Στεγαστικά δάνεια: Σας αφορά! Τι αλλάζει τους επόμενους μήνες

Στεγαστικά δάνεια: Ορια για το ύψος του δανείου σε σχέση με την εμπορική αξία του ακινήτου καθώς και για τη μηνιαία δόση που θα πληρώνουν οι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων επιβάλει η Τράπεζα της Ελλάδος. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Συγκεκριμένα, το ύψος του δανείου που μπορεί να πάρει κάποιος δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου ή το 90% εάν είναι νέος αγοραστής.

Παράλληλα, η δόση του δανείου που δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 40% του διαθεσίμου εισοδήματος ή το 50% εάν πρόκειται για νέο αγοραστή. Τα μέτρα θα τεθούν σε εφαρμογή την 1η Ιανουαρίου 2025.

Ειδικότερα, η ανακοίνωση της Τράπεζας της Ελλάδος αναφέρει τα εξής:

Με την Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής 227/1/08.03.2024 (ΦΕΚ Β 1716, 15.03.2024), η Τράπεζα της Ελλάδος θέσπισε μακροπροληπτικά μέτρα σχετικά με τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη για δάνεια και λοιπές πιστώσεις προς φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο στην Ελλάδα.

Ειδικότερα, θέσπισε:

· ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για το δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination – DSTI-O) 50% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες, και

· ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για το δείκτη δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά την έγκριση (loan-to-value at origination – LTV-O) 90% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες.

Τα εν λόγω μακροπροληπτικά μέτρα δεν εφαρμόζονται σε μη εξυπηρετούμενα δάνεια και σε δάνεια υπό καθεστώς ρύθμισης (κατά την έννοια των άρθρων 47α και 47β αντίστοιχα του Κανονισμού (ΕΕ) αριθ. 575/2013 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου), σε δάνεια και λοιπές πιστώσεις που συνδέονται με προγράμματα εθνικής στεγαστικής πολιτικής ή πράσινης μετάβασης, τα οποία διέπονται από ειδικότερους όρους και προϋποθέσεις (όπως π.χ. το πρόγραμμα «Σπίτι Μου»), καθώς επίσης σε μεταβιβαζόμενα χαρτοφυλάκια από εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις του ν. 5072/2023.

Επίσης, δίνεται η δυνατότητα εκταμίευσης δανείων και λοιπών πιστώσεων καθ’ υπέρβαση των ανώτατων επιτρεπόμενων ορίων DSTI-O και LTV-O. Η υπέρβαση ανά δείκτη δύναται να ανέρχεται σε ποσοστό έως 10% του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός έκαστου ημερολογιακού τριμήνου.

Η αρμοδιότητα της Τράπεζας της Ελλάδος να λαμβάνει μακροπροληπτικά μέτρα σχετικά με τη δανειακή επιβάρυνση προκύπτει από το άρθρο 133A του ν. 4261/2014.

Περισσότερες πληροφορίες:

· Μακροπροληπτικά μέτρα σχετικά με τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη: τα μέτρα αυτά συνίστανται στη θέσπιση ορίων σε επιμέρους δείκτες που συνδέονται με την πίστωση ή με το δανειολήπτη ή με επιμέρους χαρακτηριστικά της πίστωσης.

Στοχεύουν στην πρόληψη ή τον περιορισμό των συστημικών κινδύνων που απορρέουν από την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα και συνδέονται με τη χρηματοδότηση νοικοκυριών ή/και επιχειρήσεων με εξασφάλιση οικιστικά ή επαγγελματικά ακίνητα.

Συμβάλλουν επίσης ευρύτερα στην πρόληψη της υπέρμετρης χαλάρωσης των πιστοδοτικών κριτηρίων και στην ενίσχυση της ανθεκτικότητας του χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Τα μέτρα αυτά είναι συμπληρωματικά προς άλλα μακροπροληπτικά μέτρα για την αντιμετώπιση των κυκλικών και διαρθρωτικών συστημικών κινδύνων που επηρεάζουν τις κεφαλαιακές απαιτήσεις των ιδρυμάτων, όπως το απόθεμα ασφαλείας για τα λοιπά συστημικά σημαντικά ιδρύματα (απόθεμα O-SII).

· Δείκτης εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination – DSTI-O): το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους σε σχέση με το συνολικό ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη κατά το χρόνο έγκρισης του δανείου ή της πίστωσης.

· Δείκτης δανείου προς αξία κατά την έγκριση (loan-to-value at origination – LTV-O): το σύνολο των δανείων ή τμημάτων δανείων και λοιπών πιστώσεων που εξασφαλίζονται με ακίνητο από το δανειολήπτη κατά το χρόνο έγκρισης σε σχέση με την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά το χρόνο έγκρισης.

· Αγοραστής για πρώτη φορά: δανειολήπτης στον οποίο δεν έχει χορηγηθεί στο παρελθόν δάνειο ή πίστωση με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο.

Μπαίνουν ανώτατα όρια στα στεγαστικά δάνεια – Έως το 90% της αξίας του ακινήτου

Ορια για το ύψος του δανείου σε σχέση με την εμπορική αξία του ακινήτου και τη μηνιαία δόση που θα πληρώνουν οι νέοι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων θεσπίζει για πρώτη φορά η ΤΤΕ σε συνεργασία με τις τράπεζες. Τα όρια θα είναι ελαστικότερα για όσους είναι νέοι αγοραστές, δηλαδή γι’ αυτούς που παίρνουν για πρώτη φορά στεγαστικό δάνειο για να αγοράσουν ακίνητο, με στόχο να διευκολυνθεί η απόκτηση ακινήτου μέσω πρόσβασης σε δανεισμό. Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, τα νέα όρια για την αγορά κατοικίας αφορούν:

• Το ύψος του δανείου που μπορεί να πάρει κάποιος και το οποίο δεν θα μπορεί να ξεπεράσει το 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου ή το 90% εάν είναι νέος αγοραστής.

• Τη δόση του δανείου, που δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 40% του διαθεσίμου εισοδήματος ή το 50% εάν πρόκειται για νέο αγοραστή.

Σύμφωνα με πηγές από τράπεζες, στα μέτρα που προτείνονται είναι να δοθεί ευχέρεια για υπέρβαση των παραπάνω ορίων για το 10% του συνολικού αριθμού των δανείων που θα εγκρίνονται κάθε χρόνο, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό δικαιολογείται από το προφίλ και την οικονομική κατάσταση του υποψήφιου δανειολήπτη.

Η καθιέρωση ορίων σε ό,τι αφορά τον τραπεζικό δανεισμό για την αγορά κατοικίας αποτελεί μέτρο που εφαρμόζεται από την πλειονότητα των ευρωπαϊκών χωρών και αναμένεται να θεσμοθετηθεί για πρώτη φορά και στη χώρα μας.

Συγκεκριμένα, το όριο σε ό,τι αφορά το ύψος του δανείου σε σχέση με την αξία του δανειοδοτούμενου ακινήτου, θα λειτουργήσει ως ανάχωμα σε τυχόν μείωση των εμπορικών τιμών των ακινήτων, που θα έθετε σε κίνδυνο τα δάνεια αυτά, ενώ το όριο σε σχέση με τη δαπάνη του μέσου νοικοκυριού για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών θα αποτρέψει τον υπερδανεισμό.

Τα νέα όρια θα «επιβληθούν» με σχετική απόφαση της ΤΤΕ που θα εκδοθεί στα μέσα Μαρτίου και θα τεθεί σε εφαρμογή από τις αρχές του 2025, προκειμένου να υπάρξει η αναγκαία προσαρμογή από τις τράπεζες. Το μέτρο δεν θα ανατρέπει την πιστοδοτική πολιτική των τραπεζών, οι οποίες εφαρμόζουν ήδη παρόμοιους κανόνες στα νέα δάνεια που χορηγούν.

Σύμφωνα με τα στοιχεία για τις εκταμιεύσεις το 2023, το 94% των δανείων που δόθηκε ήταν κάτω από το 80% της αξίας του ακινήτου. Η υποχρεωτική τήρηση των ορίων, όμως, θα αποτρέψει παρεκκλίσεις στο μέλλον και θα λειτουργήσει προληπτικά στην ανάσχεση κινδύνων από χρηματοδοτήσεις με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα, ενώ, όπως εξηγούν οι τράπεζες, η καθιέρωσή τους θα συμπέσει χρονικά με την προοπτική μείωσης των επιτοκίων.

Τα νέα όρια θα αφορούν όλα τα νέα δάνεια που θα εγκρίνονται από εδώ και στο εξής και θα ισχύσουν και για τις εταιρείες πιστώσεων, που πρόκειται να αδειοδοτηθούν μετά την πρόσφατη αλλαγή του θεσμικού πλαισίου από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας.

Στόχος να υπάρχουν ίσοι όροι ανταγωνισμού μεταξύ των εταιρειών πιστώσεων και των τραπεζών και να υπάρχει ο αναγκαίος εποπτικός έλεγχος σε όλες τις νέες πιστοδοτήσεις. Εξαίρεση θα αποτελέσουν οι αναχρηματοδοτήσεις για υφιστάμενα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, δάνεια που έχουν ρυθμιστεί και δάνεια που έχουν μεταβιβαστεί σε funds, καθώς και δάνεια που θα εγκριθούν στο πλαίσιο προγραμμάτων στεγαστικής πολιτικής.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις από τις τράπεζες, οι ευνοϊκότεροι όροι για τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων σε νέους αγοραστές θα ωθήσουν την αγορά της στεγαστικής πίστης, δίνοντας λύση στο κρίσιμο θέμα της στέγασης που απασχολεί χιλιάδες νοικοκυριά, όπως απέδειξε και η ζήτηση που εκδηλώθηκε για το πρόγραμμα «Σπίτι μου», μέσα από αιτήματα ύψους περίπου 4 δισ. ευρώ.

Παρ’ όλα αυτά, η αγορά της στεγαστικής πίστης παρέμεινε υποτονική το 2023 και οι νέες εκταμιεύσεις δεν ξεπέρασαν το 1,3 δισ. ευρώ, από τα οποία περίπου τα 250 εκατ. ευρώ ήταν οι εκταμιεύσεις που έγιναν μέσω του προγράμματος της κρατικής επιδότησης.

Η χαμηλή ζήτηση διαπιστώνεται παρά το υψηλό επίπεδο των ενοικίων, που καθιστά τη δόση ενός στεγαστικού δανείου ευθέως συγκρίσιμη με το κόστος του ενοικίου σε πολλές περιπτώσεις και προβληματίζει έντονα τις τράπεζες, που βλέπουν τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων να συρρικνώνονται διαρκώς, έχοντας υποχωρήσει κοντά στα 28 δισ. ευρώ. Να σημειωθεί ότι η αγορά των στεγαστικών δανείων είχε φτάσει στο υψηλότερο σημείο το 2010 με υπόλοιπα 80 δισ. ευρώ και εκταμιεύσεις 12 δισ. ευρώ τον χρόνο, αλλά έκτοτε συρρικνώνεται συστηματικά, επιστρέφοντας στα επίπεδα του 2002!

Στο επίπεδο της ζήτησης η απροθυμία για δανεισμό αποδίδεται στην άνοδο των επιτοκίων, αλλά και στην άνοδο των τιμών στις κατοικίες, που σε συνδυασμό με την επιμονή του πληθωρισμού συμπιέζει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και αποτρέπει «ανοίγματα» σε δανεισμό.

Είναι χαρακτηριστικό ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με διψήφιο ποσοστό τα δύο τελευταία χρόνια (+11,9% ετησίως με βάση στοιχεία Σεπτεμβρίου 2023) και πλέον δεν απέχουν πολύ από το προηγούμενο υψηλό του 2008. Σύμφωνα μάλιστα με τις εκτιμήσεις δεν διαφαίνονται ενδείξεις ανάσχεσης της αυξητικής τάσης των τιμών, λόγω της αναντιστοιχίας προσφοράς και ζήτησης –η οποία οφείλεται αφενός στη χαμηλή ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επί μια δεκαετία και αφετέρου στην αυξημένη ζήτηση κυρίως από το εξωτερικό στο πλαίσιο του προγράμματος «χρυσή βίζα»–, της ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και της ελκυστικότητας της χώρας ως τουριστικός προορισμός.