Στεγαστικά δάνεια: Την ώρα που οι καταναλωτές… στραγγαλίζονται από την ακρίβεια στις αγορές, οι τράπεζες ξεκίνησαν τις αυξήσεις στα επιτόκια των στεγαγαστικών τους δανείων.
Οι αυξήσεις κυμαίνονται μεταξύ 20 και 40 μονάδες βάσεις, ανάλογα με τη διάρκεια του σταθερού επιτοκίου, και σηματοδοτούν τον πρώτο κύκλο ανόδου που αναμένεται να ολοκληρωθεί έως τα τέλη του καλοκαιριού.
Τα σταθερά επιτόκια από το επίπεδο του 2,70% για τα πρώτα 2-3 χρόνια ήδη αυξήθηκαν στο επίπεδο του 2,90% και από το 3,90-4% για μεγάλες διάρκειες (πχ 25-30 χρόνια) σε 4,20%.
Οι αυξήσεις γίνονται συγκρατημένα και σταδιακά, λόγω μεγάλου ανταγωνισμού στην στεγαστική πίστη, όπου εμφανίζονται σημάδια επιβράδυνσης. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για ένα στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ, διάρκειας 30 ετών, με σταθερό επιτόκιο για όλη τη διάρκεια, η δόση από περίπου 478 ευρώ το μήνα αυξάνεται σε 497 ευρώ.
Τον Απρίλιο και τον Μάιο εκταμιεύθηκαν τόσα στεγαστικά όσα καταναλωτικά, δηλαδή περίπου 170 εκατ. ευρώ. Μάλιστα, τον Μάιο, οι εκταμιεύσεις καταναλωτικών δανείων ξεπέρασαν εκείνες των στεγαστικών κατά περίπου 10 εκατ. ευρώ.
Υπολογίζεται ότι το σύνολο των καταναλωτικών δανείων από τράπεζες, λιανέμπορους και για αγορά ΙΧ ανήλθε σε 100 εκατ. ευρώ, έναντι 80-90 εκατ. ευρώ των στεγαστικών. Πάντως, η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τον αριθμό των αιτήσεων, παραμένει ακόμα αυξημένη κατά 5-10%.
Έτσι, σε αυτή τη φάση δεν κινούνται όλες οι τράπεζες ταυτόχρονα, καθώς προτιμούν να λειτουργούν με μικρότερα περιθώρια κέρδους με στόχο τα μεγαλύτερα μερίδια.
Καθώς, όμως, το κόστος χρήματος αυξάνεται, όλες οι τράπεζες πρόκειται να προχωρήσουν σε αναπροσαρμογές σε δύο τουλάχιστον βήματα, ένα στις αρχές και ένα ακόμα προς τα τέλη Ιουλίου ή το αργότερο μέχρι τέλος Αυγούστου.
Η άνοδος στις καμπύλες αποδόσεων των ομολόγων και η πίεση του ανταγωνισμού θα καθορίσουν την πορεία των σταθερών επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια, αλλά και τις προωθητικές κινήσεις στην στεγαστική πίστη, οι οποίες πρόκειται να κινηθούν σε δύο κατευθύνσεις:
Απορρόφηση του μεγαλύτερου μέρους του κόστους χρήματος τουλάχιστον έως τα τέλη του 2022, με παράλληλη επαναπροώθηση των στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου, τα οποία ακόμα παραμένουν ελκυστικά.
Τα τελευταία, στην πλειονότητά τους, ακολουθούν το euribor 3 μηνών (αρκετά λιγότερα είναι τα συνδεδεμένα με euribor 1 μήνα), το οποίο παραμένει αρνητικό (-0,33%) παρά την ανοδική τάση της τελευταίας περιόδου.
Σε πιο βραχυπρόθεσμες διάρκειες, τα διατραπεζικά επιτόκια, όπως το euribor 1 μήνα, παραμένουν ακόμα στο επίπεδο του -0,5%, καθώς αυτά επηρεάζονται από την πλεονάζουσα ρευστότητα από τα μέτρα στήριξης της ΕΚΤ.
Καθώς τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο δεν λαμβάνουν υπόψη την αρνητική τιμή του euribor, αυτά παραμένουν αμετάβλητα και σε χαμηλά επίπεδα, μέχρι το euribor 3 μηνών να φτάσει στο μηδέν και να κινηθεί σε θετικό έδαφος.
Λίγα είναι αυτά όπου το τελικό επιτόκιο προκύπτει από το άθροισμα του επιτοκίου αναφοράς, πχ euribor 1 μήνα, και του περιθωρίου. Ο κίνδυνος στα κυμαινόμενου επιτοκίου είναι ότι δεν υπάρχει όριο στην άνοδο και η μετάβαση σε σταθερού επιτοκίου μπορεί να γίνει σε περίοδο με αρκετά υψηλά επιτόκια για μεγάλη διάρκεια.
Στεγαστικά δάνεια: Το κόστος των σταθερών επιτοκίων
Όπως εξηγούν τραπεζικά στελέχη, το κόστος των σταθερών επιτοκίων εξαρτάται από τις αποδόσεις των ομολόγων. Ήδη, το κόστος αυτό έχει αυξηθεί κατά 100 μονάδες βάσεις σε ένα μήνα και κατά περίπου 370 μονάδες βάσης το τελευταίο έτος, στα ελληνικά δεκαετή ομόλογα.
Στην 30ετία, η άνοδος είναι περίπου 140 μονάδες βάσης τον τελευταίο μήνα, στην 20ετία 60 μονάδες βάσης κόκ. Οι αποδόσεις στις διάφορες διάρκειες καθορίζουν το κόστος των swap με το οποίο κλειδώνουν οι τράπεζες σταθερά επιτόκια για συγκεκριμένα χρόνια.
Η άνοδος αυτή των 100 ή των 60 μονάδων βάσης μόνο τον τελευταίο μήνα δεν έχουν περάσει στην αγορά, λόγω του ανταγωνισμού, με αποτέλεσμα το περιθώριο κέρδους να είναι οριακό.
Αυτό, όμως, φαίνεται ότι δεν μπορεί να διατηρηθεί για πολύ και ειδικά μετά τη δεύτερη αύξηση επιτοκίων από την ΕΚΤ τον Σεπτέμβριο. Εάν, μάλιστα, η άνοδος από την ΕΚΤ είναι της τάξης των 50 μονάδων βάσης, τότε και το euribor 3μήνου θα κινηθεί σε θετικό έδαφος, με αντίστοιχη επίπτωση στα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτοκίων.
Από εκείνη, όμως, την περίοδο και κυρίως από την αρχή του νέου έτους, εφόσον οι ανοδικές τάσεις στις αγορές ομολόγων είναι έντονες, οι τράπεζες θα προχωρήσουν σε νέες και μεγαλύτερες αυξήσεις στα σταθερά επιτόκια. Τότε οι αυξήσεις μπορεί να ξεκινούν από τις 100 ή 150 μονάδες βάσης.
Στεγαστικά δάνεια: Πού θα φτάσουν το 2023 τα επιτόκια;
Κρίσιμη είναι η περίοδος που ακολουθεί από την πρώτη αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ τον Ιούλιο μέχρι τη δεύτερη τον Σεπτέμβριο προκειμένου να διαπιστωθεί η ανταπόκριση των αγορών και να ολοκληρωθεί η επανατιμολόγηση του κινδύνου των ελληνικών ομολόγων. Τράπεζες και επενδυτικοί οίκοι εκτιμούν ότι ο ανοδικός κύκλος της ΕΚΤ αναμένεται να ολοκληρωθεί μέχρι τα μέσα με τέλη του 2023, με συνεχείς αυξήσεις έως το επίπεδο του 1,5-2%.
Με δεδομένο ότι το κόστος των τραπεζών για το κλείδωμα των σταθερών επιτοκίων εξαρτάται από τις αποδόσεις των ελληνικών ομολόγων στις διάφορες διάρκειες, το τελικό επιτόκιο για τους δανειολήπτες θεωρείται δύσκολο να διατηρηθεί σε επίπεδα κάτω του 6%, με το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ στο 1,5-2%.
Ταυτόχρονα, το euribor 3μήνου που ακολουθεί σήμερα τις τάσεις του βασικού επιτοκίου της ΕΚΤ θα βρίσκεται και αυτό γύρω στο 2%, οπότε τα κυμαινόμενα θα κινούνται γύρω στο 4% με 5%. Ακόμα και το euribor 1 μήνα, το οποίο σήμερα κινείται αρκετά χαμηλότερα, γύρω στο -0,5%, εκτιμάται ότι θα αρχίσει να αυξάνεται προς το μηδέν, καθώς θα απορροφάται η ρευστότητα των πακέτων στήριξης από τις βραχυπρόθεσμες διάρκειες.
Ένας ακόμα τεχνικός παράγοντας αποτελεί η απόφαση της ΕΚΤ για τις αυξήσεις των επιτοκίων που αφορούν στον μηχανισμό αποδοχής καταθέσεων. Όταν τα επιτόκια δεν ήταν αρνητικά, τα διατραπεζικά (όπως το euribor) ακολουθούσαν το βασικό επιτόκιο καταθέσεων της ΕΚΤ (σήμερα 0%) και όχι το παρεμβατικό (σήμερα -0,5%).
Μόλις απορροφηθεί η πλεονάζουσα ρευστότητα στα κοντινά διαστήματα, το euribor μπορεί να επανέλθει στην προηγούμενη κατάσταση και να κινείται παράλληλα με το καταθετικό επιτόκιο της ΕΚΤ, το οποίο θα είναι υψηλότερο από παρεμβατικό της. Αυτό πρακτικά σημαίνει μεγαλύτερη άνοδο για τα κυμαινόμενα επιτόκια που θα ωθήσει ανοδικά και τα σταθερά. Η εκτίμηση των ίδιων στελεχών συγκλίνει ότι αυτή η διαδικασία θα χρειαστεί περίπου 1-1,5 χρόνο.
Σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών, θα υπάρχει μια τιμολογιακή πολιτική, η οποία θα διατηρεί τα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο σε χαμηλότερα επίπεδα κατά τουλάχιστον 2,5 ποσοστιαίες μονάδες, σε σχέση με τα σταθερού επιτοκίου, προκειμένου να υπάρχει μια ελκυστική εναλλακτική πρόταση.
Ήδη, παρατηρούνται σημάδια κόπωσης στην αγορά στεγαστικών δανείων με τις μηνιαίες εκταμιεύσεις να κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα από εκείνες των καταναλωτικών δανείων, αλλά σε περίπου σταθερά επίπεδα με τα περσινά. Ωστόσο, οι επιπτώσεις από την αύξηση του κόστους δανεισμού και του διψήφιου πληθωρισμού αναμένεται να εμφανιστούν ύστερα από τρεις με τέσσερις μήνες.