Ακίνητα: Στα σπίτια ιδιωτών «εισβάλλει» το Δημόσιο. To μπλόκο από το Κτηματολόγιο και η λύση που εξετάζεται. Συνιδιοκτήτης η Κτηματική Υπηρεσία στους προσωρινούς πίνακες. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Μπλόκο στις μεταβιβάσεις από περιοχές όπου περνάει το Κτηματολόγιο – Συνιδιοκτήτης η Κτηματική Υπηρεσία στους προσωρινούς πίνακες – Στα συρτάρια του υπουργείου Οικονομικών παραμένει η λύση
Την κυριότητα σπιτιών, πολεοδομικών τετραγώνων, τεράστιων εκτάσεων ή και χωριών ολόκληρων που ανήκουν πάνω και από έναν αιώνα σε ιδιώτες, αμφισβητούν το Κτηματολόγιο και το ελληνικό Δημόσιο.
Ιδιοκτήτες ακινήτων πέφτουν από τα σύννεφα όταν διαπιστώνουν πως σε περιοχές όπου τελείωσαν οι δηλώσεις κτηματογράφησης, η ακίνητη περιουσία την οποία δήλωσαν εμφανίζεται σαν να ανήκει …στο Κράτος.
Τότε ανακαλύπτουν πως πιάστηκαν σε παγίδα και είναι πια «όμηροι» της γραφειοκρατίας, χωρίς να μπορούν να αξιοποιήσουν ή να κινήσουν την «ακίνητη» (πλέον) περιουσία τους –ούτε καν να την μεταβιβάσουν στα παιδιά τους!..
Από το 2018 και μετά, το μεγαλύτερο μέρος της χώρας έχει κτηματογραφηθεί και ήδη αναρτώνται προσωρινοί χάρτες σε δημαρχεία ή άλλα κεντρικά σημεία των περιοχών αυτών, προκειμένου να ελέγξουν όλοι τι έχει δηλωθεί, για να κάνουν τυχόν ενστάσεις τους.
Ο κίνδυνος που όλοι ήξεραν, ήταν μη τυχόν παραλείψουν να δηλώσουν το ακίνητο που έχουν κάπου στην Ελλάδα, γιατί μπορεί να θεωρηθεί «αγνώστου ιδιοκτήτου» και να χρειαστούν δικαστήρια για να μην περάσει στην κυριότητα του ελληνικού Δημοσίου.
Ή επίσης να δηλώσει κάποιος άλλος ότι του ανήκει το δικό τους ακίνητο, επικαλούμενος χαρτιά, συμβολαιογραφικές πράξεις, «δια λόγου» συμβόλαια, χρησικτησία, μαρτυρίες κλπ.
Δεν φαντάζονταν καν όμως πολλοί, ότι στις περιοχές όπου δηλώνουν τις περιουσίες τους, το ίδιο κάνει ουσιαστικά και το Δημόσιο, προκειμένου να διασφαλίσει την δική του ακίνητη περιουσία από επίδοξους καταπατητές.
Και τότε μπορεί το Δημόσιο να εμφανίζεται σαν … συνιδιοκτήτης στο ίδιο του το σπίτι.
«Κλειδί» της υπόθεσης είναι αν η τοπική Κτηματική Υπηρεσία του Δημοσίου προβεί σε ενέργειες διεκδίκησης της περιουσίας που δηλώνουν ιδιώτες ή όχι. Αυτό συμβαίνει σε περιοχές όπου κάποια αεροφωτογράφηση (πχ του 1942) απεικονίζει δάσος, ή κοντά σε αιγιαλούς, όχθες και ποτάμια κλπ.
Σε τέτοια περίπτωση οι ιδιώτες καλούνται να αποδείξουν ότι είναι οι πραγματικοί ιδιοκτήτες. Αλλά τα συμβόλαια πολλές φορές δεν αρκούν. Και τότε αρχίζει η κόλαση!
Για παράδειγμα:
· στη Συκιά Χαλκιδικής εδώ και 2 χρόνια ιδιοκτήτες ταλαιπωρούνται επειδή το 1933 διανεμήθηκε γη σε ακτήμονες, αλλά χωρίς να τους δοθούν οριστικοί τίτλοι κυριότητας
· στα Μέγαρα εδώ και 2 μήνες οι ιδιοκτήτες καλούνται να προσκομίσουν τίτλους και έγγραφα (που είναι αδύνατον να έχουν) πριν από …του Όθωνα τα χρόνια (1832-1862)!
Επί Όθωνος ένα μέρος της μοναστηριακής γης πέρασε στο Ελληνικό Κράτος, αλλά χωρίς σαφή όρια: πχ αποστάσεις μετριούνταν σε “βουστάδια” ή αναφέρονταν σαν σταθερά όρια κάποια ποτάμια ή δέντρα κλπ που σήμερα δεν υπάρχουν.
Και αποτέλεσμα αυτού είναι ότι, σήμερα, η Κτηματική του Δημοσίου αξιώνει την κυριότητα πάνω από 3.000 στρεμμάτων γης στις θέσεις Μαυρατζά, Βούθουλας, Αγ. Νικολάου κλπ.
Σε τέτοιες περιπτώσεις οι τίτλοι που έχουν από τους γονείς και τους παππούδες τους δεν γίνονται δεκτοί από την διοίκηση. Τους ζητούν έγγραφα από εποχές ή περιοχές όπου τα συμβόλαια γίνονταν προφορικά!
Αλλά ακόμη και αν το κράτος επέτρεψε την χρήση των επίμαχων εκτάσεων, ή εισέπραξε φόρους και παράβολα από συμβόλαια, μεταβιβάσεις, ΕΝΦΙΑ, κτηματογραφήσεις κλπ, οι πολίτες και οι περιουσίες τους εξακολουθούν να παραμένουν στον αέρα.
Μόνον εάν περάσουν 60 μέρες μετά την ανάρτηση των πινάκων του Κτηματολογίου και δεν σπεύσει η αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία ή (το Δασαρχείο, το υπουργείο Γεωργίας κλπ) να υποβάλουν δήλωση ή ένσταση, μπορεί να ησυχάσει ο ιδιώτης πως δεν θα κινδυνεύσει η περιουσία του από το Κράτος.
Προβλήματα αμφισβήτησης κυριότητας προβάλλει η Κτηματική Υπηρεσία και σε Μαρούσι, Βύρωνα, Νέα Ιωνία, Χαλάνδρι, Γαλάτσι, Πεντέλη (σσ: ο Δήμος Αθηναίων δεν έχει ακόμα κτηματογραφηθεί).
Ακίνητα: Ζητείται λύση
Στο υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζουν μία νέα ρύθμιση έναντι αντιτίμου, την οποία προαναγγέλλει μάλιστα και ο κρατικός προϋπολογισμός του 2022.
Όπως αναφέρει «η τακτοποίηση των κατεχομένων Δημόσιων και Ανταλλαξίμων Κτημάτων στοχεύει στην εξάλειψη κοινωνικών αδικιών ιστορικά τεκμηριωμένων, συγκρούσεων και διεκδικήσεων που εκδηλώνονται κάθε φορά που η Πολιτεία προσπαθεί να προστατεύσει με συγκεκριμένα μέτρα, αλλά με χρονική υστέρηση, στην περιουσία της, στην εισροή σημαντικών εσόδων στον κρατικό προϋπολογισμό, στην αποτελεσματική προστασία της κοινόχρηστης περιουσίας του δημοσίου και στην απελευθέρωση των αρμόδιων διοικητικών υπηρεσιών και των δικαστηρίων από σημαντικό αριθμό δικών, εξόδων και γραφειοκρατικών διαδικασιών», αναφέρεται στην εισηγητική έκθεσή του.
Ωστόσο και η λύση αυτή -που παραμένει στο συρτάρι όμως γιατί συναντά αντιδράσεις και αγκυλώσεις- ίσως δεν είναι αρκετή για περιπτώσεις που άπτονται του Συντάγματος, όπως πχ αν θεωρούνται δάση εκτάσεις που έχουν ήδη από δεκαετίες κτιστεί νόμιμα.
Για τα εντός σχεδίου ακίνητα μάλιστα, ο προ 20ετίας νόμος του Κτηματολογίου (ν. 3127/2003 άρθρ. 4 ) έλαβε ειδική πρόνοια για να αποτρέψει την αρπαγή των ακινήτων από το Δημόσιο. Και θα ήταν και παράλογο ίσως, αν το ίδιο το Δημόσιο που έχει πολεοδομήσει γη, να την ζητάει πίσω από τους ιδιώτες που την αγόρασαν.
Αντίστοιχη νέα ρύθμιση όμως, ή επέκταση και αναδιατύπωση της παλαιάς, χρειάζεται και τώρα που η κτηματογράφηση καλύπτει και τις περισσότερες «εκτός σχεδίου» περιοχές της χώρας.
Ακίνητα: Όλες οι νέες τιμές για κάθε περιοχή της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης
Η ραγδαία και ασύμμετρη αύξηση των εμπορικών αξιών, κυρίως σε περιοχές της Αθήνας και δευτερευόντως στην υπόλοιπη χώρα, δημιούργησε ένα νέο τοπίο στον χάρτη τιμών πωλήσεων ακινήτων. Η άνοδος σε ορισμένες περιπτώσεις περιοχών έφτασε το 100% και έφερε την αγορά στα προ κρίσης επίπεδα.
To γεγονός αυτό ενισχύει την πεποίθηση ότι η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα καλύτερα καταφύγια αποταμιεύσεων για μακροπρόθεσμους επενδυτές, αναφέρει η Ακαδημία real estate της newdeal, με αφορμή την ολοκλήρωση της έρευνας που αναδεικνύει την νέα γεωγραφία τιμών.
Όπως αναφέρεται, η συγκεκριμένη έρευνα, της Ακαδημίας real estate της newdeal, η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής, έχει ως στόχο να βοηθήσει αγοραστές και πωλητές ακινήτων να υπολογίσουν ρεαλιστικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, παρουσιάζοντας αναλυτικούς πίνακες.
Παράλληλα, όμως, γεννιούνται και ερωτηματικά: Είναι αυτές οι υψηλότερες τιμές ή θα δούμε νέες, μεγαλύτερες; Είναι σταθερή η άνοδος ή πρόκειται για φούσκα;
Πού οφείλεται το φαινόμενο της ανόδου;
Σύμφωνα με τον CEO της newdeal real estate group και ιδρυτή της Ακαδημίας Χρήστο Μπλέτα τα τελευταία χρόνια υπήρξαν δυο καθοριστικής σημασίας γεγονότα που άλλαξαν τον χαρακτήρα του οικιστικού ακινήτου.
Η βραχυχρόνια μίσθωση που έδωσε στα ακίνητα προστιθέμενη αξία ξενοδοχειακού καταλύματος και το γεγονός το ακίνητο έγινε η “επένδυση εργαλείο” για την απόκτηση αδειών παραμονής από πολίτες χωρών εκτός της ζώνης Σέγκεν.
Η σημασία της γενικής εικόνας της οικονομίας και των τοπικών εξελίξεων σε κάθε γειτονιά στον καθορισμό των τιμών
Όπως αναφέρει ο κ.Μπλέτας, πρέπει επίσης να συνυπολογίσουμε την επανεκκίνηση χορήγησης δανείων των τραπεζών, την αύξηση του πληθωρισμού καθώς και την εκτίναξη των τιμών των ακινήτων παγκοσμίως, εν μέσω κορονοϊού.
Ωστόσο, υπάρχουν μια σειρά απρόβλεπτων, προς το παρόν, παραγόντων που επηρεάζουν την κατεύθυνση των τιμών και οι οποίοι σχετίζονται με την εξέλιξη της πανδημίας, το διεθνές οικονομικό περιβάλλον και τις πολιτικές των επιτοκίων.
Τυχόν αύξηση του κόστους χρήματος μπορεί να επιβραδύνει τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης και να οδηγήσει σε «απότομη προσγείωση τις οικονομίες.
Πέρα όμως από την μεγάλη εικόνα της οικονομίας υπάρχει και η μικροοικονομία της κάθε περιοχής πάνω στην οποία επιδρούν μια σειρά τοπικές εξελίξεις όπως τα έργα υποδομής που πραγματοποιούνται, οι συγκοινωνίες, η ύπαρξη εμπορικών κέντρα κλπ. Και ως προς αυτό η παρακολούθηση των τάσεων και των τιμών αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για να βρει κανείς την κατάλληλη επενδυτική ευκαιρία» προσθέτει.
Από την έρευνα προκύπτει τις υψηλότερες τιμές στο Δήμο Αθηναίων συναντάμε στις περιοχές: Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Εξάρχεια, Κουκάκι, κλπ. Στην υπόλοιπη Αττική τις υψηλότερες τιμές πώλησης συναντάμε στις περιοχές Βουλιαγμένη, Κάτω Βούλα, Γκόλφ Γλυφάδας, Ελληνικό-Ολυμπιακές Εγκαταστάσεις, Κεφαλάρι κλπ. Στην Θεσσαλονίκη στο Κέντρο, 40 Εκκλησίες, Ανάληψη κλπ
Αναλυτικά όλες οι τιμές ανά περιοχές υπάρχουν στα παρακάτω λινκ:
– Δήμος Αθηναίων https://bit.ly/3IWXzrW
– Υπόλοιπη Αττική: https://bit.ly/34w4Yzl
– Θεσσαλονίκη: https://bit.ly/34cVGIT
Η έρευνα τιμών έγινε από το τμήμα ανάλυσης δεδομένων της Ακαδημίας real estate της newdeal η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής.
Η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε είναι η εξής:
Η μελέτη έγινε σε διαμερίσματα αποτελούν την πλειοψηφία των προτιμήσεων των αγοραστών. Από 50 έως 150 τ.μ και όσα βρίσκονται από το ισόγειο και πάνω.
Εξετάστηκε επαρκής αριθμός ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε κάθε περιοχή ώστε να εξάγονται αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία. Τα ακίνητα ταξινομούνται σε τρεις κατηγορίες με βάση το έτος κατασκευής. »
- Κατηγορία Α: Διαμερίσματα παλαιότητας κατασκευής πριν το 2000
- Κατηγορία 2: Διαμερίσματα κατασκευής από το 2000 έως 2017
- Κατηγορία 3: Νεόδμητα κατασκευής απο το 2017 έως σήμερα
Η διάμεση τιμή εξάγεται λαμβάνοντας υπόψη όλες τιμές, χωρίς να επηρεάζεται από τις τυχόν λιγοστές ακραίες διακυμάνσεις που παρουσιάζονται σε κάθε περιοχή.
Όπως επισημαίνεται κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και η ακριβής τιμή του προσδιορίζεται με μεθόδους εκτιμητικής ακολουθώντας τα σχετικά πρωτόκολλα μέσα στα οποία εμπεριέχεται και η παράμετρος της προσφοράς και της ζήτησης.