Ακίνητα: Oι αλλαγές σε μεταβιβάσεις ακινήτων, ΕΝΦΙΑ, βραχυχρόνιες μισθώσεις, διάρκεια μίσθωσης και ανακαίνιση. Ο νέος χάρτης του real estate, στο xristika.gr.
Η έξοδος από τα μνημόνια και η επιστροφή της οικονομίας σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης συνοδεύτηκε με μία εκρηκτική άνοδο στην αγορά ακινήτων.
Αυτό, όπως είναι φυσικό, ώθησε την Πολιτεία στην λήψη μίας σειράς μέτρων, που αφενός διευκολύνουν την ζωή των ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και αυτών που θέλουν αποκτήσουν ακίνητο, αφετέρου δημιουργούν συνθήκες φορολογικής δικαιοσύνης για εκείνους που εκμεταλλεύονται ακίνητα, απέναντι στους παραδοσιακούς παίκτες της αγοράς.
Το 2024 είναι αναμφίβολα μία χρονιά που αλλάζουν πολλά σε αυτόν τον χώρο και εκείνοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα, θα πρέπει να είναι καλά ενημερωμένοι για τις υποχρεώσεις που θα έχουν πλέον, ώστε να μην βρεθούν μελλοντικά μπροστά σε αχρείαστες δυσάρεστες εκπλήξεις.
Οι μεγαλύτερες αλλαγές αφορούν εκείνους που αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση 3 ή περισσότερων κατοικιών, αφού θα πρέπει να ανοίξουν βιβλία στην Εφορία καθώς θα θεωρούνται πλέον επιχειρηματίες και θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ.
Επίσης όσοι σχεδιάσουν να αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να γνωρίζουν ότι υποχρεωτικά η εξόφληση του τιμήματος θα πρέπει να γίνει μέσω τραπεζικού λογαριασμού, δεδομένου ότι στην αντίθετη περίπτωση, με την εξόφληση να γίνεται με μετρητά, τα συμβόλαια θα θεωρούνται άκυρα.
Παράλληλα οι όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για φυσικές καταστροφές θα δουν μείωση 10% στον νέο λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ ενώ όσοι επισκευάσουν ή ανακαινίσουν την κατοικία τους θα κερδίσουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ κάθε χρόνο για πέντε χρόνια.
Επίσης μία σημαντική αλλαγή προς την κατεύθυνση μείωσης της γραφειοκρατίας και ευκολότερης μεταβίβασης ακινήτων ξεκίνησε να λειτουργεί από την αρχή του έτους ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία του gov.gr που όμως ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων.
Ακίνητα: Tι αλλάζει στον φορολογικό χάρτη των ακινήτων
1. Μεταβιβάσεις ακινήτων: Οριστικά παύει να ισχύει η καταβολή του τιμήματος για αγοραπωλησίες ακινήτων, μερικώς ή στο σύνολό του, με μετρητά. Όσοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να καταβάλουν ολόκληρο το τίμημα με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Σε διαφορετική περίπτωση το συμβόλαιο ή το ιδιωτικό έγγραφο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά θα είναι άκυρο και θα απαγορεύεται η μεταγραφή του ενώ στους παραβάτες θα επιβάλλονται αυστηρά πρόστιμα που θα φθάνουν έως τις 500.000 ευρώ.
2. Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Σε 141.452 ακίνητα που ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα θα επιβληθεί τέλος παρεπιδημούντων και περιβαλλοντικό τέλος ενώ πάνω από 7.000 φορολογούμενοι που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα θα υποχρεωθούν να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας καταβάλλοντας ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.
3. Τσουχτερά πρόστιμα: Προβλέπονται αυστηρές ποινές – κυρώσεις για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Στους διαχειριστές ακινήτων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ανά έτος, ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους που διαπράττεται παράβαση, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 5.000 ευρώ. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός 15 ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
4. Διάρκεια μίσθωσης: Τίθεται όριο 60 ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια. Το όριο των 60 ημερών αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά.
5. Εκπτώσεις για ανακαίνιση: Έκπτωση φόρου που μπορεί να φτάσει έως και 3.200 ευρώ ετησίως θα μπορούν να έχουν για πέντε χρόνια οι φορολογούμενοι που θα προχωρήσουν στην επισκευή ή ανακαίνιση των ακινήτων τους από την 1η Ιανουαρίου 2024. Η έκπτωση του φόρου εισοδήματος μπορεί να φτάσει έως και τις 16.000 ευρώ, τα οποία κατανέμονται ισόποσα σε πέντε έτη. Σε αυτήν την περίπτωση, για εργασίες ύψους 16.000 ευρώ οι φορολογούμενοι θα έχουν έκπτωση φόρου 3.200 ευρώ τον χρόνο, για πέντε χρόνια. Πέραν των εργασιών που θα μειώνουν τον φόρο συμπεριλαμβάνονται και οι δαπάνες για την αγορά αγαθών, αρκεί να μην υπερβαίνουν το 1/3 του ποσού των δαπανών για τη λήψη υπηρεσιών, που λαμβάνεται υπόψη για τη μείωση του φόρου.
6. Μείωση ΕΝΦΙΑ: Για πάνω από 1 εκατομμύριο ακίνητα προβλέπεται η έκπτωση 10% για τον ΕΝΦΙΑ υπό την προϋπόθεση όταν αυτά θα έχουν ασφαλιστεί έναντι φυσικών καταστροφών (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρες).
Παράλληλα υπάρχουν και άλλες παρεμβάσεις και αλλαγές που σχετίζονται με τα ακίνητα και οι οποίες τρέχουν από τις αρχές του έτους.
1. Ψηφιακός φάκελος: Λειτουργεί από τις αρχές του έτους ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Πρόκειται για μια νέα υπηρεσία του gov.gr που όμως ενοποιεί και απλοποιεί τις διαδικασίες μεταβίβασης κτηματογραφημένων ακινήτων. Όσοι πολίτες και συμβολαιογράφοι χρησιμοποιούν το Φάκελο Μεταβίβασης μέσω του https://akinita.gov.gr θα λαμβάνουν μεταγραφή (ή δικαιολογημένη απόρριψη) εντός μίας εργάσιμης ημέρας αντί των πολύμηνων καθυστερήσεων. Οι προϋποθέσεις για τη «μεταγραφή σε μια ημέρα» είναι, πρώτον, να μην εκκρεμεί προηγούμενη πράξη στο ίδιο ακίνητο και δεύτερον, τα τέλη να πληρώνονται με πιστωτική/χρεωστική κάρτα.
2. Τροποποιητικές δηλώσεις: Οι τροποποιητικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης υποβάλλονται πλέον ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty. Η διαδικασία απαλλάσσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων από τις χρονοβόρες, τις περισσότερες φορές, επισκέψεις στις Δ.Ο.Υ., αφορά τις τροποποιητικές εμπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας υπό την προϋπόθεση ότι η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ και δεν έχει συνταχθεί το σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Ακίνητα: Αντικειμενικές αξίες
Σχεδόν δύο χρόνια μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης σε όλη τη χώρα, τα στοιχεία του Μητρώου Μεταβιβάσεων Ακινήτων αποκαλύπτουν ότι η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών έχει ανοίξει σε πολλές περιοχές με τις μεγαλύτερες διαφορές να εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια της Αττικής, τον Πειραιά και τη Θεσσαλονίκη.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το 2025 αναμένεται η νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με το νέο, αυτοματοποιημένο σύστημα μαζικής εκτίμησης ακινήτων. Μέχρι το τέλος του 2024 θα έχει στηθεί ένα νέο πληροφοριακό σύστημα το οποίο θα καταγράφει τις τάσεις στην κτηματαγορά με τη συγκέντρωση στοιχείων για τις αξίες των ακινήτων και δεδομένων για τα χαρακτηριστικά τους και με βάση αυτά θα προχωρήσει αυτόματα στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των εμπορικών τιμών.
Τέλος, σε ό,τι αφορά τις αντικειμενικές τιμές ήδη μέσα στο έτος βρίσκονται σε εξέλιξη τα εξής:
– Διορθώσεις τιμών ζώνης: Από ενδελεχή έλεγχο περνάει το υπουργείο Οικονομικών τα αιτήματα που έχουν υποβάλει σχεδόν οι μισοί δήμοι της χώρας για επανακαθορισμό και μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Η επιτροπή αναμένεται να ολοκληρώσει τον έλεγχο των ενστάσεων στα τέλη Φεβρουαρίου. Αμέσως μετά θα πιάσουν δουλειά οι ιδιώτες εκτιμητές οι οποίοι θα προχωρήσουν στον επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης στις περιοχές για τις οποίες η επιτροπή διαπιστώσει υπέρμετρες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες που εφαρμόζονται από την 1η Ιανουαρίου 2022.
– Επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών: Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκεται η άσκηση της επέκτασης του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα.
– Ψηφιοποίηση τιμών σε περιοχές εκτός σχεδίου: Θα ολοκληρωθεί η ψηφιοποίηση των ζωνών για όλες τις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμών, που αποτελεί τη βάση για τη λειτουργία του αυτόματου συστήματος αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Ακίνητα: Εκπλήξεις και ευκαιρίες
Τον «εφιάλτη» της… Ιθάκης όπου οι τιμές της εφορίας για τα ακίνητα αυξήθηκαν, εν μία νυκτί, κατά 250% (συγκεκριμένα από 600 ευρώ ανα τ.μ σε 2.100 ευρώ) είναι πιθανό να ζήσουν πολλές από τις 2.167 περιοχές οποίες ετοιμάζονται να μπουν στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών της εφορίας.
Πρόκειται για το 1,5% της επικράτειας, αφορά περιοχές που εντοπίστηκαν μέσω της τελευταίας απογραφής από τη Στατιστική Αρχή το 2021 και πρόκειται να πάρουν νέες και τσουχτερές τιμές φορολόγησης.
Ένταξη στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών σημαίνει αυξήσεις σε δεκάδες φόρους, που επιβαρύνουν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές στις οποίες εξακολουθεί να ισχύει ακόμη το σύστημα των αντικειμενικών αξιών γης και των τιμών εκκίνησης ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομής.
Αναλυτικότερα η λίστα περιλαμβάνει τις ακόλουθες περιοχές:
- Αττική: Από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Άγιος Νικόλαος, Χάρακας, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη έως την περιοχή του Θορικού, περιοχές στην παραλιακή ζώνη Ασπροπύργου, όλες οι περιοχές στα νησιά της Σαλαμίνας, των Κυθήρων και στην Αίγινα οι περιοχές Πέρδικα, Μεσαγρός, Σουβάλα κ.ά.
- Θεσσαλονίκη: Περιοχές πλησίον της συμπρωτεύουσας και οικισμοί που βρίσκονται προς τον Λαγκαδά.
- Αχαΐα: Όλες οι παραθαλάσσιες περιοχές, μεταξύ αυτών Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Τράπεζα, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος, Βραχναίικα κ.ά.
- Κρήτη: Περιοχές παραθαλάσσιων οικισμών και στους τέσσερις νομούς
- Μεσσηνία: Όλες οι παραλιακές περιοχές μέχρι και το Καλό Νερό.
- Καρδίτσα: Λουτρά Σμοκόβου, Λουτροπηγή, Μαυρομμάτι, Βλάσι κ.ά.
- Τρίκαλα: Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι, Φαρκαδώνα, Τρυγώνα, Μεγαλοχώρι κ.ά.
- Ηλεία: Κυλλήνη, Ανδραβίδα και οι παραθαλάσσιες περιοχές του νομού, όπως επίσης και η Αρχαία Ολυμπία.
- Κορινθία: Οι παραλιακές περιοχές από το Περιγιάλι έως το Λέχαιο και νοτιοανατολικά των Ισθμίων.
- Αιτωλοακαρνανία: Οι περιοχές που γειτνιάζουν με τη Λίμνη Τριχωνίδα, Θέρμο, Καινούργιο, Αγγελόκαστρο, Αστακός κ.ά.
- Άρτα: Τζουμέρκα, Γ. Καραϊσκάκης, Κομμένο, Κομπότι κ.ά.
- Θεσπρωτία: Τα ορεινά χωριά του Σουλίου.
- Πρέβεζα: Λούτσα, Βράχος, Κανάλι, Λούρος, Καναλάκι, Μαργαρίτι, Γαρδίκι κ.ά.
- Φλώρινα: Αμύνταιο, Άγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη κ.ά.
- Ημαθία: Σέλι, Πλατύ, Βεργίνα, Νέα Νικομήδεια, Άγιος Γεώργιος κ.ά.
- Κιλκίς: Ειδομένη, Εύζωνοι, Αξιούπολη, Καστανιές, Γουμένισσα κ.ά.
- Σέρρες: Πρώτη, Αμφίπολη, Χρυσοπηγή, Προμαχώνας, Κερκίνη, Ηράκλεια, Λουτρά, Στρυμονικό, Αλιστράτη κ.ά.
- Χαλκιδική: Οι παραλιακές περιοχές της Κασσάνδρας, στο ύψος των οικισμών Σκάλα Φούρκας, Ποσείδι και τα παραλιακά μέρη από Νέα Καλλικράτεια έως παραλία Διονύσου.
- Έβρος: Οικισμοί κοντά σε Ορεστιάδα, Διδυμότειχο και Σουφλί και περιοχές παραθαλάσσιων οικισμών.
- Ροδόπη: Παραθαλάσσιες περιοχές του νομού.
- Ζάκυνθος: Παντοκράτορας, Καταστάρι, Βολίμες, Βανάτο, Κερί, Καλαμάκι, Βασιλικός κ.ά.
- Κεφαλονιά: Ληξούρι, Πάστρα, Σάμη, Φισκάρδο, Κεραμειές, Βασιλικιάδες κ.ά.
- Ιθάκη: Βαθύ κ.ά.
- Κέρκυρα: Λευκίμμη, Περιβόλι, Μωραΐτικα, Πέλεκας, Γλυφάδα, Παλαιοκαστρίτσα, Κασσιόπη, Στρογγύλη κ.ά.
- Λευκάδα: Πόρτο Κατσίκι, Καλαμίτσι, Άγιος. Νικήτας, Καρυά, Πινακοχώρι, Τσουκαλάδες κ.ά.
- Κυκλάδες: Περιοχές εκτός ορίων οικισμών όπου έχουν ανεγερθεί ακίνητα με όρους εκτός σχεδίου δόμησης
- Λέσβος, Χίος, Σάμος, Ικαρία, Φούρνοι, Κάλυμνο, Κω: Όλοι οι οικισμοί που είναι εντός σχεδίου πόλεως.
- Ρόδος: Περιοχές της πόλης της Ρόδου, Ιαλυσός, Αφάντου και άλλοι οικισμοί.
Ακίνητα: Αμετάβλητες οι υφιστάμενες αντικειμενικές το 2024
Στο συρτάρι μπαίνει καθε πρόταση για νέα τροποποίηση στο υφιστάμενο σύστημα των αντικειμενικών αξίων. Αν και οι υφιστάμενες τιμές θεωρούνται ήδη ξεπερασμένες, θα διατηρηθούν για τουλάχιστον ακόμη ένα έτος και το 2025 θα ενεργοποιηθεί το σύστημα μαζικής εκτίμησης αξίας ακινήτων. Με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων οι τιμές ζώνης θα «ευθυγραμμίζονται» με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς.
Ουσιαστικά θα ξεκινήσει η δημιουργία βάσης δεδομένων με στοιχεία από την κτηματαγορά που θα επικαιροποιούνται σε πραγματικό χρόνο και νέο πληροφοριακό σύστημα που θα αξιοποιεί τα παραπάνω στοιχεία και θα υπολογίζει τις αξίες των ακινήτων.
Ακίνητα: Εκπλήξεις σε δήμους που υπέβαλαν ενστάσεις
Εδώ και έναν χρόνο οι μισοί δήμοι της χώρας, περίπου 145 στον αριθμό, έχουν υποβάλλει ένσταση με το αιτιολογικό ότι οι τιμές που είχαν καθοριστεί, τον Ιανουάριο του 2022, ήταν υψηλότερες από ότι θα έπρεπε.
Ωστόσο, από τότε μέχρι σήμερα σε πολλές περιοχές τα πράγματα έχουν αλλάξει με τις τιμές των ακινήτων να έχουν αυξηθεί σημαντικά και την «ψαλίδα» μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών να έχει διευρυνθεί.
Τα πρώτα μηνύματα από την αρμόδια Επιτροπή του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας που έχει αναλάβει την εξέταση των ενστάσεων των δήμων δεν είναι ενθαρρυντικά.
Πληροφορίες αναφέρουν ότι πολλές από τις ενστάσεις απορρίπτονται ως μη επαρκώς στοιχειοθετημένες.
Μάλιστα φαίνεται ότι εννέα στους δέκα δήμους δεν έχουν επισυνάψει τεκμηρίωση του αιτήματος τους και αποδεικτικά στοιχεία προς την αρμόδια επιτροπή τα οποία αποδεικνύουν, όπως προβλέπονταν στη σχετική απόφαση, τους ακριβείς λόγους για τους οποίους πρέπει να μειωθούν οι τιμές.
Αφού ολοκληρωθεί η πρώτη αξιολόγηση, έρχεται η σειρά των ιδιωτών εκτιμητών οι οποίοι θα αναλάβουν να προχωρήσουν στον επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης.
Η «άσκηση» αναμένεται να ολοκληρωθεί έως το καλοκαίρι αλλά ο πήχης των προσδοκιών μπαίνει στα χαμηλά.
Στην Αττική μείωση αντικειμενικών αξιών έχουν ζητήσει οι δήμοι Αθηναίων, Γλυφάδας, Καλλιθέας, Αμαρούσιου, Βριλησσίων, Ζωγράφου,Αγ. Δημητρίου, Παλλήνης, Μοσχάτου-Ταύρου ενώ στην περιφέρεια μεταξύ άλλων διορθώσεις έχουν ζητήσει οι δήμοι Καλαμάτας, Ρόδου, Κιλκίς, Πύλου, Σάμου, Κέρκυρας, Πάτρας, Πύργου, Ιθάκης, Κομοτηνής …
Ακίνητα: Αυτός είναι ο λόγος που έχουν ακριβύνει τόσο – Πότε θα μειωθούν οι τιμές
Γιατί τα ακίνητα στην Αθήνα «τρέχουν» γρηγορότερα από όλες τις ευρωπαϊκές πόλεις. Εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια είναι μπλεγμένα σε διάφορες νομικές υποθέσεις, με αποτέλεσμα η αγορά να είναι ρηχή και οι τιμές στην Αθήνα να ανεβαίνουν. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Η Αθήνα έχει γίνει μια από τις πιο «hot» αγορές κατοικιών της Ευρώπης, διαπιστώνει το Bloomberg, καθώς από υποβαθμισμένη βιομηχανική περιοχή, το Γκάζι έχει φτάσει να διαθέτει διαμερίσματα σε τιμές αντίστοιχες με εκείνες των πιο πλούσιων ευρωπαϊκών πόλεων, την ίδια στιγμή που πολυτελείς κατασκευές εμφανίζονται κατά μήκος της ακτογραμμής της ελληνικής πρωτεύουσας.
Τα στοιχεία του Bloomberg δείχνουν ότι η αύξηση 12,2% που σημειώθηκε στις τιμές των κατοικιών στην Αθήνα τον Οκτώβριο είναι σχεδόν τριπλάσια σε σχέση με τη μεταβολή στην Στοκχόλμη, την ώρα που οι τιμές σε άλλες πόλεις, όπως στο Παρίσι, υποχωρούν.
Όπως εξηγεί το αμερικανικό πρακτορείο, η άνοδος στις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα οφείλεται εν μέρει στις επιπτώσεις της κρίσης χρέους.
Εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια είναι μπλεγμένα σε διάφορες νομικές υποθέσεις, με αποτέλεσμα η αγορά να είναι ρηχή και οι τιμές στην Αθήνα να ανεβαίνουν πιο γρήγορα από οποιαδήποτε άλλη μεγάλη ευρωπαϊκή πόλη.
Πρόκειται για υποθηκευμένα σπίτια σε κόκκινα δάνεια, όπου οι διαπραγματεύσεις για την αποπληρωμή καθυστερούν.
Τελικά, τα σπίτια αυτά θα μπορούσαν να βγουν σε πλειστηριασμό, όμως οι διαπραγματεύσεις συμπιέζουν την προσφορά εν τω μεταξύ, επισημαίνει το Bloomberg.
Ασφαλώς, το πρόβλημα της έλλειψης στέγης απασχολεί τις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις, την ώρα που το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος πλήττει την αγοραστική δύναμη.
Το Bloomberg City Tracker δείχνει ότι οι τιμές κατέγραψαν πτώση σε Λονδίνο, Παρίσι και Βερολίνο τον τελευταίο μήνα (σε σχέση με πέρυσι), αλλά στο Μιλάνο, τη Μαδρίτη και τη Στοκχόλμη εξακολουθούν να σημειώνουν αυξήσεις άνω του 3%.
«Δεν υπάρχουν ακίνητα στην αγορά», λέει στο Bloomberg ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αθηνών-Αττικής. Ο ίδιος συνδέει την άνοδο των τιμών και με τη ζήτηση που έφερε το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας.
Εκτός από την έλλειψη ακινήτων, η άνοδος των τιμών αποδίδεται και στην ανάκαμψη της οικονομίας, με την οποία οι Έλληνες αποκτούν μεγαλύτερη καταναλωτική δύναμη.
Η ελληνική οικονομία προβλέπεται να αναπτυχθεί ταχύτερα από την υπόλοιπη Ευρωπαϊκή Ένωση φέτος και το κατά κεφαλήν ΑΕΠ επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα του 2009, ξεπερνώντας τα 21.000 ευρώ φέτος (από το χαμηλό των 16.200 ευρώ στα βάθη της κρίσης).
Λόγω αυτής της δυναμικής, περιοχές όπως το Γκάζι έχουν γίνει περιζήτητες γειτονιές. Εν μέσω έλλειψης στέγης, πρώην αποθήκες έχουν μετατραπεί σε lofts γύρω από την Τεχνόπολη.
Σε άλλα μέρη της Αθήνας, όπως το ακριβό προάστιο της Γλυφάδας, πολυτελή συγκροτήματα κατασκευάζονται για να προσελκύσουν πλούσιους επενδυτές από το εξωτερικό, ειδικά από την Κίνα.
Και όπως σημειώνει το Bloomberg, ξεκινούν και οι εργασίες στο Ελληνικό, με την ανάπλαση των 8 δισ. ευρώ να περιλαμβάνει περίπου 10.000 πολυτελή παραθαλάσσια σπίτια και διαμερίσματα μετά την ολοκλήρωση της πρώτης φάσης το 2026.
Εν τω μεταξύ, όμως, το κόστος στέγασης ξεπερνά το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, την ώρα που ο μέσος όρος σε όλη την ΕΕ είναι 20%.
Και οι τιμές στην ελληνική αγορά κατοικιών αναμένεται να συνεχίσουν να ανεβαίνουν, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία, όπως προβλέπει η Τράπεζα της Ελλάδας. Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμείνει ισχυρό.
Ακίνητα: Αγορά ή ενοικίαση; Δείτε τις τιμές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Συνεχίζεται η άνοδος στις τιμές. Οι περιοχές με αυξήσεις ακόμη και πάνω από 20% (πίνακες).
Τα στοιχεία για το γ’ τρίμηνο από το δίκτυο του Spitogatos. Που βρίσκονται οι υψηλότερες τιμές πώλησης-ενοικίων και οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές πώλησης. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Εντυπωσιακές αυξήσεις, που αγγίζουν ή ξεπερνούν το 20% σημειώνουν οι άλλοτε πιο φθηνές περιοχές της Αττικής, τα δυτικά προάστια και τα προάστια του Πειραιά, ενώ αντίστοιχη είναι η άνοδος των τιμών και στη Θεσσαλονίκη, είτε πρόκειται για το κέντρο είτε για τους περιφερειακούς δήμους.
Από την άλλη πλευρά, τα νότια προάστια διατηρούν την πρωτοκαθεδρία με τις υψηλότερες τιμές πανελλαδικά, ξεπερνώντας αισίως τα 3.600 ευρώ ανά τ.μ., ενώ το όριο των 2.000 ευρώ ανά τ.μ. έφτασαν οι μέσες τιμές στο κέντρο της Αθήνας και του Πειραιά.
Τα στοιχεία για τις τιμές πώλησης των κατοικιών το γ’ τρίμηνο του 2023 προκύπτουν από τις ζητούμενες τιμές στις αγγελίες που επεξεργάζεται το δίκτυο του “Spitogatos” (www.spitogatos.gr) και όπως προκύπτει το «ράλι» στην εγχώρια κτηματαγορά δεν φαίνεται να έχει τέλος.
Oπως δεν έχουν τέλος και ο αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων, με χαρακτηριστική την περίπτωση του κέντρου της Αθήνας, όπου για πρώτη φορά η μέση τιμή «έπιασε» τα 10 ευρώ ανά τ.μ. (+10,9%) έναντι του γ’ τριμήνου του 2022 με τον Πειραιά επίσης να ακολουθεί με διψήφιο ποσοστό ανόδου, σε ποσοστό άνω του 10% σε σχέση με πέρυσι.
Ακίνητα: Οι τιμές πώλησης
Eιδικότερα όσον αφορά τις τιμές πώλησης, στα πιο ακριβά νότια προάστια η αύξηση έναντι του γ’ τριμήνου του 2022 αντιστοιχεί στο +14%, με τη μέση τιμή στα 3.611 ευρώ ανά τ.μ. και ακολουθούν τα βόρεια, με τιμή κάτω των 3.000 ευρώ ανά τ.μ.- για την ακρίβεια στα 2.915 ευρώ ως μέση ζητούμενητιμή με ένα +10,9% έναντι της αντίστοιχης περυσινής περιόδου.
Tρείς παράμετροι, το μετρό, η χαμηλότερη βάση από την οποία εκκινούν οι τιμές πώλησης και πλέον και η Golden Visa φαίνεται ότι παίζουν σημαντικό ρόλο σε σχέση με την άνοδο των περιοχών στα πέριξ του λιμανιού, ενώ αντίστοιχα συμβαίνει και στα δυτικά προάστια όπου οι τιμές είναι πλέον στο +19,2% με μέση ζητούμενη τιμή στα 1.800 ευρώ ανά τ.μ..
Ακίνητα: Τιμές ενοικίων
Ως προς τα ενοίκια στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα, τα υψηλότερα νούμερα συνεχίζουν σταθερά να καταγράφονται στα νότια της Αθήνας, με μία τιμή λίγο χαμηλότερη των 12 ευρώ ανά τ.μ. (11,82 ευρώ) και άνοδο κατά 9,1% έναντι του τρίτου τριμήνου του 2022.
Για την περίοδο Ιουλίου- Αυγούστου- Σεπτεμβρίου τα χαμηλότερα ενοίκια στην Αττική καταγράφοντα στα προάστια του Πειραιά και τα δυτικά με τιμές αντίστοιχα στα 7,61 ευρώ ανά τ.μ.+10,65% (και 7,81 ευρώ ανά τ.μ. (+7,6%).
Για τη Θεσσαλονίκη, τα χαμηλότερα ενοίκια καταγραφονται στο υπόλοιπο του νομού με 3,75 ευρώ ανά τ.μ. και οριακή πτώση κατά 0,3%, ενώ στο κέντρο ο δήμος σημειώνει άνοδο κατά 8,2% με 8,75 ευρώ μέσο ενοίκιο.
Ακίνητα: Οι τιμές στα φοιτητικά σπίτια
Ιδιαίτερα δυσχερής για τους περισσότερους νέους ενδιαφερομένους είναι η ενοικίαση φοιτητικής στέγης στις πόλεις της χώρας με τη μεγαλύτερη ζήτηση, καθώς η κατακόρυφη αύξηση των ενοικίων φαίνεται πως έχει επεκταθεί πλέον και στην περιφέρεια, πέραν δηλαδή των δύο μεγάλων αστικών κέντρων.
Στη φετινή της ετήσια έκθεση για τη φοιτητική στέγη, η Geoaxis, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών, καταγράφει μέση ετήσια αύξηση των τιμών των ενοικίων κατά 18,7%, ενώ συγκριτικά με πριν από δέκα χρόνια, όταν ξεκίνησε η σχετική καταγραφή, παρατηρείται σωρευτική άνοδος κατά 62%.
Ωστόσο, σε Αθήνα και Πάτρα η εικόνα είναι σαφώς δυσκολότερη. Με βάση τα σχετικά στοιχεία, στην πρωτεύουσα φέτος οι τιμές των διαμερισμάτων που απευθύνονται σε φοιτητές καταγράφουν αύξηση κατά 23,7% σε 9,17 ευρώ/τ.μ., ενώ συνολικά από το 2014 μέχρι σήμερα η αύξηση διαμορφώνεται σε 80,42%.
Αντίστοιχα στην Πάτρα, όπου επίσης παρατηρείται σημαντική συγκέντρωση φοιτητών, η μέση τιμή αγγίζει φέτος τα 8,7 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 27,47% (!) σε σχέση με το 2022, ενώ συνολικά τα τελευταία 10 χρόνια το κόστος ενοικίασης έχει εκτοξευθεί κατά 80,37%.
Στη Θεσσαλονίκη η συνολική αύξηση ανέρχεται σε 68%, ενώ από πέρυσι οι τιμές καταγράφουν αύξηση κατά 22,27%, σε 8,5 ευρώ/τ.μ. Πιο διαχειρίσιμη φαντάζει η κατάσταση στο Ηράκλειο της Κρήτης, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 7,7 ευρώ/τ.μ., 16,5% υψηλότερη από πέρυσι.
Ωστόσο, στην περίπτωση της εν λόγω πόλης είναι συχνό το φαινόμενο της «έξωσης» των φοιτητών από τον Μάιο μέχρι και τον Σεπτέμβριο, λόγω τουρισμού, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες επιθυμούν να καρπωθούν και το πρόσθετο όφελος της βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου τους κατά τη διάρκεια των θερινών μηνών, δημιουργώντας σοβαρή δυσχέρεια στους φοιτητές.
Αυτό το φαινόμενο είναι εφικτό, ακριβώς λόγω της έλλειψης διαθέσιμων διαμερισμάτων στο Ηράκλειο, με αποτέλεσμα οι φοιτητές να μην έχουν εναλλακτική επιλογή και να αποδέχονται τέτοιους όρους.
Οπως τονίζεται στην ανάλυση της εταιρείας, υπολογίζεται ότι περίπου 15%-20% κατά μέσον όρο από τα διαμερίσματα που θα μπορούσαν να διατεθούν σε φοιτητές έχουν απορροφηθεί οριστικά από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τους ιδιοκτήτες τους να προτιμούν τη συγκεκριμένη δραστηριότητα για την εκμετάλλευση των ακινήτων τους.
Αυτός είναι κι ένας από τους λόγους που έχει προκαλέσει τις αυξήσεις αυτές στις τιμές ενοικίασης, μαζί φυσικά με τη γενικότερη έλλειψη διαμερισμάτων προς ενοικίαση, τα κενά και αναξιοποίητα ακίνητα και τη στροφή της πλειονότητας των ενδιαφερομένων στην επιλογή της ενοικίασης αντί της αγοράς.
Σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, ιδρυτή και επικεφαλής της Geoaxis, «η πλειονότητα των ενδιαφερομένων επιλέγει να νοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίσουν τα έξοδα.
Το αποτέλεσμα είναι να περιορίζεται το ρίσκο διάθεσης ακόμη και σε μεγαλύτερα διαμερίσματα, που στο παρελθόν ίσως δεν θεωρούνταν ότι μπορούν να απευθυνθούν και σε φοιτητές».
Παράλληλα, σύμφωνα με τον ίδιο, καθώς οι φοιτητές αρχίζουν κι επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να αυξηθεί για κατοικίες που βρίσκονται κοντά στις μεγάλες πανεπιστημιακές σχολές και να μειωθεί στην περιφέρεια.
Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τη σχετική έρευνα της Geoaxis, τα ενοίκια των φοιτητικών κατοικιών αφορούν, ως επί το πλείστον, μικρά σε επιφάνεια και μεγάλης ηλικίας ακίνητα, καθώς στόχος των φοιτητών και των οικογενειών τους είναι ο περιορισμός του κόστους.
Ωστόσο, όπως φαίνεται, ακόμη και σε ακίνητα τέτοιων προδιαγραφών, το κόστος είναι δυσανάλογο σε σχέση με τις παροχές.
Στην Αθήνα η μέση ηλικία των διαμερισμάτων που απευθύνονται σε φοιτητές διαμορφώνεται σε 48 έτη, ενώ η επιφάνεια είναι της τάξης των 50 τ.μ. Στην Πάτρα, η μέση επιφάνεια είναι μόλις 42 τ.μ. και η μέση ηλικία τα 32 έτη. Πιο νέα σε ηλικία ακίνητα εντοπίζονται στο Ηράκλειο της Κρήτης με 22 έτη, ενώ η μέση επιφάνειά τους διαμορφώνεται σε 50 τ.μ.
Ακίνητα: Μηδενική διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με μίσθωμα έως 300€
Πέρυσι, την ίδια χρονική στιγμή, η διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€, ήταν 10% στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας.
Τη φετινή χρονιά, σύμφωνα με τα μέχρι τώρα δεδομένα που προκύπτουν από τις αναρτημένες αγγελίες ακινήτων σε ιστοσελίδες, η αναζήτηση φοιτητικής κατοικίας άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€ στην Αθήνα και ιδιαίτερα στις φοιτητικές περιοχές καταγράφεται σχεδόν μηδενική.
Συγκεκριμένα, στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών, οι κατοικίες άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ που διατίθενται με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€, αποτελούν μόλις το 2,89% (12,47% το 2022) επί του συνόλου των διαθέσιμων προς μίσθωση κατοικιών άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ.
Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων, όπου μόλις το 3,7% των κατοικιών άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ διατίθενται με μίσθωμα έως 300€ τη φετινή χρονιά, έναντι του 14,29% πέρυσι.
Στις περιοχές των Νοτίων Προαστίων, η διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€ είναι μηδενική (0,3%) ενώ στον Πειραιά 0,94%.
| Αττική | Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων
Έως 50 τ.μ. – έως 300€/μήνα |
| Αθήνα Κέντρο | 2,89% |
| Δυτικά Προάστια | 3,7% |
| Νότια Προάστια | 0,3% |
| Βόρεια Προάστια | 1,38% |
| Πειραιάς | 0,94% |
Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, κατοικία έως 50τμ, άνω του 1 ου ορόφου