Επιστροφή ενοικίου: Ποιοι δικαιούχοι κινδυνεύουν να την χάσουν -Προσοχή στις παγίδες

Επιστροφή ενοικίου: Δέκα μέρες απομένουν για περίπου 950.000 φορολογουμένους που δικαιούνται επιστροφή ενοικίου, καθώς η προθεσμία λήγει στις 30 Σεπτεμβρίου.

Η δήλωση του κωδικού 081 στη φορολογική δήλωση είναι υποχρεωτική, ώστε να λάβουν επιδότηση έως 800 ευρώ τον Νοέμβριο, για κύρια και φοιτητική κατοικία.

Ο υπολογισμός της επιστροφής γίνεται αυτόματα, βάσει της φορολογικής δήλωσης του προηγούμενου έτους, όπως έχει υποβληθεί έως την τελευταία εργάσιμη του Σεπτεμβρίου 2025.

Με τον τρόπο αυτόν, διασφαλίζεται ότι το ποσό αντανακλά τα πραγματικά καταβληθέντα ενοίκια.

Για να μη χάσουν το επίδομα που φθάνει τα 800 ευρώ και προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε προστατευόμενο τέκνο, οι φορολογούμενοι θα πρέπει α ελέγξουν τη φορολογική δήλωση (έντυπο Ε1) που υπέβαλαν φέτος, να αναζητήσουν τον κωδικό 081 και να τσεκάρουν εάν έχει συμπληρωθεί ο αριθμός του μισθωτηρίου της κατοικίας τους (κύριας ή και φοιτητικής).

Εάν ο συγκεκριμένος κωδικός έχει συμπληρωθεί, δεν χρειάζεται να κάνουν τίποτα απολύτως. Η διαδικασία θα ολοκληρωθεί χωρίς αίτηση αυτόματα από την ΑΑΔΕ και έως το τέλος Νοεμβρίου θα δουν στον τραπεζικό τους λογαριασμό τους το 1/12 του ενοικίου που πλήρωσαν το 2024.

Οσοι δηλώσουν ανακριβή στοιχεία θα υποχρεωθούν να επιστρέψουν ολόκληρο το ποσό με τόκο 8,76%. Παράλληλα, θα αποκλειστούν από την ενίσχυση για τα επόμενα τρία έτη.

Ο αριθμός μισθωτηρίου σε περίπτωση ανανέωσης αφορά μόνο το 2024, όχι το 2025.

Όσοι έχουν αυτόματα υποβληθεί φορολογικές δηλώσεις πρέπει να ελέγξουν αν τα ενοίκια έχουν καταγραφεί σωστά.

Αν δεν εμφανίζεται ο κωδ. 081 στην προσυμπληρωμένη δήλωση, απαιτείται τροποποιητική, ενώ εάν δεν γίνει τροποποιητική, θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι το ηλεκτρονικό μισθωτήριο είναι σωστό.

Σε πολύπλοκες περιπτώσεις μισθωτηρίων με αλλαγές ποσών, συνιστάται τροποποιητική δήλωση.
Αν δεν πληρώνουν μέσω τράπεζας, θα χάνουν την επιστροφή. Π.χ., ενοικιαστής με μίσθωμα 800 ευρώ που πληρώνει με μετρητά αποκλείεται.

Από 1/1/2026, οι πληρωμές πρέπει να γίνονται μόνο μέσω τραπέζης. Διαφορετικά, χάνεται η επιστροφή.

Αν τα ενοίκια δεν πληρώνονται μέσω τραπέζης, ο ιδιοκτήτης χάνει την έκπτωση 5%.

Ποσά επιστροφής

-Για κύρια κατοικία: έως 800€ κατ’ έτος (+50€ για κάθε εξαρτώμενο παιδί).

-Για φοιτητική κατοικία: έως 800€, χωρίς περιουσιακό όριο.

Εισοδηματικά κριτήρια

-Έως 20.000€ για άγαμους.

-Έως 28.000€ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης (+4.000€ για κάθε παιδί).

-Έως 31.000€ για μονογονεϊκές οικογένειες (+5.000€ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου).

Περιουσιακά κριτήρια
-Έως 120.000€ (+20.000€ για κάθε παιδί).

-Για φοιτητική κατοικία δεν υπάρχει περιουσιακός περιορισμός.

Τι πρέπει να κάνουν οι δικαιούχοι

Αν ο κωδικός δεν συμπληρωθεί, η ΑΑΔΕ θα αναζητήσει το ηλεκτρονικό μισθωτήριο.

Για τις επιχειρήσεις, το μέτρο ισχύει ήδη αλλά από το 2026 η εφαρμογή του ενισχύεται σημαντικά. Συγκεκριμένα, όσες επιχειρήσεις καταβάλλουν επαγγελματικό ενοίκιο χωρίς τραπεζική συναλλαγή, δηλαδή «στο χέρι», δεν θα μπορούν να το εκπέσουν ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδά τους. Αυτό σημαίνει ότι το κόστος του ενοικίου δεν θα μειώνει το φορολογητέο εισόδημα της επιχείρησης, οδηγώντας σε μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση.

Ενοίκια: Έκτακτη ανακοίνωση – Πώς θα πληρώνονται αναγκαστικά και από όλους

Την υποχρεωτική τραπεζική καταβολή των ενοικίων κάθε είδους ακινήτων από 1.1.2026, προβλέπει το άρθρο 210 (“Πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού”) του νόμου 5222/2025 (ΦΕΚ 134 Α’ 28-7-2025) του Υπουργείου Οικονομικών με τίτλο “Τελωνειακός Κώδικας και άλλες διατάξεις”, με το οποίο επεκτείνεται αυτή υποχρεωτικά και στα μισθώματα κατοικιών.

Ως κύρωση σε βάρος των ιδιοκτητών για την μη τραπεζική καταβολή των ενοικίων από τους ενοικιαστές τους προβλέπεται η αποστέρησή τους από τη νόμιμη έκπτωση -5% επί των ενοικίων λόγω ζημιών και αποσβέσεων των ακινήτων τους.

Θα τιμωρούνται δηλαδή με αποστέρηση νομίμου δικαιώματός τους οι ιδιοκτήτες, επειδή κάποιοι ενοικιαστές τους, κυρίως εκείνοι που δεν ενδιαφέρονται για την είσπραξη του επιδόματος του Νοεμβρίου, θα αρνούνται να τους καταβάλουν τραπεζικά τα μισθώματά τους!.

Ως κύρωση σε βάρος των ενοικιαστών που δεν καταβάλουν τραπεζικά τα ενοίκια κατοικιών προβλέπεται η αποστέρησή τους από το ετήσιο επίδομα ενός ενοικίου που θα καταβάλλεται κάθε Νοέμβριο, αλλά και από κάθε ευεργέτημα, ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.

Η ανωτέρω ρύθμιση αποτελεί έμμεση κατάργηση του άρθρου 601 ΑΚ το οποίο προβλέπει για τα μισθώματα ότι: «Η καταβολή γίνεται στον τόπο της κατοικίας του εκμισθωτή, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά», και ευθεία ακύρωση τού όρου των περισσοτέρων ισχυόντων μισθωτηρίων σύμφωνα με τον οποίο και εκεί επαναλαμβάνεται ότι «Η καταβολή του μισθώματος θα γίνεται στην κατοικία του εκμισθωτή…».

Κατόπιν αυτού, και παρόλο ότι η καταβολή των περισσοτέρων ενοικίων γίνεται ήδη τραπεζικά, η ΠΟΜΙΔΑ δίνει προς τους ενδιαφερόμενους εκμισθωτές ακινήτων τις εξής οδηγίες για την έγκαιρη προετοιμασία και απροβλημάτιστη εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης, ώστε να μην διακινδυνεύσουν να υποστούν την προβλεπόμενη σε βάρος τους άδικη «ποινή»:

1. Σε όλα τα νέα ή κατά παράταση μισθωτήρια συμφωνητικά αλλά και στις αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ, συνιστούμε ο κλασσικός όρος περί του τόπου, τρόπου και χρόνου καταβολής του μισθώματος να διαμορφωθεί πλέον ως εξής:

Μεταφορές χρημάτων που θεωρούνται εισόδημα – Βάλτε αιτιολογία

«Η καταβολή του μισθώματος θα γίνεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή με ΙΒΑΝ ………….….. της Τράπεζας …………….…. (ή που έχει γνωστοποιηθεί στο μισθωτή) εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, με τυχόν έξοδα διαβίβασης να βαρύνουν το μισθωτή και θα αποδεικνύεται αποκλειστικά με την τραπεζική απόδειξη κατάθεσης ή μεταφοράς, εφόσον έχει εκτελεστεί. Τυχόν άρνηση του μισθωτή για έγκαιρη τραπεζική καταβολή του μισθώματος λογίζεται ως μη καταβολή του και δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να ζητήσει για το λόγο αυτό την απόδοση του μισθίου με κάθε νόμιμο τρόπο.».

Η προσθήκη αυτή είναι απόλυτα αναγκαία γιατί ο εκμισθωτής δεν έχει άλλο τρόπο να εξασφαλίσει τη συμμόρφωση με τη νέα διαδικασία, τυχόν ενοικιαστή του που εμμένει, για δικούς του λόγους, να μην του καταβάλει τα ενοίκια στην τράπεζα, όπως ορίζει πλέον ο νόμος.

2. Η κατάθεση των μισθωμάτων θα πρέπει από 1.1.2026 να γίνεται σε τραπεζικό λογαριασμό που θα είναι στο όνομα του εκμισθωτή, και όχι πλέον οποιουδήποτε τρίτου (π.χ. πληρεξουσίου του, συγγενούς του, δικηγόρου του, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων κλπ.) ώστε να είναι δυνατή η επιβεβαίωση της τραπεζικής καταβολής των ενοικίων προς τον εκμισθωτή.

3. Ο εκμισθωτής θα πρέπει να γνωστοποιήσει τον αριθμό του λογαριασμού αυτού διαδικτυακά στην ΑΑΔΕ, μέσω διαδικασίας που θα οριστεί σύντομα από αυτήν.

4. Αν η κατάθεση των μισθωμάτων γίνεται σε κοινό τραπεζικό λογαριασμό, το όνομα του εκμισθωτή είναι σκόπιμο να είναι πρώτο μεταξύ των ονομάτων των συνδικαιούχων του λογαριασμού, για να είναι ευκολότερη η διασταύρωση των στοιχείων από την ΑΑΔΕ.

5. Ομοίως σε περίπτωση ύπαρξης πολλών συνεκμισθωτών, καθένας τους θα πρέπει να γνωστοποιήσει στο μισθωτήριο συμφωνητικό (ή τη δήλωση της ΑΑΔΕ) τον δικό του λογαριασμό, με το όνομά του ως πρώτο δικαιούχο, όπου θα κατατίθεται το ποσό που του αντιστοιχεί.

6. Οι εκμισθωτές θα πρέπει να ζητούν από τους ενοικιαστές τους την καταβολή και των 12 μηνιαίων μισθωμάτων εντός του ίδιου οικονομικού έτους, ήτοι έως την 31η Δεκεμβρίου, ώστε να προκύπτει ότι όλα τα μηνιαία μισθώματα καταβλήθηκαν τραπεζικά, διαφορετικά θα κινδυνεύουν με απώλεια της νόμιμης έκπτωσης.

7. Το ισχύον ακατάσχετο όριο των 1.250 € από τραπεζικό λογαριασμό, ποσών που προέρχονται από μισθούς ή συντάξεις, δεν καλύπτει τα ποσά που προέρχονται από μισθώματα. Συνεπώς πρακτικά η είσπραξη των κατατιθεμένων ενοικίων από τον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή θα γίνεται κάθε μήνα από όποιον είναι ταχύτερος από τους δύο: Από τον εκμισθωτή ή από την ΑΑΔΕ!

Ενοίκια: Πού θα αυξηθούν κι άλλο – Οι περιοχές που… καίνε

Ολα τα ελληνικά ακίνητα θα γίνουν αισθητά ακριβότερα και γρήγορα!

Οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν έως και 20% μέχρι να φτάσουν στο σημείο ισορροπίας με τις άλλες ανταγωνιστικές ευρωπαϊκές αγορές και, σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, είναι αναπόφευκτο.

Μέσα στην επόμενη τριετία, οι τιμές για ένα μέσο μικρό διαμέρισμα αναμένεται να αυξηθούν κατά 18.000 ευρώ και για ένα «οικογενειακό» τριάρι, έως και 50.000 ευρώ! Γιατί; Με δύο λόγια: «Ζήτηση και προσφορά».

Με περισσότερα λόγια, οι ειδικοί της αγοράς, μεσίτες, συμβολαιογράφοι από την Ελλάδα και αναλυτές από το εξωτερικό εξηγούν πως το πρόβλημα της ακρίβειας στα ακίνητα δεν είναι μόνο ελληνικό. Απλώς η ελληνική αγορά ήταν σε «ειδικό καθεστώς» για δέκα χρόνια, λόγω Μνημονίων.

Από το 2018 και μετά, η διεθνής πραγματικότητα μας χτύπησε την πόρτα.

Οι ειδικοί της αγοράς, εντός και εκτός συνόρων, ξεκαθαρίζουν σε όλους τους τόνους ότι όχι μόνο δεν αναμένεται κάποια μείωση τιμών τα επόμενα χρόνια, αλλά ακόμα και η προσδοκώμενη κάμψη στον ρυθμό αύξησης που βλέπουμε κάθε χρόνο θα είναι μικρή, έως ότου οι τιμές της ελληνικής αγοράς φτάσουν σε σημείο ισορροπίας με τη ζήτηση από το εξωτερικό.

Εχουμε γράψει πολλές φορές ότι είναι η ζήτηση από το εξωτερικό και η τουριστική εκμετάλλευση πολλών οικιστικών ακινήτων, που σε συνδυασμό με τα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα «εκτός αγοράς» δημιουργούν τη σχέση μειωμένης προσφοράς και αυξημένης ζήτησης. Τη σχέση που έχει εκτοξεύσει τις τιμές στις αγγελίες ακινήτων κατά 51,1% από το 2017 σε όλη την Ελλάδα και στις περιοχές υψηλής ζήτησης άνω του 100%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Global Property Guide, η χώρα μας είναι η 9η φθηνότερη για αγορά διαμερίσματος από 36 χώρες στην ήπειρο (Ευρώπη ως γεωγραφικός χώρος, όχι η Ε.Ε.).

Για ένα μικρό, αλλά ποιοτικό διαμέρισμα ενός δωματίου στο κέντρο της Αθήνας, σύμφωνα με το συνολικό κόστος απόκτησης και τα στοιχεία που αξιολογούν τα ξένα επενδυτικά γραφεία, χρειάζονται περί τις 130.000 ευρώ. Σε αυτή την κατηγορία, η Αθήνα είναι  κατά 673,08% φθηνότερη από την ακριβότερη πρωτεύουσα στην Ευρώπη, τη Ζυρίχη, όπου το ανάλογο διαμέρισμα έχει κόστος 1.005.000 ευρώ. Παράλληλα είναι και κατά 165,31% ακριβότερη από τα Σκόπια (49.000 ευρώ), που είναι η φθηνότερη. Ομως καμία από τις δύο δεν είναι ανταγωνιστική αγορά. Συγκρίσιμη πόλη θα ήταν η Λισαβόνα της Πορτογαλίας, όπου η τιμή είναι 380.000 ευρώ ή 192,31% ακριβότερη από την Αθήνα. Στο ίδιο πλαίσιο τιμών με την Αθήνα είναι το Ζάγκρεμπ της Κροατίας με 134.000 ευρώ και η Μόσχα με 120.000 ευρώ. Οι τιμές στην Κροατία αναμένεται να πάρουν ισχυρό ανήφορο την επόμενη τριετία, λόγω ευρώ που θα φέρει σημαντικές επενδύσεις, ενώ η Μόσχα έχει εξαιρετικά μεγάλες διαφορές με την Αθήνα, οπότε δεν υπάρχει σύγκριση, ακόμα και αν είναι στην ίδια κατηγορία τιμής.

Τα μεσαία

Στη μεσαία κατηγορία, με ποιοτικά διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, η κατάσταση αλλάζει ελαφρώς. Το εκτιμώμενο κόστος για αγορά στην Αθήνα, είναι περί τις 225.000 ευρώ, είναι η 13η φθηνότερη πρωτεύουσα, κάτω από την Βαρσοβία της Πολωνίας (227.000 ευρώ) και οριακά πάνω από τη Λευκωσία της Κύπρου (223.000 ευρώ). Ακριβότερη πόλη παραμένει η Ζυρίχη με 1.227.000 ευρώ ή 445,33% ακριβότερη της Αθήνας και φθηνότερη τα Σκόπια με 64.000 ευρώ ή κατά 251,56% φθηνότερη τιμή αγοράς από την Αθήνα. Σημαντικά έχουν ανέβει οι τιμές στη γειτονική Βουλγαρία, με το ανάλογο διαμέρισμα στη Σόφια να έχει φτάσει τις 211.000 ευρώ, ενώ η συγκρίσιμη Λισαβόνα έχει κόστος 500.000 ευρώ και είναι κατά 122,22% ακριβότερη. Ενδιαφέρον ότι σε πολλές χώρες της Ε.Ε. οι τιμές είναι κοντά στο μισό εκατομμύριο ή ακριβότερες, όπως σε Μιλάνο (445.000 και έχει μεγαλύτερη αξία αγοράς ακινήτων από την πρωτεύουσα Ρώμη), Βιέννη (481.000), Μαδρίτη (500.00), Βερολίνο (518.000), Αμστερνταμ (555.000), Οσλο (586.300), Κοπεγχάγη (669.000) και Παρίσι (695.000).  Και σε αυτήν την κατηγορία, η ελληνική αγορά παραμένει από τις φθηνότερες και με διαφορά, εκτός αν η σύγκριση γίνει μόνο με τους βαλκανικούς γείτονες. Αυτό όμως θα ήταν άδικο, λόγω του ευρώ που φέρνει σημαντικά μεγαλύτερη ζήτηση από τους Ευρωπαίους επενδυτές, κάτι που εκτοξεύει τις τιμές.

Τα μεγάλα

Στα μεγαλύτερα, οικογενειακά διαμερίσματα με τρία υπνοδωμάτια οι τιμές και η θέση της Ελλάδας αλλάζουν σημαντικά. Στα ενός δωματίου, η Ελλάδα ήταν η 28η ακριβότερη από τους 36 στη σύγκριση, στα δύο δωματίων ήταν  η 23η, αλλά στα τρία δωμάτια φτάνει στην 20ή θέση. Η άνοδος της τιμής σε σχέση με την επιφάνεια του διαμερίσματος είναι μεγαλύτερη στην Ελλάδα από άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Σε αυτό συμβάλλουν πολλοί παράγοντες, όπως το γεγονός ότι ο πληθυσμός έχει συγκεντρωθεί σε μεγαλύτερο βαθμό στις δύο μεγαλύτερες πόλεις, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, με αποτέλεσμα να αυξάνονται σημαντικά η ζήτηση και το κόστος της επιφάνειας.

Σε σύγκριση τιμών, η Αθήνα έχει τιμή κοντά στις 430.000 ευρώ, κατά 250,3% φθηνότερη από την ακριβότερη Ζυρίχη (1.506.300 ευρώ), όμως έχει ενδιαφέρον το πόσο έχει μειωθεί η διαφορά στα τρία δωμάτια, όταν για το διαμέρισμα του ενός υπνοδωματίου η διαφορά ήταν στο 673,08%. Φθηνότερα της κατηγορίας παραμένουν τα Σκόπια (80.000 ευρώ), ενώ η Λισαβόνα σκαρφαλώνει στις 750.000 ευρώ, ακριβότερη κατά 74,42% από την Αθήνα. Στην κατηγορία, η Αθήνα βρίσκεται αμέσως κάτω από τις Βρυξέλλες των 450.000 ευρώ και με διαφορά πάνω από την επόμενη Βαρσοβία της Πολωνίας με 350.600 ευρώ.

Ενοίκια: Για τους ξένους είναι… τζάμπα

Δεν είναι θέμα Ελλάδας, είναι θέμα πρώτα Ευρώπης και μετά… κόσμου. Για πολλούς λόγους, είναι λάθος να σκεφτόμαστε την ελληνική αγορά ακινήτων ως κάτι ξεχωριστό. Ανήκει στην παγκόσμια αγορά ακινήτων και αυτό έχει τεράστια επίπτωση στις τιμές. Ακόμη και αν βγάλεις εκτός τις τρίτες χώρες, τα ελληνικά ακίνητα είναι για τους Ευρωπαίους ευκαιρίες και ως Ευρωπαίοι μπορούν να επενδύουν όσο θέλουν και μπορούν.

Οταν υπάρχουν επενδυτές για τους οποίους οι 250.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα στην Αθήνα ή οι 350.000 ευρώ για ένα πολυτελές εξοχικό σε ελληνικό νησί τους φαίνονται φθηνές τιμές και η αναμενόμενη άνοδος της αξίας των ακινήτων τους πείθει ότι θα έχουν ισχυρή απόδοση στην επένδυσή τους, το μέλλον προδιαγράφεται… ακριβό. Το ερώτημα είναι πόσο ακριβό και τι σημαίνει για τους Ελληνες που προσπαθούν να αγοράσουν κατοικία.

Τιμή διαμερίσματος με 1 υπνοδωμάτιο σε ευρωπαϊκές πρωτεύουσες (σε €) 

Πηγή: Global Property Guide – Oι τιμές αφορούν το συνολικό κόστος απόκτησης ποιοτικού ακινήτου

Τιμή διαμερίσματος με 2 υπνοδωμάτια σε ευρωπαϊκές πρωτεύουσες (σε €) 

Πηγή: Global Property Guide – Οι τιμές αφορούν το συνολικό κόστος απόκτησης ποιοτικού ακινήτου

 Τιμή διαμερίσματος με 3 υπνοδωμάτια σε ευρωπαϊκές πρωτεύουσες (σε €)