακινήτου, ενώ σήμερα ο δανειολήπτης πρέπει να καταβάλει από δικά του χρήματα τουλάχιστον το 20% της αξίας.

Σήμερα αυτός ο δείκτης διαμορφώνεται κατά μέσο όρο στο 60% – 65%. Για παράδειγμα, για ένα ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ η τράπεζα χορηγεί δάνειο 60.000 ευρώ και οι υπόλοιπες 40.000 ευρώ αποτελούν ίδια κεφάλαια του αγοραστή.

Οσο μικρότερο είναι το LTV ενός δανείου τόσο καλύτερη είναι η τιμολόγηση του δανείου, καθώς η τράπεζα αναλαμβάνει μικρότερο κίνδυνο.

Στεγαστικά δάνεια: Η ώρα της αίτησης για τους νέους έως 39 ετών

Εντός του Μαρτίου, πολύ πιθανό και την 1η Μαρτίου, θα είναι διαθέσιμη η πλατφόρμα όπου θα μπορούν να κάνουν αίτηση οι νέοι από 25 έως 39 ετών που θέλουν να πάρουν χαμηλότοκο δάνειο για την απόκτηση σπιτιού, ή ακόμα και μηδενικό δάνειο.

Παρότι όμως το συγκεκριμένο πρόγραμμα είναι αρκετά δελεαστικό και -έως ένα σημείο- ίσως κάποιοι να το θεωρούν και ευκαιρία, δεν θα είναι για πολλούς και θα υπάρχουν πολύ αυστηρά κριτήρια που μένει να δούμε στην πράξη ποιοι θα έχουν προτεραιότητα.

Σε κάθε περίπτωση πάντως, το πρόγραμμα «Σπίτι μου» για νέους ή νέα ζευγάρια είναι στην τελική ευθεία για να «τρέξει» και όσοι θέλετε να το εξετάσετε σοβαρά, πρέπει να διαβάσετε παρακάτω προσεκτικά ποιοι είναι οι όροι, τα κριτήρια και τα «ψιλά γράμματα» της χορήγησης του δανείου που θα γίνει από την τράπεζα.

Στεγαστικά δάνεια: Οι υποψήφιοι για αίτηση στεγαστικού

Αιτήσεις για την λήψη δανείου θα μπορούν να υποβάλλουν 10.000 νέοι και ζευγάρια 25-39 ετών. Το επιτόκιο θα είναι μηδενικό για τους πολύτεκνους (άνω των τριών παιδιών) ακόμη κι αν τα τέκνα αποκτηθούν κατά την διάρκεια εξόφλησης του δανείου. Τα χαμηλότοκα δάνεια θα καλύπτουν έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου με ανώτατο όριο τις 150.000 ευρώ, για αγορά πρώτης κατοικίας και έτος κατασκευής έως το 2007.

Προϋπόθεση για τη λήψη του δανείου θα είναι οι νέοι να έχουν ετήσιο καθαρό εισόδημα τουλάχιστον 10.000 ευρώ και το ανώτατο όριο διαμορφώνεται στα 16.000 ευρώ για τον άγαμο και στα 24.000 ευρώ για το ζευγάρι με προσαύξηση 3.000 ευρώ για κάθε παιδί (κριτήρια επιδόματος θέρμανσης).

Η μηνιαία δόση υπολογίζεται σε 275 ευρώ για σπίτι 100.000 ευρώ (με σημερινά δεδομένα), ενώ για δάνειο 150.000 η μηνιαία δόση στα 434 ευρώ για 30 αποπληρωμής. Στην πρώτη περίπτωση οι ετήσιοι τόκοι είναι 1.680 ευρώ λιγότεροι και στην δεύτερη 2.640 ευρώ.

Ανάλογα με το ύψος του δανείου και τα εισοδηματικά κριτήρια οι τράπεζες θα ορίσουν το ύψος του αρχικού κεφαλαίου που θα απαιτείται κατά περίπτωση.

Στεγαστικά δάνεια: Τα εισοδηματικά κριτήρια

Υπενθυμίζουμε ότι τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγο πρόγραμμα είναι αυτά του επιδόματος θέρμανσης και αναμένεται να καθοριστούν ως εξής:

• Άγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 10.000 ευρώ
• Έγγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 24.000 ευρώ
• Έγγαμος με 1 παιδί και ετήσιο εισόδημα έως 27.000 ευρώ.
• Έγγαμος με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 30.000 ευρώ.
• Έγγαμος με 3 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 33.000 ευρώ.

Στην πρώτη φάση του προγράμματος το κονδύλι καλύπτει 10.000 νέους. Αν εξαντληθούν οι πόροι σε συνεννόηση με το υπουργείο οικονομικών μπορεί το πρόγραμμα να επαναληφθεί.