ΕΝΦΙΑ 2022: Σάλος! Πώς κράτος και τράπεζες αρπάζουν τα σπίτια

ΕΝΦΙΑ 2022: Πώς θα «παγιδεύονται» τα ακριβά ακίνητα με τον νέο συμπληρωματικό φόρο και τους επιβαρυντικούς συντελεστές. Οργή των πολιτών που ο έκτακτος φόρος ακινητών εξελίχθηκε σε μόνιμο. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Με ένα νέο συμπληρωματικό φόρο που θα είναι -σκοπίμως- ενσωματωμένος μέσα στον ΕΝΦΙΑ η εφορία θα τσιμπάει ακριβά ακίνητα, φυσικών προσώπων, άνω των 400.000 ευρώ προκειμένου να χρηματοδοτήσει τις μειώσεις που θα γίνουν σε 5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες.

Το… «μυστικό» κρύβεται στη φιλοσοφία του νέου συμπληρωματικού φόρου: Ενσωματώνεται μεν στον κύριο φόρο ΕΝΦΙΑ αλλά θα παγιδεύει ακίνητο (με σχεδόν διπλάσιο αφορολόγητο) μεγαλύτερης αξία και όχι τα δικαιώματα επί του ακινήτου.

Έτσι ο νέος συμπληρωματικός φόρος θα επιβάλλεται ευκολότερα στους έχοντες και κατέχοντες, ξεγλιστρώντας από το τέχνασμα του επιμερισμού της ιδιοκτησίας σε διάφορα μέλη οικογένειας προκειμένου όλοι να προστατεύονται από το αφορολόγητο.

Θα υπάρχει όμως και μια δεύτερη δικλείδα που θα διασφαλίζει ότι τα ακριβά κινητά θα πληρώνουν περισσότερα.

To νομοσχέδιο για τον νέο ΕΝΦΙΑ που αναμένεται να κατατεθεί σύντομα στην Βουλή θα προβλέπει και επιβαρυντικούς συντελεστές ώστε οι εκπτώσεις να βαίνουν μειούμενες (και να μετατρέπονται σε επιβαρύνσεις) όσο αυξάνεται η αξία του ακινήτου.

Ειδικότερα οι δύο παγίδες «ακριβών ακινήτων» στήνονται ως εξής:

1. Ο «συμπληρωματικός» ΕΝΦΙΑ γίνεται Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας: συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σήμερα με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,15% έως 1,15% σε ακίνητη περιουσία φυσικού προσώπου -αποτελούμενη από κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εκτάσεις γης- συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 250.000 ευρώ.

Με το νέο μοντέλο, ο φόρος αυτός θα ενσωματωθεί στον νέο ΕΝΦΙΑ και θα «τσιμπάει» ακίνητα (και όχι δικαιώματα επί των ακινήτων) αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 400.000 ευρώ.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημόσιων Εσόδων (ΑΑΔΕ) θα υπολογίζει την αξία των ακινήτων βάσει των νέων αντικειμενικών αξιών.

Θα λαμβάνεται υπ’ όψιν το άθροισμα των ποσοστών στο οποίο είναι ενδεχομένως «σπασμένο» το ακίνητο, όπως επίσης και το ενδεχόμενο η κάθε ιδιοκτησία να έχει τεμαχιστεί βάσει ψιλής κυριότητας και επικαρπίας. Από αυτό τον υπολογισμό, θα ξεχωρίζουν όλα τα ακίνητα η αξία των οποίων ξεπερνά τα 400.000 ευρώ.

Σε αυτά τα ακίνητα θα επιβάλλεται ο πρόσθετος φόρος, ο οποίος θα υπολογίζεται με κλίμακα και προοδευτικά αυξανόμενους συντελεστές.

Με βάση τις πληροφορίες, οι συντελεστές αυτοί θα είναι χαμηλότεροι από αυτούς που ισχύουν σήμερα για τον ΕΝΦΙΑ και θα ξεκινούν ενδεχομένως και κάτω από το 0,1%.

Μετά τον υπολογισμό του φόρου που θα αναλογεί στα ακριβά ακίνητα, θα εντοπίζεται το ποιος θα πληρώσει τον φόρο.

Με βάση τον σχεδιασμό, προωθείται η λύση τού να πληρώνει αυτός που έχει ατομική περιουσία άνω των 300.000 ευρώ. Δηλαδή, αν κάποιος έχει το 50% ενός ακινήτου αξίας 600.000 ευρώ και τα δύο παιδιά του έχουν από το 25% του ίδιου ακινήτου (ήτοι για τον γονιό 300.000 ευρώ και το κάθε παιδί από 150.000 ευρώ, ποσό που θα εμφανίζεται στο Ε9 του κάθε παιδιού), τον φόρο για ολόκληρο το ακίνητο θα πληρώνει ο πατέρας και όχι τα παιδιά.

Στο εκκαθαριστικό που θα παίρνουν οι υπόχρεοι θα αποτυπώνεται ένας ενιαίος φόρο ανά ακίνητο, σε αντίθεση με ότι ισχύει σήμερα όπου ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται διακριτά στην συνολική ακίνητη περιουσία άνω των 250.000 ευρώ.

Πρακτικά, με το νέο (και ενσωματωμένο) «φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας» δεν θα έχει νόημα το να «σπάσει» η ιδιοκτησία τους ακίνητου για να προστατεύονται οι συνιδιοκτήτες από το αφορολόγητο όριο.

Είναι προφανές ότι με το νέο σύστημα υπολογισμού θα βγουν κερδισμένοι όσοι έχουν άθροισμα πολλών ακινήτων μικρής αξίας κάτω των 400.000 ευρώ.

Διότι αυτοί θα απαλλάσσονται από τη μία από τον συμπληρωματικό φόρο και από την άλλη δεν θα επιβαρύνονται με τον νέο φόρο.

2. «Επιβαρυντικοί» συντελεστές: Για τις πολύ μεγάλες περιουσίες ο νέος ΕΝΦΙΑ θα προβλέπει και «επιβαρυντικούς» συντελεστές οι οποίοι θα λειτουργούν αντίθετα από τους εκπτωτικούς συντελεστές.

Σύμφωνα με το σχέδιο με την επιβολή του κύριου φόρου θα υπολογίζεται η έκπτωση. Για τα χαμηλής αξίας ακίνητα και για σύνολο περιουσίας έως 100.000 ευρώ θα υπάρχει έκπτωση 30% επί του φόρου που προκύπτει από την κλίμακα.

Για περιουσία έως 150.000 η έκπτωση περιορίζεται στο 25%. Όσο αυξάνεται η ακίνητη περιουσία τόσο θα μειώνονται οι εκπτωτικοί συντελεστές και θα μηδενίζονται. Για τις πολύ μεγάλες περιουσίες οι εκπτωτικοί συντελεστές μετατρέπονται σε επιβαρυντικούς συντελεστές.

Θα πρέπει τέλος να τονισθεί ότι οι απαλλαγές 50% και 100% από τον ΕΝΦΙΑ διατηρούνται κανονικά και ο υπολογισμός τους θα γίνει με βάση τα εισοδήματα του 2020 που δήλωσαν οι φορολογούμενοι στη φορολογική δήλωση που υπέβαλαν το 2021.

ΕΝΦΙΑ 2022: Όλες οι νέες τιμές για κάθε περιοχή της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης

Η ραγδαία και ασύμμετρη αύξηση των εμπορικών αξιών, κυρίως σε περιοχές της Αθήνας και δευτερευόντως στην υπόλοιπη χώρα, δημιούργησε ένα νέο τοπίο στον χάρτη τιμών πωλήσεων ακινήτων. Η άνοδος σε ορισμένες περιπτώσεις περιοχών έφτασε το 100% και έφερε την αγορά στα προ κρίσης επίπεδα.

To γεγονός αυτό ενισχύει την πεποίθηση ότι η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα καλύτερα καταφύγια αποταμιεύσεων για μακροπρόθεσμους επενδυτές, αναφέρει η Ακαδημία real estate της newdeal, με αφορμή την ολοκλήρωση της έρευνας που αναδεικνύει την νέα γεωγραφία τιμών.

Όπως αναφέρεται, η συγκεκριμένη έρευνα, της Ακαδημίας real estate της newdeal, η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής, έχει ως στόχο να βοηθήσει αγοραστές και πωλητές ακινήτων να υπολογίσουν ρεαλιστικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, παρουσιάζοντας αναλυτικούς πίνακες.

Παράλληλα, όμως, γεννιούνται και ερωτηματικά: Είναι αυτές οι υψηλότερες τιμές ή θα δούμε νέες, μεγαλύτερες; Είναι σταθερή η άνοδος ή πρόκειται για φούσκα;

Πού οφείλεται το φαινόμενο της ανόδου;

Σύμφωνα με τον CEO της newdeal real estate group και ιδρυτή της Ακαδημίας Χρήστο Μπλέτα τα τελευταία χρόνια υπήρξαν δυο καθοριστικής σημασίας γεγονότα που άλλαξαν τον χαρακτήρα του οικιστικού ακινήτου.

Η βραχυχρόνια μίσθωση που έδωσε στα ακίνητα προστιθέμενη αξία ξενοδοχειακού καταλύματος και το γεγονός το ακίνητο έγινε η “επένδυση εργαλείο” για την απόκτηση αδειών παραμονής από πολίτες χωρών εκτός της ζώνης Σέγκεν.

Η σημασία της γενικής εικόνας της οικονομίας και των τοπικών εξελίξεων σε κάθε γειτονιά στον καθορισμό των τιμών

Όπως αναφέρει ο κ.Μπλέτας, πρέπει επίσης να συνυπολογίσουμε την επανεκκίνηση χορήγησης δανείων των τραπεζών, την αύξηση του πληθωρισμού καθώς και την εκτίναξη των τιμών των ακινήτων παγκοσμίως, εν μέσω κορονοϊού.

Ωστόσο, υπάρχουν μια σειρά απρόβλεπτων, προς το παρόν, παραγόντων που επηρεάζουν την κατεύθυνση των τιμών και οι οποίοι σχετίζονται με την εξέλιξη της πανδημίας, το διεθνές οικονομικό περιβάλλον και τις πολιτικές των επιτοκίων.

Τυχόν αύξηση του κόστους χρήματος μπορεί να επιβραδύνει τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης και να οδηγήσει σε «απότομη προσγείωση τις οικονομίες.

Πέρα όμως από την μεγάλη εικόνα της οικονομίας υπάρχει και η μικροοικονομία της κάθε περιοχής πάνω στην οποία επιδρούν μια σειρά τοπικές εξελίξεις όπως τα έργα υποδομής που πραγματοποιούνται, οι συγκοινωνίες, η ύπαρξη εμπορικών κέντρα κλπ. Και ως προς αυτό η παρακολούθηση των τάσεων και των τιμών αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για να βρει κανείς την κατάλληλη επενδυτική ευκαιρία» προσθέτει.

Από την έρευνα προκύπτει τις υψηλότερες τιμές στο Δήμο Αθηναίων συναντάμε στις περιοχές: Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Εξάρχεια, Κουκάκι, κλπ. Στην υπόλοιπη Αττική τις υψηλότερες τιμές πώλησης συναντάμε στις περιοχές Βουλιαγμένη, Κάτω Βούλα, Γκόλφ Γλυφάδας, Ελληνικό-Ολυμπιακές Εγκαταστάσεις, Κεφαλάρι κλπ. Στην Θεσσαλονίκη στο Κέντρο, 40 Εκκλησίες, Ανάληψη κλπ

Αναλυτικά όλες οι τιμές ανά περιοχές υπάρχουν στα παρακάτω λινκ:

– Δήμος Αθηναίων https://bit.ly/3IWXzrW

– Υπόλοιπη Αττική: https://bit.ly/34w4Yzl

– Θεσσαλονίκη: https://bit.ly/34cVGIT

Η έρευνα τιμών έγινε από το τμήμα ανάλυσης δεδομένων της Ακαδημίας real estate της newdeal η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής.

Η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε είναι η εξής:

Η μελέτη έγινε σε διαμερίσματα αποτελούν την πλειοψηφία των προτιμήσεων των αγοραστών. Από 50 έως 150 τ.μ και όσα βρίσκονται από το ισόγειο και πάνω.

Εξετάστηκε επαρκής αριθμός ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε κάθε περιοχή ώστε να εξάγονται αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία. Τα ακίνητα ταξινομούνται σε τρεις κατηγορίες με βάση το έτος κατασκευής. »

• Κατηγορία Α: Διαμερίσματα παλαιότητας κατασκευής πριν το 2000
• Κατηγορία 2: Διαμερίσματα κατασκευής από το 2000 έως 2017
• Κατηγορία 3: Νεόδμητα κατασκευής απο το 2017 έως σήμερα

Η διάμεση τιμή εξάγεται λαμβάνοντας υπόψη όλες τιμές, χωρίς να επηρεάζεται από τις τυχόν λιγοστές ακραίες διακυμάνσεις που παρουσιάζονται σε κάθε περιοχή.

Όπως επισημαίνεται κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και η ακριβής τιμή του προσδιορίζεται με μεθόδους εκτιμητικής ακολουθώντας τα σχετικά πρωτόκολλα μέσα στα οποία εμπεριέχεται και η παράμετρος της προσφοράς και της ζήτησης.