Πότε θα μειωθούν τα ενοίκια – Πότε θα πέσουν οι τιμές για αγορά σπιτιού

Ακίνητα: Τελειώνει το ξέφρενο «πάρτι» στις τιμές ακινήτων. Έρχεται απότομο φρένο και σημαντική διόρθωση το 2023, η οποία θα διατηρηθεί έως τουλάχιστον το 2024. Η ευρωπαϊκή χώρα που αποκαλύπτει τι θα συμβεί στην παγκόσμια αγορά. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Η αγορά του real estate αυτήν τη στιγμή αποτελεί ένα πολύ… καυτό θέμα, καθώς πολλοί αναλυτές προειδοποιούν ότι, μετά το πρόσφατο ράλι των τιμών, έρχεται μια σημαντική διόρθωση στην αξία των ακινήτων, η οποία θα επηρεάσει άπαντες.

Τα πρώτα σημάδια έχουν ήδη καταστεί αντιληπτά, καθώς σε αρκετές επιμέρους χώρες οι τιμές έχουν αρχίσει να υποχωρούν αισθητά, με τους ιδιοκτήτες να «βλέπουν» την αξία των περιουσιακών τους στοιχείων να βαίνει μειούμενη.

Η συγκεκριμένη εξέλιξη σχετίζεται άμεσα με τα ευρύτερα προβλήματα της παγκόσμιας οικονομίας, Ο ιστορικός πληθωρισμός και η αύξηση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες έχουν συμβάλλει στην επιβράδυνση της ζήτησης για νέες αγοραπωλησίες, με αποτέλεσμα οι τιμές να πατούν… απότομα φρένο.

Τα επιτόκια της κεντρικής τράπεζας στις ΗΠΑ βρίσκονται στο 3,75% – 4%, ενώ στην Ευρωζώνη φθάνουν το 2% και στο Ηνωμένο Βασίλειο στο 3%.

Αυτό, με τη σειρά του, έχει οδηγήσει το κόστος των στεγαστικών δανείων στο υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας 10ετίας ή και 15ετίας (σε ορισμένες περιπτώσεις).

Για παράδειγμα, αυτήν τη στιγμή στις ΗΠΑ, ένα δάνειο των 300.000 δολαρίων, με διάρκεια αποπληρωμής 30 έτη, έχει τόκο της τάξης του 7%, με αποτέλεσμα η μέση μηνιαία δόση να αυξάνεται κατά 750 δολάρια (σε σχέση με πέρυσι) και να φθάνει στα 2.000 δολάρια.

Στον Καναδά, οι τιμές είναι ήδη μειωμένες κατά 10% σε σχέση με τα πρόσφατα υψηλά επίπεδα, ενώ πτώση έως και 20% προβλέπεται να καταγραφεί μέσα στους επόμενους μήνες σε ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Νέα Ζηλανδία.

Σημάδια εκτόνωσης της αύξησης παρατηρούνται ακόμη και στην Ελλάδα, η οποία ακολουθεί με κάποια… καθυστέρηση τις διεθνείς εξελίξεις.

Ακίνητα: Επιτόκια και ύφεση

Σύμφωνα με ανάλυση της Goldman Sachs, η κορύφωση της πτώσης στην αξία των αμερικανικών ακινήτων θα λάβει χώρα από τα τέλη του 2023 έως τα μέσα του 2024, με τις τιμές να παραμένουν στα ίδια χαμηλά επίπεδα έως τουλάχιστον τα τέλη του 2024.

Για όσο, δηλαδή, χρονικό διάστημα διατηρηθούν και τα υψηλά επιτόκια των κεντρικών τραπεζών.

Ας σημειωθεί ότι τα ανεβασμένα επιτόκια χρησιμοποιούνται από τις κεντρικές τράπεζες, προκειμένου να αναχαιτίσουν τον ιστορικό πληθωρισμό, ο οποίος προκαλεί πολλαπλά προβλήματα στην οικονομία των περισσότερων χωρών της Δύσης (και όχι μόνο).

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ειδικών, τα επιτόκια της κεντρικής τράπεζας των ΗΠΑ -σημείο αναφορά για τις κεντρικές τράπεζες παγκοσμίως- θα συνεχίσουν να αυξάνονται έως και το 2023, φθάνοντας κοντά ή και άνω του 5%

Ενόσω, λοιπόν, τα επιτόκια καθίστανται υψηλότερα, οι πιέσεις στην αγορά ακινήτων θα γίνονται ολοένα και εντονότερες, καθώς το κόστος των στεγαστικών δανείων θα αυξάνεται και η ζήτηση θα βαίνει μειούμενη. Μια σταδιακή ανάκαμψη των τιμών, αντίθετα, αναμένεται από το 2024 – 2025, όπως εκτιμά η Capital Economics.

Την ίδια στιγμή, σημαίνοντα ρόλο στην πορεία του real estate θα διαδραματίσει και η ευρύτερη κατάσταση της οικονομίας. Εάν, για παράδειγμα, επιβεβαιωθούν οι φόβοι για ύφεση κατά τη διάρκεια του 2023, αυτό αναπόφευκτα θα επιδράσει δυσμενώς και τα ακίνητα.

Ακίνητα: Το παράδειγμα της Σουηδίας

Μία χώρα – προάγγελος του τι μέλλει γενέσθαι θα μπορούσε να αποτελεί η Σουηδία, η οποία ήδη «βλέπει» τις τιμές των ακινήτων να διολισθαίνουν κατά 14% από τα πρόσφατα υψηλά του 2022. Μάλιστα, η πτώση εξελίσσεται για έβδομο συνεχόμενο μήνα, με τους ειδικούς να περιμένουν περαιτέρω επιμήκυνση του αρνητικού σερί.

Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι η καθίζηση είναι εντονότερη στις μονοκατοικίες, οι οποίες είναι πιο ευάλωτες στις ανατιμήσεις του ηλεκτρικού ρεύματος. Ακριβότεροι λογαριασμοί, υψηλότερο κόστος συντήρησης, άρα μικρότερη ζήτηση και πτώση των τιμών. Αυτή είναι η αλληλουχία των γεγονότων για τη χώρα της βόρειας Ευρώπης.

Ακίνητα: Διόρθωση, αλλά όχι κατάρρευση

Όμως, όλα αυτά δεν σημαίνουν ότι οι τιμές θα καταβαραθρωθούν σε επίπεδα σημαντικά χαμηλότερα ή ότι θα έχουμε μια τεράστια κρίση στον τομέα των ακινήτων. Κι αυτό, διότι η πρότερη αύξηση ήταν είναι τόσο ισχυρή, με αποτέλεσμα η έναρξη της καθοδικής πορείας να γίνεται από υψηλά επίπεδα.

Έτσι, μετά την ολοκλήρωση της διόρθωσης, οι τιμές εκτιμάται ότι θα κυμαίνονται στα επίπεδα του 2021. Θα έχουν «φάει» δηλαδή το σύνολο του φετινού ράλι.  

Γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο, στο σύνολο της 5ετίας (2020 – 2025), οι τιμές των ακινήτων όχι μόνο δεν θα είναι αρνητικές, αλλά αντίθετα θα εμφανίσουν μια μέση άνοδο της τάξης του 15% – 25% όσον αφορά την αμερικανική αγορά. Ένα στοιχείο, το οποίο αναμφίβολα θα αντικατοπτριστεί και στις υπόλοιπες χώρες. 

Ακίνητα: Ενοικίαση ή πώληση; Αυτές είναι οι τιμές στην Αθήνα

Κατά το γ’ τρίμηνο η μέση αύξηση στις τιμές των κατοικιών περιορίσθηκε στο 1,8% έναντι του β’ τριμήνου 2022, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα για την εξέλιξη των τιμών μίσθωσης και πώλησης των κατοικιών σε πανελλαδική κάλυψη που υλοποίησε η γνωστή ιστοσελίδα Spitogatos.

Ακίνητα: Η μέγιστη μέση τιμή πώλησης

Οι μέγιστες μέσες τιμές πώλησης των κατοικιών καταγράφηκαν στα Νότια Προάστια των Αθηνών (3.167 ευρώ τ.μ.) και εν συνεχεία στις Βόρειες περιοχές (2.963 ευρώ/τ.μ.).

Στις ανωτέρω περιοχές, κατά το α’ εξάμηνο 2022 καταγράφηκε το μεγαλύτερο ενδιαφέρον για αγορές κατοικιών.

Όσον αφορά τον ετήσιο ρυθμό αύξησης των τιμών τους ο μεγαλύτερος καταγράφηκε στον Πειραιά (+13,4%), στις Νότιες περιοχές της Αθήνας (+12,7%), στην ευρύτερη περιοχή του Δήμου Θεσσαλονίκης (+11,6%) και στα νησιά των Σποράδων (+11,5%).

Σε περιοχές που ανήκουν στις Περιφέρειες Κεντρικής και Δυτικής Μακεδονίας, καταγράφονται οι χαμηλότερες τιμές πώλησης κατοικιών. Συγκεκριμένα σε περιοχές της Καστοριάς (701 ευρώ/τ.μ.), της Κοζάνης (667 ευρώ/τ.μ.), του Κιλκίς (664 ευρώ/τ.μ.) και της Φλώρινας υπάρχουν οι χαμηλότερες τιμές (577 ευρώ/τ.μ.).

Σε τρεις περιοχές στον Δήμο Αθηναίων και στην περιοχή που περιβάλλει τον Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφηκαν και οι υψηλότερες τιμές πώλησης στην χώρα.

Ο μεγαλύτερος ετήσιος ρυθμός αύξησης καταγράφηκε στην ευρύτερη περιοχή του Δήμου Πειραιά όπου και προστέθηκαν νέοι σταθμοί του Μετρό.

Ως αποτέλεσμα ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών σημειώθηκε σε περιοχές του Πειραιά και των Νοτίων Προαστίων με ετήσιους ρυθμούς το 13,4% και 12,7% αντίστοιχα.

Ακίνητα: Πού καταγράφηκαν οι πιο ακριβές συναλλαγές

Μέσα στην Περιφέρεια Αττικής αποτυπώνονται και οι Δήμοι με τις πιο ακριβές τιμές πώλησης κατοικιών.

Συγκεκριμένα, με την σειρά κατάταξης, είναι η Βουλιαγμένη (5.932 ευρώ/τ.μ.), η Βούλα (4.333 ευρώ/τ.μ.).

Ακολουθούν η Φιλοθέη (4.077 ευρώ/τ.μ.), το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός (4.054 ευρώ/τ.μ.) και ο Άλιμος (4.019 ευρώ/τ.μ.). Στα χαμηλότερα επίπεδα (1.020 – 1.140 ευρώ/τ.μ.) βρίσκονται περιοχές όπως Ανω Λιόσια, ο Ωρωπός, η Σκάλα Ωρωπού, η Αγ. Βαρβάρα και τα Ταμπούρια – Αγ. Σοφία.

Γενικότερα, λοιπόν, Νότια Αθήνα και Πειραιάς είναι οι περιοχές με τις υψηλότερες αυξήσεις σε ετήσια βάση ως προς τη μέση ζητούμενη τιμής πώλησης σε σύγκριση με περιοχές όπως το Υπόλοιπο Αττικής, τη Δυτική Αθήνα και το Υπόλοιπο Νομού Θεσσαλονίκης.

Η Νότια Αθήνα είναι η πιο ακριβή περιοχή μετά τον Πειραιά (13,4%). Η Βόρεια Αθήνα (2.628 €/τμ) ακολουθεί δεύτερη, αν και υπάρχει σημαντική διαφορά σε σχέση με τη Νότια Αθήνα (3.167 €/τμ).

Συνολικά στην Ελλάδα ο μέσος όρος ζήτησης τιμών (για αγορά) ανήλθε σε 1.774 ευρώ/τ.μ. Αναφορικά με τη Θεσσαλονίκη, στην Καλαμαριά καταγράφεται ζητούμενη μέση τιμή 2.333 ευρώ/τ.μ., στη Πυλαία 2.231 ευρώ/τ.μ. , στο κέντρο 2.000 ευρώ/τ.μ.

Οι χαμηλότερες τιμές στη Θεσσαλονίκη ομαδοποιούνται σε περιοχές που τοποθετούνται στα προάστια και στον υπόλοιπο νομό με κάτω από 1.000€/τμ.

Ακίνητα: Οι 5 περιοχές με τα υψηλότερα ενοίκια

Οι τιμές ενοικίασης στις υπόλοιπες περιοχές της Περιφέρειας Αττικής όπως και στου Νομού Θεσσαλονίκης κατέγραψαν διψήφιες ετήσιες αυξήσεις των ενοικίων των κατοικιών (Σεπτέμβριος 2022-Σεπτέμβριος 2021).

Όσον δε αφορά τον ρυθμό μεγέθυνσης των ενοικίων, για την ίδια περίοδο αναφοράς, καταγράφηκε μία χαλάρωση του ρυθμού αύξησης κάτι που συμβαίνει με τις τιμές των αστικών ακινήτων στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες.

Ομοίως, με τα οικιστικά ακίνητα προς πώληση, οι πιο ακριβές περιοχές της Αττικής για ενοικίαση κατοικίας κατά το τρίτο τρίμηνο εντοπίζονται στη Νότια Αθήνα, ενώ οι πιο οικονομικές περιοχές εκτός του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η ετήσια αύξηση της μέσης τιμής ενοικίασης στον Πειραιά (12,0%) είναι από τις υψηλότερες σε Αττική και Θεσσαλονίκη. Στα νότια προάστια οι τιμές ενοικίασης φτάνουν κατά μέσο όρο τα 10,8 ευρώ/τ.μ., στα Βόρεια τα 10 ευρώ/τ.μ., στο κέντρο της πόλης της Αθήνας στα 9 ευρώ/τ.μ.

Από άποψη μέσου όρου ζητούμενης τιμής ενοικίου, δύο περιοχές της Νότιας Αθήνας βρίσκονται στην κορυφή, μαζί με το Παλαιό Ψυχικό στη Βόρεια Αθήνα και περιοχή του κέντρου της Αθήνας, που θεωρούνται από τα πιο ακριβές με την πάροδο του χρόνου.

Όσον αφορά στο πιο ακραίο υψηλό μίσθωμα αυτό ζητείται στην περιοχή της Βουλιαγμένης με μέση τιμή τα 16,7 ευρώ/τ.μ. και ακολουθούν Κολωνάκι – Λυκαβηττός με 15,2 ευρώ/τ.μ., Π. Ψυχικό με 14,2 ευρώ/τ.μ., ιστορικό κέντρο Αθήνας με 13,9 ευρώ/τ.μ. και Ελληνικό με 13,8 ευρώ/τ.μ. Οι περισσότερο οικονομικές περιοχές είναι η Δυτική Αθήνα και τα προάστια του Πειραιά (6 έως 6,9 ευρώ/τ.μ.).

Εκτός Αττικής, οι Κυκλάδες (13,3 €/τμ) και ο Νομός Ρεθύμνου στην Κρήτη (8,3 €/τμ) αποτελούν τις περιοχές με την υψηλότερη μέση τιμή ζητούμενης τιμής.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές ενοικίασης των κατοικιών που ζητούν οι ιδιοκτήτες τους, εκτός των συγκροτημάτων Αθηνών και Θεσσαλονίκης, καταγράφηκαν στο Υπόλοιπο Αττικής (+17,2%), Υπόλοιπο Θεσσαλονίκης (+12,9%),στον νομό Χανίων (10,3%) και στην Περιφερειακή Ενότητα Κιλκίς (+11,6%). Ενώ οι νομοί Καστοριάς (4,5 €/τμ), Ημαθίας (4,4€/τμ), Κιλκίς (3,7 €/τμ, και το υπόλοιπο Θεσσαλονίκη (3,8 €/τμ) συγκαταλέγονται στις περιοχές με την πιο οικονομική μέση τιμή ζήτησης ως προς τα ενοίκια.

Στο νομό Θεσσαλονίκης είναι πιο ακριβό να ενοικιαστεί μια κατοικία κοντά στο κέντρο της Θεσσαλονίκης (8,8€/τμ), σε Σαράντα Εκκλησιές – Ευαγγελίστρια (8,3 €/τμ), Άνω Πόλη (8,0 €/τμ), Τριανδρίας – Δόξας(9,0 €/τμ) σε σχέση με τα προάστια όπου ο μέσος όρος ζητούμενης τιμής ενοικίασης είναι έως και 45% χαμηλότερη.

Ακίνητα: Τι είχε καταγράψει ο Spitogatos Property Index

Υπενθυμίζεται ότι σε πρόσφατο report του Spitogatos.gr καταγράφηκε άνοδος μεγαλύτερη του 6% για το γ’ τρίμηνο του 2022 στις τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικιών στην Ελλάδα.

Ειδικότερα, αύξηση καταγράφεται κατά το γ’ τρίμηνο του 2022 σε όλη την Ελλάδα κατά 6,5% στις ζητούμενες τιμές πώλησης και κατά 6,7% αντίστοιχα για την ενοικίαση.

Όσον αφορά στην αγορά κατοικίας στην υπόλοιπη Αττική, αξίζει να σημειωθεί πως, για μια ακόμη φορά, το κέντρο της Αθήνας τραβά πάνω του όλα τα βλέμματα με περιοχές όπως το Γουδί, το Μετς – Καλλιμάρμαρο και τα Ιλίσια να σημειώνουν μεγάλη μεταβολή σε σχέση με το περασμένο έτος (27,6% – 26,4% και 22,1% αντίστοιχα).

Κατά το γ’ τρίμηνο του 2022 δε, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στις προαναφερθείσες περιοχές ήταν 2.233 €/τ.μ., 3.288 €/τ.μ. και 2.714 €/τ.μ. αντίστοιχα.

Πέρα από το γεγονός ότι οι αναφερθείσες περιοχές αποτελούν νευραλγικά σημεία του κέντρου της Αθήνας, είναι σημαντικό να ειπωθεί επιπρόσθετα ότι ανήκουν στην ευρύτερη λίστα των περιοχών οι οποίες πρόκειται να αποκτήσουν σύνδεση με τη νέα γραμμή του μετρό.

Επιπλέον, σημαντικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τα βόρεια προάστια της Αθήνας, ως προς την ενοικίαση κατοικίας, με την Φιλοθέη (14,7 €/τ.μ.) και την Αγία Παρασκευή (9,8 €/τ.μ.) να έχουν την υψηλότερη αύξηση μέσης ζητούμενης τιμής.

Τέλος, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία βλέπουμε επίσης πως «ανεβαίνουν» και περιοχές στο κέντρο και στα προάστια του Πειραιά, όπως η Δραπετσώνα και το Μοσχάτο, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ανά τ.μ. ανέρχεται στα 1.314 € και 2.386 € αντιστοίχως, γεγονός που πιθανότητα σχετίζεται με το ξεκίνημα λειτουργίας του σταθμού Μετρό στην περιοχή.

Στα βόρεια προάστια, η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 5,8% σε 2.628 ευρώ/τ.μ. κατά το τρίτο τρίμηνο 2022, έναντι 2.483 ευρώ/τ.μ. πέρυσι στο γ/ τρίμηνο.

Μεγάλη αύξηση κατά 8,4%, στα 1.754 ευρώ/τ.μ., σημειώθηκε και στα ανατολικά προάστια έναντι 1.619 ευρώ/τ.μ. στο γ’ τρίμηνο 2021.

Στα δυτικά προάστια η μέση τιμή πώλησης ανήλθε σε 1.510 ευρώ/τ.μ. έναντι 1.444 ευρώ/τ.μ., ήτοι αύξηση 4,6%.

Στα προάστια του Πειραιά η μέση τιμή πώλησης ανέβηκε στα 1.391 ευρώ/τ.μ. έναντι 1.270 ευρώ/τ.μ. (+9,5%), ενώ στο υπόλοιπο Αττικής η τιμή πώλησης ενισχύθηκε κατά 5,2%, στα 1.753 ευρώ/τ.μ. έναντι 1.667 ευρώ/τ.μ. στο γ’ τρίμηνο 2021.

Σε σχέση με τα ενοίκια, στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές κινούνται οριακά υψηλότερα, αφού διαμορφώνονται σε 9,02 ευρώ, έναντι 8,98 ευρώ/τ.μ. πέρυσι στο γ’ τρίμηνο.

Στα νότια προάστια, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο ανήλθε σε 10,83 ευρώ/τ.μ., στο +6,2% υψηλότερη από το αντίστοιχο περσινό διάστημα.

Στα βόρεια προάστια της Αττικής, το τετραγωνικό ενοικιάζεται προς 10 ευρώ το μήνα (ακριβότερα κατά 5,6%), στα νότια κατά 10,83 ευρώ (+6,2%), στα δυτικά προάστια προς 7,26 ευρώ (+4,6%) και στα ανατολικά προάστια προς 7,5 ευρώ (+4,6%).

Αξιοσημείωτη είναι η ψαλίδα ανάμεσα στις κατοικίες του κέντρου και των προαστίων του Πειραιά, με τις πρώτες να ενοικιάζονται 12% ακριβότερα σε σχέση με πέρσι (στα 8,43 ευρώ/τ.μ.), ενώ στα προάστια τα ενοίκια έχουν σταθεροποιηθεί στα 6,88 ευρώ/τ.μ.

Στο υπόλοιπο Αττικής όμως τα ενοίκια εκτινάχθηκαν κατά 17,2% στα 8,44 ευρώ/τ.μ.

Στην πόλη της Θεσσαλονίκης τα ενοίκια ανήλθαν σε 8,09 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο (+3,7%). Στη δε Χαλκιδική ανέβηκαν κατά 12,8%, στα 33,33 ευρώ/τ.μ.