Στεγαστικό δάνειο: Ο μεγάλος κίνδυνος που κρύβει – Το λάθος που δεν πρέπει να κάνετε

Στεγαστικά δάνεια: Αγριεύουν τα πράγματα με τους πλειστηριασμούς. Μήνυμα των τραπεζών στους ασυνεπείς δανειολήπτες να προχωρήσουν σε ρυθμίσεις. Πώς θα αποφύγετε να χάσετε το σπίτι σας.

Δείτε στο xristika.gr όλες τις τελευταίες εξελίξεις για στεγαστικα δανεια και πλειστηριασμούς κατοικιών.

Πολυτελείς κατοικίες, επιχειρήσεις-κουφάρια, ξενοδοχεία και καταστήματα παίρνουν σειρά στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς που θα προωθήσουν οι τράπεζες μέσα στις επόμενες εβδομάδες, σε μια προσπάθεια να ενισχύσουν τους ισολογισμούς τους, οι οποίοι δοκιμάζονται από τις αναστολές πληρωμών και από την αλματώδη αύξηση των κόκκινων δανείων.

Επιπλέον, δεν πρέπει να περάσουν απαρατήρητες και οι αυστηρές επισημάνσεις των ευρωπαϊκών θεσμών στην 9η έκθεση αξιολόγησης της ελληνικής οικονομίας, οι οποίοι καλούν την κυβέρνηση να προχωρήσει άμεσα σε όλες τις προβλεπόμενες διαδικασίες για την άρση των περιορισμών στους πλειστηριασμούς, λαμβάνοντας μέτρα για την προστασία ευάλωτων κοινωνικών ομάδων, στο πλαίσιο της εφαρμογής του Πτωχευτικού Κώδικα από την 1η Ιουνίου για τα φυσικά πρόσωπα.

Στο στόχαστρο μπαίνουν άμεσα οι συστηματικοί κακοπληρωτές, για τους οποίους δεν πρόκειται να υπάρξει κανένας… οίκτος και η περιουσία τους θα καταλήξει με συνοπτικές διαδικασίες στον πλειστηριασμό. Ταυτόχρονα, η κυβέρνηση πρέπει να μετρήσει εκ νέου τις οικονομικές συνέπειες στα νοικοκυριά, τα οποία δεν μπορούν να αποπληρώσουν τις οφειλές τους, και ταυτόχρονα να διαχειριστεί την έκρηξη χρεών. Ήδη, τα επιπλέον «κόκκινα» δάνεια στην περίοδο της πανδημίας έφτασαν τα 10 δισ. ευρώ, ενώ τα νέα ληξιπρόθεσμα χρέη αναμένεται να ξεπεράσουν τα 7 δισ. ευρώ, όταν υπάρξει επιστροφή στην κανονικότητα. Συνολικά, το πρόβλημα αφορά «κόκκινο» ιδιωτικό χρέος άνω των 160 δισ. επί συνολικού ύψους 240 δισ. ευρώ. Μέχρι στιγμής, χιλιάδες νοικοκυριά και επιχειρήσεις προστατεύονται από τον νόμο περί υπερχρεωμένων νοικοκυριών, ωστόσο, σταδιακά από τον επόμενο μήνα και έως τον Ιούνιο, θα επικρατήσει μόνο ο ένας και μοναδικός μηχανισμός του νέου Πτωχευτικού Κώδικα.

Στεγαστικά δάνεια: Το νέο τοπίο

Με τον νέο κώδικα καταργούνται όλα τα επιμέρους εργαλεία ρύθμισης οφειλών που υπάρχουν σήμερα, δηλαδή ο νόμος Κατσέλη για τα νοικοκυριά και ο εξωδικαστικός συμβιβασμός για τους επαγγελματίες.

Χιλιάδες νοικοκυριά, μικρομεσαίοι επιχειρηματίες και αγρότες μπορούν να σώσουν την περιουσία τους, αν προχωρήσουν σε ρύθμιση. Ωστόσο, το μεγάλο ζητούμενο είναι ο αριθμός των οφειλετών που δεν θα μπορούν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, αλλά ούτε στις ρυθμισμένες οφειλές.

O Πτωχευτικός Κώδικας προβλέπει τη συνολική διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους προς Εφορία, ΕΦΚΑ, τράπεζες, ΟΤΑ και ιδιώτες. Όσοι ρυθμίσουν τις οφειλές τους και αναδιαρθρώσουν τα χρέη τους θα σώσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία, ενώ, σε διαφορετική περίπτωση, τα πράγματα οδηγούνται στο… μοιραίο, δηλαδή στον πλειστηριασμό και στην απώλεια περιουσίας. Η ρύθμιση χρεών με την προπτωχευτική διαδικασία είναι εφικτή, εφόσον το χρέος είναι βιώσιμο και συμφωνούν οι πιστωτές να ρυθμιστεί ακόμη και έως 240 δόσεις.

Από την άλλη πλευρά, οι οφειλέτες, για να κερδίσουν χρόνο, μπορούν να καταθέσουν αίτηση εξωδικαστικού συμβιβασμού, καθώς σε μια τέτοια περίπτωση αναστέλλονται όλες οι διαδικασίες εκτέλεσης, εκτός αν υπάρχει προγραμματισμένος πλειστηριασμός τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης. Αν υπάρχει απόφαση πτώχευσης, τότε ο οφειλέτης μπορεί να προχωρήσει σε ανακοπή 30 μέρες από τη δημοσίευση της απόφασης ή αν πληρώσει τους πιστωτές, για να πετύχει την ανάκλησή της. Ο υπό εφαρμογή πτωχευτικός νόμος ευνοεί τις περιπτώσεις οφειλετών με υψηλά χρέη χωρίς ακίνητη περιουσία, ενώ στις ρυθμίσεις εντάσσεται και η πρώτη κατοικία των ελεύθερων επαγγελματιών, εφόσον υπάρχει επιχειρηματικό δάνειο με εγγύηση την πρώτη κατοικία.

Ο οφειλέτης αποδεικνύεται ότι βρίσκεται σε παύση πληρωμών, όταν δεν πληρώνει τουλάχιστον το 40% των χρεών του προς την Εφορία, τον ΕΦΚΑ και τις τράπεζες για τουλάχιστον έξι μήνες, ή όταν το μη εξυπηρετούμενο ποσό υπερβαίνει τα 30.000 ευρώ. Στον Πτωχευτικό Κώδικα δεν θα μπορούν να ενταχθούν όσοι οφειλέτες έχουν τουλάχιστον το 90% των συνολικών τους οφειλών σε έναν χρηματοδοτικό φορέα. Σε αυτήν την περίπτωση είναι αποτελεσματικότερη για τους συνεργάσιμους δανειολήπτες η προσφυγή στη διμερή διαπραγμάτευση με τον χρηματοδοτικό φορέα που καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος των απαιτήσεων.

Στεγαστικά δάνεια: Η διαδικασία πτώχευσης

Η κήρυξη πτώχευσης από τον οφειλέτη συνοδεύεται απαρέγκλιτα από την απαλλαγή οφειλών, η οποία πρέπει να ολοκληρωθεί μέσα σε ένα έτος, εάν οι οφειλέτες χάσουν την περιουσία τους, εκτός αν προβληθούν ενστάσεις για δόλια πτώχευση ή απόκρυψη στοιχείων από τους πιστωτές. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, που οι οφειλέτες δεν διαθέτουν περιουσία, τότε η απαλλαγή οφειλών πραγματοποιείται σε τρία έτη, οπότε και θα πρέπει να καταβάλουν το υπόλοιπο του εισοδήματός τους, που περισσεύει μετά την κάλυψη των εύλογων δαπανών διαβίωσης. Από την άλλη, μέσω του Πτωχευτικού Κώδικα δίδεται η δυνατότητα πτώχευσης και παροχής δεύτερης ευκαιρίας, για υπερχρεωμένους δανειολήπτες που αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τις οφειλές τους. Η δεύτερη ευκαιρία ουσιαστικά επέρχεται με τη διαγραφή του υπολοίπου των οφειλών τους, κατόπιν ρευστοποίησης του συνόλου της περιουσίας τους και ελέγχου της περιουσιακής τους κατάστασης, έτσι ώστε να μπορούν να κάνουν ένα νέο ξεκίνημα.

Η διαδικασία πτώχευσης λαμβάνει υπ’ όψιν την οικονομική κατάσταση των συνοφειλετών και των εγγυητών, οι οποίοι καλούνται να αποδείξουν την αντικειμενική αδυναμία του οφειλέτη, καθώς και τη δική τους, με βάση χειροπιαστές αποδείξεις και όχι με… λόγια του αέρα! Για τον σκοπό αυτόν, κάθε οφειλέτης ξεχωριστά, εφόσον έχει οικονομική αδυναμία (τόσο ο ίδιος όσο και οι συνοφειλέτες και εγγυητές του), θα πρέπει να προβούν στη διενέργεια της διαδικασίας ρύθμισης οφειλών, μέσω της οποίας θα πρέπει να αποδείξουν την οικονομική αδυναμία τους και να αναλάβουν την κατάλληλη ρύθμιση οφειλής που αντιστοιχεί στο επίπεδο αδυναμίας τους.

Στεγαστικά δάνεια: Διατήρηση περιουσίας

Στις διαδικασίες προληπτικής αναδιάρθρωσης, ο οφειλέτης διατηρεί τον έλεγχο της περιουσίας του και της λειτουργίας της επιχείρησής του, παρέχεται όμως η δυνατότητα στη διαδικασία εξυγίανσης του διορισμού, από το αρμόδιο δικαστήριο, ειδικού εντολοδόχου με συγκεκριμένες αρμοδιότητες.

Ο Πτωχευτικός Κώδικας προβλέπει επίσης ότι πριν από την πτώχευση μπορεί κάποιος να ρυθμίσει εξωδικαστικά τις οφειλές προς την Εφορία, τα ασφαλιστικά ταμεία και τις τράπεζες, χωρίς να ρευστοποιηθεί η περιουσία του. Μεταξύ άλλων, παρέχεται η δυνατότητα διαμόρφωσης προτάσεων αναδιάρθρωσης βάσει αυτοματοποιημένου εργαλείου, που θα δεσμεύει το σύνολο των πιστωτών οι οποίοι συμμετέχουν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, μέσω της οποίας διεξάγεται η διαδικασία του εξωδικαστικού συμβιβασμού. Ο οφειλέτης δεν χάνει την άδεια ασκήσεως επαγγέλματος, καθώς κάτι τέτοιο δεν θα συνιστούσε «δεύτερη ευκαιρία» για τη γρήγορη επιστροφή του στην παραγωγική διαδικασία, ώστε μετά την πτώχευση να απαλλαγεί από τα χρέη του.

Στεγαστικά δάνεια: Στο… νοίκι

Όσοι ενταχθούν στον Πτωχευτικό και εφόσον οι πιστωτές προχωρήσουν σε ρευστοποίηση της πρώτης κατοικίας, τότε το κράτος θα παρεμβαίνει ώστε να μη βγει με έξωση ο οφειλέτης.

Για τον λόγο αυτόν έχει προβλεφθεί η ίδρυση ενός ιδιωτικού φορέα, ο οποίος θα υποχρεούται να αποκτήσει το ακίνητο που συνιστά πρώτη κατοικία ευάλωτων κοινωνικών ομάδων, η οποία έχει δρομολογηθεί σε διαδικασία πλειστηριασμού, κατόπιν κήρυξης πτώχευσης ή αναγκαστικής εκτέλεσης. Ως προς τη διαδικασία του πλειστηριασμού, πρέπει να σημειωθεί ότι αυτή διεξάγεται με βάση τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Αν ένας δημόσιος διαφανής πλειστηριασμός αποβαίνει άκαρπος, τότε αποδεικνύεται ότι η τιμή πρώτης προσφοράς που είχε τεθεί είναι υπερβολική. Άλλωστε, το άρθρο 94 προβλέπει την αυτοδίκαιη διαδοχική πτώση της τιμής πρώτης προσφοράς σε περίπτωση άγονων πλειστηριασμών.

Σημειώνεται ότι ο φορέας στον οποίο θα περιέλθει το ακίνητο υποχρεούται να παραχωρήσει την κατοικία στο ευάλωτο νοικοκυριό για 12 χρόνια κατόπιν της καταβολής μισθώματος, το οποίο θα επιδοτείται από το κράτος με τη μορφή επιδόματος ενοικίου. Μάλιστα, η ιδιωτική εταιρεία μπορεί να προτείνει στον οφειλέτη την ανάκτηση του ακινήτου εντός του προαναφερόμενου χρονικού διαστήματος.

Στεγαστικά δάνεια: Τι ισχύει για τις επιχειρήσεις

Οι επιχειρήσεις πρέπει να υποβάλουν αίτηση πτώχευσης μέσα σε 30 ημέρες από την ημέρα παύσης πληρωμών, καθώς σε διαφορετική περίπτωση τα μέλη της διοίκησης θα έρχονται αντιμέτωπα με αστικές ευθύνες.

Η ασφαλιστική δικλείδα που θέτει ο νέος κώδικας είναι η μείωση του αριθμού των εταιρειών που, ενώ δεν εξυπηρετούν τα χρέη τους, εντούτοις εξακολουθούν να λειτουργούν παρασιτικά. Η ευθύνη μάλιστα επεκτείνεται και στα πρόσωπα που επηρέασαν τα μέλη της διοίκησης για τη μη έγκαιρη υποβολή της αίτησης. Επιπλέον, προβλέπεται ως δυνατό προληπτικό μέτρο ο διορισμός ειδικού εντολοδόχου με αρμοδιότητα να ασκεί ορισμένες ή και όλες τις αρμοδιότητες της διοίκησης της επιχείρησης του οφειλέτη. Αυτή η δυνατότητα θα έχει ιδιαίτερη αξία όταν εκτιμάται ότι ο οφειλέτης δεν θα διοικήσει την επιχείρηση κατά σύννομο τρόπο, μέχρι την έκδοση της απόφασης επικύρωσης της συμφωνίας εξυγίανσης (π.χ. όταν πιθανολογείται ότι θα προβεί σε καταδολιευτικές ενέργειες εις βάρος των πιστωτών).

Μεταξύ των βασικών διατάξεων που περιλαμβάνονται στον Πτωχευτικό Κώδικα είναι η ποινικοποίηση της παράλειψης παροχής συνδρομής των απαιτούμενων στοιχείων από τον οφειλέτη ή, στην περίπτωση νομικού προσώπου, από τους εκπροσώπους του, προς τα όργανα της πτώχευσης. Από την άλλη, συμφωνία εξυγίανσης χωρίς τη συναίνεση του οφειλέτη μπορεί να συνάπτεται και όταν αυτή έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση μέρους ή του συνόλου της επιχείρησής του.

Επίσης, τα μέλη της διοίκησης των επιχειρήσεων που πτωχεύουν απαλλάσσονται από τα χρέη εντός τριών ετών από την αίτηση για πτώχευση ή δύο ετών από την κήρυξη πτώχευσης, ενώ οι παραγωγικές μονάδες που είναι δεσμευμένες σε ατέρμονες διαδικασίες ρύθμισης ή/και πτώχευσης απελευθερώνονται με σκοπό την επαναφορά τους σε λειτουργία, με την παράλληλη είσοδο εγχώριων και διεθνών επενδυτών.

Στεγαστικά δάνεια: Παραδείγματα

1. Έστω ιδιωτικός υπάλληλος που έχει δάνειο με εγγυητή τον συνταξιούχο πατέρα του και περιμένει την εκδίκαση της υπόθεσης με βάση τον νόμο Κατσέλη. Εφόσον είναι φυσικά πρόσωπα και εφόσον παραιτηθούν από την αίτησή στο Ειρηνοδικείο, μπορούν να κάνουν αίτηση στην πλατφόρμα εξωδικαστικής ρύθμισης ή και αίτηση πτώχευσης στο δικαστήριο.

2. Άγαμος ιδιωτικός υπάλληλος έχει κύρια κατοικία και θέλει να ενταχθεί στον Πτωχευτικό. Στην περίπτωση αυτή υπάρχει το κριτήριο του ετήσιου εισοδήματος, το οποίο, στο συγκεκριμένο παράδειγμα, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 7.000 ευρώ ή τα 500 ευρώ μηνιαίως (12 μηνιαίοι μισθοί + 2 μισθοί ως Δώρα Χριστουγέννων και Πάσχα, συν επίδομα αδείας).

3. Ζευγάρι συνταξιούχων με μηνιαίο εισόδημα 1.800 ευρώ διαθέτει αξιόλογη περιουσία αλλά και πολλά ληξιπρόθεσμα χρέη. Ο Πτωχευτικός Κώδικας δεν τους συμφέρει, γιατί αν καταθέσει κάποιος πιστωτής αίτηση πτώχευσης, το ζευγάρι θα χάσει την περιουσία του, ενώ δεν θα προστατευτεί η κύρια κατοικία λόγω των εισοδημάτων που έχει. Σε αυτήν την περίπτωση, αποτελεί μονόδρομο η εξωδικαστική ρύθμιση ή η τραπεζική διαμεσολάβηση.

4. Έστω άνεργος με πολύ χαμηλό εισόδημα που έχει μόνο μία κύρια κατοικία και στεγαστικό δάνειο. Στην περίπτωση αυτή, η κατοικία θα μεταβιβαστεί στον ειδικό φορέα και ο ίδιος θα μείνει σ΄ αυτήν καταβάλλοντας ένα ποσό ενοικίου, το οποίο θα επιδοτείται από το κράτος. Ωστόσο, αν θέλει να την επαναγοράσει, μπορεί σε 12 έτη να το κάνει, καταβάλλοντας το ποσό της εμπορικής του αξίας.

5. Έστω ελεύθερος επαγγελματίες με απλήρωτα χρέη εδώ και 7 χρόνια, ο οποίος διαθέτει κατοικία αξίας 110.000 ευρώ. Πρέπει να γνωρίζει ότι οποιοσδήποτε από τους πιστωτές μπορεί να καταθέσει αίτηση πτώχευσης στο Ειρηνοδικείο του τόπου κατοικίας και να κληθεί στο δικαστήριο τουλάχιστον 15 μέρες πριν από τη δικάσιμο.

6. Εταιρεία οφείλει 800.000 ευρώ σε τράπεζες, Εφορία και ΕΦΚΑ. Εάν κάποιος έχει πρώτη κατοικία αλλά δεν θέλει να αφήσει χρέη, τότε μπορεί να υποβάλει αίτηση πτώχευσης, ώστε να διαγραφούν τα χρέη του μετά από τρία χρόνια, ενώ θα χάσει οριστικά το ακίνητο.