Ακίνητα: «Στοίχημα» η ταχεία επιστροφή των «κόκκινων» σπιτιών στην αγορά.
Οι προτάσεις των servicers. Ηλεκτρονική πλατφόρμα, στα πρότυπα αυτής που λειτούργησε για τον Νόμο Κατσέλη, για την επίσπευση όλων των εκκρεμών δικασίμων ανακοπών εντός έτους από τη διενέργεια του πλειστηριασμού προτείνουν, μεταξύ άλλων, οι servicers. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Την ταχεία επιστροφή στην αγορά των «κόκκινων» ακινήτων που συνδέονται – με τον έναν ή τον άλλον τρόπο – με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια επιζητούν τράπεζες και servicers, με τους τελευταίους να προτείνουν σειρά μέτρων που δυνητικά θα μπορούσαν να επισπεύσουν την αξιοποίησή τους και δη, αυτών που μεταβιβάζονται στο πλαίσιο των πλειστηριασμών.
Ειδικότερα, στη συνάντηση που είχαν πρόσφατα με τον υπουργό Οικονομικών, κ. Κωστή Χατζηδάκη οι εκπρόσωποι των εταιρειών διαχείρισης εστίασαν στα προβλήματα που ανακύπτουν, στο πλαίσιο κατακύρωσης ακινήτων μέσω πλειστηριασμού, προτείνοντας συγκεκριμένους τρόπους αντιμετώπισης, οι οποίοι θα μπορούσαν να λειτουργήσουν προς όφελος και του Δημοσίου.
Κι αυτό γιατί, ένα μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων συνδέεται με τις τιτλοποιήσεις του «Ηρακλή», ενώ, παράλληλα, η διοχέτευσή τους στην αγορά θα έδινε μία κάποια «ανάσα» στο στεγαστικό πρόβλημα.
Η κυβέρνηση, άλλωστε, όπως έγραψε το newmoney, σχεδιάζει να παράσχει μία κάποια ευελιξία στις τράπεζες και τα funds, έτσι ώστε να ρίξουν στην αγορά τα ακίνητα που έχουν πάρει από τους πλειστηριασμούς.
Υπενθυμίζεται ότι από τους 35.401 πλειστηριασμούς που έγιναν πέρυσι στην Ελλάδα μόλις 9.279 κρίθηκαν επιτυχείς, πέρασαν, δηλαδή, σε τρίτους αγοραστές, ήτοι περί τους τρεις στους 10.
Πιο αναλυτικά, στην επιστολή που απέστειλαν μετά το πέρας της συνάντησης οι servicers προτείνουν τα εξής:
- Ζήτημα διαχείρισης υφιστάμενων μισθώσεων λόγω αδυναμίας άμεσης παραλαβής των μισθωτηρίων από τις Δ.Ο.Υ..
Σύμφωνα με τους servicers, σε αρκετές περιπτώσεις οι κατά τόπους εφορίες αρνούνται να παραδώσουν στο δικαστικό επιμελητή το μισθωτήριο που συνήφθη προ της κατασχέσεως, με αποτέλεσμα ο υπερθεματιστής να ζητά με εισαγγελική παραγγελία τα υφιστάμενα μισθωτήρια, δαπανώντας επιπλέον χρόνο.
Επίσης, τη δυνατότητα να αιτηθεί την παράδοση των μισθωτηρίων έχει μόνο ο δικαστικός επιμελητής ή αυτός που κάνει την κατάσχεση και όχι ο υπερθεματιστής, γεγονός που του στερεί το δικαίωμα στην πληροφόρηση. Επιπρόσθετα, στο Νόμο γίνεται λόγος μόνο για μισθωτήρια προ της κατασχέσεως και όχι για μισθώσεις συναφθείσες μετά αυτής.
Στο πλαίσιο αυτό προτείνουν:
- i) Να αποσταλεί μέσω της ΑΑΔΕ εσωτερική οδηγία σε όλες τις εφορίες, ώστε να μην προκύπτει άρνηση των υπαλλήλων να παραδώσουν τα μισθωτήρια.
- ii) Να συμπληρωθεί η διάταξη του Νόμου, ώστε να καταλαμβάνει όλες τις μισθώσεις, χωρίς διάκριση προ και μετά της κατάσχεσης. Επιπλέον, να συμπληρωθεί η διάταξη με ρητή αναφορά στον υπερθεματιστή και όχι μόνον στον κατάσχοντα.
iii) Να προβλεφθεί ότι ο υπερθεματιστής δύναται να λαμβάνει τα μισθωτήρια
(ηλεκτρονικά ή και με φυσική παρουσία στις Δ.Ο.Υ.) μόνο με την επίδειξη της έκθεσης αναγκαστικού πλειστηριασμού.
- iv) Χορήγηση μισθωτηρίου από ΔΟΥ εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υποβολή της αίτησης και χορήγηση έγγραφης αρνητικής απάντησης εντός τριών εργάσιμων ημερών από την υποβολή της αίτησης.
«Η υλοποίηση των ανωτέρω προτάσεων θα επισπεύσει για τον υπερθεματιστή το χρόνο για να προβεί σε καταγγελία (ή υπεισέλευση) της μίσθωσης και τελικά να αποκτήσει την κατοχή του ακινήτου», αναφέρουν χαρακτηριστικά.
- Ζήτημα διαχείρισης υφιστάμενων μισθώσεων λόγω του σύντομου χρονικού διαστήματος της καταγγελίας.
Με βάση τις εταιρείες διαχείρισης, οι υπάλληλοι πλειστηριασμού (συμβολαιογράφοι) αρνούνται τη χορήγηση του απογράφου της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης πριν την οριστική μεταγραφή της στο αρμόδιο
υποθηκοφυλακείο – κτηματολόγιο και αφού προσκομιστεί το πιστοποιητικό μεταγραφής. Ωστόσο, στην πλειονότητα των κτηματολογίων – υποθηκοφυλακείων η οριστική μεταγραφή των συμβολαίων μπορεί να κυμαίνεται από δύο μήνες έως ένα χρόνο. Η δε, ημερομηνία του πιστοποιητικού
μεταγραφής ανατρέχει στο χρόνο κατάθεσης αναδρομικά. Επομένως, δύο μήνες με ένα χρόνο μετά ο νέος ιδιοκτήτης λαμβάνει πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου με προγενέστερη ημερομηνία, με αποτέλεσμα να έχει απωλεσθεί η ανωτέρω προθεσμία.
Παράλληλα, πολλοί πρώην ιδιοκτήτες – οφειλέτες προβαίνουν κατόπιν της κατάσχεσης σε εικονικές μισθώσεις του ακινήτου για πάρα πολλά έτη για πολύ μικρό μίσθωμα και με προκαταβολή μισθωμάτων, προκειμένου να καταχραστούν τις εν λόγω προθεσμίες.
Αποτέλεσμα είναι με την απώλεια της προθεσμίας να αναπτύσσουν αυτές οι μισθώσεις δεσμευτικότητα έναντι του νέου ιδιοκτήτη, στον οποίο μοναδικό όπλο απομένει η προβολή της εικονικότητας της μισθωτικής σύμβασης.
Επιπροσθέτως, παρατηρείται στην πράξη ότι οι πρώην ιδιοκτήτες συνάπτουν μισθώσεις μετά τη διενέργεια του πλειστηριασμού, ακόμη και μετά την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής
έκθεσης. Οι μισθώσεις αυτές, ωστόσο, δεσμεύουν τον υπερθεματιστή καθότι επί εκμίσθωσης αλλότριου ακινήτου ο νέος κύριος δεσμεύεται εφόσον ο μισθωτής είναι καλόπιστος.
Έτσι, προτείνουν:
- i) Την τροποποίηση του Νόμου για την άρση του προβλήματος.
- ii) Άλλως, συμμόρφωση των συμβολαιογραφικών συλλόγων σε παράδοση των
απογράφων των ΠΚΕ μαζί με την αίτηση μεταγραφής (και όχι με την ολοκλήρωση της μεταγραφής).
iii) Την τροποποίηση του Νόμου, ώστε να περιλαμβάνονται και οι
μισθώσεις που συνήφθησαν μετά τον πλειστηριασμό (όχι μόνο μετά την κατάσχεση).
- Άσκηση ανακοπών κατά της εκτέλεσης
Όπως επισημαίνουν στην επιστολή τους οι servicers, μετά την κατακύρωση ο οφειλέτης συνήθως ασκεί ανακοπή κατά της εκτέλεσης με σκοπό την
ακύρωση της διαδικασίας. Στην πλειονότητα η δικάσιμος ανακοπών κατά του πλειστηριασμού και της Περίληψης Κατακυρωτικής Έκθεσης ορίζεται από τα αρμόδια Πρωτοδικεία από το έτος 2028 και έπειτα.
Η ανωτέρω καθυστέρηση δημιουργεί σημαντικό βαθμό αβεβαιότητας, τόσο στον υπερθεματιστή για το εάν τελικώς θα ανατραπεί η διαδικασία του πλειστηριασμού, όσο και στον εκάστοτε δανειστή που αναμένει εισπράξεις από τον πλειστηριασμό και εκδίδει αντίστοιχες εγγυητικές επιστολές.
«Στο πλαίσιο επιτάχυνσης της δικαιοσύνης θα πρέπει να διασφαλιστεί η ταχεία εκδίκαση των ανακοπών κατά της εκτέλεσης ώστε να μην αιωρείται επί σειρά ετών νομική αβεβαιότητα ως προς τη διαδικασία του πλειστηριασμού, καθότι αποτρέπει τρίτα μέρη από την
απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού», αναφέρουν, υπογραμμίζοντας τις ακόλουθες παραμέτρους:
- Η επίσπευση της συζήτησης και η έκδοση δικαστικής απόφασης επί της ανακοπής είναι αναγκαία για την άρση κάθε αμφισβήτησης όσον αφορά στην εγκυρότητα της εκτελεστικής διαδικασίας, καθόσον το εκπλειστηρίασμα, το οποίο εισέπραξε η επισπεύδουσα τον πλειστηριασμό, έχει ήδη αχθεί σε πληρωμή ομολόγων τιτλοποιημένης απαίτησης, στο πλαίσιο του προγράμματος εγγυήσεων του Ελληνικού Δημοσίου.
- Η υπερθεματίστρια στον πλειστηριασμό, στον οποίον αφορά η κάθε ανακοπή, έχει έννομο συμφέρον για την επίσπευση της συζήτησης αυτής, καθόσον η καθυστέρηση στην εκδίκαση και την έκδοση αποφάσεως επ’ αυτής ματαιώνει την πώληση του ακινήτου, με αποτέλεσμα την ουσιώδη βλάβη των συμφερόντων της υπερθεματίστριας, η οποία δραστηριοποιείται στην αγορά και πώληση ακινήτων.
- Οι αποφάσεις επί των ανακοπών στην πλειοψηφία τους είναι απορριπτικές ως νόμω και ουσία αβάσιμες.
Έτσι, προτείνουν την υλοποίηση δράσεων για την επιτάχυνση απονομής δικαιοσύνης, έτσι ώστε να περιλαμβάνουν και το συγκεκριμένο ένδικο μέσο.
Ειδικότερα, να προβλεφθεί η λειτουργία ηλεκτρονικής πλατφόρμας (όπως η ηλεκτρονική πλατφόρμα που λειτούργησε στο πλαίσιο του Νόμου Κατσέλη) για την επίσπευση όλων των εκκρεμών δικασίμων ανακοπών με ποινή απαραδέκτου, ώστε όλες οι ανακοπές που αφορούν στον πίνακα κατάταξης και την έκθεση αναγκαστικού πλειστηριασμού, καθώς και την περίληψη
κατακυρωτικής έκθεσης να λαμβάνουν δικάσιμο εντός έτους από την διενέργεια του πλειστηριασμού. Παράλληλα, προτείνεται να προβλεφθεί νομοθετικά ότι η απόφαση εκδίδεται, επίσης, εντός ενός έτους από τη διενέργεια του πλειστηριασμού. Η υλοποίηση της ανωτέρω
πρότασης θα «εκκαθαρίσει» αμεσότερα την νομική εικόνα των ακινήτων και θα επισπεύσει τη διαδικασία πώλησής τους, δημιουργώντας, ταυτόχρονα, ένα πιο ασφαλές περιβάλλον, τόσο για τον εκάστοτε υπερθεματιστή, όσο και για τον εκάστοτε δανειστή που έχει να λάβει από το εκπλειστηρίασμα.
- Ζητήματα λειτουργίας υποθηκοφυλακείων / κτηματολογίων
Σύμφωνα με τους servicers, σε πολλά υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία σημειώνονται μεγάλες καθυστερήσεις στην καταχώριση πράξεων, οι οποίες υπερβαίνουν ακόμα και τους 12 μήνες.
Οι καθυστερήσεις εντοπίζονται, μεταξύ άλλων, στην επίσπευση καταχώρισης και οριστικοποίησης μεταγραφής περιλήψεων κατακυρωτικών εκθέσεων, αιτήσεων άρσεων βαρών, αναρτήσεων στα κτηματολογικά φύλλα, έκδοσης πιστοποιητικών κ.λπ.. Για όλες τις
παραπάνω πράξεις οι μέσοι χρόνοι κυμαίνονται από έξι έως 12 μήνες. Οι ανωτέρω καθυστερήσεις θέτουν σοβαρά εμπόδια στις διαδικασίες πλειστηριασμών και μεταβιβάσεων ακινήτων.
Στο πλαίσιο αυτό, η Ένωση προτείνει:
- i) Την ηλεκτρονική κατάθεση αιτήσεων & έκδοση πιστοποιητικών μεταγραφής ανά την επικράτεια και εξόφληση αυτών αποκλειστικά ψηφιακά.
- ii) Τη θέσπιση υποχρέωσης των υποθηκοφυλακείων / κτηματολογικών γραφείων για έκδοση πιστοποιητικών μεταγραφής εντός ρητής προθεσμίας (π.χ. πέντε εργασίμων ημερών) στις περιπτώσεις μεταγραφής κατακυρωτικών εκθέσεων.
iii) Τη στελέχωση των υποθηκοφυλακείων / κτηματολογίων προκειμένου να ελαχιστοποιηθούν οι χρόνοι διεκπεραίωσης των αιτήσεων.
- iv) Την επιμήκυνση 48 ωρών, σε τρεις εργάσιμες ημέρες, για την εξόφληση ταυτότητας οφειλής αντί για ακύρωση και εκ νέου υποβολή αυτής.
Ταχύτερη έκδοση περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης
Η σύνταξη του πίνακα κατάταξης αποτελεί νομική προϋπόθεση για τη διανομή και καταβολή του πλειστηριάσματος στους δανειστές που αναγγέλθηκαν κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού. Αποτελεί δε, υποχρέωση του αρμόδιου συμβολαιογράφου, ο οποίος έχει εισπράξει το πλειστηρίασμα. Επισημαίνεται ότι, μέχρι τη σύνταξη του πίνακα κατάταξης, το πλειστηρίασμα τηρείται σε τραπεζικό λογαριασμό που τηρείται επ’ ονόματι του συμβολαιογράφου, ώστε να ακολουθήσει η μεταφορά του πλειστηριάσματος στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων. Ο πίνακας κατάταξης συντάσσεται
υποχρεωτικά μέσα σε 10 ημέρες από τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των παρατηρήσεων από τους δανειστές. Περαιτέρω, η καθυστέρηση σύνταξης του πίνακα κατάταξης πέραν των δύο μηνών από τη λήξη της παραπάνω προθεσμίας αποτελεί για τον συμβολαιογράφο πειθαρχικό παράπτωμα.
Σύμφωνα με την Ένωση των servicers, οι ανωτέρω προθεσμίες έχουν ευλόγως ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό των εισπράξεων και χρηματοροών, στο πλαίσιο των επιχειρησιακών σχεδίων των τιτλοποιήσεων. Ωστόσο, οι παραπάνω προθεσμίες δεν τηρούνται στην πράξη. Αντιθέτως, εντοπίζονται σοβαρές καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα την αδυναμία ολοκλήρωσης της διαδικασίας σε μεγάλο αριθμό πλειστηριασμών. Έτσι, προτείνεται:
- i) Η θέσπιση προθεσμίας χορήγησης της περίληψης κατακυρωτικής από τον συμβολαιογράφο (π.χ. 20 εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία πλειστηριασμού) με ρητή κύρωση σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.
- ii) Η νομοθετική πρόβλεψη για τη δυνατότητα διενέργειας της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης σε συμβολαιογράφους Αθηνών/Θεσσαλονίκης σε περίπτωση που στον τόπο εκτέλεσης υπάρχουν λιγότεροι από τρεις πιστοποιημένους συμβολαιογράφους.
iii) Οι κυρώσεις σε περίπτωση μη συμμόρφωσης και δυνατότητα αντικατάστασης συμβολαιογράφου, ασχέτως γεωγραφικής περιοχής.
- iv) Η υποχρέωση παράδοσης αιτήσεων μεταγραφής ΠΚΕ, εξαλείψεων βαρών και απογράφου ταυτόχρονα με την ΠΚΕ.
- v) Τα οικονομικά κίνητρα για την ηλεκτρονική καταχώρηση των αρχείων του πλειστηριασμού.
- Τεχνική διαχείριση ακινήτων
Για την αποτελεσματική αξιοποίηση των ακινήτων που αποκτώνται στο πλαίσιο των πλειστηριασμών είναι κρίσιμη η επίλυση των τυχόν πολεοδομικών προβλημάτων και η λήψη πληροφοριών που αφορούν στην τεχνική κατάσταση του ακινήτου. Στην πράξη, όπως επισημαίνουν οι servicers, οι ανωτέρω διαδικασίες παρουσιάζουν καθυστερήσεις, οι οποίες δεν επιτρέπουν την αξιοποίηση των ακινήτων στην αγορά. Έτσι, συστήνεται:
Τεχνικός έλεγχος του ακινήτου
- i) Να εφαρμοστεί η απόφαση του Υπουργείου Ενέργειας όσον αφορά στις αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις ακινήτων, οι οποίες για να τακτοποιηθούν θα πρέπει να λάβουν την έγκριση των αρμόδιων επιτροπών (Αρχαιολογία, Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, Υπ. Πολιτισμού, Νεωτέρων Μνημείων, κ.ά.).
- ii) Να μην απαιτείται η έγκριση του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και
Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ) σε περιπτώσεις περαιωμένων ή μη δηλώσεων υπαγωγής αυθαιρέτων από προηγούμενους μηχανικούς με την διαφορά από τον νέο μηχανικό να ξεπερνά το 20% του υπολογισμένου προστίμου.
iii) Να δίδεται η δυνατότητα στον νέο ιδιοκτήτη να μπορεί να κάνει νέα δήλωση υπαγωγής, καταβάλλοντας το σύνολο του προστίμου για την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας, στην περίπτωση που ο προηγούμενος μηχανικός δεν συναινεί στο άνοιγμα και στη διόρθωση της υφιστάμενης.
- iv) Θέσπιση υποχρέωσης παράδοσης των εγγράφων των οικοδομικών αδειών για την πραγματοποίηση τεχνικού ελέγχου στα ακίνητα από τις αρμόδιες υπηρεσίες δόμησης των δήμων (αρχεία πολεοδομιών) εντός ρητής προθεσμίας (πχ. 10 εργασίμων ημερών).
- v) Θέσπιση υποχρέωσης παράδοσης ΤΑΠ από τους δήμους εντός ρητής προθεσμίας (πχ. 10 εργασίμων ημερών) και θέσπιση ενιαίας διαδικασίας σε όλους τους δήμους.
Έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτων
- i) Παράταση ρύθμισης αυθαιρέτων προ του 2011 και μετά το 2026, όπου λήγουν οι τακτοποιήσεις.
- ii) Δυνατότητα του ιδιοκτήτη να μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και διαμερισμάτωση της ιδιοκτησίας του με μονομερή τροποποίηση και της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας.
iii) Η παραπάνω δυνατότητα να ισχύει και για τις υπαγωγές αυθαιρέτων, όταν χρειάζεται να συναινέσει το 50% των υπολοίπων συνιδιοκτητών για την τακτοποίηση.
Διμερείς Τροποποιήσεις Συστάσεων Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (ΣΟΙ)
- i) Έκδοση διευκρινιστικής εγκυκλίου, η οποία θα διευθετεί το θέμα των διμερών τροποποιήσεων ΣΟΙ. Επειδή μέχρι τώρα δεν υπάρχει επίσημη απάντηση του υπουργείου ή του ΤΕΕ, ο συμβολαιογραφικός σύλλογος έχει αποφασίσει ότι οι τροποποιήσεις ΣΟΙ, όπου απαιτείται η συναίνεση μόνο του όμορου ιδιοκτήτη, θα γίνεται με την υποχρέωση της προσκόμισης όλων των πιστοποιητικών και από τον τελευταίο (ρύθμιση αυθαιρέτων, ΗΤΚ
κ.λπ.). Αυτό κάνει τη συνεννόηση με τον όμορο ιδιοκτήτη ακόμα πιο δύσκολη, καθώς αποφεύγεται μεν, η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, αλλά ζητείται από τον όμορο ιδιοκτήτη να συμβάλλει ενεργά στην πράξη της σύστασης και να μην περιοριστεί στη χορήγηση απλής συναίνεσης. Η διευκρινιστική εγκύκλιος είναι απαραίτητη για να επιταχυνθούν οι υποθέσεις τροποποιήσεων ΣΟΙ με συναινέσεις όμορων ιδιοκτητών.
- ii) Στο ίδιο πλαίσιο προτείνεται, επίσης, η ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων φόρου τροποποίησης ΣΟΙ στις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. και θέσπιση υποχρέωσης ανταπόκρισης εντός τριών εργάσιμων ημερών.
REOCOs
- i) Δυνατότητα ένταξης εταιριών REOCOs (σ.σ. των εταιρειών, δηλαδή, που έχουν συστήσει οι servicers) σε προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης ακινήτων, τα οποία έχουν αγοραστεί σε πλειστηριασμό, με αξία α’ προσφοράς κάτω των 150.000 ευρώ, καθώς και προγράμματα ανάπτυξης οικιστικών ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές.
- ii) Επιδότηση ενοικίου σε REOCOs για οικιστικά ακίνητα σε συγκεκριμένες περιοχές, τα οποία έχουν αγοραστεί σε πλειστηριασμό με αξία α’ προσφοράς κάτω των 150.000 ευρώ.
Ακίνητα: Όλοι οι πολίτες έχουν πάθει το ίδιο – Δείτε τι γίνεται στα σπίτια
Άμεση η ανάγκη ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής (γράφημα). Στεγαστική κρίση: Το 45,5% των πολιτών ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση, αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Το σύνολο των δεικτών της Eurostat κατατάσσουν την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης για τουλάχιστον 6 συναπτά έτη στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε.
Αναδεικνύοντας, την άμεση ανάγκη υιοθέτησης ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής που θα περιλαμβάνει άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης.
Μέτρα που θα αφορούν τόσο τους ιδιοκτήτες – δανειολήπτες που λόγω της ραγδαίας αύξησης των επιτοκίων, η μηνιαία δόση του στεγαστικού τους δανείου αυξήθηκε ακόμη και κατά 30%, όσο και τους ενοικιαστές που στα μεγάλα αστικά κέντρα, το κόστος στέγασης αγγίζει το σύνολο ενός καλού μισθού αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια και το 60%-70% του μισθού αν αφορά ακίνητο κατάλληλο για εργένηδες ή/και φοιτητές.
Παράλληλα, πρόσφατη έρευνα καταγραφεί ότι, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές στα βασικά αγαθά ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.
Οι Έλληνες σύμφωνα με την Eurostat είχαν τον πέμπτο χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα (9.520€) το 2022 στην Ευρωπαϊκή Ένωση μετά τη Βουλγαρία, τη Σλοβακία, τη Ρουμανία και την Ουγγαρία, τη στιγμή που το 26,3% των Ελλήνων βρίσκεται στο όριο της φτώχειας και του κοινωνικού αποκλεισμού σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι σύμφωνα με έρευνα της ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η οικονομική κατάσταση της πλειονότητας των νοικοκυριών επιδεινώθηκε σημαντικά το 2023, εξαιτίας των ανατιμήσεων.
Το 30,7% των νοικοκυριών δήλωσε πως το εισόδημά του μειώθηκε, με τον μέσο όρο της μείωσης στο 24,7%. Για το 60,6% των νοικοκυριών το εισόδημα δεν επαρκεί και περιορίζει τις δαπάνες του.
Επτά στα 10 νοικοκυριά επηρεάζεται σημαντικά από τις αυξήσεις στα τρόφιμα.
Στο σύνολο των νοικοκυριών το μηνιαίο εισόδημα επαρκεί μεσοσταθμικά για 23 ημέρες, ενώ για τα νοικοκυριά των οποίων το εισόδημα τελειώνει πριν από το τέλος του μήνα (60,7%), αυτό επαρκεί μεσοσταθμικά για 19 ημέρες.
Αύξηση κατά 9,1 μονάδες των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας
Οι καθυστερήσεις σε λογαριασμούς στεγαστικών δανείων, ενοικίων ή υπηρεσιών κοινής ωφελείας είναι μια άλλη ένδειξη ότι το κόστος στέγασης μπορεί να είναι πολύ υψηλό.
Παρά το γεγονός ότι οι τιμές και τα ενοίκια των κατοικιών αυξήθηκαν κατά την περίοδο 2010-2022, το ποσοστό των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας στην ΕΕ μειώθηκε από 12,4% το 2010 σε 9,2% το 2022. Τα ποσοστά μειώθηκαν σε 22 κράτη μέλη και αυξήθηκαν σε 5.
Σύμφωνα με την Eurostat, στην Ελλάδα το 45,5% των ατόμων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας, που αποτελεί το μεγαλύτερο ποσοστό στο σύνολο των 29 χωρών της Ε.Ε., όταν το μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 9,2%.
Δηλαδή, περίπου ο μισός πληθυσμός της χώρας μας ζει σε νοικοκυριά που έχουν καθυστερήσεις σε έξοδα που είναι άμεσα σχετιζόμενα με τη στέγαση.
Παράλληλα, αξίζει να αναφέρουμε ότι η αύξηση κατά 9,1 μονάδων σε σχέση με το 2021 (36,4%), αντιστοιχεί σε περίπου 910.000 περισσότερα άτομα .
Στη λίστα με τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά για το 2022, ακολουθεί η Βουλγαρία (19,9%), η Ρουμανία (18,4%), η Κροατία (15,7%). Το μικρότερο ποσοστό καταγράφεται στην Τσεχία (2,7%), Ολλανδία (2,9%), Βέλγιο(4,2%) και Αυστρία (4,7%).
Αν δεν υπάρξουν άμεσα μέτρα στήριξης, αναμένουμε ραγδαία αύξηση του ποσοστού των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας στη χώρα μας.
Άμεση η ανάγκη ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής
Στη χώρα μας, ο πληθωρισμός στα τρόφιμα και τα είδη πρώτης ανάγκης, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης, συρρικνώνει τα διαθέσιμα εισοδήματα.
Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της Ε.Ε που δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες (όχι εργατικές).Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ., της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.
Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.
Ακίνητα: Αυτές τις περιοχές προτιμούν οι επενδυτές – Δίνουν εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ
Σε τι ακίνητα και σε ποιες περιοχές στρέφονται τώρα οι ξένοι αγοραστές. Η νέα μελέτη της Elxis έρχεται παράλληλα με την ανάλυση του ΔΝΤ που εντοπίζει στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» μία από τις βασικές αιτίες που έχουν οδηγήσει τώρα σε «ανισορροπίες» στις τιμές των ακινήτων. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Kι ενώ ακόμη και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στην τελευταία του έκθεση εφιστά την προσοχή στην αγορά ακινήτων λόγω του «σερί» της ανόδου των τιμών κάνοντας ιδιαίτερη αναφορά και στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», οι μεσίτες και τα στελέχη της αγοράς εντοπίζουν τώρα στροφή της ζήτησης από το εξωτερικό στα εξοχικά σε κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς όπως η Κρήτη, η Ρόδος και η Χαλκιδική.
Βασική αιτία, η αύξηση που ισχύει ήδη από το περασμένο καλοκαίρι του κατώτατου ορίου αγοράς από τις 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας (στο κέντρο, τα βόρεια και τα νότια προάστια) και της Θεσσαλονίκης (στο κέντρο).
Τα στοιχεία επικαλείται η τελευταία ανάλυση της Elxis-AtHomeinGreece, εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών και νομικών υπηρεσιών στην Ελλάδα, με γραφεία στη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη και την Ουτρέχτη της Ολλανδίας, η οποία καταγράφει αύξηση της ζήτησης εξοχικών κατοικιών από ξένους αγοραστές, σε περιοχές πέριξ των αστικών κέντρων της Κρήτης, της Ρόδου και της Χαλκιδικής.
Η ανάλυση έρχεται παράλληλα με την έτερη ανάλυση από πλευράς του ΔΝΤ (που συνοδεύει την έκθεση του άρθρου IV για την Ελλάδα), το οποίο κρούει τον κώδωνα του κινδύνου και διαπιστώνει ενδείξεις «ανισορροπιών», όπως χαρακτηριστικά αναφέρει στο εγχώριο realestate.
Οι τιμές στα οικιστικά ακίνητα έχουν αυξηθεί σημαντικά από τα χαμηλότερα επίπεδα το 2017, σε ποσοστό πάνω από 50% σε ονομαστικούς όρους και 35% σε πραγματικούς (χωρίς τον πληθωρισμό), χωρίς να διαφαίνεται αισθητή επιβράδυνση των ρυθμών αύξησης λόγω παραμέτρων όπως η αύξηση της απασχόλησης και του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος αλλά και η ζήτηση από ξένους, με σημαίνοντα το ρόλο και του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa).
Μάλιστα, το ΔΝΤ διαπιστώνει υπερτίμηση στις τιμές, με βάση δύο κύριους δείκτες που χρησιμοποιούνται για τον σκοπό αυτό, κατά 6% ως προς τον δείκτη των τιμών κατοικιών προς το εισόδημα (είναι υψηλότερος κατά 6% από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο) και κατά 29% με βάση τον δείκτη τιμών προς ενοίκια, σε σχέση πάντα με το μακροπρόθεσμο μέσο όρο.
Ακίνητα: Το πρόγραμμα GoldenVisa
Eιδικά ως προς το πρόγραμμα GoldenVisa, η μέλετη της Elxis διαπιστώνει αυξημένη ζήτηση για εξοχικά σε Κρήτη, Ρόδο και Χαλκιδική με δεδομένη την στροφή του επενδυτικού κοινού σε άλλες περιοχές, όπου εξακολουθεί να ισχύει το χαμηλότερο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ.
Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Γαβριηλίδη, διευθύνοντα σύμβουλο της Elxis, η οποία έχει μεγάλο τμήμα των δραστηριοτήτων της στις πωλήσεις εξοχικών κατοικιών σε ξένους αγοραστές στην Ελλάδα, η τάση αυτή αναμένεται να γίνει πιο εμφανής τους επόμενους μήνες, όταν θα ολοκληρωθεί ένας σημαντικός αριθμός αγοραπωλησιών.
Ήδη πάντως, έχει αυξηθεί ο αριθμός των Βρετανών και Αμερικανών αγοραστών εξοχικών κατοικιών, οι οποίοι πλέον, επιδιώκουν και την εξασφάλιση της GoldenVisa, κάτι που δεν συνέβαινε μέχρι πριν από ένα χρόνο. Αντίστοιχα, σύμφωνα με την Elxis, αυξημένο είναι και το αγοραστικό ενδιαφέρον από τον Καναδά και το Ισραήλ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, ο αριθμός των αδειών που έχουν χορηγηθεί σε επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο, αυξήθηκαν κατά 77,8% σε 370 έως το τέλος Νοεμβρίου του 2023, από 208 που ήταν τον Ιανουάριο του ίδιου χρόνου.
Αντίστοιχα, οι άδειες προς πολίτες από τις ΗΠΑ (μεταξύ αυτών και αρκετοί ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς), έχουν αυξηθεί κατά 47,5%, από 183 στις αρχές του 2023, σε 270 έως το τέλος του Νοεμβρίου.
Τα νούμερα αυτά αναμένεται να αυξηθούν τους επόμενους μήνες, λόγω της μεγάλης καθυστέρησης που παρατηρείται στις εγκρίσεις υφιστάμενων αιτημάτων χορήγησης αδειών.
Ακίνητα: Προτίμηση σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας
Μια ακόμα αναδυόμενη τάση του 2024, αφορά την προτίμηση των ξένων αγοραστών σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας.
«Βλέπουμε ότι οι κατοικίες που ζητούν οι πελάτες μας γίνονται μικρότερες, αλλά ταυτόχρονα είναι και σημαντικά αναβαθμισμένες από αισθητικής πλευράς και ως προς τον εξοπλισμό τους. Διαπιστώνουμε δηλαδή ότι δεν έχει πλέον τόση σημασία το μέγεθος του εσωτερικού χώρου, ή ο αριθμός των δωματίων.
Αντιθέτως, τα σπίτια που προτιμώνται έχουν καλαίσθητα μπάνια και κουζίνες, όπως επίσης και ωραίους εξωτερικούς χώρους, όπως θερμαινόμενη πισίνα, σκεπασμένες πέργκολες με καθιστικό χώρο, ακόμα κι εξωτερική κουζίνα».
Η αλλαγή αυτή στις προτιμήσεις των ξένων αγοραστών οφείλεται στο ότι πλέον, πρώτιστος στόχος τους είναι η εξασφάλιση της καλύτερης δυνατής απόδοσης από την εκμετάλλευση του ακινήτου.
Σύμφωνα με την Elxis, η εξέλιξη αυτή εξηγείται από την απότομη και μεγάλη αύξηση των επιτοκίων, η οποία έχει ως αποτέλεσμα το μέσο επιτόκιο (4,5%) να είναι εφάμιλλο της απόδοσης που μπορεί να έχει κανείς από την εκμίσθωση μιας εξοχικής κατοικίας.
Έτσι, οι επενδυτές προτιμούν να αγοράσουν μια κατοικία σε τιμή 300.000 – 400.000 ευρώ (αντί για 500.000 ευρώ), ποσό που τους επιτρέπει να χρησιμοποιήσουν κυρίως τις αποταμιεύσεις τους.
Με τον τρόπο αυτό, μεγιστοποιούν την απόδοση των κεφαλαίων τους και ταυτόχρονα έχουν και την δυνατότητα διαμονής σε μια πολυτελή κατασκευή για μερικές εβδομάδες τον χρόνο.
Οι τάσεις αυτές επιβεβαιώθηκαν και στο πλαίσιο της συμμετοχής της Elxis στην πρόσφατη διεθνή έκθεση για την εξοχική κατοικία, “Second Home Expo”, η οποία πραγματοποιήθηκε στο Μάαστριχτ πριν από μερικές ημέρες.
Η Second Home Expo είναι η μεγαλύτερη έκθεση του είδους της στην ευρύτερη περιοχή της Benelux (Βέλγιο, Ολλανδία και Λουξεμβούργο) και αποτελεί πόλο έλξης για 25.000 επενδυτές κι αγοραστές εξοχικών κατοικιών σε ετήσια βάση. Ο μέσος προϋπολογισμός των ανθρώπων αυτών είναι 238.000 ευρώ, δείγμα της σημαντικής απήχησης που έχουν οι εξοχικές κατοικίες στο ευρωπαϊκό αγοραστικό κοινό.
Απελπισία με τα ακίνητα: Πού θα κυμανθούν το 2024 οι τιμές για αγορά και ενοίκιο
Παραμένουν απλησίαστα τα ακίνητα. Από 10% έως 25% πάνω οι τιμές από την προπανδημική περίοδο. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
H αγορά κατοικίας εξακολουθεί να είναι μην είναι προσιτή διεθνώς παρά τις αυξήσεις επιτοκίων τα τελευταία χρόνια καθώς, σύμφωνα με ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, οι τιμές εξακολουθούν να είναι υψηλότερες από τους ιστορικούς μέσους όρους.
Στις αναπτυγμένες οικονομίες, συμπεριλαμβανομένων των περισσότερων χωρών της Ευρωπαϊκής Ενωσης, καθώς και στη Μέση Ανατολή και την Αφρική οι τιμές είναι 10% -25% υψηλότερες σε σχέση με τα προ της πανδημίας επίπεδα.
Ακίνητα: Τροχοπέδη τα υψηλά επιτόκια
Οι αυξήσεις των επιτοκίων πέρασαν γρήγορα στα στεγαστικά δάνεια, δυσχεραίνοντας την απόκτηση στέγης από τους ενδιαφερόμενους. Επιπλέον, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών μειώνει με τη σειρά της τις αγορές σε κάποιες περιοχές. Συνολικά, η προσβασιμότητα στην αγορά κατοικίας είναι πιο πιεσμένη εν μέσω υψηλών ακόμη τιμών και επιτοκίων.
Στο πρώτο εξάμηνο του 2023, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στις αναπτυγμένες οικονομίες αυξήθηκαν περισσότερο από 2 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.
Σε αυτό το χρονικό διάστημα, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών μειώθηκαν σημαντικά σε χώρες, όπως η Αυστραλία, ο Καναδάς και η Νέα Ζηλανδία, πιθανόν λόγω του υψηλού ποσοστού στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο και της εκτίναξης των τιμών των ακινήτων πριν ακόμη από την πανδημία.
Συγκριτικά, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν περισσότερο από 15% σε ορισμένες αναπτυγμένες οικονομίες, ενώ η πτώση ήταν λιγότερο σημαντικά στις αναδυόμενες οικονομίες. Συνολικά, όμως, οι πραγματικές τιμών των κατοικιών θα πρέπει να συνεχίσουν να υποχωρούν από τα υψηλά επίπεδα του 2021 και του 2022 για να πλησιάσουν τα προ πανδημίας επίπεδα.
Τα υψηλότερα επιτόκια έχουν μεγάλο αντίκτυπο στον δείκτη εξυπηρέτησης του χρέους των νοικοκυριών, ο οποίος δείχνει την ικανότητα αποπληρωμής των δανείων τους, σε χώρες όπου οι στεγαστικές αγορές παραμένουν υπερτιμημένες και η μέση διάρκεια στεγαστικών δανείων είναι μικρότερη.
Για παράδειγμα, για τις σκανδιναβικές χώρες – Νορβηγία, Σουηδία, Δανία – και την Ολλανδία με ήδη διψήφιους δείκτες εξυπηρέτησης του χρέους, το κόστος εξυπηρέτησης του χρέους των δανειοληπτών θα μπορούσε να αυξηθεί κατά έως 1,8 ποσοστιαίες μονάδες λόγω της αύξησης των επιτοκίων, κάτι που θα είχε συνέπειες όσον αφορά την έγκριση των δανείων του και τη δυνατότητα αποπληρωμής τους.
Ακίνητα: Τα υψηλά επιτόκια αυξάνουν τα ενοίκια
Στις ΗΠΑ παρατηρείται ιδιαίτερα ότι όσοι είναι ήδη ιδιοκτήτες ακινήτων δεν επιδιώκουν να αγοράσουν νέα στέγη, καθώς αποθαρρύνονται από τις μεγάλες δόσεις των στεγαστικών δανείων, με αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά των υφιστάμενων κατοικιών.
Τα υψηλότερα επιτόκια αυξάνουν επίσης τα ενοίκια. Πολύς κόσμος προτιμά να ενοικιάζει αντί να αγοράζει κατοικία, δεδομένων των υψηλών τιμών. Ο συνδυασμός υψηλότερων επιτοκίων και περιορισμένης προσφοράς ακινήτων δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο που κάνει πιο πολύπλοκη τη μάχη των κεντρικών τραπεζών κατά του πληθωρισμού.
Οι τιμές των ακινήτων στις ΗΠΑ συνέχισαν να αυξάνονται τον Οκτώβριο σε σχέση με ένα χρόνο πριν, με το κόστος των ενοικίων να αντιστοιχεί στο ένα τρίτο της αύξησης των τιμών καταναλωτή τον Νοέμβριο.
Ακίνητα: Οι 6+2 αλλαγές το 2024
Η έξοδος από τα μνημόνια και η επιστροφή της οικονομίας σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης συνοδεύτηκε με μία εκρηκτική άνοδο στην αγορά ακινήτων.
Αυτό, όπως είναι φυσικό, ώθησε την Πολιτεία στην λήψη μίας σειράς μέτρων, που αφενός διευκολύνουν την ζωή των ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και αυτών που θέλουν αποκτήσουν ακίνητο, αφετέρου δημιουργούν συνθήκες φορολογικής δικαιοσύνης για εκείνους που εκμεταλλεύονται ακίνητα, απέναντι στους παραδοσιακούς παίκτες της αγοράς.
Το 2024 είναι αναμφίβολα μία χρονιά που αλλάζουν πολλά σε αυτόν τον χώρο και εκείνοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα, θα πρέπει να είναι καλά ενημερωμένοι για τις υποχρεώσεις που θα έχουν πλέον, ώστε να μην βρεθούν μελλοντικά μπροστά σε αχρείαστες δυσάρεστες εκπλήξεις.
Οι μεγαλύτερες αλλαγές αφορούν εκείνους που αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση 3 ή περισσότερων κατοικιών, αφού θα πρέπει να ανοίξουν βιβλία στην Εφορία καθώς θα θεωρούνται πλέον επιχειρηματίες και θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ.
Επίσης όσοι σχεδιάσουν να αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να γνωρίζουν ότι υποχρεωτικά η εξόφληση του τιμήματος θα πρέπει να γίνει μέσω τραπεζικού λογαριασμού, δεδομένου ότι στην αντίθετη περίπτωση, με την εξόφληση να γίνεται με μετρητά, τα συμβόλαια θα θεωρούνται άκυρα.
Παράλληλα οι όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για φυσικές καταστροφές θα δουν μείωση 10% στον νέο λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ ενώ όσοι επισκευάσουν ή ανακαινίσουν την κατοικία τους θα κερδίσουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ κάθε χρόνο για πέντε χρόνια.
Επίσης μία σημαντική αλλαγή προς την κατεύθυνση μείωσης της γραφειοκρατίας και ευκολότερης μεταβίβασης ακινήτων ξεκίνησε να λειτουργεί από την αρχή του έτους ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία του gov.gr που όμως ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων.
Ακίνητα: Tι αλλάζει στον φορολογικό χάρτη των ακινήτων
1. Μεταβιβάσεις ακινήτων: Οριστικά παύει να ισχύει η καταβολή του τιμήματος για αγοραπωλησίες ακινήτων, μερικώς ή στο σύνολό του, με μετρητά. Όσοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να καταβάλουν ολόκληρο το τίμημα με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Σε διαφορετική περίπτωση το συμβόλαιο ή το ιδιωτικό έγγραφο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά θα είναι άκυρο και θα απαγορεύεται η μεταγραφή του ενώ στους παραβάτες θα επιβάλλονται αυστηρά πρόστιμα που θα φθάνουν έως τις 500.000 ευρώ.
2. Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Σε 141.452 ακίνητα που ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα θα επιβληθεί τέλος παρεπιδημούντων και περιβαλλοντικό τέλος ενώ πάνω από 7.000 φορολογούμενοι που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα θα υποχρεωθούν να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας καταβάλλοντας ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.
3. Τσουχτερά πρόστιμα: Προβλέπονται αυστηρές ποινές – κυρώσεις για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός 15 ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
4. Διάρκεια μίσθωσης: Τίθεται όριο 60 ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Το όριο των 60 ημερών αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά.
5. Εκπτώσεις για ανακαίνιση: Έκπτωση φόρου που μπορεί να φτάσει έως και 3.200 ευρώ ετησίως θα μπορούν να έχουν για πέντε χρόνια οι φορολογούμενοι που θα προχωρήσουν στην επισκευή ή ανακαίνιση των ακινήτων τους από την 1η Ιανουαρίου 2024. Η έκπτωση του φόρου εισοδήματος μπορεί να φτάσει έως και τις 16.000 ευρώ, τα οποία κατανέμονται ισόποσα σε πέντε έτη. Σε αυτήν την περίπτωση, για εργασίες ύψους 16.000 ευρώ οι φορολογούμενοι θα έχουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ τον χρόνο, για πέντε χρόνια. Πέραν των εργασιών που θα μειώνουν τον φόρο συμπεριλαμβάνονται και οι δαπάνες για την αγορά αγαθών, αρκεί να μην υπερβαίνουν το 1/3 του ποσού των δαπανών για τη λήψη υπηρεσιών, που λαμβάνεται υπόψη για τη μείωση του φόρου.
6. Μείωση ΕΝΦΙΑ: Για πάνω από 1 εκατομμύριο ακίνητα προβλέπεται η έκπτωση 10% για τον ΕΝΦΙΑ υπό την προϋπόθεση όταν αυτά θα έχουν ασφαλιστεί έναντι φυσικών καταστροφών (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρες).
Παράλληλα υπάρχουν και άλλες παρεμβάσεις και αλλαγές που σχετίζονται με τα ακίνητα και οι οποίες τρέχουν από τις αρχές του έτους.
1. Ψηφιακός φάκελος: Λειτουργεί από τις αρχές του έτους ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία του gov.gr που όμως ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων. Όσοι πολίτες και συμβολαιογράφοι χρησιμοποιούν το Φάκελο Μεταβίβασης μέσω του https://akinita.gov.gr θα λαμβάνουν μεταγραφή (ή δικαιολογημένη απόρριψη) εντός μίας εργάσιμης ημέρας αντί των πολύμηνων καθυστερήσεων. Οι προϋποθέσεις για τη «μεταγραφή σε μια ημέρα» είναι, πρώτον, να μην εκκρεμεί προηγούμενη πράξη στο ίδιο ακίνητο και δεύτερον, τα τέλη να πληρώνονται με πιστωτική/χρεωστική κάρτα.
2. Τροποποιητικές δηλώσεις: Οι τροποποιητικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης υποβάλλονται πλέον ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty. Η διαδικασία απαλλάσσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων από τις χρονοβόρες, τις περισσότερες φορές, επισκέψεις στις Δ.Ο.Υ., αφορά τις τροποποιητικές εμπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας υπό την προϋπόθεση ότι η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ και δεν έχει συνταχθεί το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.