Ακίνητα: Αυτές τις περιοχές προτιμούν οι επενδυτές – Δίνουν εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ

Ακίνητα: Σε τι ακίνητα και σε ποιες περιοχές στρέφονται τώρα οι ξένοι αγοραστές. Η νέα μελέτη της Elxis έρχεται παράλληλα με την ανάλυση του ΔΝΤ που εντοπίζει στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» μία από τις βασικές αιτίες που έχουν οδηγήσει τώρα σε «ανισορροπίες» στις τιμές των ακινήτων. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Kι ενώ ακόμη και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στην τελευταία του έκθεση εφιστά την προσοχή στην αγορά ακινήτων λόγω του «σερί» της ανόδου των τιμών κάνοντας ιδιαίτερη αναφορά και στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», οι μεσίτες και τα στελέχη της αγοράς εντοπίζουν τώρα στροφή της ζήτησης από το εξωτερικό στα εξοχικά σε κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς όπως η Κρήτη, η Ρόδος και η Χαλκιδική.

Βασική αιτία, η αύξηση που ισχύει ήδη από το περασμένο καλοκαίρι του κατώτατου ορίου αγοράς από τις 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας (στο κέντρο, τα βόρεια και τα νότια προάστια) και της Θεσσαλονίκης (στο κέντρο).

Τα στοιχεία επικαλείται η τελευταία ανάλυση της Elxis-AtHomeinGreece, εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών και νομικών υπηρεσιών στην Ελλάδα, με γραφεία στη Θεσσαλονίκη, την Κρήτη και την Ουτρέχτη της Ολλανδίας, η οποία καταγράφει αύξηση της ζήτησης εξοχικών κατοικιών από ξένους αγοραστές, σε περιοχές πέριξ των αστικών κέντρων της Κρήτης, της Ρόδου και της Χαλκιδικής.

Η ανάλυση έρχεται παράλληλα με την έτερη ανάλυση από πλευράς του ΔΝΤ (που συνοδεύει την έκθεση του άρθρου IV για την Ελλάδα), το οποίο κρούει τον κώδωνα του κινδύνου και διαπιστώνει ενδείξεις «ανισορροπιών», όπως χαρακτηριστικά αναφέρει στο εγχώριο realestate.

Οι τιμές στα οικιστικά ακίνητα έχουν αυξηθεί σημαντικά από τα χαμηλότερα επίπεδα το 2017, σε ποσοστό πάνω από 50% σε ονομαστικούς όρους και 35% σε πραγματικούς (χωρίς τον πληθωρισμό), χωρίς να διαφαίνεται αισθητή επιβράδυνση των ρυθμών αύξησης λόγω παραμέτρων όπως η αύξηση της απασχόλησης και του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος αλλά και η ζήτηση από ξένους, με σημαίνοντα το ρόλο και του προγράμματος «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa).

Μάλιστα, το ΔΝΤ διαπιστώνει υπερτίμηση στις τιμές, με βάση δύο κύριους δείκτες που χρησιμοποιούνται για τον σκοπό αυτό, κατά 6% ως προς τον δείκτη των τιμών κατοικιών προς το εισόδημα (είναι υψηλότερος κατά 6% από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο) και κατά 29% με βάση τον δείκτη τιμών προς ενοίκια, σε σχέση πάντα με το μακροπρόθεσμο μέσο όρο.

Ακίνητα: Το πρόγραμμα GoldenVisa

Eιδικά ως προς το πρόγραμμα GoldenVisa, η μέλετη της Elxis διαπιστώνει αυξημένη ζήτηση για εξοχικά σε Κρήτη, Ρόδο και Χαλκιδική με δεδομένη την στροφή του επενδυτικού κοινού σε άλλες περιοχές, όπου εξακολουθεί να ισχύει το χαμηλότερο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ.

Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Γαβριηλίδη, διευθύνοντα σύμβουλο της Elxis, η οποία έχει μεγάλο τμήμα των δραστηριοτήτων της στις πωλήσεις εξοχικών κατοικιών σε ξένους αγοραστές στην Ελλάδα, η τάση αυτή αναμένεται να γίνει πιο εμφανής τους επόμενους μήνες, όταν θα ολοκληρωθεί ένας σημαντικός αριθμός αγοραπωλησιών.

Ήδη πάντως, έχει αυξηθεί ο αριθμός των Βρετανών και Αμερικανών αγοραστών εξοχικών κατοικιών, οι οποίοι πλέον, επιδιώκουν και την εξασφάλιση της GoldenVisa, κάτι που δεν συνέβαινε μέχρι πριν από ένα χρόνο. Αντίστοιχα, σύμφωνα με την Elxis, αυξημένο είναι και το αγοραστικό ενδιαφέρον από τον Καναδά και το Ισραήλ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, ο αριθμός των αδειών που έχουν χορηγηθεί σε επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο, αυξήθηκαν κατά 77,8% σε 370 έως το τέλος Νοεμβρίου του 2023, από 208 που ήταν τον Ιανουάριο του ίδιου χρόνου.

Αντίστοιχα, οι άδειες προς πολίτες από τις ΗΠΑ (μεταξύ αυτών και αρκετοί ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς), έχουν αυξηθεί κατά 47,5%, από 183 στις αρχές του 2023, σε 270 έως το τέλος του Νοεμβρίου.

Τα νούμερα αυτά αναμένεται να αυξηθούν τους επόμενους μήνες, λόγω της μεγάλης καθυστέρησης που παρατηρείται στις εγκρίσεις υφιστάμενων αιτημάτων χορήγησης αδειών.

Ακίνητα: Προτίμηση σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας

Μια ακόμα αναδυόμενη τάση του 2024, αφορά την προτίμηση των ξένων αγοραστών σε κατοικίες μικρότερης επιφάνειας.

«Βλέπουμε ότι οι κατοικίες που ζητούν οι πελάτες μας γίνονται μικρότερες, αλλά ταυτόχρονα είναι και σημαντικά αναβαθμισμένες από αισθητικής πλευράς και ως προς τον εξοπλισμό τους. Διαπιστώνουμε δηλαδή ότι δεν έχει πλέον τόση σημασία το μέγεθος του εσωτερικού χώρου, ή ο αριθμός των δωματίων.

Αντιθέτως, τα σπίτια που προτιμώνται έχουν καλαίσθητα μπάνια και κουζίνες, όπως επίσης και ωραίους εξωτερικούς χώρους, όπως θερμαινόμενη πισίνα, σκεπασμένες πέργκολες με καθιστικό χώρο, ακόμα κι εξωτερική κουζίνα».

Η αλλαγή αυτή στις προτιμήσεις των ξένων αγοραστών οφείλεται στο ότι πλέον, πρώτιστος στόχος τους είναι η εξασφάλιση της καλύτερης δυνατής απόδοσης από την εκμετάλλευση του ακινήτου.

Σύμφωνα με την Elxis, η εξέλιξη αυτή εξηγείται από την απότομη και μεγάλη αύξηση των επιτοκίων, η οποία έχει ως αποτέλεσμα το μέσο επιτόκιο (4,5%) να είναι εφάμιλλο της απόδοσης που μπορεί να έχει κανείς από την εκμίσθωση μιας εξοχικής κατοικίας.

Έτσι, οι επενδυτές προτιμούν να αγοράσουν μια κατοικία σε τιμή 300.000 – 400.000 ευρώ (αντί για 500.000 ευρώ), ποσό που τους επιτρέπει να χρησιμοποιήσουν κυρίως τις αποταμιεύσεις τους.

Με τον τρόπο αυτό, μεγιστοποιούν την απόδοση των κεφαλαίων τους και ταυτόχρονα έχουν και την δυνατότητα διαμονής σε μια πολυτελή κατασκευή για μερικές εβδομάδες τον χρόνο.

Οι τάσεις αυτές επιβεβαιώθηκαν και στο πλαίσιο της συμμετοχής της Elxis στην πρόσφατη διεθνή έκθεση για την εξοχική κατοικία, “Second Home Expo”, η οποία πραγματοποιήθηκε στο Μάαστριχτ πριν από μερικές ημέρες.

Η Second Home Expo είναι η μεγαλύτερη έκθεση του είδους της στην ευρύτερη περιοχή της Benelux (Βέλγιο, Ολλανδία και Λουξεμβούργο) και αποτελεί πόλο έλξης για 25.000 επενδυτές κι αγοραστές εξοχικών κατοικιών σε ετήσια βάση. Ο μέσος προϋπολογισμός των ανθρώπων αυτών είναι 238.000 ευρώ, δείγμα της σημαντικής απήχησης που έχουν οι εξοχικές κατοικίες στο ευρωπαϊκό αγοραστικό κοινό.

Απελπισία με τα ακίνητα: Πού θα κυμανθούν το 2024 οι τιμές για αγορά και ενοίκιο

Παραμένουν απλησίαστα τα ακίνητα. Από 10% έως 25% πάνω οι τιμές από την προπανδημική περίοδο. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

H αγορά κατοικίας εξακολουθεί να είναι μην είναι προσιτή διεθνώς παρά τις αυξήσεις επιτοκίων τα τελευταία χρόνια καθώς, σύμφωνα με ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, οι τιμές εξακολουθούν να είναι υψηλότερες από τους ιστορικούς μέσους όρους.

Στις αναπτυγμένες οικονομίες, συμπεριλαμβανομένων των περισσότερων χωρών της Ευρωπαϊκής Ενωσης, καθώς και στη Μέση Ανατολή και την Αφρική οι τιμές είναι 10% -25% υψηλότερες σε σχέση με τα προ της πανδημίας επίπεδα.

Ακίνητα: Τροχοπέδη τα υψηλά επιτόκια

Οι αυξήσεις των επιτοκίων πέρασαν γρήγορα στα στεγαστικά δάνεια, δυσχεραίνοντας την απόκτηση στέγης από τους ενδιαφερόμενους. Επιπλέον, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών μειώνει με τη σειρά της τις αγορές σε κάποιες περιοχές. Συνολικά, η προσβασιμότητα στην αγορά κατοικίας είναι πιο πιεσμένη εν μέσω υψηλών ακόμη τιμών και επιτοκίων.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2023, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στις αναπτυγμένες οικονομίες αυξήθηκαν περισσότερο από 2 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.

Σε αυτό το χρονικό διάστημα, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών μειώθηκαν σημαντικά σε χώρες, όπως η Αυστραλία, ο Καναδάς και η Νέα Ζηλανδία, πιθανόν λόγω του υψηλού ποσοστού στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο και της εκτίναξης των τιμών των ακινήτων πριν ακόμη από την πανδημία.

Συγκριτικά, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν περισσότερο από 15% σε ορισμένες αναπτυγμένες οικονομίες, ενώ η πτώση ήταν λιγότερο σημαντικά στις αναδυόμενες οικονομίες. Συνολικά, όμως, οι πραγματικές τιμών των κατοικιών θα πρέπει να συνεχίσουν να υποχωρούν από τα υψηλά επίπεδα του 2021 και του 2022 για να πλησιάσουν τα προ πανδημίας επίπεδα.

Τα υψηλότερα επιτόκια έχουν μεγάλο αντίκτυπο στον δείκτη εξυπηρέτησης του χρέους των νοικοκυριών, ο οποίος δείχνει την ικανότητα αποπληρωμής των δανείων τους, σε χώρες όπου οι στεγαστικές αγορές παραμένουν υπερτιμημένες και η μέση διάρκεια στεγαστικών δανείων είναι μικρότερη.

Για παράδειγμα, για τις σκανδιναβικές χώρες – Νορβηγία, Σουηδία, Δανία – και την Ολλανδία  με ήδη διψήφιους δείκτες εξυπηρέτησης του χρέους, το κόστος εξυπηρέτησης του χρέους των δανειοληπτών θα μπορούσε να αυξηθεί κατά έως 1,8 ποσοστιαίες μονάδες λόγω της αύξησης των επιτοκίων, κάτι που θα είχε συνέπειες όσον αφορά την έγκριση των δανείων του και τη δυνατότητα αποπληρωμής τους.

Ακίνητα: Τα υψηλά επιτόκια αυξάνουν τα ενοίκια

Στις ΗΠΑ παρατηρείται ιδιαίτερα ότι όσοι είναι ήδη ιδιοκτήτες ακινήτων δεν επιδιώκουν να αγοράσουν νέα στέγη, καθώς αποθαρρύνονται από τις μεγάλες δόσεις των στεγαστικών δανείων, με αποτέλεσμα να μειώνεται η προσφορά των υφιστάμενων  κατοικιών.

Τα υψηλότερα επιτόκια αυξάνουν επίσης τα ενοίκια. Πολύς κόσμος προτιμά να ενοικιάζει αντί να αγοράζει κατοικία, δεδομένων των υψηλών τιμών. Ο συνδυασμός υψηλότερων επιτοκίων και περιορισμένης προσφοράς ακινήτων δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο που κάνει πιο πολύπλοκη τη μάχη των κεντρικών τραπεζών κατά του πληθωρισμού.

Οι τιμές των ακινήτων στις ΗΠΑ συνέχισαν να αυξάνονται τον Οκτώβριο σε σχέση με ένα χρόνο πριν, με το κόστος των ενοικίων να αντιστοιχεί στο ένα τρίτο της αύξησης των τιμών καταναλωτή τον Νοέμβριο.

Ακίνητα: Οι 6+2 αλλαγές το 2024

Η έξοδος από τα μνημόνια και η επιστροφή της οικονομίας σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης συνοδεύτηκε με μία εκρηκτική άνοδο στην αγορά ακινήτων.

Αυτό, όπως είναι φυσικό, ώθησε την Πολιτεία στην λήψη μίας σειράς μέτρων, που αφενός διευκολύνουν την ζωή των ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και αυτών που θέλουν αποκτήσουν ακίνητο, αφετέρου δημιουργούν συνθήκες φορολογικής δικαιοσύνης για εκείνους που εκμεταλλεύονται ακίνητα, απέναντι στους παραδοσιακούς παίκτες της αγοράς.

Το 2024 είναι αναμφίβολα μία χρονιά που αλλάζουν πολλά σε αυτόν τον χώρο και εκείνοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα, θα πρέπει να είναι καλά ενημερωμένοι για τις υποχρεώσεις που θα έχουν πλέον, ώστε να μην βρεθούν μελλοντικά μπροστά σε αχρείαστες δυσάρεστες εκπλήξεις.

Οι μεγαλύτερες αλλαγές αφορούν εκείνους που αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση 3 ή περισσότερων κατοικιών, αφού θα πρέπει να ανοίξουν βιβλία στην Εφορία καθώς θα θεωρούνται πλέον επιχειρηματίες και θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ.

Επίσης όσοι σχεδιάσουν να αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να γνωρίζουν ότι υποχρεωτικά η εξόφληση του τιμήματος θα πρέπει να γίνει μέσω τραπεζικού λογαριασμού, δεδομένου ότι στην αντίθετη περίπτωση, με την εξόφληση να γίνεται με μετρητά, τα συμβόλαια θα θεωρούνται άκυρα.

Παράλληλα οι όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για φυσικές καταστροφές θα δουν μείωση 10% στον νέο λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ ενώ όσοι επισκευάσουν ή ανακαινίσουν την κατοικία τους θα κερδίσουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ κάθε χρόνο για πέντε χρόνια.

Επίσης μία σημαντική αλλαγή προς την κατεύθυνση μείωσης της γραφειοκρατίας και ευκολότερης μεταβίβασης ακινήτων ξεκίνησε να λειτουργεί από την αρχή του έτους ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία του gov.gr που όμως ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων.

Ακίνητα: Tι αλλάζει στον φορολογικό χάρτη των ακινήτων

1. Μεταβιβάσεις ακινήτων: Οριστικά παύει να ισχύει η καταβολή του τιμήματος για αγοραπωλησίες ακινήτων, μερικώς ή στο σύνολό του, με μετρητά. Όσοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να καταβάλουν ολόκληρο το τίμημα με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Σε διαφορετική περίπτωση το συμβόλαιο ή το ιδιωτικό έγγραφο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά θα είναι άκυρο και θα απαγορεύεται η μεταγραφή του ενώ στους παραβάτες θα επιβάλλονται αυστηρά πρόστιμα που θα φθάνουν έως τις 500.000 ευρώ.

2. Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Σε 141.452 ακίνητα που ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα θα επιβληθεί τέλος παρεπιδημούντων και περιβαλλοντικό τέλος ενώ πάνω από 7.000 φορολογούμενοι που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα θα υποχρεωθούν να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας καταβάλλοντας ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.

3. Τσουχτερά πρόστιμα: Προβλέπονται αυστηρές ποινές – κυρώσεις για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός 15 ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.

4. Διάρκεια μίσθωσης: Τίθεται όριο 60 ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Το όριο των 60 ημερών αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά.

5. Εκπτώσεις για ανακαίνιση: Έκπτωση φόρου που μπορεί να φτάσει έως και 3.200 ευρώ ετησίως θα μπορούν να έχουν για πέντε χρόνια οι φορολογούμενοι που θα προχωρήσουν στην επισκευή ή ανακαίνιση των ακινήτων τους από την 1η Ιανουαρίου 2024. Η έκπτωση του φόρου εισοδήματος μπορεί να φτάσει έως και τις 16.000 ευρώ, τα οποία κατανέμονται ισόποσα σε πέντε έτη. Σε αυτήν την περίπτωση, για εργασίες ύψους 16.000 ευρώ οι φορολογούμενοι θα έχουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ τον χρόνο, για πέντε χρόνια. Πέραν των εργασιών που θα μειώνουν τον φόρο συμπεριλαμβάνονται και οι δαπάνες για την αγορά αγαθών, αρκεί να μην υπερβαίνουν το 1/3 του ποσού των δαπανών για τη λήψη υπηρεσιών, που λαμβάνεται υπόψη για τη μείωση του φόρου.

6. Μείωση ΕΝΦΙΑ: Για πάνω από 1 εκατομμύριο ακίνητα προβλέπεται η έκπτωση 10% για τον ΕΝΦΙΑ υπό την προϋπόθεση όταν αυτά θα έχουν ασφαλιστεί έναντι φυσικών καταστροφών (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρες).

Παράλληλα υπάρχουν και άλλες παρεμβάσεις και αλλαγές που σχετίζονται με τα ακίνητα και οι οποίες τρέχουν από τις αρχές του έτους.

1. Ψηφιακός φάκελος: Λειτουργεί από τις αρχές του έτους ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία του gov.gr που όμως ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων. Όσοι πολίτες και συμβολαιογράφοι χρησιμοποιούν το Φάκελο Μεταβίβασης μέσω του https://akinita.gov.gr θα λαμβάνουν μεταγραφή (ή δικαιολογημένη απόρριψη) εντός μίας εργάσιμης ημέρας αντί των πολύμηνων καθυστερήσεων. Οι προϋποθέσεις για τη «μεταγραφή σε μια ημέρα» είναι, πρώτον, να μην εκκρεμεί προηγούμενη πράξη στο ίδιο ακίνητο και δεύτερον, τα τέλη να πληρώνονται με πιστωτική/χρεωστική κάρτα.

2. Τροποποιητικές δηλώσεις: Οι τροποποιητικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης υποβάλλονται πλέον ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty. Η διαδικασία απαλλάσσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων από τις χρονοβόρες, τις περισσότερες φορές, επισκέψεις στις Δ.Ο.Υ., αφορά τις τροποποιητικές εμπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας υπό την προϋπόθεση ότι η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ και δεν έχει συνταχθεί το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.