Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού: Δραματικές είναι οι εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Η κατάσταση με τις τιμές στα προς ενοικίαση ή αγορά ακίνητα είναι απελπιστική και σύμφωνα με τις εκτιμήσεις αναμένεται να γίνει ακόμα χειρότερη. Οι λόγοι; Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Νέες αυξήσεις έρχονται στις τιμές των ακινήτων το 2023, με αιχμή τα νεόδμητα διαμερίσματα.
Η θετική πορεία των τιμών αναμένεται να συνεχιστεί και φέτος, με μικρότερο μεν ρυθμό, αλλά πάντως σε αυξητική τροχιά.
Η περαιτέρω αύξηση των τιμών, σε μεγάλο ποσοστό πλέον, δεν θα οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης, αλλά στην αύξηση του κόστους κατασκευής που μετακυλίεται στη τιμή πώλησης.
Τον Δεκέμβριο του 2022 οι τιμές στα οικοδομικά υλικά σημείωσαν νέα μεγάλη αύξησης της τάξεως του 11,7%. Τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ είναι χαρακτηριστικά. Αυξήσεις σημαντικές, διψήφιου ποσοστού, καταγράφηκαν σε όλα τα υλικά της οικοδομής:
Η ακρίβεια των υλικών έχει κάνει ακόμη ακριβότερη την κατασκευή και άρα το τελικό κόστος ενός ακινήτου.
Η αύξηση του κόστους κατασκευής αγγίζει ακόμη και το 50%.
Τις νέες αυξήσεις τιμών εντός του 2023 πριμοδοτεί και η έλλειψη ακινήτων για την επενδυτική ζήτηση που εκδηλώνεται κατά βάση από το εξωτερικό.
Αυτοτελή κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και τα Νότια προάστια βρίσκονται στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος της εγχώριας κτηματαγοράς.
Ωστόσο, σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον μοιάζει απίθανο κάποιος ενδιαφερόμενος να βρει ένα ακίνητο-«ευκαιρία».
Ευκαιρία σε πολλές περιπτώσεις, αποτελεί απλά η ανεύρεση του ακινήτου, ιδιαίτερα αν πρόκειται για αυτοτελές κτίριο, και όχι η ζητούμενη τιμή πώλησης, λόγω μικρής διαθεσιμότητας στις περιοχές έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Ενισχυτικά μπορεί να λειτουργήσει και το πρόγραμμα Golden visa, όπως τελικά αναμορφώθηκε. Η μη καθολική αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000€, μπορεί να λειτουργήσει θετικά σε πόλεις της Περιφέρειας, όπου θα διατηρηθεί το όριο των 250.000€. Πιθανόν να δημιουργηθεί ένα νέο «κύμα» επενδυτών τρίτων χωρών που θα ωθήσουν ανοδικά την κτηματαγορά σε περιφέρειες που κατέγραψαν οριακές ανοδικές τάσεις στις τιμές πώλησης.
Η θετική πορεία της κτηματαγοράς μπορεί να επηρεαστεί έμμεσα από το γενικότερο οικονομικό περιβάλλον στη παγκόσμια κοινότητα, τους πιθανούς φόβους ή/και την στάση αναμονής που ενδέχεται να κρατήσουν οι αλλοδαποί επενδυτές.
Ο πληθωρισμός οξύνει το επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα συρρικνώνει ή/και προβληματίζει τους αγοραστές που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης. Εν πολλοίς, θεωρείται βέβαιο ότι στο άμεσο μέλλον σε αρκετές περιοχές θα γίνει… εξορθολογισμός των τιμών πώλησης ακινήτων.
Αυτό ισχύει για τις περιοχές που σε μεγάλο ποσοστό βρίσκονται στο ανώτατο σημείο των τιμών πώλησης και στις οποίες επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Όσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης θα κινούνται σε λογικά για την εποχή πλαίσια, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμένει αμείωτο.
Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και όμορες αυτού, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών τείνουν πολλές φορές να «εκτοπίζουν» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε νέες αναδυόμενες περιοχές στο ευρύτερο κέντρο.
Όσον αφορά στον κλάδο της αγοράς κατοικίας με στόχο την ιδιοκατοίκηση, τα δεδομένα δεν είναι ενθαρρυντικά. Η δυναμική των Ελλήνων συρρικνώνεται, γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τη μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης τα τελευταία 2-3 χρόνια (2019-2021) κατά 2,1%, που αντιστοιχεί σε περίπου 83.000 κατοικίες.
Η κτηματαγορά τη δεδομένη χρονική στιγμή βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ το ποσοστό των αγοραστών που επιθυμούν να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη συρρικνώνεται, δεδομένα που δεν χαρακτηρίζουν ένα περιβάλλον υγιές.
Θεωρείται βέβαιο πως στο άμεσο μέλλον, θα καταγραφεί εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών πώλησης, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου σημείωσαν ραγδαία αύξηση όχι γιατί υποστηρίχθηκαν από αναπλάσεις, έργα υποδομής ή/και νέες στάσεις του μετρό, αλλά, αποκλειστικά λόγω της γενικότερης θετικής ψυχολογίας της αγοράς. Στις περιοχές αυτές ενδεχομένως να καταγραφεί και ο μεγαλύτερος εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών.
Παράλληλα, βασικό παράγοντα είναι και η αύξηση των στεγαστικών επιτοκίων – σύμφωνα με τους αναλυτές το μέσο στεγαστικό επιτόκιο θα αγγίξει το 6% τους πρώτους μήνες του 2023-, το κόστος διαβίωσης που συνεχώς αυξάνεται, το κόστος ενέργειας, οι πολιτικές εξελίξεις, το αίσθημα ασφάλειας των εισοδημάτων, καθώς και η στάση των τραπεζικών ιδρυμάτων στο νέο κύμα «κόκκινων» δανείων, που σύμφωνα με τους αναλυτές, φαίνεται να είναι προ των πυλών.
Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων, με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιμών των κατοικιών.
Επιπλέον, σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της εικόνας στην κτηματαγορά, θα αποτελέσει ο ρυθμός, το είδος των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστούν, αλλά και το ποιοι θα είναι οι αγοραστές των άνωθεν ακινήτων . Θα είναι ιδιώτες με στόχο την ιδιοκατοίκηση; Επενδυτές εγχώριοι ή/μη με στόχο την εκμετάλλευση ή funds «συνεργασίας» ;
Μη ξεχνάμε ότι για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, κατέληξαν επτά στα δέκα ακίνητα που βγήκαν στο «σφυρί».
Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους είναι 40.000 κατοικίες.
Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξή του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Η απάντηση στο ποιος ή ποιοι θα αποτελέσουν τους νέους ιδιοκτήτες σε ένα εν δυνάμει χαρτοφυλάκιο 200.000 – 250.000 ακινήτων από το σύνολο των 700.000, αποτελεί πολύ σημαντικό παράγοντα.
Ψηφίστηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο για την στεγαστική πολιτική, μέσω του οποίου μπορείτε να πάρετε στεγαστικό δάνειο. Οι δυο βασικές «δράσεις», μέτρα που περιλαμβάνει το νομοσχέδιο είναι το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και η «Κοινωνική Αντιπαροχή».
Πολλάκις έχουμε επισημάνει ότι συγκεκριμένος νόμος (πλέον), δεν περιλαμβάνει άμεσα μέτρα που στοχεύουν στην αναχαίτηση του κόστους στέγασης, ούτε διευρυμένες πολιτικές που θα μπορούσαν να «καλύψουν» την πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια.
Αντιθέτως, μεγάλο μέρος των σημαντικών μέτρων που συμπεριλαμβάνονται στο κατατεθέν νομοσχέδιο, απαιτούν χρόνο υλοποίησης που σήμερα σύμφωνα με τα δεδομένα που καταγράφονται στην αγορά δεν υπάρχει.
Παράλληλα, ο «κόφτης» στην ηλικία των 39 ετών, λειτουργεί περιοριστικά σε μια μεγάλη ομάδα συνανθρώπων μας μεγαλύτερης ηλικίας που έχουν αποκτήσει τέκνα και δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα αγοράς κατοικίας υπό τις συνθήκες της ελεύθερης αγοράς.
Επιπλέον, περιοριστικά λειτουργεί και για τους άγαμους ή/και συνανθρώπους μας που σκέφτονται να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους και έχουν την «ατυχία» να είναι είτε 39 ετών εν έτει 2022, οπότε, όταν το πρόγραμμα «Σπίτι μου» ξεκινήσει εντός του τριμήνου του 2023, θα βρίσκονται εκτός της επιλέξιμης ηλικιακής ομάδας.
Πολιτικές που ενδεχομένως να αποδυναμώσουν την αποτελεσματικότητα του εγχειρήματος.
Το πρόγραμμα της Κοινωνικής Αντιπαροχής ορίζεται ως:
«Σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.
Μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα».
Αφορά την αξιοποίηση αδρανών ακινήτων του Δημοσίου, τα οποία θα διατεθούν ως σύγχρονες κατοικίες με μικρό ρυθμισμένο μίσθωμα σε 2.500 δικαιούχους 18 έως 39ετών .
Ουσιαστικά, το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» στοχεύει στην ανέγερση νέων κατοικιών σε δομημένα ή/και μη δομημένα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου. Άρα, δεν αποτελεί ένα πρόγραμμα άμεσης διάθεσης κατοικιών, ένα πρόγραμμα που μπορεί το επόμενο 12μηνο να «στεγάσει» δικαιούχους.
Διότι, απαιτείται χρόνος 24 – 36 μηνών για την ανέγερση κατοικιών (λοιπών διαδικασιών του Δημοσίου), εγείροντας τα παρακάτω βασικά ερωτήματα:
Πριν λίγες ημέρες, σύμφωνα με δημοσίευμα, το Υπερταμείο ξεκινά την καταγραφή της αξίας των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου με τη βοήθεια επαγγελματιών του ιδιωτικού τομέα. Ο σύμβουλος αυτός θα διενεργήσει αρχικά χαρτογράφηση, ενδελεχή αξιολόγηση και εκτίμηση πεντακοσίων τίτλων ακίνητης περιουσίας της ΕΤΑΔ εντός τριών μηνών.
Στόχος είναι αφενός η αποτίμηση των περίπου 70.000 δικαιωμάτων επί ακινήτων που ελέγχονται από την Ελληνική Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και αφετέρου η επιλογή μοντέλου ανά κατηγορία και γεωγραφική περιοχή για την αξιοποίησή τους. Είτε αυτή αφορά πώληση είτε μακροχρόνια παραχώρηση, είτε ακόμα και εκχώρηση για κοινωφελείς σκοπούς ή χρήση από το Δημόσιο.
Άρα, σήμερα εν έτει 2022, ο 39χρονος, ο 38χρονος, ο 37χρονος μπορεί και ο 36χρονος που διαβάζει το παραπάνω μέτρο, ενδεχόμενος, να μην εμπίπτει στους δικαιούχους του προγράμματος. Διότι, όταν θα υλοποιηθεί το μέτρο, θα βρίσκεται εκτός της ηλικιακής ομάδας.
«Σπίτι Μου»: Αγορά κατοικίας αξίας έως 200.000€ με δάνειο έως 150.000 ευρώ:
Το δάνειο που χορηγείται στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» κατευθύνεται στην αγορά πρώτης κύριας κατοικίας των δικαιούχων (10.000 δικαιούχοι) , αξίας μέχρι 200.000€ (το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των εκατό πενήντα χιλιάδων 150.000 €), όπως αυτή προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγορά, ενώ στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε ακίνητα αξίας έως 150.000€.
Το πρόγραμμα θα ξεκινήσει να υλοποιείται εντός του 1ου τριμήνου-τετραμήνου του νέους έτους.
Το κυβερνητικό επιτελείο, αύξησε την αξία του ακινήτου διότι η διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 75 τ.μ. με 2 Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική ήταν πολύ μικρή (Βόρεια, Νότια και Ανατολικά Προάστια σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα) και αφορούσε κυρίως παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, του Πειραιά και των Δυτικών Προαστίων όπως είχαμε αναδείξει με έρευνά μας.
Σε αντίθεση με τις πόλεις της επαρχίας – κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, καταγράφεται μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων κατασκευής μετά το 1990-1995.
Αλλά, και πάλι εγείρονται τα παρακάτω ερωτήματα:
Τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγω πρόγραμμα είναι αυτά του επιδόματος θέρμανσης και αναμένεται να καθοριστούν ως εξής:
Σύμφωνα με τα παραπάνω, κατανοούμε ότι οι νέοι (0-3 έτη προϋπηρεσίας) που αμείβονται με τον κατώτατο μισθό (713 ευρώ μεικτά και 611 καθαρά), ακόμη και μετά τις αυξήσεις, βρίσκονται εκτός του προγράμματος «Σπίτι» μου. Διότι, ακόμη και αν αμείβονται με δεκατέσσερις μισθούς, το μεικτό ετήσιο εισόδημα είναι 9.982€, ενώ το καθαρό 8.554€.
Όλα τα παραπάνω προστίθενται στα ήδη απολεσθέντα εισοδήματα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνες:
Ο Παναθηναϊκός νίκησε 68-61 τον Ολυμπιακό και έκανε το 14/14 στη Stoiximan.gr Basket League. Τρία…
aade.gr - λοταρία αποδείξεων - TAXISnet: Πραγματοποιήθηκε η νέα λοταρία αποδείξεων από την ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή…
"Πρέπει να το δούμε ως την κατάλληλη στιγμή, το συζητάμε 25 χρόνια, όλοι ξέρουν ποια…
Θέση κατά της συμμετοχής της εκκλησίας στα συλλαλητήρια για το Σκοπιανό παίρνει ο μητροπολίτης Μεσσηνίας,…
Νεκρός βρέθηκε ο επιβάτης (περίπου 60 ετών) του Blue Star Naxos που πήδηξε στη θάλασσα…
Τις 600.000 πλησιάζουν τα ανασφάλιστα οχήματα που κυκλοφορούν στους ελληνικούς δρόμους, με ό,τι μπορεί να…
