Ακίνητα: Τι ισχύει για αγορά κατοικίας, πως διαμορφώνεται η κατάσταση στα ενοίκια – Παραμένει μεγάλη η ζήτηση, αλλά υπάρχουν σημάδια κόπωσης σε ορισμένες περιοχές. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Οι περιοχές της Αττικής και Πατησίων – Αχαρνών είναι αυτήν τη στιγμή οι οικονομικότερες για την αγορά ενός σπιτιού στο κέντρο της Αθήνας, ενώ για τους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές, η φθηνότερη τιμή καταγράφεται στον Κολωνό και στα Σεπόλια.
Ακόμη κι έτσι όμως, όποιος ψάχνει στις αγγελίες να αγοράσει ένα φθηνό σπίτι στο κέντρο θα διαπιστώσει ότι μια μέση τιμή στην πλέον προσιτή Αττική και την περιοχή των Πατησίων – Αχαρνών είναι λίγο χαμηλότερη των 1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.), νούμερο φυσικά που ανεβαίνει προς τα πάνω όταν πρόκειται για πιο καινούργια ή ανακαινισμένα ακίνητα.
Αντίστοιχα, συμβαίνει και με τα ενοίκια: Για ένα σπίτι άνω των 75 τ.μ., το οποίο είναι με βάση σχετική έρευνα του γνωστού κτηματομεσιτικού δικτύου της RE/MAX, αυτό που ζητεί ένας στους δύο Έλληνες, οι ιδιοκτήτες στην πιο φθηνή περιοχή του κέντρου της Αθήνας, τον Κολωνό και την Κολοκυνθού, ζητούν κατά μέσο όρο ένα ενοίκιο στα πέριξ των 600 ευρώ.
Τα δεδομένα για το top 5 των οικονομικότερων, αλλά και των ακριβότερων περιοχών στο κέντρο της Αθήνας, τον δήμο με την υψηλότερη ζήτηση από τους υποψήφιους αγοραστές και ενοικιαστές, συγκέντρωσε το δίκτυο του Spitogatos (www.spitogatos.gr), η γνωστή ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα, με πάνω από τρία εκατομμύρια μηνιαίους επισκέπτες, οι οποίοι βλέπουν περισσότερες από 100 εκατομμύρια σελίδες τον μήνα.
Σε ό,τι έχει να κάνει με τις πωλήσεις κατοικιών, το top 5 των φθηνότερων περιοχών για το κέντρο της Αθήνας είναι η Αττική, η περιοχή στα πέριξ των Πατησίων – Αχαρνών, τα Πατήσια και ακολουθούν Κολωνός – Κολοκυνθούς και τέλος η περιοχή γύρω από τον Άγιο Ελευθέριο – Προμπονά – Ριζούπολη.
Σε όλες ανεξαιρέτως τις περιπτώσεις, το ποσοστό ανόδου στη διάρκεια του τελευταίου δωδεκαμήνου, στο τέλος του 2023 έναντι του 2022, είναι διψήφιο, από 12% και πάνω, φτάνοντας ακόμη και το 20%.
Ως προς τις 5 ακριβότερες περιοχές του κέντρου, την πρωτοκαθεδρία, με μια μέση τιμή στις 4.900 ευρώ ανά τ.μ. και αύξηση πάνω από 16% σε ετήσια βάση, διατηρεί το Κολωνάκι – Λυκαβηττός και ακολουθούν το ιστορικό κέντρο, το Μετς – Καλλιμάρμαρο, το Κουκάκι – Μακρυγιάννη και τα Ιλίσια.
Στο κομμάτι των ενοικιάσεων, το Κολωνάκι – Λυκαβηττός διατηρεί επίσης την πρωτιά όσον αφορά το πιο ακριβό μέσο ενοίκιο στις αγγελίες για το κέντρο της Αθήνας, με μέση τιμή λίγο κάτω από τα 16 ευρώ ανά τ.μ., πράγμα που σημαίνει ότι ένας μέσος ιδιοκτήτης ζητεί κάτι λιγότερο από 1.200 ευρώ για ένα σπίτι 75 τ.μ.
Ακολουθούν, όπως και στην περίπτωση των πωλήσεων κατοικιών, το ιστορικό κέντρο, το Μετς – Καλλιμάρμαρο, το Κουκάκι – Μακρυγιάννη, με τη διαφορά ότι το top 5 των ενοικιάσεων εδώ κλείνει στην 5η θέση το Παγκράτι, από τις πλέον δημοφιλείς περιοχές του κέντρου, με ιδιαίτερη ζήτηση και στις οικογένειες.
Οι πωλήσεις στο κέντρο
Αναλυτικότερα, στον τομέα της αγοράς κατοικίας σε αυτήn τη συγκυρία, από την πλευρά τους οι μεσίτες έχουν αρχίσει να καταγράφουν ήδη από το δεύτερο μισό του 2023 σχετική κόπωση στη ζήτηση από το ευρύ κοινό, ειδικά για τα ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών στις δευτερεύουσες περιοχές. Για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και ενεργειακών χαρακτηριστικών στις περιοχές της πρώτης γραμμής, η ζήτηση παραμένει στα ψηλά λόγω κυρίως της έλλειψης κατοικιών σε αυτές τις κατηγορίες, με πολύ μεγάλη, αντίστοιχα, και την ψαλίδα των τιμών, οι οποίες, για μοναδικά σπίτια του ιστορικού κέντρου, φτάνουν σε κάποιες δεκάδες εκατομμύρια.
Παρ’ όλα αυτά, οι τιμές στις αγγελίες παραμένουν σταθερά ανοδικές σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων, αγγίζοντας σε ορισμένες περιπτώσεις και τα όρια του παραλόγου, έστω κι αν η ίδια η αγορά τώρα διαπιστώνει στην πράξη ότι έχει μεγαλώσει το χρονικό «παράθυρο» από τη στιγμή που ένα μέσο ακίνητο βγαίνει στην αγορά, μέχρι τη στιγμή που τελικά θα πουληθεί, ενώ και από τις αγγελίες προκύπτουν ήδη βραδύτεροι ρυθμοί ανόδου σε τριμηνιαία βάση και δη το δ’ τρίμηνο του 2023.
Πανελλαδικά, την περσινή χρονιά, με βάση τα πλέον επίσημα στοιχεία, αυτά από την Τράπεζα της Ελλάδος, για τους δείκτες οικιστικών ακινήτων έως και το γ’ τρίμηνο, οι τιμές των διαμερισμάτων εμφανίζουν άνοδο κατά 13,9% σε ετήσια βάση, κάτι που επιβεβαιώνεται και από τις αγγελίες στο δίκτυο του Spitogatos. Για το δ’ τρίμηνο όμως του 2023, τουλάχιστον στις αγγελίες, οι ρυθμοί ανόδου ανά τρίμηνο έχουν επιβραδύνει: Ξεκινώντας από το +2,7% το α’ τρίμηνο, στο +3,6% το β’ τρίμηνο, ανεβαίνοντας στο +4% το γ’ τρίμηνο και πέφτοντας στο +1,1% το δ’ τρίμηνο του 2023.
Για την Αθήνα και δη το κέντρο της πρωτεύουσας, που βρίσκεται σταθερά στην πρώτη γραμμή της ζήτησης τόσο από τους Έλληνες, όσο και από τους ενδιαφερόμενους ξένους αγοραστές, είναι σαφώς υψηλότερες οι αυξήσεις ακόμη και για τις πιο προσιτές περιοχές, με βάση πάντα τις αγγελίες. Ενδεικτικά, στην περιοχή της Αττικής με τη χαμηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στα 1.363 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφεται ετήσια άνοδος 12,3% και ακόμη μεγαλύτερη, στο +17,7%, είναι η άνοδος για την Πατησίων – Αχαρνών με μέση τιμή στα 1.384 ευρώ ανά τ.μ.
Εντυπωσιακή, πάνω από 20%, είναι η αύξηση σε ετήσια βάση των τιμών πώλησης στα Πατήσια, με μέση τιμή αυτήν τη στιγμή στα 1.400 ευρώ ανά τ.μ., που είναι υπερδιπλάσια όταν πρόκειται για νεόδμητο. Ενδεικτικά, καινούργιο σπίτι κατασκευής 2023, επιφάνειας 110 τ.μ., ενεργειακής κλάσης Α+ με φυσικό αέριο, πωλείται αυτήν τη στιγμή με πάνω από 3.000 ευρώ ανά τ.μ., ή αλλιώς στα 340.000 ευρώ. Στα 1.600 ευρώ ανά τ.μ. είναι η μέση τιμή στην περιοχή του Κολωνού – Κολοκυνθούς, όπου όμως για σπίτια ακόμη και 20ετίας, του 2004, που έχουν ταράτσα και θέα, ζητούνται τιμές… επί 3, ακόμη και πάνω από 4.500 ευρώ ανά τ.μ.
Μεγάλη είναι η διακύμανση των τιμών για τις ακριβές περιοχές του κέντρου, όπου από τη μία η μέση τιμή στο Κολωνάκι στις αγγελίες διαπιστώνεται από την επεξεργασία των δεδομένων του Spitogatos στα 4.906 ευρώ ανά τ.μ., με ετήσιο ποσοστό ανόδου πάνω από 16%.
Από την άλλη, ωστόσο, υπάρχουν ουκ ολίγες αγγελίες, ακόμη και με πάνω από τις 20.000 ευρώ ανά τ.μ. -όπως συμβαίνει για ανακαινισμένο, σχεδόν προ δεκαετίας διαμέρισμα σε πολυκατοικία του 1960, επιφάνειας κάτω των 40 τ.μ., που πωλείται αυτήν τη στιγμή με τιμή στις 750.000 ευρώ.
Aυξημένες κατά 20% μέσα σε έναν χρόνο εμφανίζονται οι τιμές στο ιστορικό κέντρο, ξεπερνώντας κατά μέσο όρο τις 4.600 ευρώ ανά τ.μ. αυτήν τη στιγμή.
Όμως και στην περίπτωση αυτήν, η διακύμανση των τιμών είναι τεράστια, με τις αξίες να φτάνουν ή και να ξεπερνούν τα 25.000 ευρώ ανά τ.μ. σε μοναδικά ακίνητα. Ένα τρανταχτό παράδειγμα, ένα παλιό, μη ανακαινισμένο σπίτι του 1965 κάτω από την Ακρόπολη, επιφάνειας 110 τ.μ., με ζητούμενη τιμή στα 2,7 εκατ. ευρώ.
Αντίστοιχα, στα κορυφαία οικήματα προς πώληση από το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Greece Sotheby’s International Realty, η οποία διαχειρίζεται πολύ ακριβές κατοικίες, ένα νεοκλασικό ακίνητο πολύ κοντά στο Μουσείο της Ακρόπολης, επιφάνειας 465 τ.μ., 100 ετών και ανακαινισμένο το 2021, επιπλωμένο, με τιμή στα 14 εκατ. ευρώ.
Ακίνητα: Οι ενοικιάσεις
Από τις πέντε ακριβότερες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, η φθηνότερη, με μέση τιμή λίγο πάνω από 3.000 ευρώ ανά τ.μ., είναι τα Ιλίσια, έχοντας παρουσιάσει ετήσια άνοδο κατά 9,8%, ενώ η… έκπληξη, με τη μικρότερη άνοδο μόλις 1,5% μέσα σε έναν χρόνο, έρχεται στην περιοχή του Μετς – Καλλιμάρμαρου, με μέση τιμή στα 3.500 ευρώ ανά τ.μ.
Για το κομμάτι των ενοικιάσεων, οι δύο εκπλήξεις με μηδενική ή οριακή άνοδο 1% τον τελευταίο χρόνο έρχονται στο Κουκάκι – Μακρυγιάννη και το Κολωνάκι, όπου, όπως φαίνεται, τα ενοίκια έχουν αγγίξει το… ταβάνι. Αυτό είναι και το εύλογο συμπέρασμα, αν ληφθεί υπόψη ότι στο Κολωνάκι, πέραν της μέσης τιμής ενοικίου που διαμορφώνεται στα 15,7 ευρώ ανά τ.μ., υπάρχουν και οι περιπτώσεις επιπλωμένων σπιτιών κάτω των 40 τ.μ. με μηνιαίο ενοίκιο 1.500 ευρώ ή αλλιώς πάνω από τα 40 ευρώ ανά τ.μ.
Μηδενική είναι η ετήσια άνοδος στο Κουκάκι, τη… συνοικία του Αirbnb (σ.σ.: λόγω της υψηλής προσφοράς καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης). Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου εδώ είναι στα 11,8 ευρώ ανά τ.μ., αν και, με δεδομένη και την αλλαγή του πλαισίου από τις αρχές του 2024, πρώην «οικοδεσπότες» διαθέτουν τώρα τα ακίνητά τους για μακροχρόνια μίσθωση, επιπλωμένα και ανακαινισμένα, με υπερτριπλάσιες τιμές, λίγο κάτω των 30 ευρώ ανά τ.μ., όπως σπίτι 60 τ.μ. που νοικιάζεται με 1.700 ευρώ τον μήνα.
Από τις πέντε ακριβότερες περιοχές του κέντρου, τη μεγαλύτερη αύξηση τον τελευταίο χρόνο, της τάξεως του 17,5%, έχει σημειώσει το Παγκράτι, όπου η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου είναι στα 11,8 ευρώ ανά τ.μ. Επομένως, για ένα σπίτι 80 τ.μ., που μπορεί να απευθύνεται και σε οικογένειες, η ζητούμενη τιμή μπορεί να ξεπερνά τα 900 ευρώ ανά τ.μ., χωρίς να λείπουν φυσικά και οι υπερβολές, πολύ περισσότερο δε από τη στιγμή που το Παγκράτι έχει κερδίσει πόντους ως γειτονιά τα τελευταία χρόνια στις γνωστές πλατφόρμες για βραχυχρόνιες μισθώσεις καταλυμάτων.
Σημειωτέον ότι και στις ενοικιάσεις, όπως και στις πωλήσεις, με βάση τα στοιχεία των αγγελιών από το δίκτυο του Spitogatos, πανελλαδικά καταγράφηκε από το δεύτερο μισό του 2023 ηπιότερη άνοδος σε τριμηνιαία βάση, ξεκινώντας από το +3,7% το α’ τρίμηνο και ακολούθησαν +2,9% το β’ τρίμηνο, +1,1% το γ’ και +1% το δ’ τρίμηνο.
Για το κέντρο της Αθήνας και ειδικά στις πέντε οικονομικότερες περιοχές για ενοικίαση κατοικιών, η μεγαλύτερη ετήσια άνοδος, της τάξεως του 14%, σημειώνεται στα Πατήσια, με τη μέση τιμή να είναι μια ανάσα από τα 8 ευρώ ανά τ.μ. -για την ακρίβεια στα 7,9 ευρώ ανά τ.μ.- όπως και στην Πατησίων, με αύξηση κατά 12,7% μέσα σε έναν χρόνο.
Ενδιαφέρον πάντως και για τις περιοχές αυτές του κέντρου της Αθήνας αποτελεί το γεγονός ότι υπάρχουν ουκ ολίγα ανακαινισμένα σπίτια που προσφέρονται επιπλωμένα με υπερδιπλάσιο ενοίκιο, ακόμη και στα 18 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, και κάποια από αυτά προέρχονται και από πρώην «οικοδεσπότες» των γνωστών πλατφορμών (Airbnb, VRBO, Booking.com κ.ά.).
Οι τελευταίοι, ακριβώς λόγω της γενικότερης ανόδου και έλλειψης σπιτιών προς ενοικίαση στην Αθήνα, στρέφονται από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, προκειμένου να αποφύγουν την καθημερινή ενασχόληση και τις δυσκολίες της ενεργούς διαχείρισης.
Ακίνητα: Όλοι οι πολίτες έχουν πάθει το ίδιο – Δείτε τι γίνεται στα σπίτια
Άμεση η ανάγκη ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής (γράφημα). Στεγαστική κρίση: Το 45,5% των πολιτών ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση, αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Το σύνολο των δεικτών της Eurostat κατατάσσουν την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης για τουλάχιστον 6 συναπτά έτη στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε.
Αναδεικνύοντας, την άμεση ανάγκη υιοθέτησης ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής που θα περιλαμβάνει άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης.
Μέτρα που θα αφορούν τόσο τους ιδιοκτήτες – δανειολήπτες που λόγω της ραγδαίας αύξησης των επιτοκίων, η μηνιαία δόση του στεγαστικού τους δανείου αυξήθηκε ακόμη και κατά 30%, όσο και τους ενοικιαστές που στα μεγάλα αστικά κέντρα, το κόστος στέγασης αγγίζει το σύνολο ενός καλού μισθού αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια και το 60%-70% του μισθού αν αφορά ακίνητο κατάλληλο για εργένηδες ή/και φοιτητές.
Παράλληλα, πρόσφατη έρευνα καταγραφεί ότι, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές στα βασικά αγαθά ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.
Οι Έλληνες σύμφωνα με την Eurostat είχαν τον πέμπτο χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα (9.520€) το 2022 στην Ευρωπαϊκή Ένωση μετά τη Βουλγαρία, τη Σλοβακία, τη Ρουμανία και την Ουγγαρία, τη στιγμή που το 26,3% των Ελλήνων βρίσκεται στο όριο της φτώχειας και του κοινωνικού αποκλεισμού σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι σύμφωνα με έρευνα της ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η οικονομική κατάσταση της πλειονότητας των νοικοκυριών επιδεινώθηκε σημαντικά το 2023, εξαιτίας των ανατιμήσεων.
Το 30,7% των νοικοκυριών δήλωσε πως το εισόδημά του μειώθηκε, με τον μέσο όρο της μείωσης στο 24,7%. Για το 60,6% των νοικοκυριών το εισόδημα δεν επαρκεί και περιορίζει τις δαπάνες του.
Επτά στα 10 νοικοκυριά επηρεάζεται σημαντικά από τις αυξήσεις στα τρόφιμα.
Στο σύνολο των νοικοκυριών το μηνιαίο εισόδημα επαρκεί μεσοσταθμικά για 23 ημέρες, ενώ για τα νοικοκυριά των οποίων το εισόδημα τελειώνει πριν από το τέλος του μήνα (60,7%), αυτό επαρκεί μεσοσταθμικά για 19 ημέρες.
Αύξηση κατά 9,1 μονάδες των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας
Οι καθυστερήσεις σε λογαριασμούς στεγαστικών δανείων, ενοικίων ή υπηρεσιών κοινής ωφελείας είναι μια άλλη ένδειξη ότι το κόστος στέγασης μπορεί να είναι πολύ υψηλό.
Παρά το γεγονός ότι οι τιμές και τα ενοίκια των κατοικιών αυξήθηκαν κατά την περίοδο 2010-2022, το ποσοστό των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας στην ΕΕ μειώθηκε από 12,4% το 2010 σε 9,2% το 2022. Τα ποσοστά μειώθηκαν σε 22 κράτη μέλη και αυξήθηκαν σε 5.
Σύμφωνα με την Eurostat, στην Ελλάδα το 45,5% των ατόμων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας, που αποτελεί το μεγαλύτερο ποσοστό στο σύνολο των 29 χωρών της Ε.Ε., όταν το μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 9,2%.
Δηλαδή, περίπου ο μισός πληθυσμός της χώρας μας ζει σε νοικοκυριά που έχουν καθυστερήσεις σε έξοδα που είναι άμεσα σχετιζόμενα με τη στέγαση.
Παράλληλα, αξίζει να αναφέρουμε ότι η αύξηση κατά 9,1 μονάδων σε σχέση με το 2021 (36,4%), αντιστοιχεί σε περίπου 910.000 περισσότερα άτομα .
Στη λίστα με τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά για το 2022, ακολουθεί η Βουλγαρία (19,9%), η Ρουμανία (18,4%), η Κροατία (15,7%). Το μικρότερο ποσοστό καταγράφεται στην Τσεχία (2,7%), Ολλανδία (2,9%), Βέλγιο(4,2%) και Αυστρία (4,7%).
Αν δεν υπάρξουν άμεσα μέτρα στήριξης, αναμένουμε ραγδαία αύξηση του ποσοστού των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας στη χώρα μας.
Άμεση η ανάγκη ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής
Στη χώρα μας, ο πληθωρισμός στα τρόφιμα και τα είδη πρώτης ανάγκης, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης, συρρικνώνει τα διαθέσιμα εισοδήματα.
Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της Ε.Ε που δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες (όχι εργατικές).Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ., της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.
Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.
Ακίνητα: Αυτές τις περιοχές προτιμούν οι επενδυτές – Δίνουν εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ
Σε τι ακίνητα και σε ποιες περιοχές στρέφονται τώρα οι ξένοι αγοραστές. Η νέα μελέτη της Elxis έρχεται παράλληλα με την ανάλυση του ΔΝΤ που εντοπίζει στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» μία από τις βασικές αιτίες που έχουν οδηγήσει τώρα σε «ανισορροπίες» στις τιμές των ακινήτων. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Kι ενώ ακόμη και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στην τελευταία του έκθεση εφιστά την προσοχή στην αγορά ακινήτων λόγω του «σερί» της ανόδου των τιμών κάνοντας ιδιαίτερη αναφορά και στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», οι μεσίτες και τα στελέχη της αγοράς εντοπίζουν τώρα στροφή της ζήτησης από το εξωτερικό στα εξοχικά σε κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς όπως η Κρήτη, η Ρόδος και η Χαλκιδική.
Βασική αιτία, η αύξηση που ισχύει ήδη από το περασμένο καλοκαίρι του κατώτατου ορίου αγοράς από τις 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας (στο κέντρο, τα βόρεια και τα νότια προάστια) και της Θεσσαλονίκης (στο κέντρο).
Τα στοιχεία επικαλείται η τελευταία ανάλυση της Elxis-AtHomeinGreece, εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών και νομικών υπηρεσιών στην Ελλάδα, με γραφεία στη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη και την Ουτρέχτη της Ολλανδίας, η οποία καταγράφει αύξηση της ζήτησης εξοχικών κατοικιών από ξένους αγοραστές, σε περιοχές πέριξ των αστικών κέντρων της Κρήτης, της Ρόδου και της Χαλκιδικής.
Η ανάλυση έρχεται παράλληλα με την έτερη ανάλυση από πλευράς του ΔΝΤ (που συνοδεύει την έκθεση του άρθρου IV για την Ελλάδα), το οποίο κρούει τον κώδωνα του κινδύνου και διαπιστώνει ενδείξεις «ανισορροπιών», όπως χαρακτηριστικά αναφέρει στο εγχώριο realestate.
Οι τιμές στα οικιστικά ακίνητα έχουν αυξηθεί σημαντικά από τα χαμηλότερα επίπεδα το 2017, σε ποσοστό πάνω από 50% σε ονομαστικούς όρους και 35% σε πραγματικούς (χωρίς τον πληθωρισμό), χωρίς να διαφαίνεται αισθητή επιβράδυνση των ρυθμών αύξησης λόγω παραμέτρων όπως η αύξηση της απασχόλησης και του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος αλλά και η ζήτηση από ξένους, με σημαίνοντα το ρόλο και του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa).
Μάλιστα, το ΔΝΤ διαπιστώνει υπερτίμηση στις τιμές, με βάση δύο κύριους δείκτες που χρησιμοποιούνται για τον σκοπό αυτό, κατά 6% ως προς τον δείκτη των τιμών κατοικιών προς το εισόδημα (είναι υψηλότερος κατά 6% από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο) και κατά 29% με βάση τον δείκτη τιμών προς ενοίκια, σε σχέση πάντα με το μακροπρόθεσμο μέσο όρο.
Ακίνητα: Το πρόγραμμα GoldenVisa
Eιδικά ως προς το πρόγραμμα GoldenVisa, η μέλετη της Elxis διαπιστώνει αυξημένη ζήτηση για εξοχικά σε Κρήτη, Ρόδο και Χαλκιδική με δεδομένη την στροφή του επενδυτικού κοινού σε άλλες περιοχές, όπου εξακολουθεί να ισχύει το χαμηλότερο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ.
Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Γαβριηλίδη, διευθύνοντα σύμβουλο της Elxis, η οποία έχει μεγάλο τμήμα των δραστηριοτήτων της στις πωλήσεις εξοχικών κατοικιών σε ξένους αγοραστές στην Ελλάδα, η τάση αυτή αναμένεται να γίνει πιο εμφανής τους επόμενους μήνες, όταν θα ολοκληρωθεί ένας σημαντικός αριθμός αγοραπωλησιών.
Ήδη πάντως, έχει αυξηθεί ο αριθμός των Βρετανών και Αμερικανών αγοραστών εξοχικών κατοικιών, οι οποίοι πλέον, επιδιώκουν και την εξασφάλιση της GoldenVisa, κάτι που δεν συνέβαινε μέχρι πριν από ένα χρόνο. Αντίστοιχα, σύμφωνα με την Elxis, αυξημένο είναι και το αγοραστικό ενδιαφέρον από τον Καναδά και το Ισραήλ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, ο αριθμός των αδειών που έχουν χορηγηθεί σε επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο, αυξήθηκαν κατά 77,8% σε 370 έως το τέλος Νοεμβρίου του 2023, από 208 που ήταν τον Ιανουάριο του ίδιου χρόνου.
Αντίστοιχα, οι άδειες προς πολίτες από τις ΗΠΑ (μεταξύ αυτών και αρκετοί ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς), έχουν αυξηθεί κατά 47,5%, από 183 στις αρχές του 2023, σε 270 έως το τέλος του Νοεμβρίου.
Τα νούμερα αυτά αναμένεται να αυξηθούν τους επόμενους μήνες, λόγω της μεγάλης καθυστέρησης που παρατηρείται στις εγκρίσεις υφιστάμενων αιτημάτων χορήγησης αδειών.
Ακίνητα: Προτίμηση σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας
Μια ακόμα αναδυόμενη τάση του 2024, αφορά την προτίμηση των ξένων αγοραστών σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας.
«Βλέπουμε ότι οι κατοικίες που ζητούν οι πελάτες μας γίνονται μικρότερες, αλλά ταυτόχρονα είναι και σημαντικά αναβαθμισμένες από αισθητικής πλευράς και ως προς τον εξοπλισμό τους. Διαπιστώνουμε δηλαδή ότι δεν έχει πλέον τόση σημασία το μέγεθος του εσωτερικού χώρου, ή ο αριθμός των δωματίων.
Αντιθέτως, τα σπίτια που προτιμώνται έχουν καλαίσθητα μπάνια και κουζίνες, όπως επίσης και ωραίους εξωτερικούς χώρους, όπως θερμαινόμενη πισίνα, σκεπασμένες πέργκολες με καθιστικό χώρο, ακόμα κι εξωτερική κουζίνα».
Η αλλαγή αυτή στις προτιμήσεις των ξένων αγοραστών οφείλεται στο ότι πλέον, πρώτιστος στόχος τους είναι η εξασφάλιση της καλύτερης δυνατής απόδοσης από την εκμετάλλευση του ακινήτου.
Σύμφωνα με την Elxis, η εξέλιξη αυτή εξηγείται από την απότομη και μεγάλη αύξηση των επιτοκίων, η οποία έχει ως αποτέλεσμα το μέσο επιτόκιο (4,5%) να είναι εφάμιλλο της απόδοσης που μπορεί να έχει κανείς από την εκμίσθωση μιας εξοχικής κατοικίας.
Έτσι, οι επενδυτές προτιμούν να αγοράσουν μια κατοικία σε τιμή 300.000 – 400.000 ευρώ (αντί για 500.000 ευρώ), ποσό που τους επιτρέπει να χρησιμοποιήσουν κυρίως τις αποταμιεύσεις τους.
Με τον τρόπο αυτό, μεγιστοποιούν την απόδοση των κεφαλαίων τους και ταυτόχρονα έχουν και την δυνατότητα διαμονής σε μια πολυτελή κατασκευή για μερικές εβδομάδες τον χρόνο.
Οι τάσεις αυτές επιβεβαιώθηκαν και στο πλαίσιο της συμμετοχής της Elxis στην πρόσφατη διεθνή έκθεση για την εξοχική κατοικία, “Second Home Expo”, η οποία πραγματοποιήθηκε στο Μάαστριχτ πριν από μερικές ημέρες.
Η Second Home Expo είναι η μεγαλύτερη έκθεση του είδους της στην ευρύτερη περιοχή της Benelux (Βέλγιο, Ολλανδία και Λουξεμβούργο) και αποτελεί πόλο έλξης για 25.000 επενδυτές κι αγοραστές εξοχικών κατοικιών σε ετήσια βάση. Ο μέσος προϋπολογισμός των ανθρώπων αυτών είναι 238.000 ευρώ, δείγμα της σημαντικής απήχησης που έχουν οι εξοχικές κατοικίες στο ευρωπαϊκό αγοραστικό κοινό.
Απελπισία με τα ακίνητα: Πού θα κυμανθούν το 2024 οι τιμές για αγορά και ενοίκιο
Παραμένουν απλησίαστα τα ακίνητα. Από 10% έως 25% πάνω οι τιμές από την προπανδημική περίοδο. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
H αγορά κατοικίας εξακολουθεί να είναι μην είναι προσιτή διεθνώς παρά τις αυξήσεις επιτοκίων τα τελευταία χρόνια καθώς, σύμφωνα με ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, οι τιμές εξακολουθούν να είναι υψηλότερες από τους ιστορικούς μέσους όρους.
Στις αναπτυγμένες οικονομίες, συμπεριλαμβανομένων των περισσότερων χωρών της Ευρωπαϊκής Ενωσης, καθώς και στη Μέση Ανατολή και την Αφρική οι τιμές είναι 10% -25% υψηλότερες σε σχέση με τα προ της πανδημίας επίπεδα.
Ακίνητα: Τροχοπέδη τα υψηλά επιτόκια
Οι αυξήσεις των επιτοκίων πέρασαν γρήγορα στα στεγαστικά δάνεια, δυσχεραίνοντας την απόκτηση στέγης από τους ενδιαφερόμενους. Επιπλέον, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών μειώνει με τη σειρά της τις αγορές σε κάποιες περιοχές. Συνολικά, η προσβασιμότητα στην αγορά κατοικίας είναι πιο πιεσμένη εν μέσω υψηλών ακόμη τιμών και επιτοκίων.
Στο πρώτο εξάμηνο του 2023, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στις αναπτυγμένες οικονομίες αυξήθηκαν περισσότερο από 2 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.
Σε αυτό το χρονικό διάστημα, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών μειώθηκαν σημαντικά σε χώρες, όπως η Αυστραλία, ο Καναδάς και η Νέα Ζηλανδία, πιθανόν λόγω του υψηλού ποσοστού στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο και της εκτίναξης των τιμών των ακινήτων πριν ακόμη από την πανδημία.
Συγκριτικά, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν περισσότερο από 15% σε ορισμένες αναπτυγμένες οικονομίες, ενώ η πτώση ήταν λιγότερο σημαντικά στις αναδυόμενες οικονομίες. Συνολικά, όμως, οι πραγματικές τιμών των κατοικιών θα πρέπει να συνεχίσουν να υποχωρούν από τα υψηλά επίπεδα του 2021 και του 2022 για να πλησιάσουν τα προ πανδημίας επίπεδα.
Τα υψηλότερα επιτόκια έχουν μεγάλο αντίκτυπο στον δείκτη εξυπηρέτησης του χρέους των νοικοκυριών, ο οποίος δείχνει την ικανότητα αποπληρωμής των δανείων τους, σε χώρες όπου οι στεγαστικές αγορές παραμένουν υπερτιμημένες και η μέση διάρκεια στεγαστικών δανείων είναι μικρότερη.
Για παράδειγμα, για τις σκανδιναβικές χώρες – Νορβηγία, Σουηδία, Δανία – και την Ολλανδία με ήδη διψήφιους δείκτες εξυπηρέτησης του χρέους, το κόστος εξυπηρέτησης του χρέους των δανειοληπτών θα μπορούσε να αυξηθεί κατά έως 1,8 ποσοστιαίες μονάδες λόγω της αύξησης των επιτοκίων, κάτι που θα είχε συνέπειες όσον αφορά την έγκριση των δανείων του και τη δυνατότητα αποπληρωμής τους.
Ακίνητα: Τα υψηλά επιτόκια αυξάνουν τα ενοίκια
Στις ΗΠΑ παρατηρείται ιδιαίτερα ότι όσοι είναι ήδη ιδιοκτήτες ακινήτων δεν επιδιώκουν να αγοράσουν νέα στέγη, καθώς αποθαρρύνονται από τις μεγάλες δόσεις των στεγαστικών δανείων, με αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά των υφιστάμενων κατοικιών.
Τα υψηλότερα επιτόκια αυξάνουν επίσης τα ενοίκια. Πολύς κόσμος προτιμά να ενοικιάζει αντί να αγοράζει κατοικία, δεδομένων των υψηλών τιμών. Ο συνδυασμός υψηλότερων επιτοκίων και περιορισμένης προσφοράς ακινήτων δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο που κάνει πιο πολύπλοκη τη μάχη των κεντρικών τραπεζών κατά του πληθωρισμού.
Οι τιμές των ακινήτων στις ΗΠΑ συνέχισαν να αυξάνονται τον Οκτώβριο σε σχέση με ένα χρόνο πριν, με το κόστος των ενοικίων να αντιστοιχεί στο ένα τρίτο της αύξησης των τιμών καταναλωτή τον Νοέμβριο.
Ακίνητα: Οι 6+2 αλλαγές το 2024
Η έξοδος από τα μνημόνια και η επιστροφή της οικονομίας σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης συνοδεύτηκε με μία εκρηκτική άνοδο στην αγορά ακινήτων.
Αυτό, όπως είναι φυσικό, ώθησε την Πολιτεία στην λήψη μίας σειράς μέτρων, που αφενός διευκολύνουν την ζωή των ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και αυτών που θέλουν αποκτήσουν ακίνητο, αφετέρου δημιουργούν συνθήκες φορολογικής δικαιοσύνης για εκείνους που εκμεταλλεύονται ακίνητα, απέναντι στους παραδοσιακούς παίκτες της αγοράς.
Το 2024 είναι αναμφίβολα μία χρονιά που αλλάζουν πολλά σε αυτόν τον χώρο και εκείνοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα, θα πρέπει να είναι καλά ενημερωμένοι για τις υποχρεώσεις που θα έχουν πλέον, ώστε να μην βρεθούν μελλοντικά μπροστά σε αχρείαστες δυσάρεστες εκπλήξεις.
Οι μεγαλύτερες αλλαγές αφορούν εκείνους που αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση 3 ή περισσότερων κατοικιών, αφού θα πρέπει να ανοίξουν βιβλία στην Εφορία καθώς θα θεωρούνται πλέον επιχειρηματίες και θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ.
Επίσης όσοι σχεδιάσουν να αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να γνωρίζουν ότι υποχρεωτικά η εξόφληση του τιμήματος θα πρέπει να γίνει μέσω τραπεζικού λογαριασμού, δεδομένου ότι στην αντίθετη περίπτωση, με την εξόφληση να γίνεται με μετρητά, τα συμβόλαια θα θεωρούνται άκυρα.
Παράλληλα οι όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για φυσικές καταστροφές θα δουν μείωση 10% στον νέο λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ ενώ όσοι επισκευάσουν ή ανακαινίσουν την κατοικία τους θα κερδίσουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ κάθε χρόνο για πέντε χρόνια.
Επίσης μία σημαντική αλλαγή προς την κατεύθυνση μείωσης της γραφειοκρατίας και ευκολότερης μεταβίβασης ακινήτων ξεκίνησε να λειτουργεί από την αρχή του έτους ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία του gov.gr που όμως ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων.
Ακίνητα: Tι αλλάζει στον φορολογικό χάρτη των ακινήτων
1. Μεταβιβάσεις ακινήτων: Οριστικά παύει να ισχύει η καταβολή του τιμήματος για αγοραπωλησίες ακινήτων, μερικώς ή στο σύνολό του, με μετρητά. Όσοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να καταβάλουν ολόκληρο το τίμημα με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Σε διαφορετική περίπτωση το συμβόλαιο ή το ιδιωτικό έγγραφο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά θα είναι άκυρο και θα απαγορεύεται η μεταγραφή του ενώ στους παραβάτες θα επιβάλλονται αυστηρά πρόστιμα που θα φθάνουν έως τις 500.000 ευρώ.
2. Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Σε 141.452 ακίνητα που ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα θα επιβληθεί τέλος παρεπιδημούντων και περιβαλλοντικό τέλος ενώ πάνω από 7.000 φορολογούμενοι που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα θα υποχρεωθούν να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας καταβάλλοντας ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.
3. Τσουχτερά πρόστιμα: Προβλέπονται αυστηρές ποινές – κυρώσεις για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός 15 ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
4. Διάρκεια μίσθωσης: Τίθεται όριο 60 ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Το όριο των 60 ημερών αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά.
5. Εκπτώσεις για ανακαίνιση: Έκπτωση φόρου που μπορεί να φτάσει έως και 3.200 ευρώ ετησίως θα μπορούν να έχουν για πέντε χρόνια οι φορολογούμενοι που θα προχωρήσουν στην επισκευή ή ανακαίνιση των ακινήτων τους από την 1η Ιανουαρίου 2024. Η έκπτωση του φόρου εισοδήματος μπορεί να φτάσει έως και τις 16.000 ευρώ, τα οποία κατανέμονται ισόποσα σε πέντε έτη. Σε αυτήν την περίπτωση, για εργασίες ύψους 16.000 ευρώ οι φορολογούμενοι θα έχουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ τον χρόνο, για πέντε χρόνια. Πέραν των εργασιών που θα μειώνουν τον φόρο συμπεριλαμβάνονται και οι δαπάνες για την αγορά αγαθών, αρκεί να μην υπερβαίνουν το 1/3 του ποσού των δαπανών για τη λήψη υπηρεσιών, που λαμβάνεται υπόψη για τη μείωση του φόρου.
6. Μείωση ΕΝΦΙΑ: Για πάνω από 1 εκατομμύριο ακίνητα προβλέπεται η έκπτωση 10% για τον ΕΝΦΙΑ υπό την προϋπόθεση όταν αυτά θα έχουν ασφαλιστεί έναντι φυσικών καταστροφών (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρες).
Παράλληλα υπάρχουν και άλλες παρεμβάσεις και αλλαγές που σχετίζονται με τα ακίνητα και οι οποίες τρέχουν από τις αρχές του έτους.
1. Ψηφιακός φάκελος: Λειτουργεί από τις αρχές του έτους ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία του gov.gr που όμως ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων. Όσοι πολίτες και συμβολαιογράφοι χρησιμοποιούν το Φάκελο Μεταβίβασης μέσω του https://akinita.gov.gr θα λαμβάνουν μεταγραφή (ή δικαιολογημένη απόρριψη) εντός μίας εργάσιμης ημέρας αντί των πολύμηνων καθυστερήσεων. Οι προϋποθέσεις για τη «μεταγραφή σε μια ημέρα» είναι, πρώτον, να μην εκκρεμεί προηγούμενη πράξη στο ίδιο ακίνητο και δεύτερον, τα τέλη να πληρώνονται με πιστωτική/χρεωστική κάρτα.
2. Τροποποιητικές δηλώσεις: Οι τροποποιητικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης υποβάλλονται πλέον ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty. Η διαδικασία απαλλάσσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων από τις χρονοβόρες, τις περισσότερες φορές, επισκέψεις στις Δ.Ο.Υ., αφορά τις τροποποιητικές εμπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας υπό την προϋπόθεση ότι η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ και δεν έχει συνταχθεί το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.