Ακίνητα: Άσχημα νέα για όσους μένουν στην Αθήνα

Ακίνητα: Λιγοστεύουν οι προς πώληση κατοικίες – Αυξάνονται οι τιμές. Συνεχίστηκε και κατά το πρώτο εξάμηνο η μείωση του αποθέματος πωλούμενων κατοικιών στην Αττική, που πλέον δεν ξεπερνούν τις 82.000, τη στιγμή που πριν από μερικά χρόνια το αντίστοιχο μέγεθος ήταν μεγαλύτερο των 150.000. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Σε πολλές περιοχές, ιδίως όπου οι τιμές είναι προσιτές, καταγράφονται διψήφια ποσοστά μείωσης από χρόνο σε χρόνο, απόρροια και του πρώτου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου», που απορρόφησε μερικές χιλιάδες κατοικίες πέρυσι.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, το αποτέλεσμα είναι οι τιμές να συνεχίζουν να αυξάνονται με πολύ υψηλό ρυθμό, καθώς η προσφορά δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.

Ενδεικτικό είναι ότι οι αυξήσεις αυτές είναι δεδομένες ακόμα και στα σημεία όπου ουσιαστικά εξοβελίστηκαν οι ξένοι επενδυτές του προγράμματος της «χρυσής βίζας», όπως το κέντρο της Αθήνας.

Εκεί, από τον Αύγουστο του 2023 και μετά, δεν γίνονται πράξεις που αφορούν επενδυτές του προγράμματος λόγω της αύξησης του ελάχιστου ύψους επένδυσης από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ και από τον φετινό Σεπτέμβριο στις 800.000 ευρώ (όπως και σε όλη την υπόλοιπη Αττική).

Ωστόσο, μέχρι και το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2024, οι τιμές όχι μόνο δεν σταθεροποιήθηκαν, αλλά αντιθέτως συνέχισαν να αυξάνονται με πολύ έντονο ρυθμό.

Με βάση τα στοιχεία από τις αγγελίες της «Χρυσής Ευκαιρίας», κατά το πρώτο εξάμηνο παρατηρείται ετήσια μείωση του αποθέματος κατοικιών σε όλες τις επιμέρους κατηγορίες επιφανειών, ενώ αντιστοίχως ανοδικά κινούνται οι ζητούμενες τιμές.

Για παράδειγμα, στα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. το απόθεμα μειώθηκε κατά 15,8% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2023, σε 23.428 ακίνητα, ενώ αντιστοίχως η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 14,3%, σε 2.360 ευρώ/τ.μ.

Ακόμα μεγαλύτερη μείωση σημειώνεται στις μεγαλύτερες επιφάνειες, με αποκορύφωμα τα διαμερίσματα άνω των 120 τ.μ., που πλέον αριθμούν μόλις 5.758 σε όλο το κέντρο, σημειώνοντας πτώση κατά 19,6%. Η δε τιμή τους αγγίζει τις 2.860 ευρώ/τ.μ., 12,6% υψηλότερα από πέρυσι.

Η εικόνα αυτή καταδεικνύει ότι το έλλειμμα των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση είναι τέτοιο ώστε ακόμα και η απουσία ενός σημαντικού παράγοντα, που τροφοδοτούσε αγοραπωλησίες σε υψηλές τιμές, δεν είναι επαρκής για να περιορίσει τον ρυθμό της ανόδου των τιμών.

Ακίνητα: Στροφή προς Πειραιά

Στον αντίποδα, οι περιορισμοί που επιβλήθηκαν στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα» σε επιλεγμένες περιοχές της Αττικής (κέντρο, βόρεια και νότια προάστια) ώθησε τους επενδυτές σε σημεία, όπως ο Πειραιάς, όπου μέχρι και τον φετινό Αύγουστο μπορούσε να εξασφαλιστεί άδεια διαμονής έναντι του χαμηλού ορίου των 250.000 ευρώ.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να σημειωθεί κατακόρυφη αύξηση των αγοραπωλησιών, ενώ πολλοί αγοραστές με επενδυτικό προσανατολισμό αγόρασαν ακίνητα με σκοπό να τα αναβαθμίσουν/ανακαινίσουν και στη συνέχεια να τα πωλήσουν σε ενδιαφερόμενους επενδυτές από τρίτες χώρες.

Κάπως έτσι, στην περιοχή του Πειραιά εντοπίζεται μια από τις ελάχιστες περιπτώσεις όπου υπάρχει αύξηση της προσφοράς διαμερισμάτων και μάλιστα σημαντική.

Συγκεκριμένα, τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. έχουν αυξηθεί κατά 13%, σε 4.087, έναντι του περυσινού πρώτου εξαμήνου, ενώ η τιμή πώλησης εκτινάχθηκε σε 2.910 ευρώ/τ.μ., ή 45%.

Στον αντίποδα, στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, προσιτές και μη, καταγράφεται υποχώρηση του αποθέματος των πωλούμενων κατοικιών.

Για παράδειγμα στην Καλλιθέα, που είναι από τους μεγαλύτερους δήμους της Αττικής, τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. έχουν μειωθεί κατά 5,1%, σε 2.390, ενώ η τιμή πώλησης είναι κατά 12% υψηλότερη, σε 2.690 ευρώ/τ.μ.

Στο Μαρούσι τα ακίνητα έως 80 τ.μ. είναι πλέον μόλις 502, σημειώνοντας πτώση κατά 21,7%, ενώ στο Περιστέρι τα ακίνητα από 80 έως 120 τ.μ., που είναι κατάλληλα για τη στέγαση μιας τετραμελούς οικογένειας, σημειώνουν πτώση κατά 17,3%, σε 1.147. Η δε μέση τιμή αγγίζει πλέον τα 2.131 ευρώ/τ.μ., 12,3% υψηλότερα από πέρυσι.

Η εικόνα δεν διαφοροποιείται ούτε στην πόλη της Θεσσαλονίκης ή άλλες πόλεις της χώρας. Στη Θεσσαλονίκη τα πωλούμενα διαμερίσματα από 80 έως 120 τ.μ. είναι μόλις 1.511, ή 12,9% λιγότερα από πέρυσι, με τη μέση τιμή να είναι 8,6% υψηλότερη, σε 2.240 ευρώ/τ.μ.

Πτώση κατά 13% καταγράφουν και τα μεγαλύτερα ακίνητα, άνω των 120 τ.μ. Στην Πάτρα, στην ίδια κατηγορία μεγέθους (80-120 τ.μ.), τα πωλούμενα ακίνητα είναι πλέον 1.342, έχοντας υποχωρήσει κατά 21,7% από πέρυσι, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή είναι αυξημένη κατά 15%, σε 1.430 ευρώ/τ.μ.

Λίγο καλύτερη είναι η εικόνα στο Ηράκλειο της Κρήτης, όπου η πτώση στα ακίνητα 80-120 τ.μ. είναι 6,5%, σε 173 σπίτια, ενώ η μέση τιμή πώλησης έχει αυξηθεί κατά 3,5%, σε 2.150 ευρώ/τ.μ. Μάλιστα, στα πιο μικρά ακίνητα (έως 80 τ.μ.) σημειώνεται μια μικρή άνοδος της προσφοράς κατά 3%, σε 173 ακίνητα.

Ακίνητα: Το πρόγραμμα «Σπίτι μου»

Τα παραπάνω δεδομένα καθιστούν εμφανή τη δυσκολία την οποία θα αντιμετωπίσουν οι ενδιαφερόμενοι δικαιούχοι του νέου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου», που μάλιστα, σύμφωνα με τη στόχευση της κυβέρνησης, μπορεί να είναι ακόμα και 20.000.

Αν κατευθύνονταν όλοι οι ενδιαφερόμενοι στην Αττική, θα αρκούσαν για να απορροφήσουν το 25% της υφιστάμενης προσφοράς πωλούμενων διαμερισμάτων, αν και ασφαλώς δεν θα μπορούσε να συμβεί κάτι τέτοιο και για λόγους οικονομικούς, δηλαδή εξαιτίας των υψηλών τιμών.

Υπενθυμίζεται ότι, με βάση τους όρους του προγράμματος, τα επιλέξιμα ακίνητα θα πρέπει να έχουν αξία συμβολαίου έως 250.000 ευρώ, να είναι επιφάνειας έως 150 τ.μ. και να έχουν κατασκευαστεί έως και το 2007 και όχι μεταγενέστερα.

Η μέγιστη αξία δανείου φτάνει τις 190.000 ευρώ (από τις 150.000 ευρώ που ήταν στον πρώτο κύκλο του προγράμματος), ενώ θα χρηματοδοτείται έως το 90% του συμβολαίου. Η μέγιστη αξία του τελευταίου δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 250.000 ευρώ.

Αυτό που θεωρείται σχεδόν σίγουρο είναι ότι η νέα αυτή αύξηση της ζήτησης θα οδηγήσει και σε νέα αύξηση των τιμών, κατά τουλάχιστον 10%-15% από το σημερινό τους επίπεδο.

Οπως εξηγούν στελέχη της κτηματαγοράς, την περίοδο 2017-2020 απορροφήθηκε ένα σημαντικό απόθεμα κατοικιών, που δεν έχει αναπληρωθεί, καθώς εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες είναι κλειστές (περίπου 400.000 υπολογίζονται μόνο στην Αττική) για διάφορους λόγους.

Πολλές απαιτούν χιλιάδες ευρώ για να επισκευαστούν και να μπορέσουν να πουληθούν, άλλες έχουν αποδοθεί στο ∆ημόσιο με τη μορφή των αποποιήσεων κληρονομιών, ιδίως την περίοδο 2013-2018, και παραμένουν αναξιοποίητες, ενώ άλλες έχουν κατασχεθεί από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και παραμένουν εκτός αγοράς.

Ενας ακόμα λόγος που στερεί ακίνητα από την αγορά είναι η συχνά μεγάλη δυσκολία στη μεταβίβασή τους λόγω της θέσπισης της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, που έχει φέρει στην επιφάνεια όλες τις παρανομίες που συνοδεύουν ένα ακίνητο από την κατασκευή του και μετά. Σε πολλές περιπτώσεις η «θεραπεία» τους απαιτεί αρκετές χιλιάδες ευρώ και πολλούς μήνες αναμονής.

Στα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. το απόθεμα μειώθηκε κατά 15,8% συγκριτικά με το πρώτο εξάμηνο του 2023, ενώ η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 14,3%.

Ακίνητα: Οι τιμές στις πιο ακριβές και πιο προσιτές περιοχές

Τα Νότια Προάστια της Αθήνας, οι Κυκλάδες, τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, η Λευκάδα και ο Πειραιάς αποτελούν τις 5 πιο ακριβές περιοχές της χώρας για αγορά κατοικίας κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024. Στην κατάταξη των πιο ακριβών περιοχών για ενοικίαση κατοικίας, τις πρώτες θέσεις καταλαμβάνουν τα Νότια Προάστια της Αθήνας, οι Κυκλάδες, τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, το κέντρο της Αθήνας και ακολουθεί ο Πειραιάς. Αξίζει να σημειωθεί ότι ανάμεσα στις ακριβότερες περιοχές για ενοικίαση κατοικίας το 3ο τρίμηνο του 2024 βρίσκεται και η Χαλκιδική, όπου οι τιμές της βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζουν να ασκούν ανοδικές πιέσεις στις τιμές ενοικίων.

Τη συνολική εικόνα της τάσης των τιμών της αγοράς ανέλυσε και για το τρίτο τρίμηνο του 2024 το Spitogatos Insights με βάση το δείκτη τιμών του Spitogatos (SPI), που καταγράφει τη χρονική εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων με βάση εκατομμύρια πραγματικά δεδομένα αγγελιών από τη Νο.1 ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα.

Η έντονη ζήτηση για φοιτητικά σπίτια, λόγω της ανακοίνωσης των βάσεων αλλά και της έναρξης της ακαδημαϊκής χρονιάς, σε συνδυασμό με την παραδοσιακά ισχυρή καλοκαιρινή περίοδο, η οποία ενισχύει τη ζήτηση για κατοικίες, συμβάλλουν στην ανοδική πορεία των μέσων ζητούμενων τιμών ενοικίασης και πώλησης κατοικιών κατά το 3ο τρίμηνο του 2024. Σύμφωνα με τα στοιχεία του SPI, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε όλη την Ελλάδα σημείωσαν αύξηση της τάξης του 6,8% το τρίτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023, ενώ οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 7,6%.

Αντίθετα, οι πιο προσιτές περιοχές για αγορά κατοικίας στη χώρα εντοπίζονται στη Βόρεια ηπειρωτική Ελλάδα, με την Καστοριά, την Περιφέρεια Φλώρινας, την Καρδίτσα, την Κοζάνη και τη Δράμα να ξεχωρίζουν. Όσον αφορά την ενοικίαση, οι οικονομικότερες περιοχές περιλαμβάνουν το Κιλκίς, την Πέλλα, το υπόλοιπο του νομού Θεσσαλονίκης, την Ημαθία και τη Φωκίδα.

Η μεγαλύτερη αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής κατοικιών προς πώληση το τρίτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο το 2023 καταγράφηκε στην περιφέρεια Πειραιά (27,8%). Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικίας, το Υπόλοιπο Νομού Θεσσαλονίκης κατατάσσεται στην κορυφή των περιοχών με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης κατοικίας σε όλη τη χώρα με ποσοστιαία αύξηση της τάξης του 20%.

Οι πιο ακριβές και οι πιο οικονομικές περιοχές της Αττικής για αγορά και ενοικίαση κατοικίας

Στις πιο ακριβές περιοχές της Αττικής για αγορά κατοικίας κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 περιλαμβάνονται η Βουλιαγμένη, η Βούλα, η Γλυφάδα, το Κολωνάκι-Λυκαβηττός και η περιοχή Παπάγου, όπου οι τιμές αγγίζουν τα υψηλότερα επίπεδα. Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικίας, οι περιοχές της Αττικής με τις υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές το 3ο τρίμηνο του 2024 είναι και πάλι η Βουλιαγμένη, το Κολωνάκι-Λυκαβηττός, η Γλυφάδα, το Παλαιό Ψυχικό και η Βούλα. Αντίθετα, οι πιο προσιτές επιλογές για ενοικίαση κατοικίας εντοπίζονται κυρίως στα Δυτικά Προάστια, στα Προάστια του Πειραιά και στο κέντρο της Αθήνας. Όσον αφορά την αγορά κατοικίας, οι οικονομικότερες περιοχές είναι η Αγία Βαρβάρα, το Πέραμα, οι Αχαρνές, η περιοχή Πατησίων-Αχαρνών και τα Πατήσια, προσφέροντας ευκαιρίες για πιο προσιτές επιλογές στέγασης.

Οι περιοχές της Αττικής & της Θεσσαλονίκης με τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών

Σε επίπεδο ετήσιας μεταβολής, περιοχές του Πειραιά και των Προαστίων του σχεδόν μονοπωλούν την κατάταξη των top περιοχών με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικίας στην Αττική για το 3ο τρίμηνο του 2024. Πιο συγκεκριμένα, οι περιοχές αυτές είναι: το κέντρο του Πειραιά (λιμάνι) (36,0%), η περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία (33,8%), η Δραπετσώνα (31,6%), η Ανθούσα (29,7%) και ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης (27,9%). Σε ότι αφορά την ενοικίαση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης το 3ο τρίμηνο του 2024, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο το 2023, σημειώθηκαν στο Νέο Φάληρο (31,4%), στον Άγιο Στέφανο (24.9%), στην περιοχή Πειραϊκή-Χατζηκυριάκειο (23,3%), στη Βάρη-Βάρκιζα (23,0%) και στο Μαραθώνα (22,2%).

Στη συμπρωτεύουσα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής κατοικίας προς πώληση το 3ο τρίμηνο του 2024, σε σχέση με την ίδια περίοδο την προηγούμενη χρονιά, σημειώθηκαν κατά κύριο λόγο στα Προάστια της Θεσσαλονίκης και είναι: η περιοχή της Μενεμένης (21,7%), ο Εχέδωρος (18,7%) και ο Θερμαϊκός (18,1%).

Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση, οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών καταγράφονται και πάλι στα Προάστια της συμπρωτεύουσας και είναι η περιοχή Ευκαρπία (27,0%), ο Άγιος Παύλος (22,6%) και η περιοχή Ελευθέριο-Κορδελιό (17,3%).