Ενοίκιο ή αγορά; Οι νέες τιμές για την Αθήνα

Ακίνητα: Tην εξέλιξη τιμών των κατοικιών προς πώληση και ενοικίαση στο κέντρο της Αθήνας και τα Προάστιά της σε σχέση με την ενεργειακή τους κλάση από το 2021 μέχρι σήμερα κατέγραψε ο SPI, ο δείκτης τιμών του Spitogatos. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr. 

Η ενεργειακή κλάση αναδεικνύεται σε ολοένα και πιο σημαντικό παράγοντα για την αγορά ακινήτων.

Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης επηρεάζονται όλο και περισσότερο από την ενεργειακή απόδοση ενός ακίνητου, καθώς οι ευρωπαϊκές οδηγίες, η ελληνική νομοθεσία και τα προγράμματα στήριξης, όπως το «Εξοικονομώ», έχουν καταστήσει την ενεργειακή κλάση ένα κεντρικό στοιχείο στην εκτίμηση της εμπορικής απόδοσης των ακινήτων.

Ακίνητα: Κατοικίες προς πώληση – Στα Νότια Προάστια οι υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές

Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία του SPI σχετικά με τις κατοικίες προς πώληση με υψηλή ενεργειακή κλάση, δηλαδή A+, A, B+, B, στην Αθήνα και τα Προάστιά της, η υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης εντοπίζεται στα Νότια Προάστια της Αθήνας (4.636 ευρώ/τ.μ.), ενώ η χαμηλότερη στα Ανατολικά Προάστια (2.800 ευρώ/τ.μ.), όπου και σημειώνεται και η μεγαλύτερη αύξηση τιμής από το 2021 μέχρι σήμερα (52,4%).

Σε επίπεδο ετήσιας μεταβολής, η μεγαλύτερη αύξηση μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικίας με υψηλή ενεργειακή κλάση σε σχέση με το 2023 σημειώθηκε στο κέντρο της Αθήνας (19,9%).

Στις κατοικίες μεσαίας ενεργειακής κλάσης (C, D, E) η υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης εντοπίζεται και πάλι στα Νότια Προάστια (3.133 ευρώ/τ.μ.) και η χαμηλότερη στα Δυτικά Προάστια, όπου επίσης σημειώθηκε και η μεγαλύτερη αύξηση τιμής σε σύγκριση με το 2021 (28,3%) αλλά και την προηγούμενη χρονιά (10,7%).

Σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικίας χαμηλής ενεργειακής κλάσης (F, G) στην Αθήνα και τα Προάστια, η χαμηλότερη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης (1.429 ευρώ/τ.μ.) καταγράφεται στα Δυτικά Προάστια, ενώ η υψηλότερη τιμή παρατηρείται στα Βόρεια Προάστια (2.514 ευρώ/τ.μ.).

Από το 2021 μέχρι σήμερα, υψηλή αύξηση (29,9%) σημειώνεται στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κλάσης στα Δυτικά Προάστια, ενώ σε επίπεδο ετήσιας μεταβολής τιμών, άνοδος της τάξης του 11,1% σημειώθηκε το τελευταίο έτος στα Ανατολικά Προάστια αλλά και το κέντρο της Αθήνας για κατοικίες χαμηλής ενεργειακής απόδοσης.

Από το 2021 μέχρι σήμερα, η μέση ζητούμενη τιμή των κατοικιών προς πώληση στην Αθήνα και τα Προάστια αυξήθηκε σημαντικά, με τις κατοικίες υψηλής ενεργειακής κλάσης να σημειώνουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις σε όλες τις περιοχές.

Ακίνητα: Οι ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες σε ζήτηση για ενοικίαση

Στα Νότια Προάστια της Αθήνας εντοπίζεται η υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών με υψηλή ενεργειακή κλάση δηλαδή A+, A, B+, B, φτάνοντας τα 15,3 ευρώ/τ.μ., ενώ η χαμηλότερη καταγράφεται στα Δυτικά Προάστια με 8,9 ευρώ/τ.μ.

Εντυπωσιακή είναι η αύξηση 36,0% στη μέση ζητούμενη τιμή των ενοικίων για ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες στα Νότια Προάστια από το 2021 έως το 2024. Σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, η μεγαλύτερη αύξηση στη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σημειώνεται στα Νότια Προάστια της Αθήνας (12,7%), ενώ ακολουθούν τα Ανατολικά Προάστια με αύξηση 12,3%.

Οι κατοικίες προς ενοικίαση με μεσαία ενεργειακή κλάση (C, D, E) καταγράφουν την υψηλότερη μέση τιμή ενοικίασης στα Νότια Προάστια αγγίζοντας τα 12,0 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η χαμηλότερη τιμή εντοπίζεται στα Δυτικά Προάστια, στα 8,1 ευρώ/τ.μ.

Αξιοσημείωτη είναι η αύξηση τιμής ενοικίασης κατοικιών με μεσαία ενεργειακή κλάση στις Ανατολικές περιοχές της Αθήνας, όπου οι τιμές εκτινάχθηκαν κατά 28,2% από το 2021 μέχρι σήμερα.

Συγκρίνοντας τη μέση ζητούμενη τιμή κατοικιών προς ενοικίαση με μεσαία ενεργειακή κλάση στην Αθήνα και τα Προάστιά της το 2024 σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, τα Δυτικά Προάστια σημειώνουν την μεγαλύτερη αύξηση της τάξης του 8,4%.

Τέλος, οι κατοικίες με χαμηλή ενεργειακή κλάση (F, G) παρουσιάζουν την υψηλότερη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης στα Βόρεια Προάστια (10,9 ευρώ/τ.μ.), ενώ τα Δυτικά Προάστια παραμένουν η πιο οικονομική επιλογή (8,0 ευρώ/τ.μ.).

Στα Ανατολικά Προάστια σημειώθηκε η μεγαλύτερη αύξηση στη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κλάσης, με συνολική άνοδο 38,2% από το 2021 έως το 2024. Ειδικότερα, μόνο το διάστημα 2023-2024, η αύξηση ανήλθε στο 19,9%.

Ακίνητα: Προβάδισμα των Νοτίων Προαστίων στην προσφορά κατοικιών υψηλής ενεργειακής απόδοσης

Στα Νότια Προάστια της Αθήνας συγκεντρώνεται πάνω από το 40% των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών υψηλής ενεργειακής κλάσης, ενώ ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια και το κέντρο.

Οι κατοικίες μεσαίας ενεργειακής κλάσης κατανέμονται πιο ομοιόμορφα σε Νότια, Βόρεια Προάστια και το κέντρο, με μικρότερες προσφορές στα Δυτικά και Ανατολικά Προάστια.

Το 50% των κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κλάσης βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας, ενώ ακολουθούν τα Νότια και Δυτικά Προάστια.

Για το 2024, τα Βόρεια και Νότια Προάστια της Αθήνας, μαζί με το κέντρο, συγκεντρώνουν πάνω από το 85% των διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση με υψηλή ενεργειακή κλάση (A+, A, B+, B), με τα Νότια Προάστια να κατέχουν άνω του 40%.

Στις κατοικίες με μεσαία ενεργειακή κλάση, τα Νότια Προάστια διατηρούν την πρωτιά, ακολουθούμενα από το κέντρο της Αθήνας. Τέλος, το κέντρο της Αθήνας συγκεντρώνει πάνω από το 40% της προσφοράς κατοικιών χαμηλής ενεργειακής κλάσης (F και G).

Ακίνητα: Οι επενδυτικές ευκαιρίες στην Ελλάδα – Οι τάσεις της αγοράς

Συνεχίζονται οι επενδυτικές ευκαιρίες στην ελληνική αγορά ακινήτων. Στον τομέα των οικιστικών ακινήτων, στην Αθήνα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 10,3% το πρώτο τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2023, αν και η αύξηση αυτή είναι χαμηλότερη από το ποσοστό 17,39% που παρατηρήθηκε το προηγούμενο έτος. Το 2ο τρίμηνο του 2024, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 12,4% σε σύγκριση με το 2023.

Ο Πειραιάς κατέγραψε τη μεγαλύτερη αύξηση αυτό το τρίμηνο, με ποσοστό 28,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Από τον Μάρτιο του 2023 έως τον Φεβρουάριο του 2024, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα σε όλη τη χώρα αυξήθηκε κατά 13% στον αριθμό των κτιρίων σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Εν τω μεταξύ, οι τιμές των οικοδομικών υλικών συνεχίζουν να αυξάνονται.

Όπως εκτιμά η κ. Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty Greece, οι αξίες των ακινήτων στις μεγάλες πόλεις συνεχίζουν να αυξάνονται με έντονους ρυθμούς. Παρά την αύξηση του κόστους, η ζήτηση από τους διεθνείς αγοραστές παραμένει ισχυρή. Οι ξένοι επενδυτές έλκονται ιδιαίτερα από πολυτελείς κατοικίες, ποντάροντας σε μελλοντικά κεφαλαιακά κέρδη. Το 2023, οι ξένες αγορές ακινήτων έφτασαν τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ. Ο τομέας των ακινήτων συνεισφέρει περίπου 20% έως 35% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων της χώρας κάθε χρόνο. Επιπλέον οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν βραχυπρόθεσμα, την ώρα που ο σημαντικά υψηλός πληθωρισμός, η κλιμάκωση του κόστους κατασκευής και τα διατηρούμενα υψηλά επιτόκια είναι πιθανό να επηρεάσουν αρνητικά τα περιθώρια κέρδους των μακροπρόθεσμων επενδύσεων σε ακίνητα.

Η Ελλάδα έχει καλύτερες αποδόσεις από άλλες ευρωπαϊκές χώρες όσον αφορά τα ενοίκια των κατοικιών. Σύμφωνα με έκθεση του Global Property Guide για το Μάρτιο του 2024, οι μέσες ακαθάριστες αποδόσεις των ενοικίων στην Ελλάδα μειώθηκαν στο 4,82% το πρώτο τρίμηνο του 2024, από 5,22% το τρίτο τρίμηνο του 2023. Ωστόσο, οι αποδόσεις διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία- για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην Πατησίων προσφέρει απόδοση 7,5%, ενώ στην Πλατεία Αμερικής 6,9%. Γενικά, τα μικρότερα διαμερίσματα αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης σε σύγκριση με τις μεγαλύτερες μονάδες.

Αγορά γραφείων-Προοπτικές-Εκτιμήσεις

Η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty Greece, σημειώνει ότι πάνω από το 60% των παγκόσμιων επενδυτών ακινήτων έχουν ενσωματώσει κριτήρια ESG στις επενδυτικές τους στρατηγικές. Στην Ελλάδα, η έλλειψη «πράσινων» κτιρίων, αποτέλεσμα της δεκαετούς κρίσης και της πανδημίας COVID-19, παρουσιάζει σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης, που πιθανότατα θα παραταθούν για τουλάχιστον άλλη μια δεκαετία. Μέχρι το 2026, αναμένεται να προστεθούν στην ελληνική αγορά 380.000 τ.μ. νέων πράσινων χώρων γραφείων. Η απόδοση της επένδυσης για σύγχρονα, πράσινα κτίρια γραφείων κυμαίνεται κατά μέσο όρο γύρω στο 6% για ακίνητα Α’ κατηγορίας, 7% για ακίνητα Β’ κατηγορίας σε προνομιακές τοποθεσίες και 8% για ακίνητα Β’ κατηγορίας σε δευτερεύουσες τοποθεσίες. 
Τα πράσινα κτίρια μπορούν να έχουν τιμές ενοικίασης άνω των 30 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τις τιμές αυτές να είναι 30% έως 40% υψηλότερες από τα συμβατικά ακίνητα γραφείων. Από το 2019, οι τιμές γραφείων ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν αυξηθεί κατά 47,3% στο κέντρο της Αθήνας, κατά 40,6% στα Ανατολικά Προάστια, κατά 49,9% στα Νότια Προάστια και κατά 33,3% στη Δυτική Αθήνα.

Φοιτητικές κατοικίες

Στελέχη της Premier-Realty εκτιμούν ότι πολλοί επενδυτές εστιάζουν στις φοιτητικές κατοικίες, οι οποίες προσφέρουν απόδοση περίπου 7%. Σε ολόκληρη την Ευρώπη, η φοιτητική στέγαση έχει γίνει μια κορυφαία τάση στον τομέα των ακινήτων. Οι φοιτητικές εστίες των κρατικών πανεπιστημίων φιλοξενούν περίπου το 5% του φοιτητικού πληθυσμού, γεγονός που ωθεί τους επενδυτές να αγοράζουν ημιτελή κτίρια ή να ανακαινίζουν παλαιότερα ακίνητα κοντά σε πανεπιστήμια και σταθμούς του μετρό. 
Ο στόχος είναι να δημιουργηθούν επιπλωμένα στούντιο με ιδιωτικό μπάνιο και κοινόχρηστες παροχές, όπως πλυντήρια, χώροι ψυχαγωγίας και κοινόχρηστους χώρους. Οι περιοχές με μεγαλύτερη ζήτηση στην Αθήνα είναι στη Ζωγράφου, το Γουδί, τον Νέο Κόσμο, την Καλλιθέα, τα Πετράλωνα, τη Νεάπολη και τα Ιλίσια.

Αγορά Logistics

Το επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο από ελληνικές όσο και από ξένες εταιρείες επικεντρώνεται επίσης σε ακίνητα logistics και βιομηχανικά ακίνητα, με αναμενόμενες αποδόσεις γύρω στο 7%. Η Ελλάδα διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στη σύνδεση της Ευρώπης με την Ασία, γεγονός που αυξάνει τη ζήτηση για σύγχρονες, ενεργειακά αποδοτικές εγκαταστάσεις logistics, ιδιαίτερα σε περιοχές όπως τα Οινόφυτα, η Μαγούλα, ο Ασπρόπυργος και η Ελευσίνα. Πάνω από 250.000 τετραγωνικά μέτρα νέων εγκαταστάσεων logistics αναμένεται να ολοκληρωθούν μέχρι το 2024.

Επενδύσεις σε ξενοδοχεία

Το 2023, οι ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ελλάδα έφτασαν τα 3 δισ. ευρώ, αντανακλώντας αύξηση 23% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η τάση αυτή συνεχίστηκε τα τελευταία πέντε χρόνια, με τις ξενοδοχειακές επενδύσεις να παρουσιάζουν ετήσιο ρυθμό αύξησης 10-15%.

Μια έκθεση της Travelworks Public Relations αναφέρει ότι το 40% των νέων ξενοδοχείων που πρόκειται να ανοίξουν θα λειτουργήσουν από διεθνή εμπορικά σχήματα, ενώ το υπόλοιπο 60% θα διοικείται από εγχώριες εταιρείες. Μια παγκόσμια έρευνα που διεξήχθη από την CBRE τοποθετεί την Ελλάδα μεταξύ των πέντε πρώτων προτιμώμενων επενδυτικών προορισμών για ξενοδοχειακά ακίνητα στην Ευρώπη. Για πρώτη φορά, η Αθήνα μπήκε στον κατάλογο των 10 κορυφαίων μητροπολιτικών προορισμών για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη, καταλαμβάνοντας την ένατη θέση.