Τι αναφέρει ο νέος ΝΟΚ για τα ακίνητα. Ποιους αφορά και ποιες πολυκατοικίες επηρεάζει άμεσα;
Το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) δημοσίευσε τις αποφάσεις της Ολομέλειάς του σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), διευκρινίζοντας σημαντικά ζητήματα που είχαν προκαλέσει σύγχυση. Η απόφαση, που αφορά την αντισυνταγματικότητα του ΝΟΚ, θέτει σαφείς κανόνες για τις οικοδομικές άδειες που επηρεάζονται και καθορίζει τις προϋποθέσεις που διασφαλίζουν τη νομιμότητα τους.
Η «κόκκινη γραμμή» τίθεται στη χρονολογία έναρξης των οικοδομικών εργασιών, η οποία αποδεικνύεται μόνο με συγκεκριμένα μέσα, όπως η υποβολή ΑΠΔ στον ΕΦΚΑ ή η επίσημη ενημέρωση αρμόδιων αρχών έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Το ΣτΕ διευκρινίζει ότι απλή έκδοση οικοδομικής άδειας ή αριθμός άδειας δεν επαρκούν. Εάν δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες, οι άδειες αυτές μπορούν να ακυρωθούν, ενώ όσες έχουν ξεκινήσει και προχωρήσει, εξαιρούνται από την ακύρωση.
Η απόφαση αναφέρει πως οι αντισυνταγματικές ρυθμίσεις του ΝΟΚ, όπως οι προσαυξήσεις στον συντελεστή δόμησης ή το ύψος κτιρίων, δεν μπορούν να εφαρμόζονται γενικευμένα, καθώς αυτό διαταράσσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Εναλλακτικά, απαιτείται προσαρμογή τους στις ιδιαίτερες ανάγκες κάθε περιοχής. Σημαντικές αλλαγές κρίθηκαν αντισυνταγματικές, όπως η εξαίρεση παταριών, φυτεμένων δωμάτων και πισίνων από τον συντελεστή δόμησης, ενώ θεωρήθηκαν συνταγματικές εξαιρέσεις για αρχιτεκτονικά στοιχεία μικρής κλίμακας και κλιμακοστάσια.
Η απόφαση υπογραμμίζει ότι οι οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη κριθεί ή προσβληθεί δικαστικά έως τις 11/12/2024 μπορούν να ακυρωθούν ακόμα και αν είχαν ξεκινήσει οι εργασίες. Παράλληλα, τονίζει τη δυνατότητα αποζημίωσης όσων επηρεάζονται από τις ακυρώσεις, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Το ΣτΕ απαντά στις ανησυχίες για τον αντίκτυπο των αποφάσεών του στην αγορά και την ασφάλεια συναλλαγών, διαβεβαιώνοντας πως έλαβε υπόψη όλα τα περιθώρια περιορισμού της οικονομικής ζημίας.
Τέλος, εκκρεμούν νέες υποθέσεις σχετικά με τον ΝΟΚ, όπως για υπόγεια γκαράζ και υπόσκαφα, οι οποίες θα εξεταστούν ξεχωριστά.
Ερωτήσεις – απαντήσεις για τον νέο ΝΟΚ
Το ΣτΕ για την πλήρη ενημέρωση κάθε ενδιαφερόμενου απαντά σε ερωτήματα τα οποία ανακύπτουν από το περιεχόμενο των αποφάσεων που δημοσιεύθηκαν σήμερα, που έχουν ως εξής:
Τι ακριβώς κρίθηκε με τις αποφάσεις 146-9/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ;
Κρίθηκε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, θα μπορούσε να εισαχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών ανάλογα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά τους αλλά δεν μπορεί, κατά το Σύνταγμα, να θεσπιστεί με διάταξη γενικής εφαρμογής, όπως στην προκειμένη περίπτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής.
Είναι η πρώτη φορά που δημοσιεύεται απόφαση του ΣτΕ με τέτοιο περιεχόμενο;
Οι σημερινές αποφάσεις αναφέρονται στο ζήτημα της σχέσης των γενικών οικοδομικών κανονισμών και των ειδικότερων όρων δόμησης της κάθε περιοχής. Παρόμοια ζητήματα έχουν τεθεί πολλές φορές κατά το παρελθόν και το Δικαστήριο δεχόταν πάντοτε ότι υπερισχύουν και εφαρμόζονται οι ειδικότεροι όροι δόμησης κάθε περιοχής, εφόσον είναι περιβαλλοντικά ευμενέστεροι. Το ζήτημα αυτό έχει κριθεί και για διατάξεις του ισχύοντος ΝΟΚ με την 705/2020 απόφαση της Ολομέλειας.
Γιατί πήρε τόσο καιρό να κριθεί η συνταγματικότητα; Ο ΝΟΚ υπάρχει από το 2012.
Κατ’ αρχάς, λόγω της οικονομικής κρίσης υπήρξε καθίζηση στην οικοδομική δραστηριότητα και περιορισμός στην έκδοση οικοδομικών αδειών, με αποτέλεσμα να μην έχουν ανοίξει σχετικές δίκες. Οι οικοδομικές άδειες που οδήγησαν στις σημερινές αποφάσεις της Ολομέλειας εκδόθηκαν το 2022, δηλαδή 10 χρόνια μετά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ, οι παραπεμπτικές αποφάσεις του Ε΄ τμήματος δημοσιεύθηκαν το 2024, οι υποθέσεις συζητήθηκαν στην Ολομέλεια τον Οκτώβριο του 2024 και το διατακτικό δημοσιεύθηκε δυο μήνες μετά, τον Δεκέμβριο του ιδίου έτους.
Εκκρεμούν στο ΣτΕ υποθέσεις για τη συνταγματικότητα άλλων οικοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ;
Ναι. Εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ (πχ υπόσκαφα, διεύρυνση υπογείων γκαράζ κλπ).
Ποιον δεσμεύουν οι αποφάσεις τις Ολομέλειας;
Τυπικά μόνο τους διαδίκους των συγκεκριμένων υποθέσεων. Επειδή, όμως, η παρανομία των οικοδομικών αδειών οφείλεται σε αντισυνταγματικότητα του νόμου, οι αποφάσεις αυτές μπορούν να έχουν συνέπειες στη νομιμότητα όλων των αδειών που εκδόθηκαν με βάση τις διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές. Για τον λόγο αυτό, οι σημερινές αποφάσεις, με ρητή σκέψη τους, περιόρισαν τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας. Έτσι, οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει και, πολύ περισσότερο, έχουν ολοκληρωθεί, δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας αυτής. Εντούτοις, άδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024, μπορούν να ακυρωθούν για τον λόγο αυτό, έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας.
Οι άδειες που έχουν εκδοθεί και για τις οποίες υπάρχει ακόμη προθεσμία για δικαστική προσβολή τους κινδυνεύουν;
Οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη οι οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν για τους λόγους που αναφέρονται στις αποφάσεις. Οι άδειες για τις οποίες έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες δεν κινδυνεύουν εξαιτίας της εφαρμογής των αντισυνταγματικών κινήτρων του ΝΟΚ, αλλά κινδυνεύουν μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημμέλειες.
Τι εννοούμε με τον όρο έναρξη οικοδομικών εργασιών; Πώς αποδεικνύεται αυτή;
Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, καθώς αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.
Η άδειά μου κρίθηκε αντισυνταγματική από τα δικαστήρια. Έχω δικαίωμα αποζημίωσης;
Όταν προκαλείται ζημία από αντισυνταγματικότητα νόμου υπάρχει κατ’ αρχήν δικαίωμα αποζημίωσης, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις για την αστική ευθύνη του Κράτους. Το δικαίωμα για αποζημίωση κρίνεται ανάλογα με τις ειδικότερες περιστάσεις της κάθε υπόθεσης από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.
Το ΣτΕ έλαβε υπόψη του τον αντίκτυπο των αποφάσεων αυτών στις επενδύσεις και στην ασφάλεια των συναλλαγών;
Ναι. Το Δικαστήριο εφάρμοσε τη νομοθεσία που δίνει τη δυνατότητα συνεκτίμησης των συνεπειών της κρίσης περί αντισυνταγματικότητας και, στη συγκεκριμένη περίπτωση, εξάντλησε τα περιθώρια της νομοθεσίας αυτής για τον περιορισμό της βλάβης που μπορεί να επέλθει από τις αποφάσεις στην οικονομική δραστηριότητα και την ασφάλεια των συναλλαγών.
Έκανε τεράστιο μπαμ η Aegean: Ο νέος προορισμός που φέρνει πανικό
Έναν νέο προορισμό ανακοίνωσε η ελληνική αεροπορική εταιρεία Aegean Airlines, ο οποίος θα είναι και ο πιο μακρινός προορισμός της εταιρείας.
Παράλληλα, ανακοίνωσε άλλους δύο προορισμούς. Έναν από την Αθήνα και έναν ακόμη από τη Θεσσαλονίκη.
Το δίκτυο της Aegean ενισχύεται με απευθείας πτήσεις Αθήνα προς το Άμπου Ντάμπι και Θεσσαλονίκη Άμστερνταμ.
Το μπαμ το έκανε όμως με έναν προορισμό που απέχει από την Αθήνα 5,5 ώρες. Πρόκειται για τη Λα Πάλμας των Κανάριων Νήσων, με πτήσεις δύο φορές την εβδομάδα.
Αναλυτικά οι νέοι προορισμοί της Aegean
Ειδικότερα, οι νέες απευθείας πτήσεις από τον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών «Ελευθέριος Βενιζέλος» προς το αεροδρόμιο Zayed Intl του Άμπου Ντάμπι θα ξεκινήσουν τον Οκτώβριο και θα εκτελούνται τρεις φορές την εβδομάδα, κάθε Τρίτη, Πέμπτη και Κυριακή, ενισχύοντάς τη διασύνδεση των Ηνωμένων Αραβικών Εμιράτων με την ελληνική πρωτεύουσα.
Αυτό αναμένεται να είναι το δεύτερο απευθείας δρομολόγιο της AEGEAN από και προς τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα μετά την έναρξη του νέου απευθείας δρομολογίου προς το Ντουμπάι τον περασμένο χρόνο. Σημειώνεται ότι η αεροπορική επιχειρεί ήδη στις χώρες του Κόλπου και της Μέσης Ανατολής με απευθείας πτήσεις από και προς το Ριάντ, τη Τζέντα, το Αμάν, το Ντουμπάι και τη Βηρυτό, ενώ τα τελευταία χρόνια ενισχύει συστηματικά τη δραστηριότητά της στην περιοχή τόσο με την προσθήκη νέων δρομολογίων όσο και με την αύξηση των συχνοτήτων.
Σε ό,τι αφορά τις νέες απευθείας πτήσεις από την Αθήνα προς το Λας Πάλμας, προγραμματίζεται να ξεκινήσουν τον Φεβρουάριο του 2025 και θα εκτελούνται δύο φορές την εβδομάδα, κάθε Δευτέρα και Πέμπτη. Σημειώνεται ότι το αεροδρόμιο του Λας Πάλμας, μέρος του νησιωτικού συμπλέγματος των Καναρίων Νήσων, βρίσκεται 150 χιλιόμετρα μακριά από τις ακτές τις Αφρικής (νοτιοδυτικά του Μαρόκο στον Βόρειο Ατλαντικό) και στο εξής θα αποτελεί τον πιο μακρινό προορισμό της Αegean, με διάρκεια πτήσης λίγο περισσότερο από 5,5 ώρες.
Στην ίδια κατεύθυνση, η αεροπορική επενδύει συστηματικά στην ανάπτυξη και της δεύτερης μεγαλύτερης βάσης της, εκείνης στη Θεσσαλονίκη. Ως εκ τούτου, από τις 28 Οκτωβρίου θα συνδέει απευθείας το αεροδρόμιο «Μακεδονία» της Θεσσαλονίκης με το Άμστερνταμ, με έως 3 εβδομαδιαίες πτήσεις.
Υπενθυμίζεται ότι πριν λίγες εβδομάδες ξεκίνησαν και τα νέα απευθείας δρομολόγια, Θεσσαλονίκη – Νάξος (4 εβδομαδιαίες πτήσεις) και Ηράκλειο-Καλαμάτα (2 εβδομαδιαίες πτήσεις).