Σε ποιες πόλεις συμφέρει η αγορά σπιτιού και σε ποιες όχι: Οι καλύτερες επιλογές

Αγορά σπιτιού: Δεν είναι μόνο η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, υπάρχουν πόλεις με μεγάλες ευκαιρίες για απόκτηση ακινήτων. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Η υψηλή αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά τη διάρκεια της πανδημίας είναι στα μεγέθη που επηρεάστηκαν από την αλλαγή στη δομή της προσφοράς και της ζήτησης

Στο Ντουμπρόβνικ της Κροατίας είναι η πιο μακροπρόθεσμη απόδοση επένδυσης για ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε προς ενοικίαση (πάνω από 42 χρόνια).

Αντίθετα, η ταχύτερη απόδοση στην τιμή αγοράς για έναν αγοραστή είναι να διαθέσει προς ενοικίαση ένα διαμέρισμα στην Αθήνα ή στη Βαλένθια της Ισπανίας – σε 17 χρόνια.

Γενικά, τα διαμερίσματα στην Κεντρική Ευρώπη συγκαταλέγονται στις λιγότερο προσοδοφόρες επενδύσεις, ενώ η Μεσόγειος αποτελεί πιο ισχυρό πόλο έλξης επενδύσεων.

Στο εργαλείο σύγκρισης απόδοσης επένδυσης διαμερισμάτων, η ProfitLevel συνέκρινε τις τιμές αγοράς και ενοικίασης σε 17 ελκυστικές ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, εστιάζοντας στη Μεσόγειο και την Κεντρική Ευρώπη, τις περιοχές όπου δραστηριοποιείται η επενδυτική εταιρεία.

Η υψηλή αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά τη διάρκεια της πανδημίας συγκαταλέγεται στα μεγέθη που επηρεάστηκαν από την αλλαγή στη δομή της προσφοράς και της ζήτησης. Έναν από τους κυρίαρχους παράγοντες αποτέλεσε η ζήτηση για τα διαμερίσματα ως επένδυση. Δεν έχουν βιώσει όλες οι ελκυστικές ευρωπαϊκές πόλεις και οι παραθαλάσσιες τοποθεσίες παρόμοιες εξελίξεις.

«Τα αποτελέσματα επιβεβαιώνουν ότι ενδέχεται να είναι πιο προσοδοφόρο για τους Κεντροευρωπαίους να αγοράζουν ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση στη Νότια Ευρώπη παρά στο μέρος όπου κατοικούν», σχολιάζει η Lucia Zarska, Chief Analyst στην ProfitLevel, προσθέτοντας: «Ωστόσο, όταν προχωρούν σε αγορές στο εξωτερικό, οι επενδυτές θα πρέπει μεταξύ άλλων να εξετάζουν προσεκτικά τοπικές φορολογικές υποχρεώσεις, φορολογικά τέλη, καθώς και πιθανούς τόκους ή άλλους όρους υποθήκης στο εξωτερικό».

Οι τιμές που χρησιμοποιούνται είναι οι μέσες τιμές για το 2021 σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.

Σε ποιες πόλεις συμφέρει η αγορά σπιτιού και σε ποιες όχι: Οι καλύτερες επιλογές

Αγορά σπιτιού: Μεθοδολογία και πηγές

Τα δεδομένα βασίζονται σε πλήθος διασταυρωμένων πηγών από το Numbeo.com, το οποίο διαθέτει περισσότερα από 100 σημεία δεδομένων ακόμη και για μικρές πόλεις τους τελευταίους 12 μήνες*.

Τα δεδομένα συλλέχθηκαν την εβδομάδα 10-17 Ιανουαρίου 2022. Τα ενοίκια που καταγράφηκαν βρίσκονται στην κατηγορία διαμερισμάτων ενός υπνοδωματίου (50m2) στο κέντρο της πόλης ανά τετραγωνικό μέτρο.

Τα δεδομένα έχουν διασταυρωθεί με άλλες πηγές, όπως το Statista.com ή την ανάλυση της Deloitte*.

Ωστόσο, οι συγκεκριμένες εναλλακτικές πηγές αναφέρουν μια μέση τιμή για ολόκληρη την πόλη, επομένως οι αριθμοί της ProfitLevel είναι σταθερά υψηλότεροι.

Αγορά σπιτιού: Όλες οι νέες τιμές για κάθε περιοχή της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης

Η ραγδαία και ασύμμετρη αύξηση των εμπορικών αξιών, κυρίως σε περιοχές της Αθήνας και δευτερευόντως στην υπόλοιπη χώρα, δημιούργησε ένα νέο τοπίο στον χάρτη τιμών πωλήσεων ακινήτων. Η άνοδος σε ορισμένες περιπτώσεις περιοχών έφτασε το 100% και έφερε την αγορά στα προ κρίσης επίπεδα.

To γεγονός αυτό ενισχύει την πεποίθηση ότι η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα καλύτερα καταφύγια αποταμιεύσεων για μακροπρόθεσμους επενδυτές, αναφέρει η Ακαδημία real estate της newdeal, με αφορμή την ολοκλήρωση της έρευνας που αναδεικνύει την νέα γεωγραφία τιμών.

Όπως αναφέρεται, η συγκεκριμένη έρευνα, της Ακαδημίας real estate της newdeal, η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής, έχει ως στόχο να βοηθήσει αγοραστές και πωλητές ακινήτων να υπολογίσουν ρεαλιστικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, παρουσιάζοντας αναλυτικούς πίνακες.

Παράλληλα, όμως, γεννιούνται και ερωτηματικά: Είναι αυτές οι υψηλότερες τιμές ή θα δούμε νέες, μεγαλύτερες; Είναι σταθερή η άνοδος ή πρόκειται για φούσκα;

Πού οφείλεται το φαινόμενο της ανόδου;

Σύμφωνα με τον CEO της newdeal real estate group και ιδρυτή της Ακαδημίας Χρήστο Μπλέτα τα τελευταία χρόνια υπήρξαν δυο καθοριστικής σημασίας γεγονότα που άλλαξαν τον χαρακτήρα του οικιστικού ακινήτου.

Η βραχυχρόνια μίσθωση που έδωσε στα ακίνητα προστιθέμενη αξία ξενοδοχειακού καταλύματος και το γεγονός το ακίνητο έγινε η “επένδυση εργαλείο” για την απόκτηση αδειών παραμονής από πολίτες χωρών εκτός της ζώνης Σέγκεν.

Η σημασία της γενικής εικόνας της οικονομίας και των τοπικών εξελίξεων σε κάθε γειτονιά στον καθορισμό των τιμών

Όπως αναφέρει ο κ.Μπλέτας, πρέπει επίσης να συνυπολογίσουμε την επανεκκίνηση χορήγησης δανείων των τραπεζών, την αύξηση του πληθωρισμού καθώς και την εκτίναξη των τιμών των ακινήτων παγκοσμίως, εν μέσω κορονοϊού.

Ωστόσο, υπάρχουν μια σειρά απρόβλεπτων, προς το παρόν, παραγόντων που επηρεάζουν την κατεύθυνση των τιμών και οι οποίοι σχετίζονται με την εξέλιξη της πανδημίας, το διεθνές οικονομικό περιβάλλον και τις πολιτικές των επιτοκίων.

Τυχόν αύξηση του κόστους χρήματος μπορεί να επιβραδύνει τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης και να οδηγήσει σε «απότομη προσγείωση τις οικονομίες.

Πέρα όμως από την μεγάλη εικόνα της οικονομίας υπάρχει και η μικροοικονομία της κάθε περιοχής πάνω στην οποία επιδρούν μια σειρά τοπικές εξελίξεις όπως τα έργα υποδομής που πραγματοποιούνται, οι συγκοινωνίες, η ύπαρξη εμπορικών κέντρα κλπ. Και ως προς αυτό η παρακολούθηση των τάσεων και των τιμών αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για να βρει κανείς την κατάλληλη επενδυτική ευκαιρία» προσθέτει.

Από την έρευνα προκύπτει τις υψηλότερες τιμές στο Δήμο Αθηναίων συναντάμε στις περιοχές: Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Εξάρχεια, Κουκάκι, κλπ. Στην υπόλοιπη Αττική τις υψηλότερες τιμές πώλησης συναντάμε στις περιοχές Βουλιαγμένη, Κάτω Βούλα, Γκόλφ Γλυφάδας, Ελληνικό-Ολυμπιακές Εγκαταστάσεις, Κεφαλάρι κλπ. Στην Θεσσαλονίκη στο Κέντρο, 40 Εκκλησίες, Ανάληψη κλπ

Αναλυτικά όλες οι τιμές ανά περιοχές υπάρχουν στα παρακάτω λινκ:

– Δήμος Αθηναίων https://bit.ly/3IWXzrW

– Υπόλοιπη Αττική: https://bit.ly/34w4Yzl

– Θεσσαλονίκη: https://bit.ly/34cVGIT

Η έρευνα τιμών έγινε από το τμήμα ανάλυσης δεδομένων της Ακαδημίας real estate της newdeal η οποία συνεργάζεται με το Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΕΚΠΑ) και ειδικότερα το Εργαστήρι Εφαρμογών και Εκπαίδευσης Λογιστικής.

Η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε είναι η εξής:

Η μελέτη έγινε σε διαμερίσματα αποτελούν την πλειοψηφία των προτιμήσεων των αγοραστών. Από 50 έως 150 τ.μ και όσα βρίσκονται από το ισόγειο και πάνω.

Εξετάστηκε επαρκής αριθμός ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε κάθε περιοχή ώστε να εξάγονται αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία. Τα ακίνητα ταξινομούνται σε τρεις κατηγορίες με βάση το έτος κατασκευής. »

  • Κατηγορία Α: Διαμερίσματα παλαιότητας κατασκευής πριν το 2000
  • Κατηγορία 2: Διαμερίσματα κατασκευής από το 2000 έως 2017
  • Κατηγορία 3: Νεόδμητα κατασκευής απο το 2017 έως σήμερα

Η διάμεση τιμή εξάγεται λαμβάνοντας υπόψη όλες τιμές, χωρίς να επηρεάζεται από τις τυχόν λιγοστές ακραίες διακυμάνσεις που παρουσιάζονται σε κάθε περιοχή.

Όπως επισημαίνεται κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και η ακριβής τιμή του προσδιορίζεται με μεθόδους εκτιμητικής ακολουθώντας τα σχετικά πρωτόκολλα μέσα στα οποία εμπεριέχεται και η παράμετρος της προσφοράς και της ζήτησης.

Αγορά σπιτιού: Η διόρθωση τιμών προσφέρει μεγαλύτερη εμπιστοσύνη στους επενδυτές

Σύμφωνα με τον ιδρυτή της Ακαδημίας newdeal Real Estate και CEO της newdeal Χρήστο Μπλέτα «oι διακυμάνσεις τιμών είναι κάτι φυσιολογικό σε μια υγιή αγορά, διότι δείχνει ότι λειτουργεί η προσφορά και η ζήτηση.

Η διόρθωση τιμών προσφέρει μεγαλύτερη εμπιστοσύνη στους θεσμικούς επενδυτές γιατί σημαίνει ότι αποτρέπεται ο κίνδυνος της φούσκας».

Έπειτα από ένα τριετές ράλι ανόδου, τα πρώτα κρούσματα της πτώσης τιμών συμπίπτουν με την εμφάνιση της παραλλαγής Όμικρον. «Πρόκειται για μια χρονική σύμπτωση. Είναι φυσικό κάποιος να το σκεφτεί.

Η οικονομική ζωή -έστω και με πολλά εμπόδια- συνεχίζεται και φυσικά επηρεάζεται από την πανδημία. Το παράξενο, όμως, ήταν ότι κατά την διάρκεια της πανδημίας αυξήθηκαν πανευρωπαϊκά οι τιμές των ακινήτων», προσθέτει.ο κ. Μπλέτας.

Το ερώτημα που βρίσκεται πάντα στο πίσω μέρος του μυαλού ενός επενδυτή είναι εάν η αγορά δείχνει με αυτά τα σημάδια ότι μπορεί να ξαναγυρίσει στις εποχές της χαμηλής ζήτησης και της κατακόρυφης πτώσης.

«Στον ορίζοντα κάτι τέτοιο δεν είναι ορατό. Η Αθήνα παρότι δεν έχει πολλούς ξένους επενδυτές, όπως συμβαίνει σε άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, ωστόσο, πέρυσι, ξένοι επαγγελματίες την κατέτασσαν ως μία από τις κορυφαίες επιλογές για επενδύσεις στο real estate λόγω των τιμών και της απόδοσης των ενοικίων. Αυτό το διεθνές επενδυτικό προφίλ της πρωτεύουσας πήρε αρκετό χρόνο να χτιστεί και είναι δύσκολο να γκρεμιστεί συντόμως».

Ειδικότερα σύμφωνα με την έρευνα της newdeal real estate group οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών σημειώθηκαν στις περιοχές:

Παλλήνη -11,7%,

Νέα Μάκρη -9,8%,

Αθήνα (Ψυρρή) -9,6%,

Σχινιάς -8,9%,

Αλιμος (Τράχωνες) -6,7%,

Παλαιά Φώκαια -6,6%,

Πειραιάς (Ζωοδόχος Πηγή) -6,5 %,

Ροδόπολη -5,8%,

Αγία Παρασκευή (Ηπείρου) -5,48 %,

Αίγινα -5,48%,

Αθήνα (‘Ανω Κυψέλη-Ελικώνος) -5,37%,

‘Ανω Λιόσια (Δροσούπολη) -5,19%,

Πικέρμι -5%,

Αργυρούπολη (Νέα Αλεξάνδρεια) -5%,

Μεταμόρφωση (Καναπίτσα) -4,9%,

Αθήνα (Γηροκομείο) -4,5%,

Αθήνα (Νοσοκομείο Παίδων) -4,5%,

Βουλιαγμένη -4,5%,

Καισαριανή (Ανάληψη) -4,1%,

Βύρωνας (Νέα Ελβετία) -4,1%,

Περιστέρι (Νέα Σεπόλια) -4%,

Ηλιούπολη (Αγία Μαρίνα) -3,9%,

Γλυφάδα (Γκολφ) -3,9%,

Χολαργός (‘Ανω Χολαργός) -3,8%,

Ίλιον (Πολυτέκνων) -3,7%,

Περιστέρι (Κηπούπολη) -3,7%,

Αθήνα (Νέα Φιλοθέη) -3,7%,

Νίκαια (Κατράκειο Θέατρο – ‘Αλσος Δεξαμενής) -3,6%,

Νίκαια (‘Ανω Νεάπολη) -3,5%,

Πετρούπολη -3,5%,

Υμηττός -3,4%,

Αθήνα (Γκράβα) -3,3%,

Ανω Λιόσια (‘Αγιος Ιωάννης Θεολόγος) -3,3%.

Στον αντίποδα αυξήσεις άνω του 6% σημειώθηκαν στις περιοχές:

Βάρη 6,1%,

Αγιος Δημήτριος Αττικής (Ασύρματος) 6,3%,

Καλλιθέα (Ευαγγελίστρια) 6,3%,

Περιστέρι (Νέα Κολοκυνθού) 6,3%,

Αθήνα (Γούβα) 6,3%,

Βούλα (Δικηγορικά) 6,4%,

Γλυκά Νερά (Πλαγιά Υμηττού) 6,4%,

Χαλάνδρι (Κάτω Χαλάνδρι),

6,5%, Αιγάλεω (Ιεράπολη) 6,6%,

Παλαιό Φάληρο (Τροκαντερό),

6,7%, Νέα Ερυθραία (Κέντρο) 6,8%,

Γέρακας (Κέντρο) 6,9%,

Κηφισιά (Πολιτεία), 6,9%,

Περιστέρι (Μπουρνάζι) 7%,

Αθήνα (Ομόνοια) 7%,

Βύρωνας (Ανάληψη) 7%,

Αθήνα (Παναθηναϊκό Στάδιο) 7,1%,

Κερατσίνι (Τουρκοβούνια) 7,1%,

Κηφισιά (Νέα Κηφισιά) 7,1%,

Χολαργός (Πλατεία Δημοκρατίας) 7,2%,

Ανοιξη 7,3%,

Ταύρος Αττικής (Κέντρο) 7,4%,

Καισαριανή (‘Αγιος Νικόλαος) 7,5%,

Μαρούσι (Αμαλίειο Ορφανοτροφείο) 7,6%,

Χαλάνδρι (Πολύδροσο) 7,8%,

Παλαιό Φάληρο (Μπάτης) 7,8%,

Κηφισιά (Αγία Κυριακή) 7,9%,

Αθήνα (‘Αγιος Σώστης) 8%,

Αθήνα (Νέα Κυψέλη) 8,1%,

Βύρωνας (Καρέας) 8,4%,

Βριλήσσια (‘Ανω Βριλήσσια) 8,6%,

Νίκαια (Νεάπολη) 9%,

Γαλάτσι (Καραγιαννέικα) 9,5%

Αθήνα (Λόφος Ακρόπολης) 9,5%.

Χαλάνδρι (Πάτημα) 9,6%,

Κηφισιά (Προφήτης Ηλίας) 10%,

Βύρωνας (Ζωοδόχος Πηγή) 10,1%,

Αθήνα (Ζάππειο) 10,9%,

Αθήνα (Ιλίσια) 11%,

Νέα Ιωνία (Σαφράμπολη) 11,5%,

Πειραιάς (Κεντρικός Λιμένας) 11,6%,

Αθήνα (Θησείο) 11,9%

Καλλιθέα (Κέντρο) 12,2%,

Γέρακας (Μπαλάνα) 12,3% ,

Αλιμος (‘Ανω Καλαμάκι) 12,3%,

Αγία Βαρβάρα (Κέντρο 13,5%,

Εκάλη 14,1%,

Καλλιθέα (Σταθμός ΗΣΑΠ Ταύρου) 15%,

Χαλάνδρι (‘Ανω Πάτημα) 18,2%,

Νέα Ερυθραία (Εθνικιστών και Αναπήρων Πολέμου) 18,7%,

Μεταμόρφωση (Παλιές Κουκουβάουνες) 20,8%,

Αγία Παρασκευή (Σταυρός) 23,7%.

Η μεθοδολογία της έρευνας βασίστηκε σε προτεινόμενες τιμές ιδιοκτητών του πρώτου εννεάμηνου και του τελευταίου τριμήνου του περασμένου έτους, όπως είναι στην βάση δεδομένων του δικτύου της newdeal real estate group.

Συμπεριλαμβάνονται όλα τα είδη και χαρακτηριστικά οικιστικών ακινήτων καθώς και χρόνου κατασκευής.

Η έρευνα έχει σκοπό να αποτυπώσει την τάση της αγοράς ανά περιοχή στην Αττική.

Κάθε ακίνητο έχει μοναδικά χαρακτηριστικά και η τιμή εκτίμησής του γίνεται με τα ανάλογα πρωτόκολλα.

Επισυνάπτεται ο αναλυτικός πίνακας με τις αυξομειώσεις τιμών σε όλες τις περιοχές της Αττικής σύμφωνα με την έρευνα της newdeal real estate group.

Αγορά σπιτιού: 3άρια και 4άρια με τιμή κάτω από 100.000 ευρώ

Τα τελευταία χρόνια, το Real Estate στην ελληνική αγορά γνωρίζει μια νέα άνθηση, με τις τιμές να ανεβαίνουν ακολουθώντας την τροχιά της ζήτησης, όμως αν γνωρίζεις τι ψάχνεις και είσαι διατεθειμένος να κάνεις συμβιβασμούς ως προς την περιοχή ή την παλαιότητα, τότε μια μέση οικογένεια μπορεί να βρει ένα αξιοπρεπές ακίνητο για το νέο της σπίτι με λιγότερα από 120.000 ευρώ.

Τα τρία χαρακτηριστικά που αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι και συνήθως ανεβάζουν την τιμή είναι εργασίες ανακαίνισης, η θέση parking και η πρόσβαση σε συγκοινωνία.

Εκτός από έτοιμες κατοικίες «με το κλειδί στο χέρι», έμπειρα στελέχη μεσιτικών γραφείων σημειώνουν ότι υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον στα μικρής έως μέσης αξίας ακίνητα, με σκοπό την επένδυση.

Σε αυτό το πλαίσιο και σε τιμές κάτω των 160.000 ευρώ υπάρχει σημαντική κίνηση στην αγορά φοιτητικής στέγης, στην αγορά παλαιών ακινήτων με στόχο την ανακαίνιση και στα μικρά καταστήματα.

Αγορά σπιτιού: Χαρακτηριστικά

Το μεγαλύτερο μέρος όσων αναζητούν ακίνητο σήμερα είναι έως 44 ετών. Επιλέγουν κυρίως ακίνητα έως 160.000 ευρώ με 2-3 υπνοδωμάτια (Υ/Δ), δηλαδή από 75 έως 95 τ.μ., ενώ για όσους αναζητήσουν τραπεζική χρηματοδότηση, το μέσο στεγαστικό δάνειο υπολογίζεται στις 90.000-100.000€.

Η αναζήτηση κατοικίας με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 120.000€ δεν φαίνεται να είναι εύκολη διαδικασία για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, καθώς η τιμή είναι πάντα σε συνάρτηση με την ηλικία του ακινήτου, την περιοχή, την ενεργειακή «θωράκιση» και τη ζήτηση.

Παράδειγμα, ένα ακίνητο 75 τ.μ., 4ου ορόφου, με δύο υπνοδωμάτια και νέο του 2006 στην Ελευσίνα κοστίζει αυτή την περίοδο κοντά στις 120.000 ευρώ, όμως αν θέλεις ακίνητο με τα ίδια περίπου χαρακτηριστικά αλλά δόμησης του 1980 στο κέντρο της Καλλιθέας η τιμή ανεβαίνει στις 155.000 ευρώ.

Ο γενικός κανόνας είναι ότι όσο πιο κεντρικά είναι τα κτήρια σε αυτές τις τιμές ανεβαίνει παράλληλα και η ηλικία τους.