Ακίνητα: Τόσο στην πώληση όσο και στην ενοικίαση κατοικιών, παρατηρείται γενικότερη αύξηση των ζητούμενων τιμών το δεύτερο τρίμηνο του 2022 σε σχέση με πέρυσι. Γιατί συνεχίζεται ανεξέλεγκτο το ράλι τιμών. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Τη συνολική εικόνα της τάσης των τιμών της αγοράς σε όλες τις περιοχές της χώρας, με έμφαση σε Αττική και Θεσσαλονίκη, ανέλυσε για το δεύτερο τρίμηνο του 2022 το Spitogatos Insights με βάση τον δείκτη τιμών του Spitogatos (SPI), που καταγράφει τη χρονική εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά ακινήτων.
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας το δεύτερο τρίμηνο του 2022 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους σημειώθηκαν στον Πειραιά (11,9%), στον Δήμο Θεσσαλονίκης (11,7%), στον Νομό Λάρισας (11,3%), στα νότια προάστια της Αθήνας (10,9%) και στη Χαλκιδική (10,8%).
Όσον αφορά τη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας, μεγαλύτερες αυξήσεις για το ίδιο διάστημα παρατηρήθηκαν μεταξύ άλλων στο υπόλοιπο Αττικής (16,2%), στα ανατολικά (14,3%), βόρεια (9,1%) και νότια προάστια της Αθήνας (5,9%), στον Πειραιά (11,1%) και στα προάστιά του (6,9%).
Σημειώνεται ότι, τόσο στην πώληση όσο και στην ενοικίαση κατοικιών, παρατηρείται γενικότερη αύξηση των ζητούμενων τιμών το δεύτερο τρίμηνο του 2022 σε σχέση με πέρυσι, με την ανοδική αυτή τάση – η οποία είχε διαπιστωθεί και στην ανάλυση του πρώτου τριμήνου – να επιβεβαιώνεται παρά τις λιγοστές περιπτώσεις μείωσης της μέσης ζητούμενης τιμής.
Ακίνητα: Αυξήσεις στις τιμές πώλησης και ενοικίασης σε όλα τα προάστια της Αττικής
Η ανοδική τάση των τιμών ως προς τις κατοικίες που διατίθενται προς πώληση και ενοικίαση συνεχίζεται και το δεύτερο τρίμηνο του 2022 συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2021. Αρκετές περιοχές με τάση αύξησης της μέσης ζητούμενης τιμής εντοπίζονται στον Πειραιά και τα νότια προάστια της Αθήνας, στοιχείο το οποίο πιθανόν σχετίζεται με την αναβάθμιση των συγκεκριμένων περιοχών στο πλαίσιο αφενός της κατασκευής νέων σταθμών μετρό στον Πειραιά και αφετέρου της υλοποίησης έργων στη λεγόμενη Αθηναϊκή Ριβιέρα.
Ειδικότερα:
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε επίπεδο πώλησης κατοικιών αφορούν περιοχές των νοτίων προαστίων της Αθήνας όπως η Καλλιθέα (19,0%), το Μοσχάτο (16,3%), το Παλαιό Φάληρο (14,7%) και ο Άλιμος (15,8%). Ανοδική πορεία παρουσιάζεται και σε περιοχές του κέντρου όπως το Παγκράτι (15,9%) και τα Σεπόλια (15,4%), στα δυτικά (Αιγάλεω: 20,3%) και στα βόρεια προάστια (Αγία Παρασκευή: 14,9%), καθώς και στο υπόλοιπο Αττικής (Ραφήνα: 17,2%).
Όσον αφορά την ενοικίαση κατοικιών το δεύτερο τρίμηνο του 2022 σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2021, μεγαλύτερη αύξηση παρατηρείται σε περιοχές των νοτίων προαστίων όπως η Βάρη – Βάρκιζα (15,6%), η Βουλιαγμένη (14,8%) και το κέντρο – λιμάνι του Πειραιά (14,7%). Ακόμη, η Κηφισιά: 17,9% και Νέα Ερυθραία: 12,5% στα βόρεια και το Παγκράτι (14,1%) στο κέντρο έχουν επίσης σημειώσει ιδιαίτερη αύξηση.
Ακίνητα: Aκριβότερες και οικονομικότερες περιοχές για αγορά και ενοικίαση στην Αττική
Στις ακριβότερες περιοχές για αγορά κατοικίας, με βάση τη μέση ζητούμενη τιμή το δεύτερο τρίμηνο του έτους, εντοπίζονται κυρίως δήμοι των νοτίων προαστίων όπως η Βουλιαγμένη, η Βούλα, ο Άλιμος, η Γλυφάδα και το Ελληνικό, ενώ δε λείπει το Ιστορικό Κέντρο, η περιοχή του Λυκαβηττού – Κολωνάκι και η Φιλοθέη.
Στις πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας είναι, μεταξύ άλλων, τα Άνω Λιόσια, η Αγία Βαρβάρα, τα Ταμπούρια-Αγία Σοφία, καθώς και περιοχές στο υπόλοιπο της Αττικής, όπως ο Ωρωπός και η Σκάλα Ωρωπού.
Όσον αφορά την ενοικίαση κατοικίας, η οποία απασχολεί ιδιαίτερα το τελευταίο διάστημα δεδομένης της ανοδικής τάσης των τιμών, οι πιο οικονομικές περιοχές το δεύτερο τρίμηνο του 2022 είναι το Κερατσίνι, το Ίλιον, η Νίκαια και τα Πατήσια.
Aπό την άλλη, στις ακριβότερες περιοχές για το ίδιο διάστημα συγκαταλέγονται η Βουλιαγμένη, το Κολωνάκι-Λυκαβηττός, το Παλαιό και Νέο Ψυχικό, το Ιστορικό Κέντρο και το Ελληνικό.
Ακίνητα: Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού;
Με τις τιμές της αγοράς να ανεβαίνουν τόσο για αγορά όσο και για εκμίσθωση, όλο και περισσότεροι επιστρέφουν στο δίλημμα «να νοικιάσω ή να αγοράσω;».
Δύσκολη απόφαση για κάθε οικογένεια, η οποία εξαρτάται από πολλές παραμέτρους. Πού κυμαίνονται όμως ενοίκια και πού οι τιμές για αγορά; Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Οι τιμές πώλησης ακινήτων αλλάζουν συνεχώς, όπως και τα ενοίκια, ενώ παράλληλα διακυμάνσεις υπάρχουν και στα προσφερόμενα τραπεζικά επιτόκια.
Τα «πάνω και τα κάτω» της αγοράς δημιουργούν ευκαιρίες, όπως και το γεγονός ότι οι τράπεζες προσφέρουν τα ίδια επιτόκια σε όλη τη χώρα, ενώ η αύξηση των τιμών στα ενοίκια γίνεται ανάλογα με τους όρους της αγοράς, σε κάθε περιοχή και μεταβάλλεται συνεχώς.
Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές περιοχές, η δόση του στεγαστικού δανείου μπορεί να γίνει φθηνότερη από το μηνιαίο ενοίκιο, ενώ σε άλλες να συμβαίνει το αντίθετο.
Αν και τα συγκρίνουμε, η αγορά με την ενοικίαση δεν είναι το ίδιο πράγμα.
Απλά, έχουν παρόμοιο κόστος και είναι τρόποι κάλυψης της ίδιας ανάγκης στέγασης.
Από τη μία πλευρά, η αγορά είναι επένδυση και στο τέλος σου μένει το σπίτι, ενώ με το ενοίκιο υπάρχει πάντα η αβεβαιότητα για το αύριο, αφού όταν λήξει το συμβόλαιο ενοικίασης μπορεί να μην ανανεωθεί.
Από την άλλη πλευρά η ιδιοκτησία σημαίνει και πρόσθετα έξοδα συντήρησης και φορολογίας, ενώ η επένδυση σε δένει με το ακίνητο και δεν έχεις την ίδια ελευθερία αλλαγής κατοικίας όπως ένας ενοικιαστής.
Επίσης, το αρχικό κόστος είναι πολύ διαφορετικό, καθώς στο ενοίκιο τυπικά ζητείται μία εγγύηση 1-2 ενοικίων, ενώ για τη λήψη στεγαστικού δανείου, ο δανειολήπτης υποχρεούται να καλύψει το 20% – 30% της αξίας αγοράς με ίδιους πόρους.
Κάποια τρικ όπως έξτρα επισκευαστικά δάνεια ή υπερτιμολόγιση του ακινήτου, ώστε το δάνειο να καλύψει το 100% της αγοράς, έχουν σχεδόν εκλείψει, άρα η ρευστότητα είναι πλέον προϋπόθεση.
Στη σύγκριση για το άμεσο κόστος ενοίκιο ή δόση δανείου, βλέπουμε το παράδειγμα μίας τυπικής κατοικίας που να μπορεί να στεγάσει οικογένεια, από 90 έως 120 τ.μ. με μέση αξία 150.000 ευρώ.
Αν και η τιμή αγοράς μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα την περιοχή ή τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, οι 150.000 είναι μία μέση τιμή που αντιπροσωπεύει μεγάλο μέρος της χώρας. Καθώς το κυμαινόμενο επιτόκιο αυτή την εποχή, αν και φθηνότερο έρχεται με πολλούς κινδύνους, οι τραπεζικοί υπάλληλοι συνήθως κατευθύνουν τους αιτούντες δάνειο προς τα σταθερά.
Είτε για όλη τη διάρκεια του δανείου είτε για μέρος αυτής.
Ενα δάνειο 120.000 με σταθερό επιτόκιο για 20 χρόνια αυτή τη στιγμή προσφέρεται με επιτόκιο από 2,95% έως 4% και ο μέσος όρος των προσφερόμενων δόσεων είναι 707 ευρώ/μήνα. Με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη πέφτει στα 689,3 ευρώ/μήνα.
Με την προϋπόθεση ότι ο ενοικιαστής αναζητά μόνο ποιοτικά ακίνητα, όχι πολύ παλαιά ή τουλάχιστον ανακαινισμένα με τις βασικές σύγχρονες ανέσεις, τα ενοίκια που ζητούν οι ιδιοκτήτες μπορεί να ανέβουν σημαντικά.
Με αυτά τα δεδομένα βλέπουμε ότι η μηνιαία δόση θα ήταν φθηνότερη από ό,τι το μέσο ενοίκιο στο κέντρο της Αθήνας που κυμαίνεται από περίπου 800 ευρώ για μία κατοικία 90 τ.μ. ή άνω των 1.000 ευρώ για τις μεγαλύτερες.
Το ίδιο συμβαίνει στα βόρεια και τα νότια προάστια, με την εικόνα να ανατρέπεται στα δυτικά και τα ανατολικά.
Στη Θεσσαλονίκη τα ενοίκια είναι λίγο χαμηλότερα από ό,τι στις ακριβές περιοχές της Αθήνας, αλλά με 718 ευρώ για ακίνητο 90 τ.μ. και 958 ευρώ τα 120 τ.μ., η κατάσταση είναι συγκρίσιμη.
Σε πολλές περιοχές της ελληνικής περιφέρειας, οι τιμές είναι αρκετά χαμηλότερες τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά. Ειδική περίπτωση αποτελούν οι περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος.
Πρέπει να σημειωθεί ότι τα ζητούμενα ενοίκια, όπως αναγράφονται στις αγγελίες, δεν είναι πάντα αντιπροσωπευτικά της πραγματικής εικόνας της αγοράς, απλά το στιγμιότυπο της τάσης, τη δεδομένη περίοδο. Στα στεγαστικά, οι προσφορές των τραπεζών αλλάζουν συνεχώς. Τα επιτόκια και η συνολική επιβάρυνση τόκων αλλάζουν με βάση το ύψος δανείου, το χρόνο αποπληρωμής και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου ή του δανειολήπτη. Τα παραδείγματα και τα στοιχεία δανείων είναι ενδεικτικά, με σκοπό την ενημέρωση. Δεν είναι πρόταση συναλλαγής ούτε δεσμεύουν τις αναφερόμενα τραπεζικά ιδρύματα. Η αγορά βρίσκεται σε διαρκή εξέλιξη και ο καλύτερος σύμβουλος είναι η επικοινωνία με τις ίδιες τις τράπεζες.
ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕΣΗΣ ΑΞΙΑΣ 150.000 ΕΥΡΩ ΣΕ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑ
| Περιοχή | Ενοίκιο ακινήτου
90 τ.μ. Μ.Ο. (€) |
Ενοίκιο ακινήτου
120 τ.μ. Μ.Ο. (€) |
| Μέση δόση δανείου σταθερό επιτόκιο 20 έτη | 707 | |
| Μέση δόση δανείου σταθερό επιτόκιο 10 έτη | 689.3
|
|
| Κέντρο Αθήνας | 810 | 1.080 |
| Αθήνα – Βόρεια Προάστια | 900 | 1.200 |
| Αθήνα – Νότια Προάστια | 953 | 1.271 |
| Αθήνα – Δυτικά Προάστια | 658 | 877 |
| Αθήνα – Ανατολικά Προάστια | 689 | 918 |
| Πειραιάς | 750 | 1.000 |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 718 | 958 |
| Δωδεκάνησα | 625 | 833 |
| Εύβοια | 538 | 718 |
| Ζάκυνθος | 572 | 763 |
| Ν. Κέρκυρας | 700 | 934 |
| Κορινθία | 540 | 720 |
| Ν. Τρικάλων | 517 | 689 |
| Φθιώτιδα | 450 | 600 |
| Ν. Ρεθύμνου | 720 | 960 |
| Χαλκιδική | 2.925 | 3.900 |
| Ν. Χανίων | 684 | 912 |
| Νησιά Αργοσαρωνικού | 600 | 800 |
Οι μέσες τιμές ενοικίων με βάση τον μ.ό. της κάθε περιοχής αντλήθηκαν από τα στοιχεία του Δείκτη τιμών του Spitogatos – SPI, σε συνδυασμό με την ανάλυση στοιχείων αγγελιών της περιόδου 10.07.2022 – 12.07.2022