Ενοικίαση σπιτιού: Η συγκατοίκηση αποτελεί για πολλούς «αντίδοτο» στην ακρίβεια των ενοικίων και στην Ελλάδα φαίνεται πως βρίσκεται σε σημαντική άνοδο. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Ιδιαίτερα στις νεότερες ηλικίες, φοιτητές και νεοεισερχόμενους στην αγορά εργασίας, όπου για τους περισσότερους τα έσοδα δεν τους δίνουν τη δυνατότητα να σηκώσουν το οικονομικό βάρος μίας κατοικίας μόνοι.
Τα στοιχεία έρευνας που πραγματοποίησαν η Ierax Analytix μαζί με την εφαρμογή MyRoomie συνθέτουν μία ξεκάθαρη εικόνα αυξητικών τάσεων στη συγκατοίκηση. Ζήτησαν από 1.509 άτομα άνω των 18 ετών να μιλήσουν για τις δικές τους απόψεις και εμπειρίες από τη συγκατοίκηση.
Ενοικίαση σπιτιού: Ευρήματα
Τα ευρήματα επιβεβαιώνουν την εικόνα. Ήδη το 59% έχει συγκατοικήσει με άτομο εκτός οικογένειας, οι μισοί με ερωτικό σύντροφο, 43% με φίλο/-η, 15% με κοινό γνωστό και 14% με άγνωστο/-η.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε η MyRoomie, το καλύτερο σημείο της συγκατοίκησης ήταν η συντροφικότητα, με την οικονομική υποστήριξη και τη βοήθεια στις δουλειές να ακολουθούν. Σημαντική και η ασφάλεια, ειδικά στις γυναίκες.
Περίπου 3 στους 4 συμφωνούν ότι τα ακριβά ενοίκια είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα στη στέγαση, και μάλιστα το 43% δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να νοικιάσει ένα σπίτι αυτή την περίοδο.
Πάντως, το 17% θα ένιωθε άνετα να συγκατοικήσει με κάποιον/-α άγνωστο/-η, ποσοστό που αυξάνεται στους άνδρες και μειώνεται στις γυναίκες.
Αποτρεπτικοί παράγοντες για να μείνουν με έναν άγνωστο είναι ο φόβος, οι καθημερινές συνήθειες να ταιριάζουν και η καθαριότητα.
Ενοικίαση σπιτιού: Ράλι…
Τα στοιχεία της αγοράς ακινήτων δείχνουν να επιβεβαιώνουν τις τάσεις που αναδεικνύει η έρευνα.
Η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων στα μικρότερα ακίνητα, από το 2017 έως και σήμερα, κυμάνθηκε στο 53% στην Αττική και στο 49,2% στην Πάτρα, όπου κατέχει τη δεύτερη θέση στη λίστα των αυξήσεων.
Σύμφωνα με έμπειρους μεσίτες, αν και οι αυξήσεις είναι μεγαλύτερες στα αστικά κέντρα, δεν περιορίζονται σε αυτά, με αποτέλεσμα να δημιουργείται σημαντικό πρόβλημα ειδικά στους φοιτητές και όσους έχουν μισθούς κοντά στο βασικό.
Το κόστος μίσθωσης μιας κατοικίας έως 50 τ.μ. άνω του 1ου ορόφου κυμαίνεται άνω των 400 ευρώ στις περιοχές του κέντρου για το 70% των διαθέσιμων προς μίσθωση κατοικιών.
Στις περιοχές των νοτίων προαστίων της Αττικής, το 72% των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων έχει ζητούμενο μίσθωμα άνω των 500€, ενώ στα βόρεια προάστια το 86%.
Αν θέλεις φθηνό ενοίκιο στην Αθήνα, τότε το κέντρο της πόλης φαίνεται να έχει τη μεγαλύτερη προσφορά σε χαμηλότερες τιμές.
Το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων επιφάνειας 40 τ.μ.-50 τ.μ. με ζητούμενο μίσθωμα έως 400 ευρώ είναι μη ανακαινισμένα ακίνητα κατασκευής 1970-1975.
Τα νεότερα ηλικιακά ακίνητα ή/και τα πλήρως ανακαινισμένα με ζητούμενο μίσθωμα έως 400 ευρώ είναι 25 με 35 τετραγωνικά μέτρα.
Ενοικίαση σπιτιού: ΜΕ ΣΥΓΚΑΤΟΙΚΗΣΗ – Πέφτουν κάτω από 350€ τα μηνιαία έξοδα
Συμπερασματικά, ένα μικρό ακίνητο με ένα δωμάτιο και ενοίκιο κοντά στα 300-400 ευρώ αναμένεται να κοστίζει το μήνα σε ένα άτομο περί τα 480-580 ευρώ.
Για κάποιον που έχει έσοδα κοντά στον κατώτατο μισθό, είναι έξοδο που δύσκολα μπορεί να αντέξει. Από την άλλη πλευρά, τα δυάρια φιλοξενούν άνετα δύο άτομα, χωρίς όμως οι τιμές τους να είναι διπλάσιες.
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία αγγελιών, ένα δυάρι στο κέντρο της Αθήνας και με επιφάνεια 75-95 τ.μ. προσφέρεται για ενοικίαση κοντά στα 500 ευρώ.
Με συνολικά μηνιαία έξοδα, μαζί με το ενοίκιο, κοντά στα 650-700 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι δύο συγκάτοικοι θα χρειάζονταν λιγότερα από 350 ο καθένας για να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, ποσό πολύ μικρότερο από το να συντηρεί κάποιος μόνος του μία κατοικία, ακόμα και μικρότερη.
Ενοικίαση σπιτιού: Λύσεις
Ο ιδρυτής της Ierax Analytix, Χάρης Λαλάτσης, δήλωσε σχετικά:
«Το να καταφέρει ένα άτομο να μείνει μόνο και να έχει τις βασικές ανάγκες καλυμμένες (Ιντερνετ, ζέστη, τρόφιμα) απαιτεί σχεδόν το σύνολο του προϋπολογισμού και αφήνει ελάχιστο διαθέσιμο εισόδημα για άλλες δραστηριότητες.
Ομως, όταν δεν υπάρχει ερωτικό ενδιαφέρον ή φίλοι για συγκατοίκηση, τότε υπάρχει η πιθανότητα να μείνουν με ένα άτομο που δεν ξέρουν.
Αλλωστε οι άνθρωποι μένουμε με αγνώστους σε μέρη όπως ο στρατός, το νοσοκομείο και η κατασκήνωση. Αρκεί να υπάρχει κάποια ασφάλεια».
Στο ίδιο μήκος κύματος και ο Δομίνικος Πρίτης, ιδρυτής της MyRoomie, που επισημαίνει πως «η συγκατοίκηση ως σημαντικό κομμάτι του shared economy φαίνεται πως προσφέρει λύσεις στην ακρίβεια ή την έλλειψη σπιτιών σε κάποιες χώρες τις Ευρώπης.
Αυτό δείχνουν οι τάσεις, αυτό επιβεβαιώνει και η έρευνα. Η MyRoomie όχι απλά συστήνει στους Ελληνες σε αυτή τη νέα πραγματικότητα, αλλά τους καθοδηγεί μέσα σε αυτήν και τους προσφέρει ασφάλεια, ευκολία χρήσης και επιλογές».
Ενοίκια μικρών ακινήτων
| Περιοχή | Τ.Μ. | Ζητούμενο μίσθωμα (€/μήνα) |
| Αθήνα κέντρο | ||
| Κυψέλη | 25 | 380 |
| Βοτανικός | 33 | 400 |
| Πατήσια | 39 | 380 |
| Πλατεία Βάθη | 45 | 400 |
| Ακαδημία Πλάτωνος | 50 | 400 |
| Λυκαβηττός | 27 | 400 |
| Δυτικά προάστια | ||
| Αιγάλεω | 25 | 350 |
| Ιλιον | 30 | 320 |
| Γαλάτσι | 50 | 400 |
Πηγή: Στοιχεία αγγελιών spitogatos.gr (10.03.2023)
Ακίνητα κατάλληλα για συγκατοίκηση
| Περιοχή | Τ.Μ. | Ζητούμενο μίσθωμα (€/μήνα) |
| Αθήνα κέντρο | ||
| Κυψέλη | 75 | 520 |
| Πλατεία Κολιάτσου | 75 | 570 |
| Παγκράτι | 95 | 380 |
| Ανω Κυψέλη | 80 | 600 |
| Πολύγωνο | 95 | 700 |
| Οσιος Λουκάς | 84 | 450 |
| Δυτικά προάστια | ||
| Αιγάλεω | 80 | 480 |
| Ιλιον | 92 | 520 |
| Γαλάτσι | 82 | 480 |
Πηγή: Στοιχεία αγγελιών spitogatos.gr (10.03.2023)
Ενοικίαση σπιτιού: Απελπισία! Οι νέες τιμές στην Αθήνα και την επαρχία
Πόσο κοστίζει τώρα η ενοικίαση διαμερίσματος στην Αθήνα και τις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας. Τα ενοίκια σε Αθήνα, προάστια και Πειραιά, αλλά και Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Λάρισα, Τρίκαλα και Ιωάννινα – Το ιστορικό κέντρο της Αθήνας έχει την πρωτιά. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας καταγράφονται αυτή την στιγμή οι υψηλότερες μέσες τιμές ενοικίασης για σπίτια των 2 και 3 υπνοδωματίων, με τις τιμές να κυμαίνονται κατά μέσο όρο μεταξύ 11- 12 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα, με δεδομένη και τη σημαντική έλλειψη ακινήτων προς ενοικίαση στην αγορά.
Καταγράφοντας τις μέσες ζητούμενες τιμές διαμερισμάτων με 2 ή 3 υ/δ στις μεγαλύτερες πόλεις της χώρας από τις αγγελίες που δημοσιεύουν οι ιδιοκτήτες στο δίκτυο του Spitogatos (www.spitogatos.gr) προκύπτει ειδικά για την περιοχή της Αττικής, ότι στις περιοχές του ιστορικού κέντρου οι μέσες τιμές ενοικίασης ενός διαμερίσματος με 2 και 3 υπνοδωμάτια φτάνουν στα 12,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και στα 11 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα.
Ενοικίαση σπιτιού: Οι τιμές σε Αθήνα και προάστια
Χαμηλότερα, διαμορφώνεται η μέση τιμή του τετραγωνικού για ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας φτάνοντας τα 9,4 ευρώ (με 2 υ/δ) και 8,4 ευρώ (με 3 υ/δ) ανά τ.μ. με περιοχές όπως το Πολύγωνο, οι Αμπελόκηποι, η Κυψέλη, κ.λπ. να έχουν αυτή την στιγμή περισσότερες ευκαιρίες σε συνδυασμό και με το πλεονέκτημα της εύκολης πρόσβασης. Σημειωτέον ότι οι τιμές ανά τ.μ. είναι υψηλότερες για τα μικρότερα διαμερίσματα, τα οποία προσφέρουν εκ των πραγμάτων και καλύτερες αποδόσεις στους ιδιοκτήτες τους.
Στις πιο ακριβές περιοχές των βορείων προαστίων -όπως η Κηφισιά, η Φιλοθέη ή το Ψυχικό, η Αγία Παρασκευή ή το Μαρούσι, που διαχρονικά επιλέγονται και από οικογένειες, οι μέσες ζητούμενες τιμές είναι αυξημένες σε σχέση με το κέντρο της και για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος με 2 και 3 υ/δ είναι 10,6 ευρώ /τ.μ. και 9,8 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα.
Σε υψηλότερα, διψήφια νούμερα διαμορφώνεται η μέση τιμή των ενοικίων στα νότια προάστια, όπου ένα διαμέρισμα με 2 υπνοδωμάτια κοστίζει, κατά προσέγγιση, 10,8 ευρώ /τ.μ., ενώ ένα διαμέρισμα με 3 υπνοδωμάτια έχει μέση ζητούμενη τιμή περί τα 10,3 ευρώ /τ.μ..
Σε αυτή την περίπτωση το δίκτυο του Spitogatos αναφέρει ως χαρακτηριστικές περιοχές όπως το Ελληνικό ή η Δάφνη που παρουσιάζουν σημαντική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια κι επιλέγονται …σωρηδόν από νέα ζευγάρια.
Επιπλέον, το τελευταίο διάστημα παρατηρείται και η τάση της προτίμησης του κοινού προς τα ανατολικά της Αττικής, εκεί όπου το κόστος τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση είναι χαμηλότερο σε σχέση με άλλες περιοχές, σύμφωνα με τις αγγελίες, συνδυαστικά και με το γεγονός ότι πλέον υπάρχουν περισσότερες διαθέσιμες επιλογές ακινήτων, διαφόρων τύπων.
Ειδικότερα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος με 2 υπνοδωμάτια είναι 8,6 ευρώ /τ.μ. και 7,7 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα.
Σημειωτέον ότι στα θετικά αυτών των περιοχών συμπεριλαμβάνονται η απόσταση από τη θάλασσα, η πολεοδομική «άνεση» και η εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο «Ελευθέριος Βενιζέλος».
Στα δυτικά προάστια, περιοχές όπως το Περιστέρι, το Αιγάλεω, η Πετρούπολη κ.α. κερδίζουν έδαφος τελευταία, ιδιαίτερα για νέα ζευγάρια που αναζητούν το πρώτο τους σπίτι και ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση εκεί κοστίζει 8,3 ευρώ /τ.μ. (με 2 υπνοδωμάτια) και 7,8 /τ.μ. (με 3 υπνοδωμάτια).
Στον Πειραιά, στο κομμάτι της ενοικίασης η μέση ζητούμενη τιμή ενός διαμερίσματος με 2 υπνοδωμάτια στο κέντρο είναι 8,4 ευρώ /τ.μ., ενώ με 3 υ/δ γύρω στα 7,6 ευρώ /τ.μ. και στα προάστια γύρω από το λιμάνι γύρω στα 7,6 ευρώ/ τ.μ. και 6,6 ευρώ /τ.μ. για τα ελαφρώς μεγαλύτερα σπίτια.
Ενοικίαση σπιτιού: Διαμερίσματα σε άλλες μεγάλες πόλεις
Ανοδικά έχουν κινηθεί οι τιμές των ενοικίων και στην υπόλοιπη Ελλάδα, με ένα διαμέρισμα στην «καρδιά» της συμπρωτεύουσας αυτή την στιγμή να έχει τιμή ανά τετραγωνικό που κυμαίνεται, κατά μέσο όσο, στα 8,4 ευρώ και 7,6 ευρώ αντίστοιχα, ανάλογα με το μέγεθος του σπιτιού. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, οι τιμές για ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση είναι στα 6,5 ευρώ /τ.μ. (2 υ/δ) και στα 5,4 ευρώ /τ.μ. (3 υ/δ).
Στην Πάτρα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος ανέρχεται στα 6,7 ευρώ /τ.μ. για ένα σπίτι 2 υπνοδωματίων και ελαφρώς χαμηλότερα, στα 5,1 ευρώ ανά τ.μ. για το σπίτι των 3 υπνοδωματίων.
Κοντά στα νούμερα της Πάτρας διαμορφώνονται και τα ενοίκια στη Λάρισα, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές είναι 6,3 ευρώ /τ.μ. για διαμέρισμα με 2 υ/δ και 5 /τ.μ. για διαμέρισμα με 3 υ/δ.
Πιο ψηλά, διαμορφώνονται οι μέσες ζητούμενες τιμές στο πολύ δημοφιλές Ηράκλειο της Κρήτης -λόγω και του τουρισμού- φτάνοντας τα 8 ευρώ /τ.μ. στην περίπτωση του διαμερίσματος των 2 υπνοδωματίων και τα 6,5 ευρώ /τ.μ. για τα μεγαλύτερα.
Για όσους αναζητούν διαμέρισμα για ενοικίαση στα Ιωάννινα η μέση τιμή στα μικρότερα (2 υ/δ) φτάνει αισίως τα 7,9 ευρώ /τ.μ. και με 3 υ/δ γύρω στα 5,7 ευρώ /τ.μ., ενώ ελαφρώς χαμηλότερα είναι οι τιμές των ενοικίων για τα σπίτια στα Τρίκαλα με τιμές, αντίστοιχα, στα 7,1 ευρώ /τ.μ. και 5,4 ευρώ /τ.μ..
Οι αγγελίες από το δίκτυο του Spitogatos αποδεικνύουν με πραγματικά νούμερα την άνοδο των τιμών σε μία περίοδο όπου το θέμα των υψηλών ενοικίων βρίσκεται σταθερά στο προσκήνιο.
Ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών- Αττικής ανέδειξε ξανά προ ημέρων, επισήμως, το θέμα διαπιστώνοντας ότι, «εκ των πολύ σημαντικών παραγόντων της αύξησης των τιμών των ενοικίων είναι αφενός η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών που δεν επαρκούν να απορροφήσουν την ολοένα και συνεχώς αυξανόμενη ζήτηση και αφετέρου ο άγνωστος αριθμός κατοικιών που έχουν «περάσει» στα χέρια των funds και των servicers.
Αυτή την στιγμή το ποσοστό ιδιοκατοίκησης βρίσκεται στο ιστορικό χαμηλό του 73%, σε σχέση με το 84,6% που ήταν το 2005.
Η μείωση αυτού του ποσοστού κατά 11,5% και πλέον μονάδες, αποκαλύπτει, ότι πολλές από αυτές τις κατοικίες έχουν περάσει σε χέρια funds και servicers με συνέπεια να μην διατίθενται στη αγορά προς όφελος των πολιτών», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Σπανίζουν πλέον τα ακίνητα – ευκαιρίες
Τις νέες αυξήσεις τιμών εντός του 2023 πριμοδοτεί και η έλλειψη ακινήτων για την επενδυτική ζήτηση που εκδηλώνεται κατά βάση από το εξωτερικό.
Αυτοτελή κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και τα Νότια προάστια βρίσκονται στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος της εγχώριας κτηματαγοράς.
Ωστόσο, σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον μοιάζει απίθανο κάποιος ενδιαφερόμενος να βρει ένα ακίνητο-«ευκαιρία».
Ευκαιρία σε πολλές περιπτώσεις, αποτελεί απλά η ανεύρεση του ακινήτου, ιδιαίτερα αν πρόκειται για αυτοτελές κτίριο, και όχι η ζητούμενη τιμή πώλησης, λόγω μικρής διαθεσιμότητας στις περιοχές έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Golden Visa
Ενισχυτικά μπορεί να λειτουργήσει και το πρόγραμμα Golden visa, όπως τελικά αναμορφώθηκε. Η μη καθολική αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000€, μπορεί να λειτουργήσει θετικά σε πόλεις της Περιφέρειας, όπου θα διατηρηθεί το όριο των 250.000€. Πιθανόν να δημιουργηθεί ένα νέο «κύμα» επενδυτών τρίτων χωρών που θα ωθήσουν ανοδικά την κτηματαγορά σε περιφέρειες που κατέγραψαν οριακές ανοδικές τάσεις στις τιμές πώλησης.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Τα αντίβαρα
Η θετική πορεία της κτηματαγοράς μπορεί να επηρεαστεί έμμεσα από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον στη παγκόσμια κοινότητα, τους πιθανούς φόβους ή/και την στάση αναμονής που ενδέχεται να κρατήσουν οι αλλοδαποί επενδυτές.
Ο πληθωρισμός οξύνει το επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα συρρικνώνει ή/και προβληματίζει τους αγοραστές που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. Εν πολλοίς, θεωρείται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον σε αρκετές περιοχές θα γίνει… εξορθολογισμός των τιμών πώλησης ακινήτων.
Αυτό ισχύει για τις περιοχές που σε μεγάλο ποσοστό βρίσκονται στο ανώτατο σημείο των τιμών πώλησης και στις οποίες επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Όσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης θα κινούνται σε λογικά για την εποχή πλαίσια, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμένει αμείωτο.
Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και όμορες αυτού, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών τείνουν πολλές φορές να «εκτοπίζουν» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε νέες αναδυόμενες περιοχές στο ευρύτερο κέντρο.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Ιδιοκατοίκηση
Όσον αφορά στον κλάδο της αγοράς κατοικίας με στόχο την ιδιοκατοίκηση, τα δεδομένα δεν είναι ενθαρρυντικά. Η δυναμική των Ελλήνων συρρικνώνεται, γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης τα τελευταία 2-3 χρόνια (2019-2021) κατά 2,1%, που αντιστοιχεί σε περίπου 83.000 κατοικίες.
Η κτηματαγορά τη δεδομένη χρονική στιγμή βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ το ποσοστό των αγοραστών που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη συρρικνώνεται, δεδομένα που δεν χαρακτηρίζουν ένα περιβάλλον υγιές.
Θεωρείται βέβαιο πως στο άμεσο μέλλον, θα καταγραφεί εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών πώλησης, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου σημείωσαν ραγδαία αύξηση όχι γιατί υποστηρίχθηκαν από αναπλάσεις, έργα υποδομής ή/και νέες στάσεις του μετρό, αλλά, αποκλειστικά λόγω της γενικότερης θετικής ψυχολογίας της αγοράς. Στις περιοχές αυτές ενδεχομένως να καταγραφεί και ο μεγαλύτερος εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Στεγαστικά επιτόκια
Παράλληλα, βασικό παράγοντα είναι και η αύξηση των στεγαστικών επιτοκίων – σύμφωνα με τους αναλυτές το μέσο στεγαστικό επιτόκιο θα αγγίξει το 6% τους πρώτους μήνες του 2023-, το κόστος διαβίωσης που συνεχώς αυξάνεται, το κόστος ενέργειας, οι πολιτικές εξελίξεις, το αίσθημα ασφάλειας των εισοδημάτων, καθώς και η στάση των τραπεζικών ιδρυμάτων στο νέο κύμα «κόκκινων» δανείων, που σύμφωνα με τους αναλυτές, φαίνεται να είναι προ των πυλών.
Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων, με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιμών των κατοικιών.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Πλειστηριασμοί
Επιπλέον, σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της εικόνας στην κτηματαγορά, θα αποτελέσει ο ρυθμός, το είδος των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν, αλλά και το ποιοι θα είναι οι αγοραστές των άνωθεν ακινήτων . Θα είναι ιδιώτες με στόχο την ιδιοκατοίκηση; Επενδυτές εγχώριοι ή/μη με στόχο την εκμετάλλευση ή funds «συνεργασίας» ;
Μη ξεχνάμε ότι για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, κατέληξαν επτά στα δέκα ακίνητα που βγήκαν στο «σφυρί».
Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους είναι 40.000 κατοικίες.
Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξή του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Η απάντηση στο ποιος ή ποιοι θα αποτελέσουν τους νέους ιδιοκτήτες σε ένα εν δυνάμει χαρτοφυλάκιο 200.000 – 250.000 ακινήτων από το σύνολο των 700.000, αποτελεί πολύ σημαντικό παράγοντα.
Αγορά ή ενοικίαση σπιτιού; Έτσι θα πάρεις έως 200.000 ευρώ στεγαστικό δάνειο
Ψηφίστηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο για την στεγαστική πολιτική, μέσω του οποίου μπορείτε να πάρετε στεγαστικό δάνειο. Οι δυο βασικές «δράσεις», μέτρα που περιλαμβάνει το νομοσχέδιο είναι το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και η «Κοινωνική Αντιπαροχή».
Πολλάκις έχουμε επισημάνει ότι συγκεκριμένος νόμος (πλέον), δεν περιλαμβάνει άμεσα μέτρα που στοχεύουν στην αναχαίτηση του κόστους στέγασης, ούτε διευρυμένες πολιτικές που θα μπορούσαν να «καλύψουν» την πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια.
Αντιθέτως, μεγάλο μέρος των σημαντικών μέτρων που συμπεριλαμβάνονται στο κατατεθέν νομοσχέδιο, απαιτούν χρόνο υλοποίησης που σήμερα σύμφωνα με τα δεδομένα που καταγράφονται στην αγορά δεν υπάρχει.
Παράλληλα, ο «κόφτης» στην ηλικία των 39 ετών, λειτουργεί περιοριστικά σε μια μεγάλη ομάδα συνανθρώπων μας μεγαλύτερης ηλικίας που έχουν αποκτήσει τέκνα και δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα αγοράς κατοικίας υπό τις συνθήκες της ελεύθερης αγοράς.
Επιπλέον, περιοριστικά λειτουργεί και για τους άγαμους ή/και συνανθρώπους μας που σκέφτονται να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους και έχουν την «ατυχία» να είναι είτε 39 ετών εν έτει 2022, οπότε, όταν το πρόγραμμα «Σπίτι μου» ξεκινήσει εντός του τριμήνου του 2023, θα βρίσκονται εκτός της επιλέξιμης ηλικιακής ομάδας.
Πολιτικές που ενδεχομένως να αποδυναμώσουν την αποτελεσματικότητα του εγχειρήματος.
Ενοικίαση σπιτιού: Πόσο κοστίζει τώρα η ενοικίαση διαμερίσματος στην Αθήνα και τις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας. Τα ενοίκια σε Αθήνα, προάστια και Πειραιά, αλλά και Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Λάρισα, Τρίκαλα και Ιωάννινα – Το ιστορικό κέντρο της Αθήνας έχει την πρωτιά. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας καταγράφονται αυτή την στιγμή οι υψηλότερες μέσες τιμές ενοικίασης για σπίτια των 2 και 3 υπνοδωματίων, με τις τιμές να κυμαίνονται κατά μέσο όρο μεταξύ 11- 12 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα, με δεδομένη και τη σημαντική έλλειψη ακινήτων προς ενοικίαση στην αγορά.
Καταγράφοντας τις μέσες ζητούμενες τιμές διαμερισμάτων με 2 ή 3 υ/δ στις μεγαλύτερες πόλεις της χώρας από τις αγγελίες που δημοσιεύουν οι ιδιοκτήτες στο δίκτυο του Spitogatos (www.spitogatos.gr) προκύπτει ειδικά για την περιοχή της Αττικής, ότι στις περιοχές του ιστορικού κέντρου οι μέσες τιμές ενοικίασης ενός διαμερίσματος με 2 και 3 υπνοδωμάτια φτάνουν στα 12,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και στα 11 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα.
Ενοικίαση σπιτιού: Οι τιμές σε Αθήνα και προάστια
Χαμηλότερα, διαμορφώνεται η μέση τιμή του τετραγωνικού για ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας φτάνοντας τα 9,4 ευρώ (με 2 υ/δ) και 8,4 ευρώ (με 3 υ/δ) ανά τ.μ. με περιοχές όπως το Πολύγωνο, οι Αμπελόκηποι, η Κυψέλη, κ.λπ. να έχουν αυτή την στιγμή περισσότερες ευκαιρίες σε συνδυασμό και με το πλεονέκτημα της εύκολης πρόσβασης. Σημειωτέον ότι οι τιμές ανά τ.μ. είναι υψηλότερες για τα μικρότερα διαμερίσματα, τα οποία προσφέρουν εκ των πραγμάτων και καλύτερες αποδόσεις στους ιδιοκτήτες τους.
Στις πιο ακριβές περιοχές των βορείων προαστίων -όπως η Κηφισιά, η Φιλοθέη ή το Ψυχικό, η Αγία Παρασκευή ή το Μαρούσι, που διαχρονικά επιλέγονται και από οικογένειες, οι μέσες ζητούμενες τιμές είναι αυξημένες σε σχέση με το κέντρο της και για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος με 2 και 3 υ/δ είναι 10,6 ευρώ /τ.μ. και 9,8 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα.
Σε υψηλότερα, διψήφια νούμερα διαμορφώνεται η μέση τιμή των ενοικίων στα νότια προάστια, όπου ένα διαμέρισμα με 2 υπνοδωμάτια κοστίζει, κατά προσέγγιση, 10,8 ευρώ /τ.μ., ενώ ένα διαμέρισμα με 3 υπνοδωμάτια έχει μέση ζητούμενη τιμή περί τα 10,3 ευρώ /τ.μ..
Σε αυτή την περίπτωση το δίκτυο του Spitogatos αναφέρει ως χαρακτηριστικές περιοχές όπως το Ελληνικό ή η Δάφνη που παρουσιάζουν σημαντική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια κι επιλέγονται …σωρηδόν από νέα ζευγάρια.
Επιπλέον, το τελευταίο διάστημα παρατηρείται και η τάση της προτίμησης του κοινού προς τα ανατολικά της Αττικής, εκεί όπου το κόστος τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση είναι χαμηλότερο σε σχέση με άλλες περιοχές, σύμφωνα με τις αγγελίες, συνδυαστικά και με το γεγονός ότι πλέον υπάρχουν περισσότερες διαθέσιμες επιλογές ακινήτων, διαφόρων τύπων.
Ειδικότερα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος με 2 υπνοδωμάτια είναι 8,6 ευρώ /τ.μ. και 7,7 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα.
Σημειωτέον ότι στα θετικά αυτών των περιοχών συμπεριλαμβάνονται η απόσταση από τη θάλασσα, η πολεοδομική «άνεση» και η εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο «Ελευθέριος Βενιζέλος».
Στα δυτικά προάστια, περιοχές όπως το Περιστέρι, το Αιγάλεω, η Πετρούπολη κ.α. κερδίζουν έδαφος τελευταία, ιδιαίτερα για νέα ζευγάρια που αναζητούν το πρώτο τους σπίτι και ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση εκεί κοστίζει 8,3 ευρώ /τ.μ. (με 2 υπνοδωμάτια) και 7,8 /τ.μ. (με 3 υπνοδωμάτια).
Στον Πειραιά, στο κομμάτι της ενοικίασης η μέση ζητούμενη τιμή ενός διαμερίσματος με 2 υπνοδωμάτια στο κέντρο είναι 8,4 ευρώ /τ.μ., ενώ με 3 υ/δ γύρω στα 7,6 ευρώ /τ.μ. και στα προάστια γύρω από το λιμάνι γύρω στα 7,6 ευρώ/ τ.μ. και 6,6 ευρώ /τ.μ. για τα ελαφρώς μεγαλύτερα σπίτια.
Ενοικίαση σπιτιού: Διαμερίσματα σε άλλες μεγάλες πόλεις
Ανοδικά έχουν κινηθεί οι τιμές των ενοικίων και στην υπόλοιπη Ελλάδα, με ένα διαμέρισμα στην «καρδιά» της συμπρωτεύουσας αυτή την στιγμή να έχει τιμή ανά τετραγωνικό που κυμαίνεται, κατά μέσο όσο, στα 8,4 ευρώ και 7,6 ευρώ αντίστοιχα, ανάλογα με το μέγεθος του σπιτιού. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, οι τιμές για ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση είναι στα 6,5 ευρώ /τ.μ. (2 υ/δ) και στα 5,4 ευρώ /τ.μ. (3 υ/δ).
Στην Πάτρα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος ανέρχεται στα 6,7 ευρώ /τ.μ. για ένα σπίτι 2 υπνοδωματίων και ελαφρώς χαμηλότερα, στα 5,1 ευρώ ανά τ.μ. για το σπίτι των 3 υπνοδωματίων.
Κοντά στα νούμερα της Πάτρας διαμορφώνονται και τα ενοίκια στη Λάρισα, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές είναι 6,3 ευρώ /τ.μ. για διαμέρισμα με 2 υ/δ και 5 /τ.μ. για διαμέρισμα με 3 υ/δ.
Πιο ψηλά, διαμορφώνονται οι μέσες ζητούμενες τιμές στο πολύ δημοφιλές Ηράκλειο της Κρήτης -λόγω και του τουρισμού- φτάνοντας τα 8 ευρώ /τ.μ. στην περίπτωση του διαμερίσματος των 2 υπνοδωματίων και τα 6,5 ευρώ /τ.μ. για τα μεγαλύτερα.
Για όσους αναζητούν διαμέρισμα για ενοικίαση στα Ιωάννινα η μέση τιμή στα μικρότερα (2 υ/δ) φτάνει αισίως τα 7,9 ευρώ /τ.μ. και με 3 υ/δ γύρω στα 5,7 ευρώ /τ.μ., ενώ ελαφρώς χαμηλότερα είναι οι τιμές των ενοικίων για τα σπίτια στα Τρίκαλα με τιμές, αντίστοιχα, στα 7,1 ευρώ /τ.μ. και 5,4 ευρώ /τ.μ..
Οι αγγελίες από το δίκτυο του Spitogatos αποδεικνύουν με πραγματικά νούμερα την άνοδο των τιμών σε μία περίοδο όπου το θέμα των υψηλών ενοικίων βρίσκεται σταθερά στο προσκήνιο.
Ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών- Αττικής ανέδειξε ξανά προ ημέρων, επισήμως, το θέμα διαπιστώνοντας ότι, «εκ των πολύ σημαντικών παραγόντων της αύξησης των τιμών των ενοικίων είναι αφενός η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών που δεν επαρκούν να απορροφήσουν την ολοένα και συνεχώς αυξανόμενη ζήτηση και αφετέρου ο άγνωστος αριθμός κατοικιών που έχουν «περάσει» στα χέρια των funds και των servicers.
Αυτή την στιγμή το ποσοστό ιδιοκατοίκησης βρίσκεται στο ιστορικό χαμηλό του 73%, σε σχέση με το 84,6% που ήταν το 2005.
Η μείωση αυτού του ποσοστού κατά 11,5% και πλέον μονάδες, αποκαλύπτει, ότι πολλές από αυτές τις κατοικίες έχουν περάσει σε χέρια funds και servicers με συνέπεια να μην διατίθενται στη αγορά προς όφελος των πολιτών», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Σπανίζουν πλέον τα ακίνητα – ευκαιρίες
Τις νέες αυξήσεις τιμών εντός του 2023 πριμοδοτεί και η έλλειψη ακινήτων για την επενδυτική ζήτηση που εκδηλώνεται κατά βάση από το εξωτερικό.
Αυτοτελή κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και τα Νότια προάστια βρίσκονται στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος της εγχώριας κτηματαγοράς.
Ωστόσο, σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον μοιάζει απίθανο κάποιος ενδιαφερόμενος να βρει ένα ακίνητο-«ευκαιρία».
Ευκαιρία σε πολλές περιπτώσεις, αποτελεί απλά η ανεύρεση του ακινήτου, ιδιαίτερα αν πρόκειται για αυτοτελές κτίριο, και όχι η ζητούμενη τιμή πώλησης, λόγω μικρής διαθεσιμότητας στις περιοχές έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Golden Visa
Ενισχυτικά μπορεί να λειτουργήσει και το πρόγραμμα Golden visa, όπως τελικά αναμορφώθηκε. Η μη καθολική αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000€, μπορεί να λειτουργήσει θετικά σε πόλεις της Περιφέρειας, όπου θα διατηρηθεί το όριο των 250.000€. Πιθανόν να δημιουργηθεί ένα νέο «κύμα» επενδυτών τρίτων χωρών που θα ωθήσουν ανοδικά την κτηματαγορά σε περιφέρειες που κατέγραψαν οριακές ανοδικές τάσεις στις τιμές πώλησης.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Τα αντίβαρα
Η θετική πορεία της κτηματαγοράς μπορεί να επηρεαστεί έμμεσα από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον στη παγκόσμια κοινότητα, τους πιθανούς φόβους ή/και την στάση αναμονής που ενδέχεται να κρατήσουν οι αλλοδαποί επενδυτές.
Ο πληθωρισμός οξύνει το επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα συρρικνώνει ή/και προβληματίζει τους αγοραστές που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. Εν πολλοίς, θεωρείται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον σε αρκετές περιοχές θα γίνει… εξορθολογισμός των τιμών πώλησης ακινήτων.
Αυτό ισχύει για τις περιοχές που σε μεγάλο ποσοστό βρίσκονται στο ανώτατο σημείο των τιμών πώλησης και στις οποίες επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Όσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης θα κινούνται σε λογικά για την εποχή πλαίσια, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμένει αμείωτο.
Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και όμορες αυτού, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών τείνουν πολλές φορές να «εκτοπίζουν» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε νέες αναδυόμενες περιοχές στο ευρύτερο κέντρο.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Ιδιοκατοίκηση
Όσον αφορά στον κλάδο της αγοράς κατοικίας με στόχο την ιδιοκατοίκηση, τα δεδομένα δεν είναι ενθαρρυντικά. Η δυναμική των Ελλήνων συρρικνώνεται, γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης τα τελευταία 2-3 χρόνια (2019-2021) κατά 2,1%, που αντιστοιχεί σε περίπου 83.000 κατοικίες.
Η κτηματαγορά τη δεδομένη χρονική στιγμή βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ το ποσοστό των αγοραστών που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη συρρικνώνεται, δεδομένα που δεν χαρακτηρίζουν ένα περιβάλλον υγιές.
Θεωρείται βέβαιο πως στο άμεσο μέλλον, θα καταγραφεί εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών πώλησης, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου σημείωσαν ραγδαία αύξηση όχι γιατί υποστηρίχθηκαν από αναπλάσεις, έργα υποδομής ή/και νέες στάσεις του μετρό, αλλά, αποκλειστικά λόγω της γενικότερης θετικής ψυχολογίας της αγοράς. Στις περιοχές αυτές ενδεχομένως να καταγραφεί και ο μεγαλύτερος εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Στεγαστικά επιτόκια
Παράλληλα, βασικό παράγοντα είναι και η αύξηση των στεγαστικών επιτοκίων – σύμφωνα με τους αναλυτές το μέσο στεγαστικό επιτόκιο θα αγγίξει το 6% τους πρώτους μήνες του 2023-, το κόστος διαβίωσης που συνεχώς αυξάνεται, το κόστος ενέργειας, οι πολιτικές εξελίξεις, το αίσθημα ασφάλειας των εισοδημάτων, καθώς και η στάση των τραπεζικών ιδρυμάτων στο νέο κύμα «κόκκινων» δανείων, που σύμφωνα με τους αναλυτές, φαίνεται να είναι προ των πυλών.
Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων, με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιμών των κατοικιών.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Πλειστηριασμοί
Επιπλέον, σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της εικόνας στην κτηματαγορά, θα αποτελέσει ο ρυθμός, το είδος των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν, αλλά και το ποιοι θα είναι οι αγοραστές των άνωθεν ακινήτων . Θα είναι ιδιώτες με στόχο την ιδιοκατοίκηση; Επενδυτές εγχώριοι ή/μη με στόχο την εκμετάλλευση ή funds «συνεργασίας» ;
Μη ξεχνάμε ότι για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, κατέληξαν επτά στα δέκα ακίνητα που βγήκαν στο «σφυρί».
Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους είναι 40.000 κατοικίες.
Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξή του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Η απάντηση στο ποιος ή ποιοι θα αποτελέσουν τους νέους ιδιοκτήτες σε ένα εν δυνάμει χαρτοφυλάκιο 200.000 – 250.000 ακινήτων από το σύνολο των 700.000, αποτελεί πολύ σημαντικό παράγοντα.
Αγορά ή ενοικίαση σπιτιού; Έτσι θα πάρεις έως 200.000 ευρώ στεγαστικό δάνειο
Ψηφίστηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο για την στεγαστική πολιτική, μέσω του οποίου μπορείτε να πάρετε στεγαστικό δάνειο. Οι δυο βασικές «δράσεις», μέτρα που περιλαμβάνει το νομοσχέδιο είναι το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και η «Κοινωνική Αντιπαροχή».
Πολλάκις έχουμε επισημάνει ότι συγκεκριμένος νόμος (πλέον), δεν περιλαμβάνει άμεσα μέτρα που στοχεύουν στην αναχαίτηση του κόστους στέγασης, ούτε διευρυμένες πολιτικές που θα μπορούσαν να «καλύψουν» την πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια.
Αντιθέτως, μεγάλο μέρος των σημαντικών μέτρων που συμπεριλαμβάνονται στο κατατεθέν νομοσχέδιο, απαιτούν χρόνο υλοποίησης που σήμερα σύμφωνα με τα δεδομένα που καταγράφονται στην αγορά δεν υπάρχει.
Παράλληλα, ο «κόφτης» στην ηλικία των 39 ετών, λειτουργεί περιοριστικά σε μια μεγάλη ομάδα συνανθρώπων μας μεγαλύτερης ηλικίας που έχουν αποκτήσει τέκνα και δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα αγοράς κατοικίας υπό τις συνθήκες της ελεύθερης αγοράς.
Επιπλέον, περιοριστικά λειτουργεί και για τους άγαμους ή/και συνανθρώπους μας που σκέφτονται να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους και έχουν την «ατυχία» να είναι είτε 39 ετών εν έτει 2022, οπότε, όταν το πρόγραμμα «Σπίτι μου» ξεκινήσει εντός του τριμήνου του 2023, θα βρίσκονται εκτός της επιλέξιμης ηλικιακής ομάδας.
Πολιτικές που ενδεχομένως να αποδυναμώσουν την αποτελεσματικότητα του εγχειρήματος.
Αγορά ή ενοικίαση σπιτιού; Κοινωνική Αντιπαροχή
Το πρόγραμμα της Κοινωνικής Αντιπαροχής ορίζεται ως:
«Σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.
Μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα».
Αφορά την αξιοποίηση αδρανών ακινήτων του Δημοσίου, τα οποία θα διατεθούν ως σύγχρονες κατοικίες με μικρό ρυθμισμένο μίσθωμα σε 2.500 δικαιούχους 18 έως 39ετών .
Ουσιαστικά, το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» στοχεύει στην ανέγερση νέων κατοικιών σε δομημένα ή/και μη δομημένα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου. Άρα, δεν αποτελεί ένα πρόγραμμα άμεσης διάθεσης κατοικιών, ένα πρόγραμμα που μπορεί το επόμενο 12μηνο να «στεγάσει» δικαιούχους.
Διότι, απαιτείται χρόνος 24 – 36 μηνών για την ανέγερση κατοικιών (λοιπών διαδικασιών του Δημοσίου), εγείροντας τα παρακάτω βασικά ερωτήματα:
- Σε ποιες περιοχές βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου που θα αξιοποιηθούν στο πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή»;
- Οι περιοχές που βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα, είναι περιοχές εντός του αστικού ιστού ή/θα δούμε περιπτώσεις όπως το Ολυμπιακό χωριό.
- Ποια αδρανή ακίνητα του Δημοσίου θα αξιοποιηθούν ; Γνωρίζουμε ;
Πριν λίγες ημέρες, σύμφωνα με δημοσίευμα, το Υπερταμείο ξεκινά την καταγραφή της αξίας των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου με τη βοήθεια επαγγελματιών του ιδιωτικού τομέα. Ο σύμβουλος αυτός θα διενεργήσει αρχικά χαρτογράφηση, ενδελεχή αξιολόγηση και εκτίμηση πεντακοσίων τίτλων ακίνητης περιουσίας της ΕΤΑΔ εντός τριών μηνών.
Στόχος είναι αφενός η αποτίμηση των περίπου 70.000 δικαιωμάτων επί ακινήτων που ελέγχονται από την Ελληνική Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και αφετέρου η επιλογή μοντέλου ανά κατηγορία και γεωγραφική περιοχή για την αξιοποίησή τους. Είτε αυτή αφορά πώληση είτε μακροχρόνια παραχώρηση, είτε ακόμα και εκχώρηση για κοινωφελείς σκοπούς ή χρήση από το Δημόσιο.
Άρα, σήμερα εν έτει 2022, ο 39χρονος, ο 38χρονος, ο 37χρονος μπορεί και ο 36χρονος που διαβάζει το παραπάνω μέτρο, ενδεχόμενος, να μην εμπίπτει στους δικαιούχους του προγράμματος. Διότι, όταν θα υλοποιηθεί το μέτρο, θα βρίσκεται εκτός της ηλικιακής ομάδας.
Ενοικίαση σπιτιού: «Σπίτι Μου»
«Σπίτι Μου»: Αγορά κατοικίας αξίας έως 200.000€ με δάνειο έως 150.000 ευρώ:
Το δάνειο που χορηγείται στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» κατευθύνεται στην αγορά πρώτης κύριας κατοικίας των δικαιούχων (10.000 δικαιούχοι) , αξίας μέχρι 200.000€ (το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των εκατό πενήντα χιλιάδων 150.000 €), όπως αυτή προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγορά, ενώ στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε ακίνητα αξίας έως 150.000€.
Το πρόγραμμα θα ξεκινήσει να υλοποιείται εντός του 1ου τριμήνου-τετραμήνου του νέους έτους.
Το κυβερνητικό επιτελείο, αύξησε την αξία του ακινήτου διότι η διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 75 τ.μ. με 2 Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική ήταν πολύ μικρή (Βόρεια, Νότια και Ανατολικά Προάστια σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα) και αφορούσε κυρίως παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, του Πειραιά και των Δυτικών Προαστίων όπως είχαμε αναδείξει με έρευνά μας.
Σε αντίθεση με τις πόλεις της επαρχίας – κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, καταγράφεται μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων κατασκευής μετά το 1990-1995.
Αλλά, και πάλι εγείρονται τα παρακάτω ερωτήματα:
- Αγορά κατοικίας έως 200.000 ευρώ:
– Μπορεί η αύξηση της αξίας του ακινήτου στις 200.000€, να διευρύνει την αποτελεσματικότητα του προγράμματος ως προς την διαθεσιμότητα ακινήτων, αλλά, ο εν δυνάμει δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει ο ίδιος – ιδία συμμετοχή το ποσό της τάξεως των 50.000€.
– Πόσοι νέοι με βάση τα εισοδηματικά κριτήρια ( Άγαμος: από 10.000€ έως 16.000€, Έγγαμος: έως 24.000€ , Ανά παιδί συν 3.000€) που θέτει το πρόγραμμα διαθέτουν 50.000€ ως αποταμίευση ώστε να διατεθούν ως ιδία συμμετοχή στην αγορά κατοικίας; - Κατοικία με ζητούμενη τιμή πώλησης 150.000€:
Αν πρόκειται για κατοικία αξίας – ζητούμενης τιμής πώλησης 150.000€, ο δικαιούχος σύμφωνα με τα κριτήρια του προγράμματος, θα πρέπει να διαθέτει την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 15.000€.
– Ας υποθέσουμε ότι τη διαθέτει ή/και εξασφαλίζει την ιδία συμμετοχή από το οικογενειακό του περιβάλλον, τα διαθέσιμα ακίνητα κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€ είναι κυρίως παλαιά – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, στο Πειραιά και στα Δυτικά Προάστια, ο δικαιούχος θα μπορεί να ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης;
– Αν ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης, τι ποσοστό θα αφορά η κρατική ενίσχυση; Θα απαιτείται επιπλέον τραπεζικός δανεισμός; - Τραπεζικά Κριτήρια / Εκτίμηση Ακινήτου από την Τράπεζα:
Η Τράπεζα για την δανειοδότηση, θα αποστείλει δικό της εκτιμητή για να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου.
– Αν η αξία του ακινήτου που θα προκύψει μετά την αυτοψία του εκτιμητή της Τράπεζας έχει απόκλιση με την ζητούμενη τιμή πώλησης τότε τι θα ισχύει ;
– Δηλαδή, αν η τιμή αγοράς του ακινήτου είναι 150.000€ αλλά ο εκτιμητής το αξιολογήσει στα 130.000€ τότε το 90% που θα χορηγηθεί σαν δάνειο θα ανέρχεται στα 117.000€ και ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλλει κεφάλαιο ύψους 33.000 €; - Τραπεζικά Κριτήρια / Εργασία:
Ακόμη, δεν έχουμε ενημερωθεί από τα Τραπεζικά Ιδρύματα ποια είναι τα κριτήρια για τους δανειολήπτες πέρα των εισοδηματικών που ορίζονται από το πρόγραμμα.
– Θα απαιτηθεί μόνιμη εργασία από τους δικαιούχους;
– Φορολογικές δηλώσεις 3ετών; - Επιτόκιο Δανεισμού:
Το επιτόκιο θα είναι πολύ χαμηλό, γύρω στο 1% καθώς θα αντιστοιχεί στο ένα τέταρτο των εμπορικών επιτοκίων, με αποτέλεσμα σε χαμηλά επίπεδα να διαμορφώνεται και η μηνιαία δόση.
– Τα στεγαστικά επιτόκια αυξάνονται και οι αναλυτές αναφέρουν ότι εντός του 1ου τετράμηνού του νέους έτους μπορεί να αγγίξουν ακόμη και το 6%, υπάρχει «μέριμνα» ώστε να μην αυξηθούν τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια του άνωθεν προγράμματος;
– Σε περίπτωση μη «μέριμνας», μήπως ελλοχεύει ο κίνδυνος να βρεθούμε σε νέο κύκλο κόκκινων δανείων με δικαιούχους νέους ανθρώπους; - Πόσοι νέοι διαθέτουν μόνιμη εργασία (εκτός Δημοσίου φορέα) για να «δεσμευτούν» σε δανεισμό διάρκειας 30ετών;
- Εφόσον το πρόγραμμα θα ξεκινήσει εντός του πρώτου τριμήνου του 2023, ο 39χρονος εν έτει 2022, βρίσκεται εκτός του προγράμματος;
Ενοικίαση σπιτιού: Τα εισοδηματικά κριτήρια
Τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγω πρόγραμμα είναι αυτά του επιδόματος θέρμανσης και αναμένεται να καθοριστούν ως εξής:
- Άγαμος με ετήσιο εισόδημα από 10.000€ έως 16.000€
- Έγγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 24.000€
- Έγγαμος με 1 παιδί και ετήσιο εισόδημα έως 27.000€
- Έγγαμος με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 30.000€
- Έγγαμος με 3 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 33.000€
Σύμφωνα με τα παραπάνω, κατανοούμε ότι οι νέοι (0-3 έτη προϋπηρεσίας) που αμείβονται με τον κατώτατο μισθό (713 ευρώ μεικτά και 611 καθαρά), ακόμη και μετά τις αυξήσεις, βρίσκονται εκτός του προγράμματος «Σπίτι» μου. Διότι, ακόμη και αν αμείβονται με δεκατέσσερις μισθούς, το μεικτό ετήσιο εισόδημα είναι 9.982€, ενώ το καθαρό 8.554€.
Όλα τα παραπάνω προστίθενται στα ήδη απολεσθέντα εισοδήματα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνες:
- Εurostat (2020): Tο 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
- ΟΟΣΑ: Σύμφωνα με τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους.
- ΚΕΠΕ (2019): Σύμφωνα με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019.
- ΕΛΣΤΑΤ (2022): Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, που σχεδόν ένας στους τρεις Έλληνες (ποσοστό 28,3%) αντιμετώπισε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικού αποκλεισμού το 2021, με το σχετικό ποσοστό να είναι αυξημένο κατά 0,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος
- ΓΣΕΒΕΕ (2022): Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών διαβιεί επί μακρόν σε συνθήκες οικονομικής επισφάλειας, καθώς το μηνιαίο εισόδημα για περισσότερα από 4 στα 10 νοικοκυριά δεν επαρκεί για όλο το μήνα, αλλά για 19 ημέρες (μεσοσταθμικά).
- ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ (2022): 4 από τα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε στεγαστική κρίση, όταν το Μ.Ο στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%.
- ΚΟΜΙΣΙΟΝ: Στο 10% ο πληθωρισμός το 2022 στη χώρα μας
- ΕΛΣΤΑΤ(2022) : Αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% σε σχέση με τον Μάιο του 2021,λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε: ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα.
- ΤτΕ (2022): Σημαντική αύξηση καταγράφεται στο κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων το οποίο σχεδόν διπλασιάστηκε από την αρχή του χρόνου (από 2,36% στο 4%)
- ΙΝΕ/ΓΣΕΕ (2022): Το Β΄τρίμηνο του 2022, το ποσοστό των μακροχρόνια ανέργων ήταν 63,5%, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε και της Ευρωζώνης ήταν 39,8% και 41% αντίστοιχα.
Ενοικίαση σπιτιού: Πόσο κοστίζει τώρα η ενοικίαση διαμερίσματος στην Αθήνα και τις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας. Τα ενοίκια σε Αθήνα, προάστια και Πειραιά, αλλά και Θεσσαλονίκη, Πάτρα, Ηράκλειο, Λάρισα, Τρίκαλα και Ιωάννινα – Το ιστορικό κέντρο της Αθήνας έχει την πρωτιά. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας καταγράφονται αυτή την στιγμή οι υψηλότερες μέσες τιμές ενοικίασης για σπίτια των 2 και 3 υπνοδωματίων, με τις τιμές να κυμαίνονται κατά μέσο όρο μεταξύ 11- 12 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα, με δεδομένη και τη σημαντική έλλειψη ακινήτων προς ενοικίαση στην αγορά.
Καταγράφοντας τις μέσες ζητούμενες τιμές διαμερισμάτων με 2 ή 3 υ/δ στις μεγαλύτερες πόλεις της χώρας από τις αγγελίες που δημοσιεύουν οι ιδιοκτήτες στο δίκτυο του Spitogatos (www.spitogatos.gr) προκύπτει ειδικά για την περιοχή της Αττικής, ότι στις περιοχές του ιστορικού κέντρου οι μέσες τιμές ενοικίασης ενός διαμερίσματος με 2 και 3 υπνοδωμάτια φτάνουν στα 12,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και στα 11 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα.
Ενοικίαση σπιτιού: Οι τιμές σε Αθήνα και προάστια
Χαμηλότερα, διαμορφώνεται η μέση τιμή του τετραγωνικού για ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας φτάνοντας τα 9,4 ευρώ (με 2 υ/δ) και 8,4 ευρώ (με 3 υ/δ) ανά τ.μ. με περιοχές όπως το Πολύγωνο, οι Αμπελόκηποι, η Κυψέλη, κ.λπ. να έχουν αυτή την στιγμή περισσότερες ευκαιρίες σε συνδυασμό και με το πλεονέκτημα της εύκολης πρόσβασης. Σημειωτέον ότι οι τιμές ανά τ.μ. είναι υψηλότερες για τα μικρότερα διαμερίσματα, τα οποία προσφέρουν εκ των πραγμάτων και καλύτερες αποδόσεις στους ιδιοκτήτες τους.
Στις πιο ακριβές περιοχές των βορείων προαστίων -όπως η Κηφισιά, η Φιλοθέη ή το Ψυχικό, η Αγία Παρασκευή ή το Μαρούσι, που διαχρονικά επιλέγονται και από οικογένειες, οι μέσες ζητούμενες τιμές είναι αυξημένες σε σχέση με το κέντρο της και για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος με 2 και 3 υ/δ είναι 10,6 ευρώ /τ.μ. και 9,8 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα.
Σε υψηλότερα, διψήφια νούμερα διαμορφώνεται η μέση τιμή των ενοικίων στα νότια προάστια, όπου ένα διαμέρισμα με 2 υπνοδωμάτια κοστίζει, κατά προσέγγιση, 10,8 ευρώ /τ.μ., ενώ ένα διαμέρισμα με 3 υπνοδωμάτια έχει μέση ζητούμενη τιμή περί τα 10,3 ευρώ /τ.μ..
Σε αυτή την περίπτωση το δίκτυο του Spitogatos αναφέρει ως χαρακτηριστικές περιοχές όπως το Ελληνικό ή η Δάφνη που παρουσιάζουν σημαντική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια κι επιλέγονται …σωρηδόν από νέα ζευγάρια.
Επιπλέον, το τελευταίο διάστημα παρατηρείται και η τάση της προτίμησης του κοινού προς τα ανατολικά της Αττικής, εκεί όπου το κόστος τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση είναι χαμηλότερο σε σχέση με άλλες περιοχές, σύμφωνα με τις αγγελίες, συνδυαστικά και με το γεγονός ότι πλέον υπάρχουν περισσότερες διαθέσιμες επιλογές ακινήτων, διαφόρων τύπων.
Ειδικότερα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος με 2 υπνοδωμάτια είναι 8,6 ευρώ /τ.μ. και 7,7 ευρώ /τ.μ. αντίστοιχα για τα μεγαλύτερα διαμερίσματα.
Σημειωτέον ότι στα θετικά αυτών των περιοχών συμπεριλαμβάνονται η απόσταση από τη θάλασσα, η πολεοδομική «άνεση» και η εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο «Ελευθέριος Βενιζέλος».
Στα δυτικά προάστια, περιοχές όπως το Περιστέρι, το Αιγάλεω, η Πετρούπολη κ.α. κερδίζουν έδαφος τελευταία, ιδιαίτερα για νέα ζευγάρια που αναζητούν το πρώτο τους σπίτι και ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση εκεί κοστίζει 8,3 ευρώ /τ.μ. (με 2 υπνοδωμάτια) και 7,8 /τ.μ. (με 3 υπνοδωμάτια).
Στον Πειραιά, στο κομμάτι της ενοικίασης η μέση ζητούμενη τιμή ενός διαμερίσματος με 2 υπνοδωμάτια στο κέντρο είναι 8,4 ευρώ /τ.μ., ενώ με 3 υ/δ γύρω στα 7,6 ευρώ /τ.μ. και στα προάστια γύρω από το λιμάνι γύρω στα 7,6 ευρώ/ τ.μ. και 6,6 ευρώ /τ.μ. για τα ελαφρώς μεγαλύτερα σπίτια.
Ενοικίαση σπιτιού: Διαμερίσματα σε άλλες μεγάλες πόλεις
Ανοδικά έχουν κινηθεί οι τιμές των ενοικίων και στην υπόλοιπη Ελλάδα, με ένα διαμέρισμα στην «καρδιά» της συμπρωτεύουσας αυτή την στιγμή να έχει τιμή ανά τετραγωνικό που κυμαίνεται, κατά μέσο όσο, στα 8,4 ευρώ και 7,6 ευρώ αντίστοιχα, ανάλογα με το μέγεθος του σπιτιού. Στα προάστια της Θεσσαλονίκης, οι τιμές για ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση είναι στα 6,5 ευρώ /τ.μ. (2 υ/δ) και στα 5,4 ευρώ /τ.μ. (3 υ/δ).
Στην Πάτρα, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος ανέρχεται στα 6,7 ευρώ /τ.μ. για ένα σπίτι 2 υπνοδωματίων και ελαφρώς χαμηλότερα, στα 5,1 ευρώ ανά τ.μ. για το σπίτι των 3 υπνοδωματίων.
Κοντά στα νούμερα της Πάτρας διαμορφώνονται και τα ενοίκια στη Λάρισα, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές είναι 6,3 ευρώ /τ.μ. για διαμέρισμα με 2 υ/δ και 5 /τ.μ. για διαμέρισμα με 3 υ/δ.
Πιο ψηλά, διαμορφώνονται οι μέσες ζητούμενες τιμές στο πολύ δημοφιλές Ηράκλειο της Κρήτης -λόγω και του τουρισμού- φτάνοντας τα 8 ευρώ /τ.μ. στην περίπτωση του διαμερίσματος των 2 υπνοδωματίων και τα 6,5 ευρώ /τ.μ. για τα μεγαλύτερα.
Για όσους αναζητούν διαμέρισμα για ενοικίαση στα Ιωάννινα η μέση τιμή στα μικρότερα (2 υ/δ) φτάνει αισίως τα 7,9 ευρώ /τ.μ. και με 3 υ/δ γύρω στα 5,7 ευρώ /τ.μ., ενώ ελαφρώς χαμηλότερα είναι οι τιμές των ενοικίων για τα σπίτια στα Τρίκαλα με τιμές, αντίστοιχα, στα 7,1 ευρώ /τ.μ. και 5,4 ευρώ /τ.μ..
Οι αγγελίες από το δίκτυο του Spitogatos αποδεικνύουν με πραγματικά νούμερα την άνοδο των τιμών σε μία περίοδο όπου το θέμα των υψηλών ενοικίων βρίσκεται σταθερά στο προσκήνιο.
Ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών- Αττικής ανέδειξε ξανά προ ημέρων, επισήμως, το θέμα διαπιστώνοντας ότι, «εκ των πολύ σημαντικών παραγόντων της αύξησης των τιμών των ενοικίων είναι αφενός η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών που δεν επαρκούν να απορροφήσουν την ολοένα και συνεχώς αυξανόμενη ζήτηση και αφετέρου ο άγνωστος αριθμός κατοικιών που έχουν «περάσει» στα χέρια των funds και των servicers.
Αυτή την στιγμή το ποσοστό ιδιοκατοίκησης βρίσκεται στο ιστορικό χαμηλό του 73%, σε σχέση με το 84,6% που ήταν το 2005.
Η μείωση αυτού του ποσοστού κατά 11,5% και πλέον μονάδες, αποκαλύπτει, ότι πολλές από αυτές τις κατοικίες έχουν περάσει σε χέρια funds και servicers με συνέπεια να μην διατίθενται στη αγορά προς όφελος των πολιτών», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Σπανίζουν πλέον τα ακίνητα – ευκαιρίες
Τις νέες αυξήσεις τιμών εντός του 2023 πριμοδοτεί και η έλλειψη ακινήτων για την επενδυτική ζήτηση που εκδηλώνεται κατά βάση από το εξωτερικό.
Αυτοτελή κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και τα Νότια προάστια βρίσκονται στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος της εγχώριας κτηματαγοράς.
Ωστόσο, σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον μοιάζει απίθανο κάποιος ενδιαφερόμενος να βρει ένα ακίνητο-«ευκαιρία».
Ευκαιρία σε πολλές περιπτώσεις, αποτελεί απλά η ανεύρεση του ακινήτου, ιδιαίτερα αν πρόκειται για αυτοτελές κτίριο, και όχι η ζητούμενη τιμή πώλησης, λόγω μικρής διαθεσιμότητας στις περιοχές έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Golden Visa
Ενισχυτικά μπορεί να λειτουργήσει και το πρόγραμμα Golden visa, όπως τελικά αναμορφώθηκε. Η μη καθολική αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000€, μπορεί να λειτουργήσει θετικά σε πόλεις της Περιφέρειας, όπου θα διατηρηθεί το όριο των 250.000€. Πιθανόν να δημιουργηθεί ένα νέο «κύμα» επενδυτών τρίτων χωρών που θα ωθήσουν ανοδικά την κτηματαγορά σε περιφέρειες που κατέγραψαν οριακές ανοδικές τάσεις στις τιμές πώλησης.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Τα αντίβαρα
Η θετική πορεία της κτηματαγοράς μπορεί να επηρεαστεί έμμεσα από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον στη παγκόσμια κοινότητα, τους πιθανούς φόβους ή/και την στάση αναμονής που ενδέχεται να κρατήσουν οι αλλοδαποί επενδυτές.
Ο πληθωρισμός οξύνει το επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα συρρικνώνει ή/και προβληματίζει τους αγοραστές που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. Εν πολλοίς, θεωρείται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον σε αρκετές περιοχές θα γίνει… εξορθολογισμός των τιμών πώλησης ακινήτων.
Αυτό ισχύει για τις περιοχές που σε μεγάλο ποσοστό βρίσκονται στο ανώτατο σημείο των τιμών πώλησης και στις οποίες επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Όσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης θα κινούνται σε λογικά για την εποχή πλαίσια, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμένει αμείωτο.
Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και όμορες αυτού, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών τείνουν πολλές φορές να «εκτοπίζουν» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε νέες αναδυόμενες περιοχές στο ευρύτερο κέντρο.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Ιδιοκατοίκηση
Όσον αφορά στον κλάδο της αγοράς κατοικίας με στόχο την ιδιοκατοίκηση, τα δεδομένα δεν είναι ενθαρρυντικά. Η δυναμική των Ελλήνων συρρικνώνεται, γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης τα τελευταία 2-3 χρόνια (2019-2021) κατά 2,1%, που αντιστοιχεί σε περίπου 83.000 κατοικίες.
Η κτηματαγορά τη δεδομένη χρονική στιγμή βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ το ποσοστό των αγοραστών που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη συρρικνώνεται, δεδομένα που δεν χαρακτηρίζουν ένα περιβάλλον υγιές.
Θεωρείται βέβαιο πως στο άμεσο μέλλον, θα καταγραφεί εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών πώλησης, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου σημείωσαν ραγδαία αύξηση όχι γιατί υποστηρίχθηκαν από αναπλάσεις, έργα υποδομής ή/και νέες στάσεις του μετρό, αλλά, αποκλειστικά λόγω της γενικότερης θετικής ψυχολογίας της αγοράς. Στις περιοχές αυτές ενδεχομένως να καταγραφεί και ο μεγαλύτερος εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Στεγαστικά επιτόκια
Παράλληλα, βασικό παράγοντα είναι και η αύξηση των στεγαστικών επιτοκίων – σύμφωνα με τους αναλυτές το μέσο στεγαστικό επιτόκιο θα αγγίξει το 6% τους πρώτους μήνες του 2023-, το κόστος διαβίωσης που συνεχώς αυξάνεται, το κόστος ενέργειας, οι πολιτικές εξελίξεις, το αίσθημα ασφάλειας των εισοδημάτων, καθώς και η στάση των τραπεζικών ιδρυμάτων στο νέο κύμα «κόκκινων» δανείων, που σύμφωνα με τους αναλυτές, φαίνεται να είναι προ των πυλών.
Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων, με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιμών των κατοικιών.
Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Πλειστηριασμοί
Επιπλέον, σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της εικόνας στην κτηματαγορά, θα αποτελέσει ο ρυθμός, το είδος των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν, αλλά και το ποιοι θα είναι οι αγοραστές των άνωθεν ακινήτων . Θα είναι ιδιώτες με στόχο την ιδιοκατοίκηση; Επενδυτές εγχώριοι ή/μη με στόχο την εκμετάλλευση ή funds «συνεργασίας» ;
Μη ξεχνάμε ότι για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, κατέληξαν επτά στα δέκα ακίνητα που βγήκαν στο «σφυρί».
Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους είναι 40.000 κατοικίες.
Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξή του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Η απάντηση στο ποιος ή ποιοι θα αποτελέσουν τους νέους ιδιοκτήτες σε ένα εν δυνάμει χαρτοφυλάκιο 200.000 – 250.000 ακινήτων από το σύνολο των 700.000, αποτελεί πολύ σημαντικό παράγοντα.
Αγορά ή ενοικίαση σπιτιού; Έτσι θα πάρεις έως 200.000 ευρώ στεγαστικό δάνειο
Ψηφίστηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο για την στεγαστική πολιτική, μέσω του οποίου μπορείτε να πάρετε στεγαστικό δάνειο. Οι δυο βασικές «δράσεις», μέτρα που περιλαμβάνει το νομοσχέδιο είναι το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και η «Κοινωνική Αντιπαροχή».
Πολλάκις έχουμε επισημάνει ότι συγκεκριμένος νόμος (πλέον), δεν περιλαμβάνει άμεσα μέτρα που στοχεύουν στην αναχαίτηση του κόστους στέγασης, ούτε διευρυμένες πολιτικές που θα μπορούσαν να «καλύψουν» την πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια.
Αντιθέτως, μεγάλο μέρος των σημαντικών μέτρων που συμπεριλαμβάνονται στο κατατεθέν νομοσχέδιο, απαιτούν χρόνο υλοποίησης που σήμερα σύμφωνα με τα δεδομένα που καταγράφονται στην αγορά δεν υπάρχει.
Παράλληλα, ο «κόφτης» στην ηλικία των 39 ετών, λειτουργεί περιοριστικά σε μια μεγάλη ομάδα συνανθρώπων μας μεγαλύτερης ηλικίας που έχουν αποκτήσει τέκνα και δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα αγοράς κατοικίας υπό τις συνθήκες της ελεύθερης αγοράς.
Επιπλέον, περιοριστικά λειτουργεί και για τους άγαμους ή/και συνανθρώπους μας που σκέφτονται να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους και έχουν την «ατυχία» να είναι είτε 39 ετών εν έτει 2022, οπότε, όταν το πρόγραμμα «Σπίτι μου» ξεκινήσει εντός του τριμήνου του 2023, θα βρίσκονται εκτός της επιλέξιμης ηλικιακής ομάδας.
Πολιτικές που ενδεχομένως να αποδυναμώσουν την αποτελεσματικότητα του εγχειρήματος.
Αγορά ή ενοικίαση σπιτιού; Κοινωνική Αντιπαροχή
Το πρόγραμμα της Κοινωνικής Αντιπαροχής ορίζεται ως:
«Σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.
Μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα».
Αφορά την αξιοποίηση αδρανών ακινήτων του Δημοσίου, τα οποία θα διατεθούν ως σύγχρονες κατοικίες με μικρό ρυθμισμένο μίσθωμα σε 2.500 δικαιούχους 18 έως 39ετών .
Ουσιαστικά, το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» στοχεύει στην ανέγερση νέων κατοικιών σε δομημένα ή/και μη δομημένα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου. Άρα, δεν αποτελεί ένα πρόγραμμα άμεσης διάθεσης κατοικιών, ένα πρόγραμμα που μπορεί το επόμενο 12μηνο να «στεγάσει» δικαιούχους.
Διότι, απαιτείται χρόνος 24 – 36 μηνών για την ανέγερση κατοικιών (λοιπών διαδικασιών του Δημοσίου), εγείροντας τα παρακάτω βασικά ερωτήματα:
- Σε ποιες περιοχές βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου που θα αξιοποιηθούν στο πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή»;
- Οι περιοχές που βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα, είναι περιοχές εντός του αστικού ιστού ή/θα δούμε περιπτώσεις όπως το Ολυμπιακό χωριό.
- Ποια αδρανή ακίνητα του Δημοσίου θα αξιοποιηθούν ; Γνωρίζουμε ;
Πριν λίγες ημέρες, σύμφωνα με δημοσίευμα, το Υπερταμείο ξεκινά την καταγραφή της αξίας των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου με τη βοήθεια επαγγελματιών του ιδιωτικού τομέα. Ο σύμβουλος αυτός θα διενεργήσει αρχικά χαρτογράφηση, ενδελεχή αξιολόγηση και εκτίμηση πεντακοσίων τίτλων ακίνητης περιουσίας της ΕΤΑΔ εντός τριών μηνών.
Στόχος είναι αφενός η αποτίμηση των περίπου 70.000 δικαιωμάτων επί ακινήτων που ελέγχονται από την Ελληνική Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και αφετέρου η επιλογή μοντέλου ανά κατηγορία και γεωγραφική περιοχή για την αξιοποίησή τους. Είτε αυτή αφορά πώληση είτε μακροχρόνια παραχώρηση, είτε ακόμα και εκχώρηση για κοινωφελείς σκοπούς ή χρήση από το Δημόσιο.
Άρα, σήμερα εν έτει 2022, ο 39χρονος, ο 38χρονος, ο 37χρονος μπορεί και ο 36χρονος που διαβάζει το παραπάνω μέτρο, ενδεχόμενος, να μην εμπίπτει στους δικαιούχους του προγράμματος. Διότι, όταν θα υλοποιηθεί το μέτρο, θα βρίσκεται εκτός της ηλικιακής ομάδας.
Ενοικίαση σπιτιού: «Σπίτι Μου»
«Σπίτι Μου»: Αγορά κατοικίας αξίας έως 200.000€ με δάνειο έως 150.000 ευρώ:
Το δάνειο που χορηγείται στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» κατευθύνεται στην αγορά πρώτης κύριας κατοικίας των δικαιούχων (10.000 δικαιούχοι) , αξίας μέχρι 200.000€ (το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των εκατό πενήντα χιλιάδων 150.000 €), όπως αυτή προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγορά, ενώ στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε ακίνητα αξίας έως 150.000€.
Το πρόγραμμα θα ξεκινήσει να υλοποιείται εντός του 1ου τριμήνου-τετραμήνου του νέους έτους.
Το κυβερνητικό επιτελείο, αύξησε την αξία του ακινήτου διότι η διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 75 τ.μ. με 2 Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική ήταν πολύ μικρή (Βόρεια, Νότια και Ανατολικά Προάστια σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα) και αφορούσε κυρίως παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, του Πειραιά και των Δυτικών Προαστίων όπως είχαμε αναδείξει με έρευνά μας.
Σε αντίθεση με τις πόλεις της επαρχίας – κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, καταγράφεται μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων κατασκευής μετά το 1990-1995.
Αλλά, και πάλι εγείρονται τα παρακάτω ερωτήματα:
- Αγορά κατοικίας έως 200.000 ευρώ:
– Μπορεί η αύξηση της αξίας του ακινήτου στις 200.000€, να διευρύνει την αποτελεσματικότητα του προγράμματος ως προς την διαθεσιμότητα ακινήτων, αλλά, ο εν δυνάμει δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει ο ίδιος – ιδία συμμετοχή το ποσό της τάξεως των 50.000€.
– Πόσοι νέοι με βάση τα εισοδηματικά κριτήρια ( Άγαμος: από 10.000€ έως 16.000€, Έγγαμος: έως 24.000€ , Ανά παιδί συν 3.000€) που θέτει το πρόγραμμα διαθέτουν 50.000€ ως αποταμίευση ώστε να διατεθούν ως ιδία συμμετοχή στην αγορά κατοικίας; - Κατοικία με ζητούμενη τιμή πώλησης 150.000€:
Αν πρόκειται για κατοικία αξίας – ζητούμενης τιμής πώλησης 150.000€, ο δικαιούχος σύμφωνα με τα κριτήρια του προγράμματος, θα πρέπει να διαθέτει την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 15.000€.
– Ας υποθέσουμε ότι τη διαθέτει ή/και εξασφαλίζει την ιδία συμμετοχή από το οικογενειακό του περιβάλλον, τα διαθέσιμα ακίνητα κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€ είναι κυρίως παλαιά – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, στο Πειραιά και στα Δυτικά Προάστια, ο δικαιούχος θα μπορεί να ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης;
– Αν ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης, τι ποσοστό θα αφορά η κρατική ενίσχυση; Θα απαιτείται επιπλέον τραπεζικός δανεισμός; - Τραπεζικά Κριτήρια / Εκτίμηση Ακινήτου από την Τράπεζα:
Η Τράπεζα για την δανειοδότηση, θα αποστείλει δικό της εκτιμητή για να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου.
– Αν η αξία του ακινήτου που θα προκύψει μετά την αυτοψία του εκτιμητή της Τράπεζας έχει απόκλιση με την ζητούμενη τιμή πώλησης τότε τι θα ισχύει ;
– Δηλαδή, αν η τιμή αγοράς του ακινήτου είναι 150.000€ αλλά ο εκτιμητής το αξιολογήσει στα 130.000€ τότε το 90% που θα χορηγηθεί σαν δάνειο θα ανέρχεται στα 117.000€ και ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλλει κεφάλαιο ύψους 33.000 €; - Τραπεζικά Κριτήρια / Εργασία:
Ακόμη, δεν έχουμε ενημερωθεί από τα Τραπεζικά Ιδρύματα ποια είναι τα κριτήρια για τους δανειολήπτες πέρα των εισοδηματικών που ορίζονται από το πρόγραμμα.
– Θα απαιτηθεί μόνιμη εργασία από τους δικαιούχους;
– Φορολογικές δηλώσεις 3ετών; - Επιτόκιο Δανεισμού:
Το επιτόκιο θα είναι πολύ χαμηλό, γύρω στο 1% καθώς θα αντιστοιχεί στο ένα τέταρτο των εμπορικών επιτοκίων, με αποτέλεσμα σε χαμηλά επίπεδα να διαμορφώνεται και η μηνιαία δόση.
– Τα στεγαστικά επιτόκια αυξάνονται και οι αναλυτές αναφέρουν ότι εντός του 1ου τετράμηνού του νέους έτους μπορεί να αγγίξουν ακόμη και το 6%, υπάρχει «μέριμνα» ώστε να μην αυξηθούν τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια του άνωθεν προγράμματος;
– Σε περίπτωση μη «μέριμνας», μήπως ελλοχεύει ο κίνδυνος να βρεθούμε σε νέο κύκλο κόκκινων δανείων με δικαιούχους νέους ανθρώπους; - Πόσοι νέοι διαθέτουν μόνιμη εργασία (εκτός Δημοσίου φορέα) για να «δεσμευτούν» σε δανεισμό διάρκειας 30ετών;
- Εφόσον το πρόγραμμα θα ξεκινήσει εντός του πρώτου τριμήνου του 2023, ο 39χρονος εν έτει 2022, βρίσκεται εκτός του προγράμματος;
Ενοικίαση σπιτιού: Τα εισοδηματικά κριτήρια
Τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγω πρόγραμμα είναι αυτά του επιδόματος θέρμανσης και αναμένεται να καθοριστούν ως εξής:
- Άγαμος με ετήσιο εισόδημα από 10.000€ έως 16.000€
- Έγγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 24.000€
- Έγγαμος με 1 παιδί και ετήσιο εισόδημα έως 27.000€
- Έγγαμος με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 30.000€
- Έγγαμος με 3 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 33.000€
Σύμφωνα με τα παραπάνω, κατανοούμε ότι οι νέοι (0-3 έτη προϋπηρεσίας) που αμείβονται με τον κατώτατο μισθό (713 ευρώ μεικτά και 611 καθαρά), ακόμη και μετά τις αυξήσεις, βρίσκονται εκτός του προγράμματος «Σπίτι» μου. Διότι, ακόμη και αν αμείβονται με δεκατέσσερις μισθούς, το μεικτό ετήσιο εισόδημα είναι 9.982€, ενώ το καθαρό 8.554€.
Όλα τα παραπάνω προστίθενται στα ήδη απολεσθέντα εισοδήματα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνες:
- Εurostat (2020): Tο 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
- ΟΟΣΑ: Σύμφωνα με τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους.
- ΚΕΠΕ (2019): Σύμφωνα με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019.
- ΕΛΣΤΑΤ (2022): Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, που σχεδόν ένας στους τρεις Έλληνες (ποσοστό 28,3%) αντιμετώπισε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικού αποκλεισμού το 2021, με το σχετικό ποσοστό να είναι αυξημένο κατά 0,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος
- ΓΣΕΒΕΕ (2022): Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών διαβιεί επί μακρόν σε συνθήκες οικονομικής επισφάλειας, καθώς το μηνιαίο εισόδημα για περισσότερα από 4 στα 10 νοικοκυριά δεν επαρκεί για όλο το μήνα, αλλά για 19 ημέρες (μεσοσταθμικά).
- ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ (2022): 4 από τα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε στεγαστική κρίση, όταν το Μ.Ο στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%.
- ΚΟΜΙΣΙΟΝ: Στο 10% ο πληθωρισμός το 2022 στη χώρα μας
- ΕΛΣΤΑΤ(2022) : Αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% σε σχέση με τον Μάιο του 2021,λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε: ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα.
- ΤτΕ (2022): Σημαντική αύξηση καταγράφεται στο κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων το οποίο σχεδόν διπλασιάστηκε από την αρχή του χρόνου (από 2,36% στο 4%)
- ΙΝΕ/ΓΣΕΕ (2022): Το Β΄τρίμηνο του 2022, το ποσοστό των μακροχρόνια ανέργων ήταν 63,5%, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε και της Ευρωζώνης ήταν 39,8% και 41% αντίστοιχα.
Ενοικίαση σπιτιού: Κοινωνική Αντιπαροχή
Το πρόγραμμα της Κοινωνικής Αντιπαροχής ορίζεται ως:
«Σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.
Μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα».
Αφορά την αξιοποίηση αδρανών ακινήτων του Δημοσίου, τα οποία θα διατεθούν ως σύγχρονες κατοικίες με μικρό ρυθμισμένο μίσθωμα σε 2.500 δικαιούχους 18 έως 39ετών .
Ουσιαστικά, το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» στοχεύει στην ανέγερση νέων κατοικιών σε δομημένα ή/και μη δομημένα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου. Άρα, δεν αποτελεί ένα πρόγραμμα άμεσης διάθεσης κατοικιών, ένα πρόγραμμα που μπορεί το επόμενο 12μηνο να «στεγάσει» δικαιούχους.
Διότι, απαιτείται χρόνος 24 – 36 μηνών για την ανέγερση κατοικιών (λοιπών διαδικασιών του Δημοσίου), εγείροντας τα παρακάτω βασικά ερωτήματα:
- Σε ποιες περιοχές βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου που θα αξιοποιηθούν στο πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή»;
- Οι περιοχές που βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα, είναι περιοχές εντός του αστικού ιστού ή/θα δούμε περιπτώσεις όπως το Ολυμπιακό χωριό.
- Ποια αδρανή ακίνητα του Δημοσίου θα αξιοποιηθούν ; Γνωρίζουμε ;
Πριν λίγες ημέρες, σύμφωνα με δημοσίευμα, το Υπερταμείο ξεκινά την καταγραφή της αξίας των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου με τη βοήθεια επαγγελματιών του ιδιωτικού τομέα. Ο σύμβουλος αυτός θα διενεργήσει αρχικά χαρτογράφηση, ενδελεχή αξιολόγηση και εκτίμηση πεντακοσίων τίτλων ακίνητης περιουσίας της ΕΤΑΔ εντός τριών μηνών.
Στόχος είναι αφενός η αποτίμηση των περίπου 70.000 δικαιωμάτων επί ακινήτων που ελέγχονται από την Ελληνική Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και αφετέρου η επιλογή μοντέλου ανά κατηγορία και γεωγραφική περιοχή για την αξιοποίησή τους. Είτε αυτή αφορά πώληση είτε μακροχρόνια παραχώρηση, είτε ακόμα και εκχώρηση για κοινωφελείς σκοπούς ή χρήση από το Δημόσιο.
Άρα, σήμερα εν έτει 2022, ο 39χρονος, ο 38χρονος, ο 37χρονος μπορεί και ο 36χρονος που διαβάζει το παραπάνω μέτρο, ενδεχόμενος, να μην εμπίπτει στους δικαιούχους του προγράμματος. Διότι, όταν θα υλοποιηθεί το μέτρο, θα βρίσκεται εκτός της ηλικιακής ομάδας.
Ενοικίαση σπιτιού: «Σπίτι Μου»
«Σπίτι Μου»: Αγορά κατοικίας αξίας έως 200.000€ με δάνειο έως 150.000 ευρώ:
Το δάνειο που χορηγείται στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» κατευθύνεται στην αγορά πρώτης κύριας κατοικίας των δικαιούχων (10.000 δικαιούχοι) , αξίας μέχρι 200.000€ (το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των εκατό πενήντα χιλιάδων 150.000 €), όπως αυτή προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγορά, ενώ στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε ακίνητα αξίας έως 150.000€.
Το πρόγραμμα θα ξεκινήσει να υλοποιείται εντός του 1ου τριμήνου-τετραμήνου του νέους έτους.
Το κυβερνητικό επιτελείο, αύξησε την αξία του ακινήτου διότι η διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 75 τ.μ. με 2 Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική ήταν πολύ μικρή (Βόρεια, Νότια και Ανατολικά Προάστια σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα) και αφορούσε κυρίως παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, του Πειραιά και των Δυτικών Προαστίων όπως είχαμε αναδείξει με έρευνά μας.
Σε αντίθεση με τις πόλεις της επαρχίας – κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, καταγράφεται μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων κατασκευής μετά το 1990-1995.
Αλλά, και πάλι εγείρονται τα παρακάτω ερωτήματα:
- Αγορά κατοικίας έως 200.000 ευρώ:
– Μπορεί η αύξηση της αξίας του ακινήτου στις 200.000€, να διευρύνει την αποτελεσματικότητα του προγράμματος ως προς την διαθεσιμότητα ακινήτων, αλλά, ο εν δυνάμει δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει ο ίδιος – ιδία συμμετοχή το ποσό της τάξεως των 50.000€.
– Πόσοι νέοι με βάση τα εισοδηματικά κριτήρια ( Άγαμος: από 10.000€ έως 16.000€, Έγγαμος: έως 24.000€ , Ανά παιδί συν 3.000€) που θέτει το πρόγραμμα διαθέτουν 50.000€ ως αποταμίευση ώστε να διατεθούν ως ιδία συμμετοχή στην αγορά κατοικίας; - Κατοικία με ζητούμενη τιμή πώλησης 150.000€:
Αν πρόκειται για κατοικία αξίας – ζητούμενης τιμής πώλησης 150.000€, ο δικαιούχος σύμφωνα με τα κριτήρια του προγράμματος, θα πρέπει να διαθέτει την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 15.000€.
– Ας υποθέσουμε ότι τη διαθέτει ή/και εξασφαλίζει την ιδία συμμετοχή από το οικογενειακό του περιβάλλον, τα διαθέσιμα ακίνητα κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€ είναι κυρίως παλαιά – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, στο Πειραιά και στα Δυτικά Προάστια, ο δικαιούχος θα μπορεί να ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης;
– Αν ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης, τι ποσοστό θα αφορά η κρατική ενίσχυση; Θα απαιτείται επιπλέον τραπεζικός δανεισμός; - Τραπεζικά Κριτήρια / Εκτίμηση Ακινήτου από την Τράπεζα:
Η Τράπεζα για την δανειοδότηση, θα αποστείλει δικό της εκτιμητή για να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου.
– Αν η αξία του ακινήτου που θα προκύψει μετά την αυτοψία του εκτιμητή της Τράπεζας έχει απόκλιση με την ζητούμενη τιμή πώλησης τότε τι θα ισχύει ;
– Δηλαδή, αν η τιμή αγοράς του ακινήτου είναι 150.000€ αλλά ο εκτιμητής το αξιολογήσει στα 130.000€ τότε το 90% που θα χορηγηθεί σαν δάνειο θα ανέρχεται στα 117.000€ και ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλλει κεφάλαιο ύψους 33.000 €; - Τραπεζικά Κριτήρια / Εργασία:
Ακόμη, δεν έχουμε ενημερωθεί από τα Τραπεζικά Ιδρύματα ποια είναι τα κριτήρια για τους δανειολήπτες πέρα των εισοδηματικών που ορίζονται από το πρόγραμμα.
– Θα απαιτηθεί μόνιμη εργασία από τους δικαιούχους;
– Φορολογικές δηλώσεις 3ετών; - Επιτόκιο Δανεισμού:
Το επιτόκιο θα είναι πολύ χαμηλό, γύρω στο 1% καθώς θα αντιστοιχεί στο ένα τέταρτο των εμπορικών επιτοκίων, με αποτέλεσμα σε χαμηλά επίπεδα να διαμορφώνεται και η μηνιαία δόση.
– Τα στεγαστικά επιτόκια αυξάνονται και οι αναλυτές αναφέρουν ότι εντός του 1ου τετράμηνού του νέους έτους μπορεί να αγγίξουν ακόμη και το 6%, υπάρχει «μέριμνα» ώστε να μην αυξηθούν τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια του άνωθεν προγράμματος;
– Σε περίπτωση μη «μέριμνας», μήπως ελλοχεύει ο κίνδυνος να βρεθούμε σε νέο κύκλο κόκκινων δανείων με δικαιούχους νέους ανθρώπους; - Πόσοι νέοι διαθέτουν μόνιμη εργασία (εκτός Δημοσίου φορέα) για να «δεσμευτούν» σε δανεισμό διάρκειας 30ετών;
- Εφόσον το πρόγραμμα θα ξεκινήσει εντός του πρώτου τριμήνου του 2023, ο 39χρονος εν έτει 2022, βρίσκεται εκτός του προγράμματος;
Ενοικίαση σπιτιού: Τα εισοδηματικά κριτήρια
Τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγω πρόγραμμα είναι αυτά του επιδόματος θέρμανσης και αναμένεται να καθοριστούν ως εξής:
- Άγαμος με ετήσιο εισόδημα από 10.000€ έως 16.000€
- Έγγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 24.000€
- Έγγαμος με 1 παιδί και ετήσιο εισόδημα έως 27.000€
- Έγγαμος με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 30.000€
- Έγγαμος με 3 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 33.000€
Σύμφωνα με τα παραπάνω, κατανοούμε ότι οι νέοι (0-3 έτη προϋπηρεσίας) που αμείβονται με τον κατώτατο μισθό (713 ευρώ μεικτά και 611 καθαρά), ακόμη και μετά τις αυξήσεις, βρίσκονται εκτός του προγράμματος «Σπίτι» μου. Διότι, ακόμη και αν αμείβονται με δεκατέσσερις μισθούς, το μεικτό ετήσιο εισόδημα είναι 9.982€, ενώ το καθαρό 8.554€.
Όλα τα παραπάνω προστίθενται στα ήδη απολεσθέντα εισοδήματα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνες:
- Εurostat (2020): Tο 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
- ΟΟΣΑ: Σύμφωνα με τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους.
- ΚΕΠΕ (2019): Σύμφωνα με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019.
- ΕΛΣΤΑΤ (2022): Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, που σχεδόν ένας στους τρεις Έλληνες (ποσοστό 28,3%) αντιμετώπισε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικού αποκλεισμού το 2021, με το σχετικό ποσοστό να είναι αυξημένο κατά 0,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος
- ΓΣΕΒΕΕ (2022): Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών διαβιεί επί μακρόν σε συνθήκες οικονομικής επισφάλειας, καθώς το μηνιαίο εισόδημα για περισσότερα από 4 στα 10 νοικοκυριά δεν επαρκεί για όλο το μήνα, αλλά για 19 ημέρες (μεσοσταθμικά).
- ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ (2022): 4 από τα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε στεγαστική κρίση, όταν το Μ.Ο στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%.
- ΚΟΜΙΣΙΟΝ: Στο 10% ο πληθωρισμός το 2022 στη χώρα μας
- ΕΛΣΤΑΤ(2022) : Αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% σε σχέση με τον Μάιο του 2021,λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε: ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα.
- ΤτΕ (2022): Σημαντική αύξηση καταγράφεται στο κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων το οποίο σχεδόν διπλασιάστηκε από την αρχή του χρόνου (από 2,36% στο 4%)
- ΙΝΕ/ΓΣΕΕ (2022): Το Β΄τρίμηνο του 2022, το ποσοστό των μακροχρόνια ανέργων ήταν 63,5%, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε και της Ευρωζώνης ήταν 39,8% και 41% αντίστοιχα.