Τράπεζες: Σε άτυπο καθεστώς ομηρίας τελούν χιλιάδες δανειολήπτες στεγαστικών με τις τράπεζες να παίζουν «βρώμικο» παιχνίδι στις πλάτες τους. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr…
Xιλιάδες δανειολήπτες, με στεγαστικά ή επιχειρηματικά δάνεια που έχουν ενέχυρο κατοικίας, τα οποία ανήκουν στην κατηγορία των ρυθμισμένων, εξυπηρετούμενων δανείων και έχουν πουληθεί από τράπεζες σε εταιρείες διαχείρισης δανείων. Τ
α περισσότερα δάνεια αυτής της κατηγορίας, που ανέρχονται σε αρκετά δισεκατομμύρια ευρώ, θα μπορούσαν να γίνουν «πράσινα» με δραστικές αναδιαρθρώσεις από τους servicers, αλλά προς το παρόν δεν γίνονται κινήσεις προς την κατεύθυνση αυτή, ώστε να βρεθεί οριστική λύση και για τους δανειολήπτες.
Οι τράπεζες έχουν ρυθμίσει δάνεια δεκάδων δισεκατομμυρίων ευρώ, αλλά, όπως έχει κατ’ επανάληψη διαπιστωθεί από τους ευρωπαϊκούς θεσμούς, οι ρυθμίσεις αυτές δεν έχουν, κατά κανόνα, επιτυχή έκβαση και γρήγορα πολλά ρυθμισμένα δάνεια επανέρχονται στην κατηγορία των κόκκινων/μη εξυπηρετούμενων.
Όπως φαίνεται στον πίνακα (πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος), στο τέλος του 2019 υπήρχαν συνολικά ρυθμισμένα δάνεια ύψους 38,5 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα περισσότερα (24,6 δισ.) ήταν μη εξυπηρετούμενα και περίπου 14 δισ. ευρώ βρίσκονταν στην κατηγορία των εξυπηρετούμενων.
Ήδη από τα τέλη του 2020, είχε καταγραφεί μια μεγάλη μείωση των ρυθμισμένων δανείων, περίπου κατά 10 δισ. ευρώ, καθώς οι τράπεζες τα μετέφεραν, μέσα από μεγάλες τιτλοποιήσεις στα fund. Σημαντικό ποσοστό των δανείων που έχουν μεταφερθεί στις εταιρείες διαχείρισης είναι ρυθμισμένα, εξυπηρετούμενα δάνεια.
Οι ρυθμίσεις δανείων
- Ποσά σε εκατ. ευρώ Δεκ. 2019 Δεκ. 2020
- Ρυθμισμένα δάνεια 38.549 28.236
- Ρυθμισμένα εξυπηρετούμενα δάνεια 13.947 11.576
- Ρυθμισμένα μη εξυπηρετούμενα δάνεια 24.602 16.660
Τα περισσότερα δάνεια αυτής της κατηγορίας δεν θεωρούνται, από εποπτική άποψη, ότι έχουν βρεθεί σε οριστική ρύθμιση, παρότι, κυρίως μέσω επιμήκυνσης της διάρκειάς τους, αλλά και με τα κρατικά προγράμματα επιδότησης δόσης («Γέφυρα»), οι δανειολήπτες καταφέρνουν να τα πληρώνουν με συνέπεια.
Για να θεωρηθεί ότι έχουν οριστικά ρυθμισθεί, θα πρέπει και να βρεθεί τρόπος, ώστε το υπόλοιπο του δανείου να είναι χαμηλότερο από την αξία της κατοικίας που αποτελεί ενέχυρο για το δάνειο.
Για παράδειγμα, δεν θεωρείται οριστικά ρυθμισμένο ένα δάνειο, ακόμη και αν η μηνιαία δόση έχει μειωθεί σε αρκετά χαμηλό επίπεδο για να πληρώνεται από τον δανειολήπτη, όταν έχει υπόλοιπο 100.000 ευρώ, ενώ η αξία του ακινήτου είναι 80.000 ευρώ.
Σε αυτό το σενάριο, το οποίο αντιμετωπίζουν χιλιάδες δανειολήπτες, οι εταιρείες διαχείρισης θα μπορούσαν να δώσουν μια οριστική λύση, αξιοποιώντας τα περιθώρια που έχουν εκ του γεγονότος ότι έχουν αγοράσει τα δάνεια σε πολύ χαμηλές τιμές, σε σχέση με την ονομαστική τους αξία.
Στο παράδειγμα που προαναφέραμε, εύκολα μια εταιρεία διαχείρισης θα μπορούσε να κουρέψει την αξία του δανείου για να μειωθεί από τα 100.000 ευρώ σε ποσό χαμηλότερο των 80.000 ευρώ.
Ενδεχομένως, για να γίνει οριστική ρύθμιση του δανείου, σύμφωνα με τα εισοδήματα του δανειολήπτη, να απαιτηθεί και μια επιπλέον επιμήκυνση της διάρκειας. Τελικό αποτέλεσμα θα είναι το δάνειο να γίνει οριστικά «πράσινο» και, θεωρητικά, να υπάρχει η δυνατότητα να το πουλήσει εκ νέου η εταιρεία διαχείρισης στην τράπεζα, σε υψηλότερη τιμή που θα της επιτρέψει να «κλειδώσει» ένα κεφαλαιακό κέρδος σε σύντομο χρόνο.
Όμως, αυτές οι αναδιαρθρώσεις δανείων παραμένουν «παγωμένες», καθώς οι τράπεζες δεν θέλουν να επαναγοράσουν δάνεια αυτής της κατηγορίας.
Αν το κάνουν, θα πρέπει για δώδεκα μήνες μετά τη ρύθμιση του δανείου, διάστημα που θα πρέπει να παρέλθει για να θεωρηθεί, από εποπτική άποψη, ότι το δάνειο είναι «πράσινο», να κρατούν «στην άκρη» περισσότερα κεφάλαια από όσα κρατούν για τα εξυπηρετούμενα δάνεια. Δεδομένων των πιέσεων που δέχεται συνεχώς η κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών εξαιτίας των τιτλοποιήσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων, οι τράπεζες είναι απρόθυμες να προσθέσουν περισσότερα βάρη στους ισολογισμούς τους.
Από την πλευρά τους, οι εταιρείες διαχείρισης δεν έχουν λόγο να βιάζονται να προχωρήσουν σε οριστικές ρυθμίσεις που θα δώσουν μόνιμη λύση στους δανειολήπτες. Όσο τα δάνεια συνεχίζουν να εξυπηρετούνται, έστω και τρόπο που μπορεί στο μέλλον να δημιουργήσει προβλήματα, οι εταιρείες δεν έχουν κίνητρο να κουρέψουν την αξία των δανείων, αφού δεν μπορούν να τα επιστρέψουν στις τράπεζες και να «γράψουν» κεφαλαιακό κέρδος.
Έτσι, το πρόβλημα αφήνεται για να λυθεί αργότερα, όταν οι δανειολήπτες θα αρχίσουν να «ζορίζονται» και θα υπάρχει ο κίνδυνος τα ρυθμισμένα, εξυπηρετούμενα δάνεια να «κοκκινίσουν» εκ νέου.
Τράπεζες: Αυτή μοιράζει στεγαστικά δάνεια
Την ίδια ώρα, ανοίγει την… κάνουλα των δανείων η Τράπεζα Πειραιώς καθώς αρχίζει η χορήγηση στεγαστικών με πολύ ευνοϊκούς όρους. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr…
Η αγορά κατοικίας πλέον είναι πιο συμφέρουσα από την ενοικίαση, με δεδομένο ότι τα ενοίκια έχουν αυξηθεί λόγω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως υπογράμμισαν στελέχη της τράπεζας Πειραιώς παρουσιάζοντας τις τάσεις της αγοράς και το προφίλ των υποψήφιων αγοραστών.
Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών της τράπεζας το 2021, θα είναι περί τα 260 εκατ. ευρώ και τα 7 στα 10 δάνεια που χορηγούνται είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο.
«Οι τράπεζες έχουν τεράστια ρευστότητα και θέλουν να δώσουν στεγαστικά δάνεια. Σήμερα η Πειραιώς έχει 12 δισ. ευρώ στην ΕΚΤ με αρνητικό επιτόκιο και αυτό μας κοστίζει 60 εκατ. ευρώ ετησίως. Είναι, λοιπόν, προτιμότερο να χορηγούμε στεγαστικά και να έχουμε κέρδος», σημείωσε ο Βασίλης Κουτεντάκης, ανώτερος γενικός διευθυντής, Chief Retail Banking της τράπεζας Πειραιώς και προσέθεσε ότι «προτιμάμε τη σημερινή αγορά με τα 800-900 εκατ. ευρώ νέες εκταμιεύσεις το χρόνο, από τα 11 δισ. ευρώ εκταμιεύσεις του 2007».
Σύμφωνα με τον επικεφαλής οικονομολόγο της τράπεζας Πειραιώς Ηλία Λεκκό, καθώς η ελληνική οικονομία έχει μπει σε τροχιά επιταχυνόμενης ανάπτυξης, καταγράφεται ήδη αύξηση της ζήτησης και κατ’ επέκτασιν αύξηση των τιμών σε όλη την επικράτεια. Και παράλληλα η συντήρηση των επιτοκίων σε χαμηλά επίπεδα από την ΕΚΤ, η μεγάλη ρευστότητα που διαθέτουν οι ελληνικές τράπεζες και η πρόθεση τους για ισχυρή πιστωτική επέκταση, ευνοούν το δανεισμό.
«Η μεγάλη πρόκληση είναι να πειστεί ο κόσμος ότι οι τράπεζες όχι μόνο μπορούν αλλά και θέλουν να δώσουν δάνεια», σημείωσε από την πλευρά του ο κ. Γιάννης Γραμματικός, γενικός διευθυντής Retail Banking & Distribution Networks.
Σήμερα, στην αγορά κατοικίας στρέφονται άνθρωποι ηλικίας 25-44 ετών, οι οποίοι έχουν κατά κύριο λόγο σταθερό εισόδημα (δημόσιοι υπάλληλοι, στρατιωτικοί) και μπορούν να χρηματοδοτήσουν οι ίδιοι με τουλάχιστον 20% την αγορά ακινήτου και δανειστούν το υπόλοιπο ποσό. Στην περίπτωση αύξησης της ιδίας συμμετοχής, το επιτόκιο εκτοκισμού διαμορφώνεται χαμηλότερα.
Επιπρόσθετα η τράπεζα Πειραιώς, όπως είπε η Ειρήνη Μικροπούλου, Senior Director, Retail Banking & Distribution Networks προσφέρει απόλυτα προσωποποιημένη τιμολόγηση και το επιτόκιο καθορίζεται ανάλογα το πιστωτικό προφίλ του δανειολήπτη, τη διάρκεια και το ύψος του δανείου. Μάλιστα, η αγορά κατοικίας χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης πριμοδοτείται με έκπτωση 0,15% στο επιτόκιο και χωρίς έξοδα έγκρισης.
«Το 2021, ο ένας στους 2 πελάτες μας που πήραν στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου, το πήραν με τελικό επιτόκιο κάτω του 2,2%» ανέφερε η Ε. Μικροπούλου
Οπως τόνισαν τα στελέχη της Πειραιώς η πληρωμή ενοικίου κάθε μήνα αν και προσφέρει στέγαση, δεν επιστρέφει τίποτα από πλευράς επένδυσης. Στην περίπτωση της αγοράς κατοικίας, είτε με ίδιους πόρους, είτε με λήψη στεγαστικού δανείου, το ακίνητο αποτελεί ιδιοκτησία που παρέχει τεκμαρτό εισόδημα αν ιδιοκατοικείται.
Επίσης, υπάρχει η πιθανότητα κέρδους σε περίπτωση μελλοντικής μεταπώλησης καθώς παρόλο που οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά τα τελευταία χρόνια, προέρχονται από μεγάλη πτώση στα πρώτα χρόνια της κρίσης.
Σύμφωνα με το παράδειγμα που έδωσαν τα στελέχη της Πειραιώς:
Ας υποθέσουμε ότι μια οικία εμπορικής αξίας 100.000 ευρώ ενοικιάζεται για 450 ευρώ το μήνα, ή 5,400 ευρώ ετησίως.
Στην περίπτωση της αγοράς της για ιδιοκατοίκηση στην τρέχουσα αξία, η εικόνα διαμορφώνεται ως εξής:
- 100.000 η αξία
- 6.000 τα διάφορα έξοδα (μεσιτικά, συμβολαιογραφικά, δικηγόρου, φόρο μεταβίβασης, δικαιώματα υποθηκοφυλακείου κλπ.,)
- Συνολικό κόστος 106.000 ευρώ.
- Επιπλέον, προκύπτει ετήσια επιβάρυνση λόγω ΕΝΦΙΑ και δαπανών συντήρησης που ανέρχεται σε 400 ευρώ.
Στην περίπτωση λήψης στεγαστικού δανείου:
- ύψους 80.000 ευρώ με επιτόκιο 3% και διάρκεια 30 έτη
- η μηνιαία δόση διαμορφώνεται στα 340 ευρώ (-24% του μισθώματος) ή 4.080 ευρώ ετησίως
Το ποσό ελάφρυνσης που προκύπτει αν από το ενοίκιο αφαιρέσει κανείς τη δόση του δανείου και τον επιμερισμό του ετήσιου ΕΝΦΙΑ είναι 77 ευρώ μηνιαίως ή περίπου 1.000 ευρώ.
Τράπεζες: Θρίλερ με τα ΑΤΜ ελληνικής τράπεζας: Δείτε τι έχει συμβεί
Παράλληλα, συνεχίζεται το…θρίλερ με την εξαφάνιση των ΑΤΜ με την Τράπεζα Πειραιώς να τα μειώνει δραστικά αναγκάζοντας τους πελάτης της να κάνουν χιλιόμετρα για να βρουν το πρώτο διαθέσιμο!
Συγκεκριμένα, πελάτισσα της τράπεζας στο Facebook γράφει:
«Καλά όλα αυτά, αλλά η τοποθέτηση περισσότερων ΑΤΜ ώστε να εξυπηρετείτε τους πελάτες δεν είναι πολιτισμός; Χιλιόμετρα και καύσιμα για το κοντινότερο μηχάνημα; Ενώ στο εξωτερικό κυριολεκτικά σε κάθε κατάστημα λιανικής υπάρχουν εδώ πρέπει να γράψουμε δρομολόγια! Πολιτισμός δεν είναι μόνο οι τέχνες, είναι και η σωστή αντιμετώπιση των πελατών μια σοβαρής κατά τα άλλα επιχείρησης. Τοποθετήστε επιτέλους ΑΤΜ σε κάθε περιοχή, γιατί μπορεί στα αστικά κέντρα να υπάρχουν πολλά στην επαρχία όμως με τα κιάλια!»
Η απάντηση της τράπεζας ήταν η εξής:
«Καλησπέρα σας. Σας ευχαριστούμε για το χρόνο που διαθέσατε να μας μεταφέρετε γραπτώς τα σχόλια και τις παρατηρήσεις σας, τις οποίες έχουμε προωθήσει στο αρμόδιο τμήμα μας. Παραμένουμε στη διάθεσή σας για ό,τι χρειαστείτε».
Αιτία για την ταλαιπωρία; Η απόφαση για μαζικά λουκέτα καταστημάτων σε αρκετές περιοχές, κάτι που μειώνει και τη διαθεσιμότητα των ΑΤΜ…