Αγορά σπιτιού: Από την υποβάθμιση στην… εκτόξευση. Η περιοχή της Αθήνας που τα τελευταία χρόνια υποβαθμίστηκε όσο καμία άλλη, ξαναπαίρνει τα… πάνω της. Γιατί τώρα είναι μεγάλη ευκαιρία η αγορά σπιτιού στα Πατήσια. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Από τις πλέον ιστορικές περιοχές του κέντρου που φημίζεται για τα μοναδικά νεοκλασικά κτίρια με την αριστοκρατική αρχιτεκτονική τους, τα Πατήσια, παρουσιάζουν σημαντικές προοπτικές αναβάθμισης με αποτέλεσμα να συνεχίζουν να συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον τόσο για αγορά σπιτιού όσο και για ενοικίαση, με τη ζήτηση να παραμένει σε υψηλά επίπεδα.
Σε αυτό έχουν συμβάλλει οι προσπάθειες ανακαίνισης και ανακατασκευής πολλών κτιρίων αλλά και η αξιοσημείωτη κατασκευαστική δραστηριότητα που παρατηρείται σε πολλά σημεία της περιοχής.
Τα Πατήσια αποτελούν μία από τις πρώτες συνοικίες της Αθήνας και βρίσκονται στο βόρειο τμήμα του ιστορικού κέντρου, αποτελούσαν δε τόπο κατοικίας μεγάλων προσωπικοτήτων της ελληνικής ιστορίας, μεταξύ αυτών της Μαρίας Κάλλας και του Ιωάννη Μεταξά.
Παλαιότερη ονομασία τους ήταν το “Παραδείσια”, λόγω των άφθονων υδάτων από τα ρέματα που κατέβαιναν από τον Υμηττό.
Σύμφωνα με την prop tech εταιρεία Prosperty, τα Πατήσια ξεχωρίζουν για το πλήθος των νεοκλασσικών κτιρίων, πολλών εκ των οποίων είναι του Ερνέστου Τσίλλερ. Τα περισσότερα από αυτά χρησιμοποιούνται ως γραφεία εταιρειών, φροντιστήρια ή και ιατρικά κέντρα.
Επίσης και το εξοχικό του ίδιου του Τσίλλερ παραμένει διατηρημένο στη συμβολή των οδών Θεοτοκοπούλου και Πατησίων. Όπως και ο Άγιος Λουκάς στην Πατησίων, η πρώτη εκκλησία που έχτισε ο ιστορικός αρχιτέκτονας.
Με πλήθος μέσων μαζικής μεταφοράς, η πρόσβαση στα Πατήσια όσο και σε άλλες περιοχές της Αθήνας, είναι ιδιαίτερα εύκολη. Οι επιλογές πολλές, από Λεωφορεία και Τρόλεϊ μέχρι ΗΣΑΠ. Ιδανική λοιπόν η αγορά σπιτιού και για οικογένειες, αλλά και για ζευγάρια.
Επίσης 5 σταθμοί τρένων βρίσκονται σε κοντινή απόσταση: Άνω Πατήσια, Κάτω Πατήσια, Αγ. Ελευθέριος, Αγ. Νικόλαος, Βικτώρια.
Τα Πατήσια είναι μία περιοχή που καλύπτει κάθε καταναλωτική ή άλλους είδους ανάγκη αφού εκεί μπορεί να βρει κανείς τα πάντα και μάλιστα σε απόσταση λίγων λεπτών με τα πόδια. Από εμπορικά κέντρα, πολυκαταστήματα, κινηματογράφους (και θερινούς), ιστορικά θέατρα, κέντρα αισθητικής, γυμναστήρια και φυσικά, κέντρα διασκέδασης.
Επίσης μεγάλες αθλητικές εγκαταστάσεις (Πανελλήνιος), συνδυάζονται με σχολικές εγκαταστάσεις που έχουν το δικό τους στίβο και κολυμβητήριο (Γκράβα). Και φυσικά δεν πρέπει να ξεχνάμε τα Πανεπιστήμια (ΑΣΟΕΕ, Πολυτεχνείο), καθώς και το Ιστορικό Αρχαιολογικό Μουσείο.
Κόσμημα της περιοχής θεωρείται ο Πύργος Τυλπάδου, στην Πλατεία Αμερικής. Πρόκειται για ένα γοτθικού ρυθμού κτίριο που θυμίζει κάστρο και δεσπόζει ανάμεσα σε Πατησίων και Αχαρνών.
Ενα από τα τελευταία ιστορικά ακίνητα της Αθήνας, απομεινάρι μίας άλλης εποχής, θυμίζοντας την άλλoτε ακμή της περιοχής, η οποία συγκέντρωνε την αφρόκρεμα του αστικού κόσμου.
Χρήσιμες πληροφορίες:
Πληθυσμός: Σύμφωνα με την απογραφή του 2011 είναι 130.582 κάτοικοι συνολικά.
Hot Spots: Αγ. Λουκάς έως Πλατεία Αγ. Λαύρας (εστίαση- διασκέδαση) Φωκίωνος Νέγρη, Πλατεία Αμερικής – Κεφαλληνίας (αγορά – σινεμά), Πεδίον του Άρεως.
Αγορά: Εμπορικά κέντρα ένδυσης – υπόδυσης, κέντρα αισθητικής, γυμναστήρια, εστίαση, διασκέδαση, κινηματογράφοι.
Συγκοινωνία: Σταθμοί ΗΣΑΠ: Άνω Πατήσια, Αγ. Ελευθέριος, Κάτω Πατήσια, Βικτώρια. Tρόλεϊ / Λεωφορεία: Γραμμές 3, 5, 7, 11, 14 / 608, 054, Α8.
Την ώρα που οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευτεί σε όλη την Ελλάδα, οι συστημικές τράπεζες της χώρας ανοίγουν τη στρόφιγγα των δανείων δίνοντας στεγαστικό δάνειο με ευνοϊκούς όρους για αγορά σπιτιού. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Με βασικό μήνυμα “στεγαστικό δάνειο αντί για ενοίκιο” στις νέες καμπάνιες, οι τράπεζες αξιοποιούν μια ευνοϊκή συγκυρία που αφήνει όλες τις πλευρές ικανοποιημένες. Σε αυτό το μοτίβο κινούνται οι νέες καμπάνιες από Alpha Bank, Eurobank, Πειραιώς και σύντομα αναμένεται της Εθνικής Τράπεζας. Έτσι, ικανοποιείται μια ζήτηση για αγορά κατοικιών, αυξάνουν τα κέρδη από το επιτοκιακό περιθώριο, μειώνουν τον κίνδυνο λόγω των εξασφαλίσεων (ακίνητα) και διατηρούν τις ανοδικές τάσεις στην κτηματαγορά, όπου επενδύουν και οι ίδιες.
Η κρίση της περασμένης δεκαετίας ανέστειλε την κατασκευαστική και οικοδομική δραστηριότητα, με ένα πλεονάζον απόθεμα ακινήτων, που οδήγησε τις τιμές σε πτώση κατά 40% μέχρι τα τέλη του 2017.
Το χαμηλό επίπεδο τιμών, σε συνδυασμό με τη σταδιακή σταθεροποίηση της οικονομίας, αναζωπύρωσε τη ζήτηση, η οποία μέχρι σήμερα έχει καλύψει σχεδόν τις μισές απώλειες, αφού οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 20%.
Από την περίοδο της κρίσης, η πτώση των εισοδημάτων, η αβεβαιότητα και το αδιάθετο απόθεμα ακόμα και νέων κατοικιών προκάλεσαν στροφή και άνοδο στις τιμές των ενοικίων.
Η σταδιακή σταθεροποίηση της οικονομίας και η άνοδος των ενοικίων προκάλεσαν από το 2018 μια νέα τάση, η οποία εκδηλώθηκε αρχικά με μικρή ζήτηση για αγορές ακινήτων τόσο νέων (μέχρι 5ετίας) όσο και παλαιότερων (άνω της 5ετίας).
Η ζήτηση αυτή συνοδεύτηκε με μικρές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων περίπου 200-250 εκατ. ευρώ τον χρόνο.
Καθώς μεγάλωνε η ζήτηση για αγορές κατοικιών, απορροφώντας την προσφορά χωρίς ιδιαίτερη νέα κατασκευαστική δραστηριότητα, οι τιμές των ενοικίων συνέχιζαν να αυξάνονται.
Φτάνουμε στο 2019, οπότε η προτίμηση απόκτησης κατοικίας σε σχέση με το ενοίκιο γίνεται πλέον η κεντρική τάση.
Οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ξεπερνούν τα 350 εκατ. ευρώ, με τη ζήτηση πλέον να αποκτά ετήσιους ρυθμούς 30%-40%. Το 2020 εκταμιεύθηκαν στεγαστικά δάνεια 600 εκατ. ευρώ, ενώ το 2021 αναμένεται να κλείσει με νέες εκταμιεύσεις 800 εκατ. ευρώ και το 2022 με 1,25 δισ. ευρώ.
Η τάση αυτή αποτυπώνεται και με τις επενδύσεις στην αγορά κατοικιών και την ευρύτερη κτηματαγορά.
Μόνο κατά το πανδημικό έτος 2020 και μέχρι το πρώτο εξάμηνο του 2021 οι επενδύσεις στην αγορά κατοικίας ανήλθαν σε 600 εκατ. ευρώ, ενώ επιπλέον 1 δισ. ευρώ εισέρευσαν ως άμεσες ξένες επενδύσεις στο ελληνικό real estate συνολικότερα.
Δηλαδή, εντός 18 μηνών οι εισροές επενδύσεων έφτασαν τα 1,6 δισ. ευρώ, με τις τιμές να αυξάνονται με ρυθμούς 4%-5% τον χρόνο. Πρόκειται για έναν ρυθμό που, σύμφωνα με τις μελέτες των τραπεζών, πρόκειται να διατηρηθεί τα επόμενα χρόνια, τουλάχιστον μέχρι το 2027-2030, οπότε οι εμπορικές αξίες θα φτάσουν το επίπεδο της λεγόμενης “δίκαιης αποτίμησης”.
Δηλαδή τα μοντέλα των τραπεζών βλέπουν ότι οι τρέχουσες εμπορικές τιμές και μέχρι το 2027 θα παραμένουν σε χαμηλότερα επίπεδα από το λεγόμενο “fair value”.
Ωστόσο, από το 2023 πιστεύουν ότι θα υπάρξουν πιέσεις στις τιμές από νέα κατασκευαστική δραστηριότητα και από τους πλειστηριασμούς.
Όμως οι πιέσεις αυτές θα αντισταθμιστούν από τον μεγαλύτερο ρυθμό ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και την άνοδο του διαθέσιμου εισοδήματος. Ακόμα, περιμένουν μεγάλες εισροές επενδυτικών κεφαλαίων, λόγω Ταμείου Ανάκαμψης, αλλά και λόγω αναβάθμισης της ελληνικής οικονομίας σε επενδύσιμη βαθμίδα.
Η σταθεροποίηση και η άνοδος των τιμών στην αγορά ακινήτων ευνοεί τις τράπεζες με δύο τρόπους. Από τη μία πλευρά μειώνεται το κόστος κινδύνου από τις εξασφαλίσεις δανείων (στεγαστικά και επιχειρηματικά).
Οι αποτιμήσεις των ακινήτων αυξάνονται και παράλληλα οι εξασφαλίσεις αυτές γίνονται ευκολότερα ρευστοποιήσιμες (ή αξιοποιήσιμες με άλλους τρόπους, όπως ενοικίαση ή δημιουργία χαρτοφυλακίων ακινήτων). Από την άλλη πλευρά, αυξάνονται οι αποδόσεις από τις δικές τους επενδύσεις στο real estate κυρίως μέσω επενδυτικών-εμπορικών ακινήτων.
Σε ό,τι αφορά τον σχεδιασμό των προγραμμάτων, καταρχήν λαμβάνεται υπόψη ο μέσος όρος ηλικίας, που είναι αρκετά μικρότερος σε σχέση με εκείνον προηγούμενων δεκαετιών, αλλά και το συντηρητικότερο προφίλ.
Πάνω από τους μισούς δανειολήπτες για απόκτηση κατοικίας ανήκουν στην ηλικιακή ομάδα 25-44 ετών, με το τμήμα 25-35 ετών να αποτελεί σχεδόν το 15%-20%.
Το ποσοστό χρηματοδότησης κυμαίνεται γύρω στο 60% με 65%, απέχοντας αρκετά από τα ποσοστά του 100% ή 120% άλλων δεκαετιών.
Το μέσο ποσό εκταμίευσης κυμαίνεται γύρω στα 80.000 με 100.000 ευρώ, ενώ η αξία του ακινήτου γύρω στα 160.000 με 190.000 ευρώ. Τα μέσα τετραγωνικά μέτρα διαμορφώνονται λίγο πιο κάτω από τα 100.
Η μέση διάρκεια δανείου είναι μικρότερη των 15 ετών.
Προτιμούν επιτόκια σταθερού επιτοκίου για όλη τη διάρκεια ή προγράμματα που δίνουν τη δυνατότητα εκκίνησης με κυμαινόμενο και στη συνέχεια αλλαγή σε σταθερό χωρίς κόστος.
Η νέα γενιά δανειοληπτών στα στεγαστικά είναι πιο συνεπής στις υποχρεώσεις και προτιμούν την αποπληρωμή μέρους ή όλου του χρέους με την πρώτη ευκαιρία. Το ποσοστό εγκρίσεων φτάνει το 80%.
Σε άτυπο καθεστώς ομηρίας τελούν χιλιάδες δανειολήπτες στεγαστικών με τις τράπεζες να παίζουν «βρώμικο» παιχνίδι στις πλάτες τους. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr…
Xιλιάδες δανειολήπτες, με στεγαστικά ή επιχειρηματικά δάνεια που έχουν ενέχυρο κατοικίας, τα οποία ανήκουν στην κατηγορία των ρυθμισμένων, εξυπηρετούμενων δανείων και έχουν πουληθεί από τράπεζες σε εταιρείες διαχείρισης δανείων. Τ
α περισσότερα δάνεια αυτής της κατηγορίας, που ανέρχονται σε αρκετά δισεκατομμύρια ευρώ, θα μπορούσαν να γίνουν «πράσινα» με δραστικές αναδιαρθρώσεις από τους servicers, αλλά προς το παρόν δεν γίνονται κινήσεις προς την κατεύθυνση αυτή, ώστε να βρεθεί οριστική λύση και για τους δανειολήπτες.
Οι τράπεζες έχουν ρυθμίσει δάνεια δεκάδων δισεκατομμυρίων ευρώ, αλλά, όπως έχει κατ’ επανάληψη διαπιστωθεί από τους ευρωπαϊκούς θεσμούς, οι ρυθμίσεις αυτές δεν έχουν, κατά κανόνα, επιτυχή έκβαση και γρήγορα πολλά ρυθμισμένα δάνεια επανέρχονται στην κατηγορία των κόκκινων/μη εξυπηρετούμενων.
Όπως φαίνεται στον πίνακα (πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος), στο τέλος του 2019 υπήρχαν συνολικά ρυθμισμένα δάνεια ύψους 38,5 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα περισσότερα (24,6 δισ.) ήταν μη εξυπηρετούμενα και περίπου 14 δισ. ευρώ βρίσκονταν στην κατηγορία των εξυπηρετούμενων.
Ήδη από τα τέλη του 2020, είχε καταγραφεί μια μεγάλη μείωση των ρυθμισμένων δανείων, περίπου κατά 10 δισ. ευρώ, καθώς οι τράπεζες τα μετέφεραν, μέσα από μεγάλες τιτλοποιήσεις στα fund. Σημαντικό ποσοστό των δανείων που έχουν μεταφερθεί στις εταιρείες διαχείρισης είναι ρυθμισμένα, εξυπηρετούμενα δάνεια.
Οι ρυθμίσεις δανείων
Τα περισσότερα δάνεια αυτής της κατηγορίας δεν θεωρούνται, από εποπτική άποψη, ότι έχουν βρεθεί σε οριστική ρύθμιση, παρότι, κυρίως μέσω επιμήκυνσης της διάρκειάς τους, αλλά και με τα κρατικά προγράμματα επιδότησης δόσης («Γέφυρα»), οι δανειολήπτες καταφέρνουν να τα πληρώνουν με συνέπεια.
Για να θεωρηθεί ότι έχουν οριστικά ρυθμισθεί, θα πρέπει και να βρεθεί τρόπος, ώστε το υπόλοιπο του δανείου να είναι χαμηλότερο από την αξία της κατοικίας που αποτελεί ενέχυρο για το δάνειο.
Για παράδειγμα, δεν θεωρείται οριστικά ρυθμισμένο ένα δάνειο, ακόμη και αν η μηνιαία δόση έχει μειωθεί σε αρκετά χαμηλό επίπεδο για να πληρώνεται από τον δανειολήπτη, όταν έχει υπόλοιπο 100.000 ευρώ, ενώ η αξία του ακινήτου είναι 80.000 ευρώ.
Σε αυτό το σενάριο, το οποίο αντιμετωπίζουν χιλιάδες δανειολήπτες, οι εταιρείες διαχείρισης θα μπορούσαν να δώσουν μια οριστική λύση, αξιοποιώντας τα περιθώρια που έχουν εκ του γεγονότος ότι έχουν αγοράσει τα δάνεια σε πολύ χαμηλές τιμές, σε σχέση με την ονομαστική τους αξία.
Στο παράδειγμα που προαναφέραμε, εύκολα μια εταιρεία διαχείρισης θα μπορούσε να κουρέψει την αξία του δανείου για να μειωθεί από τα 100.000 ευρώ σε ποσό χαμηλότερο των 80.000 ευρώ.
Ενδεχομένως, για να γίνει οριστική ρύθμιση του δανείου, σύμφωνα με τα εισοδήματα του δανειολήπτη, να απαιτηθεί και μια επιπλέον επιμήκυνση της διάρκειας. Τελικό αποτέλεσμα θα είναι το δάνειο να γίνει οριστικά «πράσινο» και, θεωρητικά, να υπάρχει η δυνατότητα να το πουλήσει εκ νέου η εταιρεία διαχείρισης στην τράπεζα, σε υψηλότερη τιμή που θα της επιτρέψει να «κλειδώσει» ένα κεφαλαιακό κέρδος σε σύντομο χρόνο.
Όμως, αυτές οι αναδιαρθρώσεις δανείων παραμένουν «παγωμένες», καθώς οι τράπεζες δεν θέλουν να επαναγοράσουν δάνεια αυτής της κατηγορίας.
Αν το κάνουν, θα πρέπει για δώδεκα μήνες μετά τη ρύθμιση του δανείου, διάστημα που θα πρέπει να παρέλθει για να θεωρηθεί, από εποπτική άποψη, ότι το δάνειο είναι «πράσινο», να κρατούν «στην άκρη» περισσότερα κεφάλαια από όσα κρατούν για τα εξυπηρετούμενα δάνεια. Δεδομένων των πιέσεων που δέχεται συνεχώς η κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών εξαιτίας των τιτλοποιήσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων, οι τράπεζες είναι απρόθυμες να προσθέσουν περισσότερα βάρη στους ισολογισμούς τους.
Από την πλευρά τους, οι εταιρείες διαχείρισης δεν έχουν λόγο να βιάζονται να προχωρήσουν σε οριστικές ρυθμίσεις που θα δώσουν μόνιμη λύση στους δανειολήπτες. Όσο τα δάνεια συνεχίζουν να εξυπηρετούνται, έστω και τρόπο που μπορεί στο μέλλον να δημιουργήσει προβλήματα, οι εταιρείες δεν έχουν κίνητρο να κουρέψουν την αξία των δανείων, αφού δεν μπορούν να τα επιστρέψουν στις τράπεζες και να «γράψουν» κεφαλαιακό κέρδος.
Έτσι, το πρόβλημα αφήνεται για να λυθεί αργότερα, όταν οι δανειολήπτες θα αρχίσουν να «ζορίζονται» και θα υπάρχει ο κίνδυνος τα ρυθμισμένα, εξυπηρετούμενα δάνεια να «κοκκινίσουν» εκ νέου.
Ο Παναθηναϊκός νίκησε 68-61 τον Ολυμπιακό και έκανε το 14/14 στη Stoiximan.gr Basket League. Τρία…
aade.gr - λοταρία αποδείξεων - TAXISnet: Πραγματοποιήθηκε η νέα λοταρία αποδείξεων από την ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή…
"Πρέπει να το δούμε ως την κατάλληλη στιγμή, το συζητάμε 25 χρόνια, όλοι ξέρουν ποια…
Θέση κατά της συμμετοχής της εκκλησίας στα συλλαλητήρια για το Σκοπιανό παίρνει ο μητροπολίτης Μεσσηνίας,…
Νεκρός βρέθηκε ο επιβάτης (περίπου 60 ετών) του Blue Star Naxos που πήδηξε στη θάλασσα…
Τις 600.000 πλησιάζουν τα ανασφάλιστα οχήματα που κυκλοφορούν στους ελληνικούς δρόμους, με ό,τι μπορεί να…
