Ακίνητα: Αγορές, πωλήσεις, κληρονομιές, γονικές παροχές – Ο οδηγός που χρειάζεσαι για κάθε μεταβίβαση

Ακίνητα: Απίστευτη ταλαιπωρία των ιδιοκτητών ακόμα και για απλές υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων. «Γολγοθάς» η ελληνική γραφειοκρατία που απαιτεί έως και είκοσι δικαιολογητικά για κάθε υπόθεση. Δείτε τον αναλυτικό οδηγό που όλοι χρειάζόμαστε για τα ακίνητα, στο xristika.gr.

Ιδιοκτήτες, συμβολαιογράφοι και μεσίτες έχουν απευθύνει εκκλήσεις στην κυβέρνηση για εκσυγχρονισμό του συστήματος, ενώ έχουν καταθέσει και πλήθος σχετικών προτάσεων.

Η κυβέρνηση έχει ήδη παρουσιάσει το μέλλον των διαδικασιών που θα είναι ψηφιακό και ταχύτερο.

Η κατάργηση της «συλλογής» του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας, η δημιουργία του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου και η ηλεκτρονική συλλογή των εγγράφων και πιστοποιητικών θα γίνεται από τον συμβολαιογράφο, είναι μέρος της λύσης σε ένα πρόβλημα που ταλαιπωρεί ακόμα τους πολίτες, αν και φαίνεται να ανήκει σε μια πολύ παλαιότερη εποχή, όταν δεν υπήρχαν όλες αυτές οι δυνατότητες που μας δίνει η τεχνολογία.

Ακίνητα: Εμπλοκές…

Η πιο χαρακτηριστική περιγραφή της κατάστασης είναι το «χαρτοβασίλειο» και η «οδύσσεια» για το πλήθος των δικαιολογητικών και την ταλαιπωρία των πολιτών. Πρώτα να δούμε το πρόβλημα. Λέγεται υπέρμετρη καθυστέρηση και κόστος λόγω γραφειοκρατίας και συντελείται από την ανάγκη για 17 έως 20 δικαιολογητικά.

Ανάλογα με τη συναλλαγή από τους φορολογουμένους ζητούν:

1 Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή

2 Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

3 Πιστοποιητικό ΔΟΥ περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας – δωρεάς

4 Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη ΔΟΥ του ακινήτου

5 Πιστοποιητικά/δηλώσεις για μη οφειλή προς ΟΤΑ

6 Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα

7 Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας

8 Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας

9 Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή

10 Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο

11 Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου

12 Αντίγραφο οικοδομικής άδειας αν ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983

13 Εγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου

14 Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν βρίσκεται εντός κτηματολογίου

15 Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ότι το γεωτεμάχιο έχει περιληφθεί στα στοιχεία ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου

16 Πράξη χαρακτηρισμού του δασαρχείου ότι η μεταβιβαζόμενη έκταση χαρακτηρίζεται ως μη δασική ή δασική

17 Βεβαίωση δασαρχείου περί «ΑΚΑΪΑΣ» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών

18 Δήλωση προς το Δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα

19 Αδεια του υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας

20 Πιστοποιητικό της διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου σε περίπτωση που η μεταβιβαζόμενη έκταση βρίσκεται σε περιοχή στην οποία έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες

Ακίνητα: Λύσεις

Η λύση έρχεται από την κυβέρνηση που προωθεί σειρά σημαντικών αλλαγών για τη διευκόλυνση των πολιτών, όπως η κατάργηση της «συλλογής» του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), αφού αυτό πλέον θα εκδίδεται μέσω μιας μόνο κίνησης, χωρίς πολύωρες αναμονές στις ΔΟΥ. Οι ιδιοκτήτες θα συμπληρώνουν τα στοιχεία τους και του ακινήτου τους και θα έχουν αυτόματα τη βεβαίωση μέσω εφαρμογής του Δήμου Αθηναίων, χρησιμοποιώντας τους κωδικούς του Taxis. Για την έκδοση ΤΑΠ από τον ίδιο το δημότη, απαιτείται έλεγχος της γνησιότητας της βεβαίωσης, κάτι που γίνεται με έναν κωδικό QR, ο οποίος θα επιβεβαιώνει την εγκυρότητα της βεβαίωσης.

Ακίνητα: Ηλεκτρονικός φάκελος

Οι συμβολαιογράφοι έχουν ζητήσει ξανά και ξανά, μαζί με τις ανακοινώσεις της ΠΟΜΙΔΑ, την περισσότερη Ψηφιοποίηση των διαδικασιών.

Η απάντηση από την κυβέρνηση έρχεται με τον Ηλεκτρονικό Φάκελο Ακινήτων. Αυτή η καινοτομία, μαζί με την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, γονικών παροχών και δωρεών στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ φέρνει σημαντική διευκόλυνση σε όλες τις μεταβιβάσεις.

Στόχος η ταχύτερη και ασφαλέστερη διεκπεραίωση των υποθέσεων μεταβίβασης ακινήτων μέσω Διαδικτύου.

Η πλατφόρμα θα «επικοινωνεί» με τα πληροφοριακά συστήματα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, του Κτηματολογίου, της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, της Δασικής Υπηρεσίας, του ΕΦΚΑ, του Μητρώου Πολιτών, της Ελληνικής Αστυνομίας, των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων και του Εθνικού Μητρώου Επικοινωνίας Πολιτών (ΕΜΕΠ).

Αντί να τρέχεις να βρεις όλα τα δικαιολογητικά, θα είναι ήδη εκεί. Ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου θα ενεργοποιηθεί έως το τέλος του 2023 και θα προβλέπει τη διασύνδεση του συστήματος e-Αδειες με τα άλλα συστήματα (ΕΦΚΑ, Πυροσβεστική Υπηρεσία, ΔΕΔΔΗΕ, Δασική Υπηρεσία και ΔΕΣΦΑ), την κατάργηση της κοινοποίησης της επιφάνειας του κτιρίου στον ΔΕΔΔΗΕ και ολοκλήρωση της ενοποίησης του συστήματος δήλωσης τετραγωνικών μέτρων στους δήμους, τη θέσπιση νομοθεσίας για τη δημιουργία πλαισίου ασφαλών συναλλαγών σε κινητά περιουσιακά στοιχεία, τη λειτουργία πλατφόρμας για την απόκτηση άδειας κατασκευής και τη λειτουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα παρέχει στους αγοραστές τη δυνατότητα εκπλήρωσης όλων των απαιτήσεων για τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας στο Διαδίκτυο.

Η νέα πλατφόρμα θα «ζει» μέσα στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr. Μέσω της πλατφόρμας θα συλλέγονται ηλεκτρονικά όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται στη σύνταξη των συμβολαίων για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η συλλογή θα γίνεται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο. Οταν υπάρχουν όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, υποβάλλεται η δήλωση και η διαδικασία ολοκληρώνεται με την ηλεκτρονική μετεγγραφή του ακινήτου.

Ακίνητα: Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού;

Με τις τιμές της αγοράς να ανεβαίνουν τόσο για αγορά όσο και για εκμίσθωση, όλο και περισσότεροι επιστρέφουν στο δίλημμα «να νοικιάσω ή να αγοράσω;».

Δύσκολη απόφαση για κάθε οικογένεια, η οποία εξαρτάται από πολλές παραμέτρους. Πού κυμαίνονται όμως ενοίκια και πού οι τιμές για αγορά; Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Οι τιμές πώλησης ακινήτων αλλάζουν συνεχώς, όπως και τα ενοίκια, ενώ παράλληλα διακυμάνσεις υπάρχουν και στα προσφερόμενα τραπεζικά επιτόκια.

Τα «πάνω και τα κάτω» της αγοράς δημιουργούν ευκαιρίες, όπως και το γεγονός ότι οι τράπεζες προσφέρουν τα ίδια επιτόκια σε όλη τη χώρα, ενώ η αύξηση των τιμών στα ενοίκια γίνεται ανάλογα με τους όρους της αγοράς, σε κάθε περιοχή και μεταβάλλεται συνεχώς.

Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές περιοχές, η δόση του στεγαστικού δανείου μπορεί να γίνει φθηνότερη από το μηνιαίο ενοίκιο, ενώ σε άλλες να συμβαίνει το αντίθετο.

Αν και τα συγκρίνουμε, η αγορά με την ενοικίαση δεν είναι το ίδιο πράγμα.

Απλά, έχουν παρόμοιο κόστος και είναι τρόποι κάλυψης της ίδιας ανάγκης στέγασης.

Από τη μία πλευρά, η αγορά είναι επένδυση και στο τέλος σου μένει το σπίτι, ενώ με το ενοίκιο υπάρχει πάντα η αβεβαιότητα για το αύριο, αφού όταν λήξει το συμβόλαιο ενοικίασης μπορεί να μην ανανεωθεί.

Από την άλλη πλευρά η ιδιοκτησία σημαίνει και πρόσθετα έξοδα συντήρησης και φορολογίας, ενώ η επένδυση σε δένει με το ακίνητο και δεν έχεις την ίδια ελευθερία αλλαγής κατοικίας όπως ένας ενοικιαστής.

Επίσης, το αρχικό κόστος είναι πολύ διαφορετικό, καθώς στο ενοίκιο τυπικά ζητείται μία εγγύηση 1-2 ενοικίων, ενώ για τη λήψη στεγαστικού δανείου, ο δανειολήπτης υποχρεούται να καλύψει το 20% – 30% της αξίας αγοράς με ίδιους πόρους.

Κάποια τρικ όπως έξτρα επισκευαστικά δάνεια ή υπερτιμολόγιση του ακινήτου, ώστε το δάνειο να καλύψει το 100% της αγοράς, έχουν σχεδόν εκλείψει, άρα η ρευστότητα είναι πλέον προϋπόθεση.

Στη σύγκριση για το άμεσο κόστος ενοίκιο ή δόση δανείου, βλέπουμε το παράδειγμα μίας τυπικής κατοικίας που να μπορεί να στεγάσει οικογένεια, από 90 έως 120 τ.μ. με μέση αξία 150.000 ευρώ.

Αν και η τιμή αγοράς μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα την περιοχή ή τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, οι 150.000 είναι μία μέση τιμή που αντιπροσωπεύει μεγάλο μέρος της χώρας. Καθώς το κυμαινόμενο επιτόκιο αυτή την εποχή, αν και φθηνότερο έρχεται με πολλούς κινδύνους, οι τραπεζικοί υπάλληλοι συνήθως κατευθύνουν τους αιτούντες δάνειο προς τα σταθερά.

Είτε για όλη τη διάρκεια του δανείου είτε για μέρος αυτής.

Ενα δάνειο 120.000 με σταθερό επιτόκιο για 20 χρόνια αυτή τη στιγμή προσφέρεται με επιτόκιο από 2,95% έως 4% και ο μέσος όρος των προσφερόμενων δόσεων είναι 707 ευρώ/μήνα. Με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη πέφτει στα 689,3 ευρώ/μήνα.

Με την προϋπόθεση ότι ο ενοικιαστής αναζητά μόνο ποιοτικά ακίνητα, όχι πολύ παλαιά ή τουλάχιστον ανακαινισμένα με τις βασικές σύγχρονες ανέσεις, τα ενοίκια που ζητούν οι ιδιοκτήτες μπορεί να ανέβουν σημαντικά.

Με αυτά τα δεδομένα βλέπουμε ότι η μηνιαία δόση θα ήταν φθηνότερη από ό,τι το μέσο ενοίκιο στο κέντρο της Αθήνας που κυμαίνεται από περίπου 800 ευρώ για μία κατοικία 90 τ.μ. ή άνω των 1.000 ευρώ για τις μεγαλύτερες.

Το ίδιο συμβαίνει στα βόρεια και τα νότια προάστια, με την εικόνα να ανατρέπεται στα δυτικά και τα ανατολικά.

Στη Θεσσαλονίκη τα ενοίκια είναι λίγο χαμηλότερα από ό,τι στις ακριβές περιοχές της Αθήνας, αλλά με 718 ευρώ για ακίνητο 90 τ.μ. και 958 ευρώ τα 120 τ.μ., η κατάσταση είναι συγκρίσιμη.

Σε πολλές περιοχές της ελληνικής περιφέρειας, οι τιμές είναι αρκετά χαμηλότερες τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά. Ειδική περίπτωση αποτελούν οι περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος.

Πρέπει να σημειωθεί ότι τα ζητούμενα ενοίκια, όπως αναγράφονται στις αγγελίες, δεν είναι πάντα αντιπροσωπευτικά της πραγματικής εικόνας της αγοράς, απλά το στιγμιότυπο της τάσης, τη δεδομένη περίοδο. Στα στεγαστικά, οι προσφορές των τραπεζών αλλάζουν συνεχώς. Τα επιτόκια και η συνολική επιβάρυνση τόκων αλλάζουν με βάση το ύψος δανείου, το χρόνο αποπληρωμής και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου ή του δανειολήπτη. Τα παραδείγματα και τα στοιχεία δανείων είναι ενδεικτικά, με σκοπό την ενημέρωση. Δεν είναι πρόταση συναλλαγής ούτε δεσμεύουν τις αναφερόμενα τραπεζικά ιδρύματα. Η αγορά βρίσκεται σε διαρκή εξέλιξη και ο καλύτερος σύμβουλος είναι η επικοινωνία με τις ίδιες τις τράπεζες.

ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕΣΗΣ ΑΞΙΑΣ 150.000 ΕΥΡΩ ΣΕ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑ

Περιοχή	Ενοίκιο ακινήτου 90 τ.μ. Μ.Ο. (€)	Ενοίκιο ακινήτου  120 τ.μ. Μ.Ο. (€)
Μέση δόση δανείου σταθερό επιτόκιο 20 έτη	707
Μέση δόση δανείου σταθερό επιτόκιο 10 έτη	689.3
Κέντρο Αθήνας	810	1.080
Αθήνα – Βόρεια Προάστια	900	1.200
Αθήνα – Νότια Προάστια	953	1.271
Αθήνα – Δυτικά Προάστια	658	877
Αθήνα – Ανατολικά Προάστια	689	918
Πειραιάς	750	1.000
Θεσσαλονίκη – Δήμος	718	958
Δωδεκάνησα	625	833
Εύβοια	538	718
Ζάκυνθος	572	763
Ν. Κέρκυρας	700	934
Κορινθία	540	720
Ν. Τρικάλων	517	689
Φθιώτιδα	450	600
Ν. Ρεθύμνου	720	960
Χαλκιδική	2.925	3.900
Ν. Χανίων	684	912
Νησιά Αργοσαρωνικού	600	800

Οι μέσες τιμές ενοικίων με βάση τον μ.ό. της κάθε περιοχής αντλήθηκαν από τα στοιχεία του Δείκτη τιμών του Spitogatos – SPI, σε συνδυασμό με την ανάλυση στοιχείων αγγελιών της περιόδου 10.07.2022 – 12.07.2022