«Βόμβα» με τα ενοίκια: Πού θα αυξηθούν κι άλλο – Οι περιοχές που… καίνε

Ενοίκια: Ολα τα ελληνικά ακίνητα θα γίνουν αισθητά ακριβότερα και γρήγορα!

Οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν έως και 20% μέχρι να φτάσουν στο σημείο ισορροπίας με τις άλλες ανταγωνιστικές ευρωπαϊκές αγορές και, σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, είναι αναπόφευκτο.

Μέσα στην επόμενη τριετία, οι τιμές για ένα μέσο μικρό διαμέρισμα αναμένεται να αυξηθούν κατά 18.000 ευρώ και για ένα «οικογενειακό» τριάρι, έως και 50.000 ευρώ! Γιατί; Με δύο λόγια: «Ζήτηση και προσφορά».

Με περισσότερα λόγια, οι ειδικοί της αγοράς, μεσίτες, συμβολαιογράφοι από την Ελλάδα και αναλυτές από το εξωτερικό εξηγούν πως το πρόβλημα της ακρίβειας στα ακίνητα δεν είναι μόνο ελληνικό. Απλώς η ελληνική αγορά ήταν σε «ειδικό καθεστώς» για δέκα χρόνια, λόγω Μνημονίων.

Από το 2018 και μετά, η διεθνής πραγματικότητα μας χτύπησε την πόρτα.

Οι ειδικοί της αγοράς, εντός και εκτός συνόρων, ξεκαθαρίζουν σε όλους τους τόνους ότι όχι μόνο δεν αναμένεται κάποια μείωση τιμών τα επόμενα χρόνια, αλλά ακόμα και η προσδοκώμενη κάμψη στον ρυθμό αύξησης που βλέπουμε κάθε χρόνο θα είναι μικρή, έως ότου οι τιμές της ελληνικής αγοράς φτάσουν σε σημείο ισορροπίας με τη ζήτηση από το εξωτερικό.

Εχουμε γράψει πολλές φορές ότι είναι η ζήτηση από το εξωτερικό και η τουριστική εκμετάλλευση πολλών οικιστικών ακινήτων, που σε συνδυασμό με τα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα «εκτός αγοράς» δημιουργούν τη σχέση μειωμένης προσφοράς και αυξημένης ζήτησης. Τη σχέση που έχει εκτοξεύσει τις τιμές στις αγγελίες ακινήτων κατά 51,1% από το 2017 σε όλη την Ελλάδα και στις περιοχές υψηλής ζήτησης άνω του 100%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Global Property Guide, η χώρα μας είναι η 9η φθηνότερη για αγορά διαμερίσματος από 36 χώρες στην ήπειρο (Ευρώπη ως γεωγραφικός χώρος, όχι η Ε.Ε.).

Για ένα μικρό, αλλά ποιοτικό διαμέρισμα ενός δωματίου στο κέντρο της Αθήνας, σύμφωνα με το συνολικό κόστος απόκτησης και τα στοιχεία που αξιολογούν τα ξένα επενδυτικά γραφεία, χρειάζονται περί τις 130.000 ευρώ. Σε αυτή την κατηγορία, η Αθήνα είναι  κατά 673,08% φθηνότερη από την ακριβότερη πρωτεύουσα στην Ευρώπη, τη Ζυρίχη, όπου το ανάλογο διαμέρισμα έχει κόστος 1.005.000 ευρώ. Παράλληλα είναι και κατά 165,31% ακριβότερη από τα Σκόπια (49.000 ευρώ), που είναι η φθηνότερη. Ομως καμία από τις δύο δεν είναι ανταγωνιστική αγορά. Συγκρίσιμη πόλη θα ήταν η Λισαβόνα της Πορτογαλίας, όπου η τιμή είναι 380.000 ευρώ ή 192,31% ακριβότερη από την Αθήνα. Στο ίδιο πλαίσιο τιμών με την Αθήνα είναι το Ζάγκρεμπ της Κροατίας με 134.000 ευρώ και η Μόσχα με 120.000 ευρώ. Οι τιμές στην Κροατία αναμένεται να πάρουν ισχυρό ανήφορο την επόμενη τριετία, λόγω ευρώ που θα φέρει σημαντικές επενδύσεις, ενώ η Μόσχα έχει εξαιρετικά μεγάλες διαφορές με την Αθήνα, οπότε δεν υπάρχει σύγκριση, ακόμα και αν είναι στην ίδια κατηγορία τιμής.

Τα μεσαία

Στη μεσαία κατηγορία, με ποιοτικά διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, η κατάσταση αλλάζει ελαφρώς. Το εκτιμώμενο κόστος για αγορά στην Αθήνα, είναι περί τις 225.000 ευρώ, είναι η 13η φθηνότερη πρωτεύουσα, κάτω από την Βαρσοβία της Πολωνίας (227.000 ευρώ) και οριακά πάνω από τη Λευκωσία της Κύπρου (223.000 ευρώ). Ακριβότερη πόλη παραμένει η Ζυρίχη με 1.227.000 ευρώ ή 445,33% ακριβότερη της Αθήνας και φθηνότερη τα Σκόπια με 64.000 ευρώ ή κατά 251,56% φθηνότερη τιμή αγοράς από την Αθήνα. Σημαντικά έχουν ανέβει οι τιμές στη γειτονική Βουλγαρία, με το ανάλογο διαμέρισμα στη Σόφια να έχει φτάσει τις 211.000 ευρώ, ενώ η συγκρίσιμη Λισαβόνα έχει κόστος 500.000 ευρώ και είναι κατά 122,22% ακριβότερη. Ενδιαφέρον ότι σε πολλές χώρες της Ε.Ε. οι τιμές είναι κοντά στο μισό εκατομμύριο ή ακριβότερες, όπως σε Μιλάνο (445.000 και έχει μεγαλύτερη αξία αγοράς ακινήτων από την πρωτεύουσα Ρώμη), Βιέννη (481.000), Μαδρίτη (500.00), Βερολίνο (518.000), Αμστερνταμ (555.000), Οσλο (586.300), Κοπεγχάγη (669.000) και Παρίσι (695.000).  Και σε αυτήν την κατηγορία, η ελληνική αγορά παραμένει από τις φθηνότερες και με διαφορά, εκτός αν η σύγκριση γίνει μόνο με τους βαλκανικούς γείτονες. Αυτό όμως θα ήταν άδικο, λόγω του ευρώ που φέρνει σημαντικά μεγαλύτερη ζήτηση από τους Ευρωπαίους επενδυτές, κάτι που εκτοξεύει τις τιμές.

Τα μεγάλα

Στα μεγαλύτερα, οικογενειακά διαμερίσματα με τρία υπνοδωμάτια οι τιμές και η θέση της Ελλάδας αλλάζουν σημαντικά. Στα ενός δωματίου, η Ελλάδα ήταν η 28η ακριβότερη από τους 36 στη σύγκριση, στα δύο δωματίων ήταν  η 23η, αλλά στα τρία δωμάτια φτάνει στην 20ή θέση. Η άνοδος της τιμής σε σχέση με την επιφάνεια του διαμερίσματος είναι μεγαλύτερη στην Ελλάδα από άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Σε αυτό συμβάλλουν πολλοί παράγοντες, όπως το γεγονός ότι ο πληθυσμός έχει συγκεντρωθεί σε μεγαλύτερο βαθμό στις δύο μεγαλύτερες πόλεις, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, με αποτέλεσμα να αυξάνονται σημαντικά η ζήτηση και το κόστος της επιφάνειας.

Σε σύγκριση τιμών, η Αθήνα έχει τιμή κοντά στις 430.000 ευρώ, κατά 250,3% φθηνότερη από την ακριβότερη Ζυρίχη (1.506.300 ευρώ), όμως έχει ενδιαφέρον το πόσο έχει μειωθεί η διαφορά στα τρία δωμάτια, όταν για το διαμέρισμα του ενός υπνοδωματίου η διαφορά ήταν στο 673,08%. Φθηνότερα της κατηγορίας παραμένουν τα Σκόπια (80.000 ευρώ), ενώ η Λισαβόνα σκαρφαλώνει στις 750.000 ευρώ, ακριβότερη κατά 74,42% από την Αθήνα. Στην κατηγορία, η Αθήνα βρίσκεται αμέσως κάτω από τις Βρυξέλλες των 450.000 ευρώ και με διαφορά πάνω από την επόμενη Βαρσοβία της Πολωνίας με 350.600 ευρώ.

Ενοίκια: Για τους ξένους είναι… τζάμπα

Δεν είναι θέμα Ελλάδας, είναι θέμα πρώτα Ευρώπης και μετά… κόσμου. Για πολλούς λόγους, είναι λάθος να σκεφτόμαστε την ελληνική αγορά ακινήτων ως κάτι ξεχωριστό. Ανήκει στην παγκόσμια αγορά ακινήτων και αυτό έχει τεράστια επίπτωση στις τιμές. Ακόμη και αν βγάλεις εκτός τις τρίτες χώρες, τα ελληνικά ακίνητα είναι για τους Ευρωπαίους ευκαιρίες και ως Ευρωπαίοι μπορούν να επενδύουν όσο θέλουν και μπορούν.

Οταν υπάρχουν επενδυτές για τους οποίους οι 250.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα στην Αθήνα ή οι 350.000 ευρώ για ένα πολυτελές εξοχικό σε ελληνικό νησί τους φαίνονται φθηνές τιμές και η αναμενόμενη άνοδος της αξίας των ακινήτων τους πείθει ότι θα έχουν ισχυρή απόδοση στην επένδυσή τους, το μέλλον προδιαγράφεται… ακριβό. Το ερώτημα είναι πόσο ακριβό και τι σημαίνει για τους Ελληνες που προσπαθούν να αγοράσουν κατοικία.

Τιμή διαμερίσματος με 1 υπνοδωμάτιο σε ευρωπαϊκές πρωτεύουσες (σε €) 

Πηγή: Global Property Guide – Oι τιμές αφορούν το συνολικό κόστος απόκτησης ποιοτικού ακινήτου

Τιμή διαμερίσματος με 2 υπνοδωμάτια σε ευρωπαϊκές πρωτεύουσες (σε €) 

Πηγή: Global Property Guide – Οι τιμές αφορούν το συνολικό κόστος απόκτησης ποιοτικού ακινήτου

 Τιμή διαμερίσματος με 3 υπνοδωμάτια σε ευρωπαϊκές πρωτεύουσες (σε €) 

Πηγή: Global Property Guide – Οι τιμές αφορούν το συνολικό κόστος απόκτησης ποιοτικού ακινήτου