Σάλος με την απόφαση των τραπεζών για τα στεγαστικά δάνεια: Δείτε τι κάνουν

Δάνεια 2022: Κλείνουν ξανά τη στρόφιγγα οι τράπεζες. Στα ύψη τα επιτόκια και προβληματισμός στους πολίτες. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Αυστηρά κριτήρια στις χρηματοδοτήσεις νέων στεγαστικών δανείων εφαρμόζουν οι τράπεζες, ακολουθώντας πιστά τον κανόνα ότι ο δανειολήπτης θα πρέπει να συμμετέχει με ίδια κεφάλαια στη χρηματοδότηση της αγοράς του ακινήτου.

Αυτό προκύπτει από τα στοιχεία της ΤτΕ για τις νέες δανειοδοτήσεις στεγαστικών που δόθηκαν την προηγούμενη χρονιά, βάσει των οποίων 9 στα 10 δάνεια κάλυψαν κάτω από το 80% της αξίας του ακινήτου που αποκτήθηκε με τραπεζική χρηματοδότηση και οι δανειολήπτες προκατέβαλαν από την πλευρά τους κατά μέσο όρο πάνω από το 20% της αξίας αγοράς.

Το ποσοστό αυτό είναι μέσος όρος, αφού σύμφωνα με την ανάλυση της ΤτΕ, το 25% των νέων εκταμιεύσεων κάλυψε κάτω από το 50% της αξίας του ακινήτου.

Το ύψος των συνολικών εκταμιεύσεων ανήλθε την προηγούμενη χρονιά στα 781,7 εκατ. ευρώ και παρά το γεγονός ότι το ποσό αυτό ωχριά σε σχέση με τα μεγέθη της στεγαστικής πίστης την περίοδο 2005, όπου οι ετήσιες εκταμιεύσεις είχαν φτάσει τα 10 δισ. ευρώ, η αγορά κατέγραψε άνοδο, που σύμφωνα με τις εκτιμήσεις υπολογίζεται στο 30% σε σχέση με το 2020.

Συνολικά στο σύνολο του έτους υπεγράφησαν 10.685 δανειακές συμβάσεις, με το δ΄ τρίμηνο να είναι το καλύτερο της χρονιάς με 3.444 νέα δάνεια.

Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια συνεχίζεται και κατά το α΄ τρίμηνο του έτους, κόντρα στη γενικευμένη αβεβαιότητα, καθώς η προοπτική αύξησης των επιτοκίων σε συνδυασμό με την άνοδο των ενοικίων καθιστά ελκυστική την αγορά ακινήτου κατά την τρέχουσα συγκυρία, τουλάχιστον για όσους διαθέτουν ένα μέρος του απαιτούμενου κεφαλαίου.

Να σημειωθεί ότι με βάση τα στοιχεία του 2021, η πλειονότητα των δανειοληπτών έχει στραφεί στα δάνεια με σταθερό επιτόκιο μεγάλης διάρκειας –άνω των 10 ετών– που αντιπροσωπεύουν το 51% των εκταμιεύσεων, ενώ τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο ήταν το 32% περίπου των εκταμιεύσεων.

Το ύψος των δανείων που δόθηκαν το 2021 κατέγραψε άνοδο 30% σε σχέση με το 2020, φθάνοντας συνολικά τα 781,7 εκατ. ευρώ.

Η αυξημένη ίδια συμμετοχή του δανειολήπτη έχει καθιερωθεί τα τελευταία χρόνια ως ανάχωμα στον υπέρμετρο δανεισμό που υπήρξε κατά την προηγούμενη οικονομική κρίση και είχε οδηγήσει το ύψος του στεγαστικού δανείου να υπερβαίνει έως και 120% την αξία του ακινήτου.

Η κατάσταση αυτή προκάλεσε πλήθος προβλημάτων τόσο στα νοικοκυριά όσο και στις τράπεζες, καθώς η οικονομική κρίση σε συνδυασμό με την πτώση των τιμών στα ακίνητα, αφενός συσσώρευσε χρέη στα νοικοκυριά που υπερέβαιναν την αξία των σπιτιών που είχαν αποκτήσει με δάνειο και αφετέρου μείωσε την αξία των εξασφαλίσεων που είχαν στα χαρτοφυλάκιά τους οι τράπεζες.

Η κατάσταση αυτή έχει μεταβληθεί ριζικά, καθώς πλέον –σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ– το 91% των νέων εκταμιεύσεων έχει δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου (LTV – loan to value) κάτω του 80%.

Θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι τα στοιχεία για τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων περιλαμβάνουν και τα επισκευαστικά δάνεια που χορήγησαν οι τράπεζες, τα οποία εξ ορισμού υπολείπονται της αξίας του ακινήτου και για αυτό το μέσο δάνειο που δόθηκε την προηγούμενη χρονιά διαμορφώθηκε σε χαμηλά επίπεδα και συγκεκριμένα στις 73.200 ευρώ.

Συντηρητική πολιτική στις δανειοδοτήσεις με εξασφαλίσεις ακολούθησαν οι τράπεζες με βάση έναν ακόμη δείκτη που παρακολουθεί η ΤτΕ, δηλαδή το ύψος του δανείου σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη (LTI – loan to income).

Σύμφωνα με τα στοιχεία, ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα διαμορφώθηκε στο 3,8, στοιχείο που δείχνει ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα είναι σχεδόν τέσσερις φορές υψηλότερο από το ετήσιο εισόδημα των δανειοληπτών.

Παράλληλα, ο σταθμισμένος μέσος όρος εξυπηρέτησης του στεγαστικού δανείου προς το εισόδημα ανήλθε σε 22,6% και ο μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους (μαζί δηλαδή με άλλα π.χ. καταναλωτικά χρέη) προς το εισόδημα των νοικοκυριών που έλαβαν δάνειο διαμορφώθηκε στο 28,4%, γεγονός που δείχνει ότι η μηνιαία δόση δεν ξεπερνάει πλέον το ένα τρίτο του εισοδήματος.

Δάνεια 2022: Τώρα ή ποτέ! Το λάθος που δεν πρέπει να κάνεις

Θες να πάρεις στεγαστικό δάνειο; Μην κάνεις το λάθος και το αφήσεις για αργότερα. Η αύξηση των επιτοκίων θα είναι αδιανόητη και καταστροφική. Τι πρέπει να κάνετε. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr .

Αύξηση στη μηνιαία δόση του στεγαστικού τους δανείου θα δουν υφιστάμενοι, αλλά και νέοι δανειολήπτες, με κυμαινόμενα και σταθερά επιτόκια, εάν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) προχωρήσει –όπως έχουν ήδη προεξοφλήσει οι αγορές– σε αύξηση των επιτοκίων.

Με τις σχετικές αποφάσεις να λαμβάνονται πιθανότατα τον επόμενο μήνα, κατά τη διάρκεια του οποίου θα λάβει χώρα η συνεδρίαση του διοικητικού συμβουλίου της εποπτικής αρχής, οι τράπεζες έχουν ξεκινήσει να «τρέχουν» διάφορα σενάρια, αναφορικά με τον αντίκτυπο που θα έχει μία αύξηση έως 100 μονάδες βάσης, τόσο για τους δανειολήπτες, όσο και για τις ίδιες.

«Ακόμη και εάν η ΕΚΤ αυξήσει τα επιτόκια, το Euribor, δηλαδή, το επιτόκιο αναφοράς που ακόμη είναι αρνητικό δεν θα επηρεαστεί πολύ.

Σε πρώτη φάση, λοιπόν, δεν βλέπουμε άμεση αύξηση στα κυμαινόμενα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια.

Στον αντίποδα, θα αυξηθούν τα επιτόκια στα σταθερά στεγαστικά δάνεια», σχολιάζουν στο newmoney αρμόδιες πηγές.

Πιο αναλυτικά, οι υφιστάμενοι δανειολήπτες στη συντριπτική τους πλειοψηφία έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο συνήθως είναι Euribor+spread.

Για ένα δάνειο 100.000 ευρώ με ονομαστικό επιτόκιο στο 3,04%, διάρκειας 15 ετών, η μηνιαία δόση υπολογίζεται σε 698 ευρώ.

Μετά την αύξηση του επιτοκίου κατά μισή μονάδα η δόση θα ανέλθει στα 723 ευρώ (επιπλέον 25 ευρώ/μήνα), ενώ εάν το επιτόκιο διαμορφωθεί στο 4,04%, τότε η δόση διαμορφώνεται στα 748 ευρώ (+50 ευρώ/μήνα).

Εάν η διάρκεια του δανείου έχει οριστεί στην 20ετία, τότε η αρχική δόση των 563 ευρώ αυξάνεται στα 588 ευρώ και 614 ευρώ αντίστοιχα, ενώ για δάνεια 30ετίας η μηνιαία δόση θα επιβαρυνθεί κατά 28 ευρώ και 57 ευρώ σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων κατά 0,50% ή 1% αντίστοιχα.

Όσοι έχουν ήδη πάρει δάνειο με σταθερό επιτόκιο προστατεύονται, δεν επηρεάζονται από μία ενδεχόμενη αύξηση επιτοκίων, γιατί έχουν «κλειδώσει» μία ισοτιμία.

«Είναι χαρακτηριστικό πως σχεδόν το 90% των δανείων που χορηγήθηκαν τα τελευταία χρόνια ήταν με σταθερό επιτόκιο», σχολιάζουν οι ίδιες πηγές, σημειώνοντας πως οι νέοι πελάτες είναι εκείνοι που θα κληθούν να πληρώσουν ακριβότερα τα στεγαστικά δάνεια.

«Το σταθερό επιτόκιο, επειδή ακριβώς ανεβαίνουν ραγδαία τα swap rates, σίγουρα θα αυξηθεί. Και πάλι, ωστόσο, οι αυξήσεις δεν θα είναι πολύ μεγάλες, τουλάχιστον σε πρώτη φάση.

Εκτίμησή μας είναι πως αυτές θα κυμανθούν μεταξύ 20 έως μάξιμουμ 40 μονάδες βάσης», προσθέτουν. Σύμφωνα με στοιχεία που είχε παρουσιάσει το newmoney, η αύξηση στο στεγαστικό χαρτοφυλάκιο «άγγιξε» πέρυσι το 50%, με τις συνολικές χορηγήσεις των δανείων να προσεγγίζουν τα 900 εκατ. ευρώ από περίπου 600 εκατ. ευρώ το 2019, ενώ οι εκτιμήσεις ήθελαν τη στεγαστική πίστη να φθάνει εφέτος στο επίπεδο του 1,5 δισ. ευρώ.

Όσον αφορά στον αντίκτυπο για τις τράπεζες, η αύξηση των επιτοκίων κατά μισή μονάδα θα επιφέρει αύξηση των επιτοκιακών εσόδων κατά 250 εκατ. ευρώ και κατά μία μονάδα επιπλέον έσοδα κατά περίπου 400 με 500 εκατ. ευρώ.

Υπενθυμίζεται πως οι τέσσερις συστημικές τράπεζες εμφάνισαν καθαρά επιτοκιακά έσοδα περί το 1,5 δισ. ευρώ.

Δάνεια 2022: Ποιες επιλογές έχουν οι δανειολήπτες

Δύο είναι οι επιλογές που έχουν οι δανειολήπτες, προκειμένου να μετριάσουν τις συνέπειες των αποφάσεων της ΕΚΤ:

• Να αλλάξουν το επιτόκιο από κυμαινόμενο σε σταθερό, προκειμένου να «κλειδώσουν» την ισοτιμία πριν τις αυξήσεις.

«Αυτός που είχε κυμαινόμενο και αποφασίζει να αλλάξει σε σταθερό έχει περιθώριο μέχρι να ληφθούν οι σχετικές αποφάσεις για αύξηση των επιτοκίων, προκειμένου να λάβει ευνοϊκότερη τιμολόγηση», τονίζουν οι παραπάνω πηγές, υπενθυμίζοντας πως πλέον η μετάπτωση από το ένα καθεστώς στο άλλο είναι χωρίς ποινή για τους δανειολήπτες.

• Να αιτηθούν την επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής που θα μειώσει σημαντικά την μηνιαία δόση του δανείου. Απαραίτητη προϋπόθεση, βέβαια, είναι να υπάρχει επιπλέον διάρκεια, ενώ σημαντικό ρόλο έχει και το προφίλ του δανειολήπτη, δεδομένου ότι μία τέτοια κίνηση θεωρείται από τον SSM σαν ρύθμιση και άρα, αντιμετωπίζεται διαφορετικά.

Σενάριο ενδεχόμενης αύξησης της τιμής του επιτοκιακού δείκτη Euribor 3m κατά 50 ή 100 μονάδες βάσης και η επίδραση που η αύξηση αυτή θα έχει σε ένα ενδεικτικό μέσο στεγαστικό δάνειο.

Ποσό Δανείου: €100.000, Διάρκεια: 15 έτη, 20 έτη, 30 έτη, Επιτόκιο: Euribor 3m* + 3,50% (ενδεικτικό μέσο περιθώριο)

*Η δόση έχει υπολογιστεί με το τελικό επιτόκιο (ονομαστικό επιτόκιο πλέον 0,12% για στεγαστικά δάνεια).