Αγορά ή ενοίκιο; Τι συμφέρει μετά τη μεγάλη αλλαγή

Ακίνητα: Πώς η Golden Visa αλλάζει το τοπίο.

Στους στόχους της νομοθέτησης αυστηρότερων ορίων για τη Golden Visa είναι και η αποφυγή δημιουργίας «φούσκας» στις φθηνές περιοχές της Αττικής που θα επιτείνουν τη στεγαστική κρίση.

Ποιες προϋποθέσεις θα ισχύσουν κατά τη μεταβατική περίοδο.

Εκτιμάται ότι πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις τουλάχιστον 1 δισ. ευρώ σε ένα έτος. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, περιορίζοντας τη ζήτηση σε περιοχές- «φιλέτα» και η αντιμετώπιση των στρεβλώσεων στην αγορά ακινήτων με μείωση των ιδιαίτερα υψηλών τιμών, είναι οι στόχοι του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με τη νομοθέτηση για την αύξηση των ορίων για τη Golden Visa.

Παράλληλα, όπως αναφέρουν κυβερνητικοί παράγοντες, ενδόμυχη σκέψη είναι και το να μην δημιουργηθούν «φούσκες» σε φθηνές περιοχές της Αττικής που θα επιτείνουν τη στεγαστική κρίση.

Ουσιαστικά, το υπουργείο προχωρά στην καθιέρωση ορίων τριών ταχυτήτων ανάλογα με τη γεωγραφική θέση στην οποία βρίσκεται ένα ακίνητο, καθώς και στην ειδική μεταχείριση για όσους επενδύουν σε διατηρητέα κτίρια. Χωρίς, παράλληλα, να χαθούν τα κίνητρα για την εισαγωγή επενδυτικών κεφαλαίων στη χώρα και την ανάπτυξη της κτηματαγοράς.

Ειδικότερα, όπως ανακοίνωσε ο υπουργός Κωστής Χατζηδάκης, για τη χορήγηση άδειας διαμονής διάρκειας πέντε ετών σε πολίτες τρίτων χωρών (Golden Visa), από τις 31 Μαρτίου εφέτος θα ισχύουν οι εξής προϋποθέσεις:

-Στην περιφέρεια Αττικής, τις περιφερειακές ενότητες Θεσσαλονίκης, Μυκόνου και Σαντορίνης και στα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η αξία της ακίνητης περιουσίας που πρέπει να κατέχει ο ενδιαφερόμενος αυξάνεται στις 800.000 ευρώ.

Στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, η αξία της ακίνητης περιουσίας διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα ακίνητο (όχι σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας) επιφάνειας τουλάχιστον 120 τ.μ. Επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του οποίου διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000 και 400.000 ευρώ.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι περιοχές αυτές αποτελούν «μαγνήτη» για τους ξένους επενδυτές. Για παράδειγμα, ο βόρειος και ο νότιος τομέας της Αττικής (ειδικά το κομμάτι της παραλιακής Ριβιέρας), το κέντρο της Θεσσαλονίκης, η Μύκονος και η Σαντορίνη.

Σήμερα το όριο των 500.000 ευρώ αφορούσε σε περιοχές του Βόρειου Τομέα και συγκεκριμένα σε Πεντέλη, Κηφισιά, Μεταμόρφωση, Χαλάνδρι , Αγία Παρασκευή, Βριλήσσια, Νέα Ιωνία, Ηράκλειο, Χολαργό, Παπάγου, Πεύκη , Λυκόβρυση και Μαρούσι.

Στον Νότιο Τομέα αντίστοιχα, στους δήμους Αγίου Δημητρίου, Αλίμου, Γλυφάδας, Ελληνικού-Αργυρούπολης, Καλλιθέας, Μοσχάτου- Ταύρου, Νέας Σμύρνης και Παλαιού Φαλήρου και στον Κεντρικό Τομέα τους Δήμους Αθηναίων, Φιλαδέλφειας- Χαλκηδόνας, Γαλατσίου, Ζωγράφου, Καισαριανής, Βύρωνα, Ηλιούπολης, Δάφνης Υμηττού.

Στον Πειραιά, επί παραδείγματι, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατακόρυφα το τελευταίο διάστημα, με τις αγοραπωλησίες να καταγράφουν εκρηκτική άνοδο.

Στις άλλες διατάξεις της νομοθετικής ρύθμισης, προβλέπονται τα εξής:

-Για κτίρια που έχουν σήμερα διαφορετική χρήση και μετατρέπονται σε κατοικίες, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ. Η μετατροπή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της άδειας διαμονής.

-Στις 250.000 ευρώ καθορίζεται επίσης το όριο εάν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο που είναι προς αποκατάσταση.

Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, η εξαίρεση για τα διατηρητέα ακίνητα, για τα οποία θα ισχύει χαμηλότερο ελάχιστο όριο επένδυσης, έχει ως στόχο να δοθούν κίνητρα σε ξένους επενδυτές προκειμένου να επενδύσουν στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, στην οποία απαιτούνται κεφάλαια για να αναπτυχθεί.

Σήμερα, αρκετοί ιδιοκτήτες αδυνατούν να αναλάβουν το τεράστιο κόστος αποκατάστασης ενός διατηρητέου, με αποτέλεσμα τα κτίρια αυτά, σε ένα μεγάλο ποσοστό, να έχουν περιέλθει σε κακή κατάσταση.

-Οι άδειες διαμονής μπορούν να ανανεώνονται για το ίδιο χρονικό διάστημα (πέντε χρόνια), εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στην ιδιοκτησία του επενδυτή. Εάν πρόκειται για επένδυση σε διατηρητέο κτίριο, πρόσθετη προϋπόθεση για την ανανέωση της άδειας διαμονής είναι να έχει ολοκληρωθεί η αποκατάσταση του κτιρίου. Εάν ο επενδυτής πουλήσει το ακίνητο, τότε η άδεια διαμονής του ανακαλείται και ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα να αποκτήσει άδεια διαμονής.

-Οι επενδυτές μπορούν να εκμισθώνουν τα κτίρια που αποκτούν, δεν επιτρέπεται όμως η διάθεσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενώ στις περιπτώσεις μετατροπής σε κατοικία απαγορεύεται και η χρήση τους ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης.

Σε περίπτωση παράβασης, η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 50.000 ευρώ.

-Εκτός από την αγορά ακινήτων, οι πολίτες τρίτων χωρών αποκτούν άδεια διαμονής και με την σύναψη μακροχρόνιας σύμβασης σύνθετου τουριστικού καταλύματος ή σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, αντίστοιχης ανά περιοχή αξίας (800.000 ευρώ σε Αττική κ.λπ., 400.000 ευρώ στην υπόλοιπη χώρα κ.λπ.).

Σύμφωνα με τον κ. Χατζηδάκη, για να μην διαταραχθεί η λειτουργία της αγοράς, προβλέπεται μεταβατική περίοδος με τις εξής προϋποθέσεις:

Πολίτες τρίτων χωρών οι οποίοι θα εξοφλήσουν το τίμημα, ή θα καταβάλουν προκαταβολή 10%, ή θα υπογράψουν προσύμφωνο ή ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς, αποδεικνύοντας τις σχετικές πιστώσεις έως τις 30 Σεπτεμβρίου εφέτος, μπορούν να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους έως τις 31 Δεκεμβρίου εφέτος με τις προϋποθέσεις που ίσχυαν έως τώρα.

Στις περιπτώσεις αυτές, εάν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου, ο αγοραστής μπορεί να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε άλλο ακίνητο, πάντα με τις προϋποθέσεις που ίσχυαν έως τώρα, αλλά πάντως όχι μετά τις 30 Απριλίου 2025.

Με βάση τα στελέχη της αγοράς του real estate, η ελληνική Golden Visa ήταν πέρυσι η πλέον περιζήτητη σε παγκόσμιο επίπεδο.

Σε αυτό συνηγορούν τα στοιχεία του υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, σύμφωνα με τα οποία καθ’ όλο το 2023 η ζήτηση χτύπησε «κόκκινο», καθώς τα αιτήματα (αρχικής χορήγησης και ανανέωσης) ανήλθαν σε 10.214, καταγράφοντας υψηλό 5ετίας.

Παράλληλα, το περυσινό 12μηνο εκδόθηκαν 5.701 άδειες μόνιμου επενδυτή (4.231 αρχικές και 1.470 ανανεώσεις), με βάση την ημερομηνία έκδοσης απόφασης για αιτήματα που κατατέθηκαν από το 2018 έως τον Δεκέμβριο 2023.

Εκτιμάται ότι πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις τουλάχιστον 1 δισ. ευρώ σε ένα έτος, δεδομένου ότι εκδόθηκαν 4.231 άδειες μόνιμου επενδυτή, που αντιστοιχούν σε ισάριθμες αγοραπωλησίες ακινήτων, με κατώτατο ποσό ανά συναλλαγή τα 250.000 ευρώ. Επιπλέον, σε εκκρεμότητα είναι 8.800 αιτήσεις.

Ακίνητα: Πότε θα μειωθούν τα ενοίκια; Η λύση που προτείνεται

Το αγγλικό μοντέλο της κοινωνικής κατοικίας η λύση για τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα. Στο Ην. Βασίλειο περίπου το 17-18% του πληθυσμού διαμένει σε κοινωνικές κατοικίες, οι οποίες ανήκουν είτε σε στεγαστικές οργανώσεις είτε σε φορείς της τοπικής αυτοδιοίκησης – Η εμπειρία της Resolute Asset Management. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε μείζον κοινωνικό ζήτημα, το οποίο φέρεται να «ταλαιπωρεί» το μεγαλύτερο κομμάτι της ελληνικής κοινωνίας, με ιδιαίτερο αντίκτυπο στους νεότερους, οι οποίοι αδυνατούν όχι μόνο να αγοράσουν το δικό τους σπίτι, αλλά και να ανταποκριθούν στο διαρκώς αυξανόμενο ύψος των ενοικίων και στο κόστος ζωής, αναγκαζόμενοι να επιστρέφουν στο πατρικό τους ως ενήλικοι ή να συγκατοικούν για λιγότερα έξοδα.

Σ’ αυτό το πλαίσιο, θα άξιζε να διερευνήσουμε και -γιατί όχι;- να υιοθετήσουμε βέλτιστες πρακτικές, οι οποίες εφαρμόζονται ήδη στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι οποίες θα μπορούσαν να δώσουν λύσεις και να εξομαλύνουν ένα από τα πιο φλέγοντα ζήτημα στην ελληνική κοινωνία.

Ακίνητα: Το αγγλικό μοντέλο κοινωνικής στέγασης

Ένα από τα παλαιότερα και με βαθιές ρίζες σύστημα, αποτελεί το αγγλικό μοντέλο της κοινωνικής κατοικίας (social housing).

Με μακρά παράδοση στο Ηνωμένο Βασίλειο από τις αρχές του περασμένου αιώνα μέχρι και σήμερα, έχει κατορθώσει να διατηρηθεί παρά τις κατά καιρούς διαφορετικές πολιτικές στρατηγικές και να αποτελεί διαχρονικά κομμάτι της κοινωνικής πραγματικότητας των αστικών κέντρων της χώρας.

Σήμερα, περίπου το 17-18% του πληθυσμού του Ηνωμένου Βασιλείου διαμένει σε κοινωνικές κατοικίες, με το ήμισυ του ποσοστού αυτού να ζει σε σπίτια που ανήκουν στις λεγόμενες στεγαστικές οργανώσεις (housing associations) και το άλλο μισό σε κατοικίες που ανήκουν σε φορείς της τοπικής αυτοδιοίκησης (local Councils). Τα συγκεκριμένα κτήρια βρίσκονται υπό τη διαχείρισή των εκάστοτε οργανώσεων ή συμβουλίων αντιστοίχως.

Μάλιστα, οι στεγαστικές οργανώσεις, λειτουργώντας ως κατασκευαστές και διαχειριστές στο πεδίο της κοινωνικής στέγασης, χρησιμοποιούν παράλληλα εξειδικευμένους συμβούλους από το χώρο της διαχείρισης ακινήτων, για την επιτέλεση του έργου τους, ενώ οι ίδιες είναι μη κερδοσκοπικοί οργανισμοί σε ένα μεγάλο ποσοστό.

Ακίνητα: Η δραστηριότητα της Resolute Asset Management στο Ηνωμένο Βασίλειο

Η Resolute Asset Management έχει μια πολύ σημαντική παρουσία στο Ηνωμένο Βασίλειο, μέσω της θυγατρικής της RESAM, συνεργαζόμενη στο παρελθόν με μεγάλες στεγαστικές οργανώσεις, όπως είναι οι Hyde και GrandUnion.

Εξειδικεύεται στη βέλτιστη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων των οργανώσεων και στο να κατευθύνει αποδοτικά τα κεφάλαιά τους μέσω καλύτερης αξιοποίησης των παροπλισμένων περιουσιακών τους στοιχείων, καταλήγοντας στην απόκτηση επιπλέον στεγαστικού αποθέματος.

Πιο συγκεκριμένα, η Resolute Asset Management δημιούργησε μια πλατφόρμα διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων για τον ολιστικό χειρισμό του χαρτοφυλακίου, η οποία περιελάμβανε συστάσεις για τον εξορθολογισμό της λήψης των αποφάσεων, ενώ αξιολόγησε την κατάλληλη στρατηγική αξιοποίησης του κάθε περιουσιακό στοιχείο, υπολογίζοντας μια ελάχιστη αποδεκτή τιμή πώλησης, όπως ορίζεται στο εκπονημένο επιχειρηματικό σχέδιο.

Στη συνέχεια, προχώρησε στην παροχή συμβουλών σχετικά με τη διαχείριση των καναλιών πώλησης και την παρακολούθηση των δεδομένων των πωλήσεων, για να διασφαλιστεί ότι τα ακίνητα προωθούνται στην αγορά με τρόπο που να καλύπτονται όσο αποτελεσματικότερα γίνεται οι στεγαστικές ανάγκες των δικαιούχων.

Εν γένει, το Ηνωμένο Βασίλειο προωθεί πολλαπλές πρωτοβουλίες σχετικά με την στεγαστική κρίση, εφαρμόζοντας μια σειρά από καινοτόμες προσεγγίσεις. Αξίζει να τις εξετάσουμε αναλυτικότερα, υπό το πρίσμα του τί θα μπορούσαμε να αξιοποιήσουμε και στην Ελλάδα.

Ακίνητα: Προσέγγιση ιδιοκτησίας (Ownership approach)

Η προσέγγιση αυτή αποτελείται από δύο επί μέρους μοντέλα, αυτό της Κοινής ιδιοκτησίας (Shared Ownership) και της Βοήθειας για αγορά (Help to Buy).

Η Κοινή Ιδιοκτησία προσφέρει τη δυνατότητα αγοράς μεριδίου σε ακίνητο που βρίσκεται υπό κρατική διαχείριση με τη στεγαστική οργάνωση να είναι συνιδιοκτήτης. Σ’ αυτές τις περιπτώσεις το ύψος της προκαταβολής και του δανείου είναι μικρότερο, ενώ παράλληλα απαιτείται να πληρούνται και ορισμένα εισοδηματικά ή μη κριτήρια.

Πιο συγκεκριμένα το εισόδημα του νοικοκυριού οφείλει να είναι έως 80.000 λίρες ετησίως (έως 90.000 λίρες στο Λονδίνο) και οι συμμετέχοντες πρέπει αποδεδειγμένα να μην μπορούν να καλύψουν το σύνολο της προκαταβολής και των πληρωμών του στεγαστικού δανείου για ένα σπίτι που ανταποκρίνεται στις ανάγκες τους.

Η όλη διαδικασία πραγματοποιείται μέσα από την αγορά μεριδίου μεταξύ 10% (συνήθως 25%) και 75% της πλήρους αγοραστικής αξίας της κατοικίας, με τον συνιδιοκτήτη να καλύπτει το ποσοστό που απομένει μέχρι το 100%.

Η Βοήθεια για Αγορά αποτελεί μια πρωτοβουλία δανείου ιδίων κεφαλαίων, όπου η κυβέρνηση δανείζει ποσοστό της αξίας του ακινήτου, επιτρέποντας την απόκτηση προσιτού στεγαστικού δανείου.

Απευθύνεται σε άτομα που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα αγοράς ακινήτου και η διαδικασία προβλέπει την πρωτοβουλία δανείου ιδίων κεφαλαίων, δανεισμό 20% της αξίας του ακινήτου και 5% προκαταβολή, καθώς και πρόσβαση σε δάνεια ύψους 75% της αγοραστικής αξίας του ακινήτου.

Ορισμένες σημαντικές διαφορές του εν λόγω μοντέλου σε σχέση με το πρόγραμμα «Σπίτι μου», που εφαρμόζεται στην Ελλάδα, είναι το γεγονός ότι δεν θέτει περιορισμούς ως προς την ηλικία των συμμετεχόντων, αλλά και ως προς το μέγεθος και την παλαιότητα του ακινήτου.

Παράλληλα, το μέγιστο ποσό δανείου θα ανέρχεται σε 90% του ποσού του συμβολαίου αγοραπωλησίας, και σε κάθε περίπτωση, δεν ξεπερνά τα €150.000.

Ακίνητα: Προσέγγιση αυξανόμενου κόστους (Surging costs approach)

Η συγκεκριμένη προσέγγιση περιλαμβάνει το μοντέλο της Ενοικίασης για Αγορά (Rent to Buy), καθώς και το μοντέλο του Lifetime ISA (Individual Savings Account).

Η Ενοικίαση για Αγορά αφορά σε νεόδμητες κατοικίες και προσφέρεται από τις στεγαστικές οργανώσεις με αντικείμενο τη διασφάλιση χαμηλού ενοικίου, παρέχοντας τη δυνατότητα αποταμίευσης για την κατάθεση της προκαταβολής σε «εργαζόμενα νοικοκυριά», καθώς και σε όσους πραγματοποιούν αγορά για πρώτη φορά.

Επίσης, το ενοίκιο δεν πρέπει να υπερβαίνει το 80% της τοπικής τιμής αγοράς και η όλη διαδικασία οφείλει να διαρκέσει τουλάχιστον πέντε έτη.

Το Lifetime ISA είναι ένα μακροπρόθεσμο αποταμιευτικό προϊόν για τη στήριξη των νεότερων ανθρώπων που αποταμιεύουν για την πρώτη τους κατοικία ή τη μετέπειτα ζωή τους.

Απευθύνεται σε ενήλικες ηλικίας 18-39 ετών και περιλαμβάνει αποταμίευση έως και 4.000£ ετησίως, καθώς και κυβερνητικό μπόνους 25% σε κάθε νέα πληρωμή.

Ωστόσο τα κεφάλαια δεν μπορούν να αναληφθούν πριν οι συμμετέχοντες στο πρόγραμμα συμπληρώσουν το 60ό έτος της ηλικίας τους. Σε αντίθετη περίπτωση θα πρέπει να καταβάλλουν το αντίστοιχο τέλος.

Ακίνητα: Δομικές διαφορές μεταξύ των δύο αγορών (Structural distinctions between the two markets)

Βάσει των στεγαστικών αναγκών που υπάρχουν αυτή τη στιγμή στην Αγγλία, είναι απαραίτητη η παροχή περίπου 340 χιλιάδων νέων κατοικιών ετησίως, εκ των οποίων οι 145 χιλιάδες οφείλουν να είναι οικονομικά προσιτές.

Κατά τη διάρκεια των τελευταίων 5 ετών, κατασκευάστηκαν περίπου 9,3 εκατομμύρια κατοικίες στο Ηνωμένο Βασίλειο, φυσικό επακόλουθο της αύξησης του πληθυσμού που παρατηρείται αυτήν την περίοδο στο Ηνωμένο Βασίλειο, η οποία άγγιξε το 2% μεταξύ 2018 και 2022. Το 2% εξ αυτών προέρχεται από στεγαστικές οργανώσεις, ενώ ο κατά κεφαλήν μέσος όρος είναι 0,24% κτήρια ανά κάτοικο.

Αντίθετα, στην Ελλάδα κατασκευάστηκαν περίπου 100 χιλιάδες κατοικίες κατά την ίδια περίοδο, με τον κατά κεφαλήν μέσο όρο στη χώρα μας να βρίσκεται στο 0,19% κτήρια ανά κάτοικο, τη στιγμή που παρατηρήθηκε μια μικρή μείωση του πληθυσμού κατά περίπου 2%, μεταξύ των ετών 2018 και 2022.

Ωστόσο θα πρέπει να σημειωθεί ότι καμία από αυτές δε δημιουργήθηκε για σκοπούς κοινωνικής στέγασης (social housing), καθώς ο συγκεκριμένος θεσμός δεν υπάρχει καν στην Ελλάδα, γεγονός που αποδεικνύει τις δομικές διαφορές μεταξύ της ελληνικής και της βρετανικής αγοράς ακινήτων, καθώς και την εν γένει αποκλίνουσα οικονομική και αναπτυξιακή στρατηγική των δύο χωρών στο συγκεκριμένο ζήτημα.

Ακίνητα: Ανάγκη υιοθέτησης αντίστοιχων μοντέλων στη χώρα μας

Εύκολα διαπιστώνουμε αναλύοντας τα παραπάνω δεδομένα, ότι και στην Ελλάδα θα μπορούσαν να εφαρμοστούν ανάλογες πρακτικές, καλά συντονισμένες από το κράτος και με μακροπρόθεσμο χαρακτήρα, με αποκλειστικό προσανατολισμό την διασφάλιση της αξιοπρεπούς στέγασης των πιο ευάλωτων κοινωνικά ομάδων. Άλλωστε ζητήματα όπως η υπογεννητικότητα, η συνεπαγόμενη μείωση του πληθυσμού ή ακόμα και το brain drain αμβλύνονται μέσω τις υιοθέτησης αντίστοιχων πρακτικών.

Η δημιουργία μιας στεγαστικής οργάνωσης στην Ελλάδα και η αξιοποίηση εξειδικευμένων εταιρειών real estate ως τεχνικών συμβούλων, θα μπορούσαν να προσδώσουν νέες προοπτικές στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.

Η RESAM αποτελεί μέλος του ομίλου Resolute Asset Management. Ο όμιλος δραστηριοποιείται στην Ελλάδα και μέσω της Resolute Cepal Creece (RCG), η οποία συνδυάζει μεγάλη εμπειρία πάνω σε επιτυχημένα διεθνή μοντέλα και γνώση του εσωτερικού περιβάλλοντος, των αναγκών και των αναδυομένων ευκαιριών που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν καταλλήλως.