Ακίνητα: Πώς θα λειτουργήσει ο θεσμός της «κοινωνικής αντιπαροχής». Ποιοι είναι οι δικαιούχοι. Πώς θα γίνεται η ενοικίαση. Ποιο μοντέλο ισχύει στην Ευρώπη. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Έρχεται -επιτέλους- στην Ελλάδα ο θεσμός της «κοινωνικής αντιπαροχής», με το Δημόσιο να ετοιμάζεται να διαμορφώσει 2.500 ακίνητα για να τα διαθέσει σε πάνω από 5.000 νέους από 18 έως 39 ετών με φθηνό ή σχεδόν καθόλου ενοίκιο!
Ο υπουργός Eθνικής Oικονομίας και Oικονομικών Κωστής Χατζηδάκης έχει βρει τα χρήματα για να υλοποιήσει το σχέδιο που ξεκίνησε ως υπουργός Εργασίας και αφορά στην παραχώρηση αναξιοποίητων οικοπέδων του Δημοσίου σε ιδιώτες με στόχο την «κοινωνική αντιπαροχή».
Οι ανάδοχοι θα χτίσουν τα σπίτια, θα τα διαθέσουν ως κατοικίες με φθηνό ενοίκιο και θα εκμεταλλευτούν τα εμπορικά ακίνητα που θα δημιουργηθούν στις ίδιες περιοχές.
Ουσιαστικά πρόκειται για ένα ακόμα φιλόδοξο πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης που ξεπερνάει τη λογική της δράσης «Σπίτι μου», αφού το ίδιο το Δημόσιο θα φτιάχνει σπίτια αντί να τα αναζητά.
Η ΔΥΠΑ (πρώην ΟΑΕΔ) έχει ήδη δεσμεύσει 1,7 εκατ. ευρώ από τον προϋπολογισμό της, ενώ πρόσθετη χρηματοδότηση έρχεται από τα συναρμόδια υπουργεία Εθνικής Οικονομίας και Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, με τους πρώτους διαγωνισμούς ανάθεσης να ξεκινούν στις αρχές του 2024.
Συγκεκριμένα θα επιλεγούν οι ανάδοχοι που θα αναλάβουν να χτίσουν κατοικίες σε συγκεκριμένα οικόπεδα και ακολούθως θα ξεκινήσει η ενοικίασή τους σε νέους που προσπαθούν να ξεκινήσουν τη ζωή τους.
Το πρόγραμμα στηρίζουν και ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω της Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), που προτείνουν μάλιστα στο Δημόσιο όσα ακίνητα περάσουν στην ιδιοκτησία του ως «άγνωστου ιδιοκτήτη στο Κτηματολόγιο» να διατεθούν για τον ίδιο σκοπό.
Ακίνητα: Πού θα χτιστούν τα σπίτια
Στόχος είναι η ανέγερση συνολικά 2.500 κοινωνικών κατοικιών σε οικόπεδα της ΔΥΠΑ στην Κηφισιά (11 στρέμματα), στο Μαρούσι (1,2 στρέμματα), στην Παιανία (20 στρέμματα), στη Λάρισα (40 στρέμματα), στην Ξάνθη (28 στρέμματα), στον Βόλο (74 στρέμματα), στη Χαλκιδική (42 στρέμματα), στην Αρτα (39 στρέμματα), στο Αγρίνιο (16,5 στρέμματα) και στις Σέρρες (12,5 στρέμματα). Ηδη έχουν εντοπιστεί τα πρώτα 10 οικόπεδα που μπορούν να περάσουν σε ιδιώτες-εργολάβους με γρήγορες διαδικασίες.
Τα οικόπεδα θα διατεθούν σε μακροχρόνιες παραχωρήσεις προς ιδιώτες χωρίς το Δημόσιο να χάνει την κυριότητα της γης.
Από τα σπίτια που θα χτιστούν από τις τεχνικές εταιρείες τα μισά θα διατεθούν για εμπορική αξιοποίηση και τα υπόλοιπα θα δοθούν με χαμηλό ενοίκιο για κοινωνική στέγαση.
Η διάρκεια της παραχώρησης θα ορίζεται στην προκήρυξη κάθε διαγωνισμού, καθώς δεν μπορεί να είναι ενιαία για όλες τις περιοχές και τις αξίες της γης, ενώ το ποσοστό εκμετάλλευσης του αναδόχου θα κυμαίνεται μεταξύ 30% και 60%, με σκοπό να διασφαλίζεται δημόσιο συμφέρον, αλλά και να είναι το πρόγραμμα ελκυστικό ώστε οι ιδιώτες κατασκευαστές να χτίσουν σύγχρονες, ποιοτικές κοινωνικές κατοικίες.
Ακίνητα: Πώς θα γίνεται η ενοικίαση
Η μίσθωση της κοινωνικής κατοικίας θα γίνεται είτε μέσω ενός χαμηλού ενοικίου (που μπορεί να μηδενίζεται για ευάλωτες ομάδες) είτε με το μοντέλο rent to own (ενοικίαση με προοπτική αγοράς).
Το ύψος του ενοικίου αλλά και τα κριτήρια των ενοικιαστών θα τα καθορίζει η ΔΥΠΑ – προφανώς θα υπάρχουν κριτήρια και κλίμακες ενοικίου ανάλογα με την περίπτωση του δικαιούχου.
Σε κάθε περίπτωση, το ενοίκιο αλλά και το αντίτιμο αγοράς της κοινωνικής κατοικίας θα καθορίζονται με βάση το ευρωπαϊκό μοντέλο.
Σε γενικές γραμμές η τιμή καθορίζεται από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, την επιφάνεια, τα υπνοδωμάτια και τις παροχές, αλλά και από το εισόδημα του δικαιούχου, με ειδική ποσόστωση για τρίτεκνους και πολύτεκνους.
Ακίνητα: Τι ισχύει στην Ευρώπη
Πρώτες χώρες στην κοινωνική κατοικία είναι η Ολλανδία με 30%, η Αυστρία με 24% και η Δανία με 20,9%.
Στη Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο το ποσοστό κυμαίνεται μεταξύ 10% και 20%, ενώ στο Βέλγιο είναι 5% με 10%.
Η Γερμανία, η Ιταλία, η Πορτογαλία και η Ισπανία αφιερώνουν λιγότερο από το 5% του αποθέματος κατοικιών στην κοινωνική μίσθωση.
Στο βελγικό σύστημα η κοινωνική στέγαση παρέχεται σε άτομα με χαμηλά εισοδήματα, είτε πρόκειται για μεμονωμένα άτομα είτε για οικογένειες.
Αφορά άτομα που αντιμετωπίζουν κοινωνικές ή οικονομικές δυσκολίες και κατανέμεται με βάση έναν συνδυασμό επιπέδου εισοδήματος και ομάδων προτεραιότητας.
Περίπου το 6,5% της βελγικής αγοράς αποτελείται από κοινωνικές κατοικίες, περίπου 280.000 ακίνητα.
Η κοινωνική στέγαση στις Ηνωμένες Πολιτείες έχει συχνά τη μορφή «επιδοτούμενης στέγασης» που διαχειρίζονται οι ομοσπονδιακές, πολιτειακές και τοπικές υπηρεσίες.
Οι δημόσιες κατοικίες κοστολογούνται κάτω από τις τιμές της αγοράς, με τα ομοσπονδιακά προγράμματα να προσφέρουν συχνά μηνιαίες τιμές στο 30% του εισοδήματος του νοικοκυριού.
Περισσότερα από 1,2 εκατομμύρια νοικοκυριά υπολογίζεται ότι έχουν ενταχθεί σε προγράμματα δημόσιας στέγασης σε όλη τη χώρα, τα οποία διαχειρίζονται 3.300 σύλλογοι.
Στην Ολλανδία η κοινωνική στέγαση, γνωστή ως sociale huurwoningen, προσφέρεται στους πολίτες με επιδοτούμενη τιμή.
Οσοι μένουν σε επιδοτούμενες κατοικίες δεν πληρώνουν περισσότερα από 710,68 ευρώ τον μήνα (προφανώς μιλάμε για διαφορετική οικονομία), με το κράτος να συνεισφέρει το υπόλοιπο.
Οι έλεγχοι ενοικίων σημαίνουν ότι οι τιμές δεν μπορούν να αυξηθούν περισσότερο από 4,3% ετησίως.
Η διαχείριση της στέγασης γίνεται μέσω ενός συστήματος βαθμών, το οποίο καθορίζει την αξία του ακινήτου όπου θα διαμένει ο αιτών και ως εκ τούτου το ενοίκιό του.
Η επίβλεψη του συστήματος ασκείται από το Centraal Fonds Volkshuisvesting (Κεντρικό Ταμείο Στέγασης).
H Ισπανία βρίσκεται σχεδόν στο τέλος της λίστας για την κοινωνική στέγαση στην Ε.Ε. με ποσοστό περίπου 2,5%.
Το πρόβλημα αυτό έρχεται να λύσει εν μέρει η ισπανική κυβέρνηση, η οποία ανακοίνωσε τη διάθεση 50.000 κατοικιών για κοινωνική ενοικίαση που ανήκουν στη Sareb, γνωστή ως «τράπεζα των τοξικών δανείων».
Ακίνητα: Τι γίνεται με το κόστος στέγασης
Το κόστος στέγασης προβληματίζει πλέον το σύνολο των χωρών της Ευρώπης. Σύμφωνα με την Eurostat, μεταξύ του 2010 και του πρώτου τριμήνου του 2021, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 15,3% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ λόγω των συνθηκών που διαμορφώνονται ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.
Παράλληλα, εκτός των νέων στεγαστικών πολιτικών που εφαρμόζουν, επέβαλαν πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων λόγω ραγδαίας αύξησης του πληθωρισμού και παράλληλα ενέταξαν νέα σχέδια στεγαστικής πολιτικής στο Ταμείο Ανάκαμψης.
Στη χώρα μας η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και στη Πάτρα όπου καταγράφεται η 2η μεγαλύτερη αύξηση το 49,23% . Το 2022, η αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων κυμάνθηκε μεσοσταθμικά στο 10%, από 3% έως 7% που καταγράφηκε το 2021.
Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού και αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία το σύνολο ενός καλού μισθού.
Μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές στα βασικά αγαθά ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.
Στη χώρα μας από την 1η.01.2022 έως και την 31η. 12.2022 επιτρεπόταν, αναπροσαρμογή του μισθώματος να ανέρχεται σε τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, σε σχέση με το μίσθωμα του έτους 2021, αποκλειστικά για τις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων (υπάρχουν εξαιρέσεις). Το άνωθεν μέτρο παρατάθηκε έως τα τέλη του 2023.
Ακίνητα: Οι πόροι του Ταμείου Ανάκαμψης και η «δυναμική» της Κοινωνικής Κατοικίας
Πολλές χώρες σχεδίασαν προγράμματα για την στέγαση μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης. Συγκεκριμένα, η Πορτογαλία, σχεδίασε πρόγραμμα ύψους 2,3 δις ευρώ, η Ισπανία ύψους 1 δις ευρώ, η Ιταλία έχει σχεδιάσει ένα πρόγραμμα ύψους 175 εκατ. Ευρώ και η Σουηδία 1,2 δις. Η Ρουμανία εντάχθηκε με 288 εκατ. Ευρώ στο Ταμείο Ανάκαμψης , η Λετονία θα χρηματοδοτηθεί με 42,9 εκατ. Ευρώ , το Λουξεμβούργο με 48 εκατ. Ευρώ και η Σλοβενία με 60 εκατ. Ευρώ .
Στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημάνουμε ότι η Πορτογαλία διαθέτει 130.000 «κοινωνικές» κατοικίες, η Ισπανία 290.000, η Ιταλία 954.161 , η Δανία 558.761 και η Γαλλία 5.329.720 σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία Δημόσιας – Συνεταιριστικής και Κοινωνικής Στέγασης.
Θα πρέπει να τονίσουμε ότι οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες δεν έχουν υιοθετήσει έναν εθνικό ορισμό της κοινωνικής κατοικίας. Μάλιστα, στις ονομασίες των μοντέλων που έχουν επιλεγεί, πολύ σπάνια, συναντάμε τον όρο «κοινωνική κατοικία», ενώ βρίσκουμε πιο περιγραφικές έννοιες όπως «Κατοικία με ενοίκιο μέτριου ύψους» (HLM) στη Γαλλία και «Κατοικία Περιορισμένου Κέρδους» στην Αυστρία.
Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ. , της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.
Ακίνητα: Πλαφόν στην αύξηση των ενεργών οικιστικών μισθώσεων
- Δανία: Έως 4% ετησίως η αύξηση για τα επόμενα δύο χρόνια
Η Δανία έθεσε ανώτατο όριο στις αυξήσεις του ενοικίου κατοικιών τα επόμενα δύο χρόνια, σε μια κίνηση που στοχεύει στο να βοηθήσει τα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν προβλήματα με το αυξανόμενο κόστος ζωής διαβίωσης με τον πληθωρισμό να καλπάζει τον Ιούλιο του 2022 στο 10%.
- Ηνωμένο Βασίλειο: Πλαφόν 7% στις αυξήσεις των ενοικίων στις κοινωνικές κατοικίες
Οι τιμές ενοικίασης στο Ηνωμένο Βασίλειο αυξήθηκαν κατά 16,1% από τον Ιανουάριο του 2015. Στην Αγγλία, οι τιμές ιδιωτικών ενοικίων αυξήθηκαν κατά 3,9% τους 12 μήνες έως τον Νοέμβριο του 2022. Όταν το Λονδίνο εξαιρείται από την Αγγλία, οι τιμές ιδιωτικών ενοικίων αυξήθηκαν κατά 4,1% τους 12 μήνες έως τον Νοέμβριο του 2022. Και τα δύο αυτά στοιχεία αντικατοπτρίζουν την υψηλότερη ετήσια ποσοστιαία μεταβολή από τον Ιανουάριο του 2006.
Το Ηνωμένο Βασίλειο διαθέτει περισσότερες από 1,4 εκατ. «κοινωνικές» κατοικίες. Με στόχο να παρέχουν σταθερότητα καθώς αυξάνεται ο πληθωρισμός και να αποτρέψουν τη σημαντική αύξηση των ενοικίων για τις κοινωνικές κατοικίες, η κυβέρνηση αποφάσισε να περιορίσει τις αυξήσεις στο 7% για το 2023/24. Απόφαση που υποστήριξε η Εθνική Ομοσπονδία Κατοικίας για βοηθήσει στη στήριξη των πιο ευάλωτων νοικοκυριών απέναντι στις πιέσεις κόστους ζωής.
Το άνωθεν μέτρο, είναι επιπρόσθετο στο υπάρχον πακέτο υποστήριξης ύψους 37 δισεκατομμυρίων λιρών, το οποίο περιλαμβάνει έκπτωση δημοτικού φόρου 150 λιρών, έκπτωση 400 λιρών στον λογαριασμό ενέργειας για την υποστήριξη των νοικοκυριών τους επόμενους μήνες και των πιο ευάλωτων 8 εκατομμυρίων νοικοκυριών που λαμβάνουν στήριξη τουλάχιστον 1.200 λιρών.
Όλα τα άνωθεν είναι επιπλέον μέτρα από την επένδυση 11,5 δισεκατομμυρίων λιρών για την κατασκευή πιο προσιτών, ποιοτικών κατοικιών μέσω του Προγράμματος Προσιτές Κατοικίες που είχε εξαγγείλει η κυβέρνηση.
- Γαλλία: Ανώτατο όριο αύξησης των ενοικίων 3,5%
Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 4%. Αυτό είναι ελαφρώς μικρότερο από τις αυξήσεις που παρατηρήθηκαν τα τελευταία δύο χρόνια, συμπεριλαμβανομένης της αύξησης 5,3% το τρίτο τρίμηνο του 2021 και 6,6% το τρίτο τρίμηνο του 2020.
Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 8,6% σε σχέση με το μεγαλύτερο μέρος της Γαλλίας σε σχέση με τη περσινή χρονιά. Ακολουθώντας μια απότομη άνοδο 9,1% πριν από ένα χρόνο, πράγμα που σημαίνει ότι οι τιμές συνολικά αυξήθηκαν κατά 18% τα τελευταία δύο χρόνια (και 23% τα τελευταία τρία).
Σε μια προσπάθεια να προστατεύσει τα νοικοκυριά από τον αυξανόμενο πληθωρισμό, η γαλλική κυβέρνηση για να διατηρήσει «προσιτά» τα ενοίκια, επέβαλε τον Αύγουστο του 2022 ανώτατο όριο αύξησης των ενοικίων 3,5% και επρόκειτο να παραμείνει σε ισχύ έως τις 30 Ιουνίου 2023
Η κυβέρνηση πρότεινε επίσης μέτρα όπως η παράταση του παγώματος στους λογαριασμούς φυσικού αερίου και ρεύματος, έκπτωση καυσίμων και εφάπαξ επιχορηγήσεις σε νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος, όλα σχεδιασμένα για να αποτρέψουν την κρίση πληθωρισμού
Μη ξεχνάμε ότι οι αυξήσεις των ενοικίων ελέγχονται ήδη αυστηρά στη Γαλλία, αλλά το σχέδιο της κυβέρνησης στοχεύει να διασφαλίσει ότι οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να επιβάλλουν μόνο μικρές αυξήσεις φέτος, καθώς οι ιδιοκτήτες αγωνίζονται με τις αυξανόμενες τιμές των καθημερινών ειδών. Το σχέδιο της κυβέρνησης έχει την υποστήριξη του εθνικού φορέα στέγασης της Γαλλίας Conseil national de l’habitat .
- Ισπανία: Παράταση του ορίου αύξησης 2% έως 31 Δεκεμβρίου 2023
Οι κυβερνώντες της Ισπανίας εισήγαγαν για πρώτη φορά το ανώτατο όριο αύξησης 2% του ενοικίου τον Μάρτιο του 2022, το οποίο προοριζόταν να είναι ένα προσωρινό μέτρο για την προστασία του 30 % των ανθρώπων στην Ισπανία που νοικιάζουν κατοικία από τον αυξανόμενο πληθωρισμό. Πριν από αυτό, πολλοί ιδιοκτήτες είχαν το δικαίωμα να αυξάνουν την τιμή του ενοικίου σε ετήσια βάση με βάση τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (CPI).
Το μέτρο, το οποίο επρόκειτο να λήξει τον Δεκέμβριο του 2022, θα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2023.
- Πορτογαλία: Περιόρισε την αύξηση των ενοικίων κατά 2% το 2023
Τα ενοίκια δεν έχουν σταματήσει να αυξάνονται την τελευταία πενταετία στην Πορτογαλία φτάνοντας τα 6,25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (ευρώ/m2). Το κόστος μίσθωσης είναι 42% υψηλότερο από το 2017, όταν το ενοίκιο των κατοικιών κόστιζε, κατά μέσο όρο, 4,39 ευρώ/m2.
Πλέον, μια οικογένεια θα πρέπει να πληρώνει, κατά μέσο όρο, 625 ευρώ το μήνα για το ενοίκιο ενός σπιτιού (+186 ευρώ/μήνα).
Στο παρελθόν, λόγω της πανδημίας, οι συντελεστές αύξησης των ενοικίων ήταν 0,43% το 2022 και στο 0% το 2021.
Ο αναμενόμενος συντελεστής αύξησης 5,43% για το 2023 οδήγησε στη ψήφιση του Νόμου 19/2022, στις 21 Οκτωβρίου του 2022, με αποτέλεσμα η αύξηση του ενοικίου να περιοριστεί στο 2% για το έτος 2023. Το ανώτατο όριο ισχύει για όλα τα ενοίκια, κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων.
Για να αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες για το ανώτατο όριο στα ενοίκια κατοικιών και καταστημάτων για την επόμενη χρονιά, το Υπουργικό Συμβούλιο αποφάσισε τη χορήγηση φορολογικών πλεονεκτημάτων, με εκπτώσεις φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων ή εταιρικού φόρου, που θα εφαρμόζονται αυτόματα.
«Αυτό που θα εξοικονομήσουν οι ενοικιαστές είναι η διαφορά, στην οποία οι ιδιοκτήτες θα αποζημιωθούν», ανέφερε σε δηλώσεις του ο πρωθυπουργός Αντόνιο Κόστα.
Οι αποζημιώσεις στους ιδιοκτήτες για το ανώτατο όριο των ενοικίων το 2023 θα γίνονται αυτόματα, λαμβάνοντας υπόψη την ετήσια φορολογική δήλωση που υποβάλλουν.