Άτοκα δάνεια: Στεγαστικό πρόγραμμα ύψους 1,5 δισ. ευρώ, με έμφαση στα νέα ζευγάρια, θα ανακοινώσει ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στα εγκαίνια της ΔΕΘ. Τι θα προβλέπεται για τα άτοκα δάνεια πρώτης κατοικίας. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.
Το πρόγραμμα θα ξεκινήσει το φθινόπωρο και θα προβλέπει τη χορήγηση άτοκων δανείων για την αγορά ή την επισκευή πρώτης κατοικίας και την επιδότηση ενοικίου σε ευρύτερες ομάδες πολιτών – κι όχι μόνο σε όσους λαμβάνουν το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα –, με έμφαση στα νέα ζευγάρια.
Στη συνέχεια θα επιδιωχθεί η δημιουργία μιας δεξαμενής ακινήτων τα οποία θα μπορούσαν να παραχωρηθούν σε νέους εργαζομένους και ανέργους με χαμηλό ενοίκιο, ώστε σταδιακά σε βάθος ετών να αποκτήσουν δικό τους ακίνητο (rent to own).
Επισημαίνεται ότι σήμερα η ΔΥΠΑ (πρώην ΟΑΕΔ) έχει στη διάθεσή της 170 ακίνητα, τα περισσότερα από τα οποία χρήζουν ανακαίνισης για την αξιοποίησή τους.
Επιδίωξη της διοίκησης της ΔΥΠΑ είναι να προχωρήσει σε ανέγερση κοινωνικών κατοικιών, σε ανακατασκευή ή ανακαίνιση υφιστάμενων ακινήτων για χρήση κοινωνικής κατοικίας και σε μεταβίβαση ακινήτων με το σύστημα της αντιπαροχής ή της εκμίσθωσης.
Στόχος του προγράμματος είναι να αποκτήσουν φθηνή στέγη οι νέοι εργαζόμενοι όλων των κατηγοριών, είτε είναι δηλαδή μισθωτοί είτε ελεύθεροι επαγγελματίες, και θα βασιστεί κατά ένα μέρος σε επιδοτούμενα προγράμματα του παλιού ΟΕΚ που είχαν απήχηση (π.χ. δάνειο για αγορά με επιδοτούμενο επιτόκιο), ενώ η κεντρική φιλοσοφία θα είναι παρόμοια με τα στεγαστικά προγράμματα άλλων ευρωπαϊκών κρατών (Ισπανία, Πορτογαλία κ.ά.), όπου τα νέα ζευγάρια έχουν πολλές εναλλακτικές επιλογές για την απόκτηση στέγης με ευνοϊκούς όρους.
Σύμφωνα με το στεγαστικό πρόγραμμα της κυβέρνησης, οι βασικές επιλογές που εξετάζονται για την απόκτηση φθηνής στέγης από νέα ζευγάρια είναι:
-Επιδότηση επιτοκίου για δάνειο αγοράς πρώτης κατοικίας.
-Επιδότηση επιτοκίου για επισκευή πρώτης κατοικίας.
-Επιδότηση ενοικίου με εισοδηματικά και κοινωνικά κριτήρια. Εξετάζεται να αφορά και σπίτια φοιτητών.
Μακροχρόνια μίσθωση και αγορά σπιτιού στη συνέχεια, με έκπτωση τιμής ίσης με τα καταβαλλόμενα ενοίκια (rent to own).
Ανέγερση οικιστικών συγκροτημάτων με σύμπραξη ΟΑΕΔ – ιδιωτών και διαμοιρασμό των σπιτιών στη συνέχεια κατά 50% στους ιδιώτες για πώληση και 50% στον ΟΑΕΔ για εκχώρηση σε νέα ζευγάρια.
Οι όροι επιδότησης και ενίσχυσης θα είναι πιο ευνοϊκοί όταν εργάζονται και οι δύο, καθώς το υπουργείο επιδιώκει να ενθαρρύνει και να επιβραβεύσει την απασχόληση, ενώ για ειδικές κατηγορίες (ζευγάρι με έναν εργαζόμενο ή κανέναν εργαζόμενο) θα ληφθεί μέριμνα ακόμη και για απευθείας οικονομική επιδότηση για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών.
Οι ενισχύσεις – επιδοτήσεις θα καταβάλλονται με εισοδηματικά – κοινωνικά κριτήρια και εξετάζεται να είναι κλιμακούμενες, δηλαδή υψηλή επιδότηση για χαμηλό εισόδημα και μειούμενη σταδιακά όσο υψηλότερο είναι το εισόδημα των ζευγαριών.
Για το στεγαστικό πρόγραμμα που σχεδιάζεται θα ενισχύονται και ζευγάρια με παρόμοια ή και μεγαλύτερα εισοδήματα.
Επιδότηση επιτοκίου. Ο πρώην ΟΕΚ επιδοτούσε το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων που χορηγούν οι τράπεζες σε δικαιούχους του, παράλληλα και πέραν της επιδότησης του Δημοσίου. Τα δάνεια είναι 15ετούς διάρκειας, η επιδότηση του Δημοσίου χορηγείται για τα 7½ χρόνια και του ΟΕΚ για τα 9 πρώτα χρόνια.
Επισκευή ή αποπεράτωση. Ο πρώην ΟΕΚ χορηγούσε άτοκα δάνεια από κεφάλαιά του για αποπεράτωση υπάρχουσας κατοικίας.
Το ποσό ήταν 25.000 ευρώ για εγγάμους και αγάμους και προσαυξάνεται κατά 4.000 ευρώ για κάθε προστατευόμενο παιδί.
Τα δάνεια αποπεράτωσης υπάρχουσας κατοικίας εξοφλούνται σε 15 χρόνια σε άτοκες εξαμηνιαίες δόσεις.
Παρέχεται περίοδος χάριτος ενός έτους, η οποία θα αρχίζει από την ημερομηνία υπογραφής της δανειακής σύμβασης.
Σε περίπτωση που δεν εξοφληθεί εμπρόθεσμα η δόση, ο δικαιούχος πληρώνει τον νόμιμο τόκο υπερημερίας.
Rent to own. Πρόκειται για μια συμφωνία ενοικίασης, στην οποία νοικιάζεις ένα σπίτι για ορισμένο χρονικό διάστημα, με δυνατότητα αγοράς πριν από τη λήξη της μίσθωσης.
Οι συμφωνίες ενοικίασης αποτελούνται από δύο μέρη: το πρώτο μέρος θα αφορά την τυπική σύμβαση μίσθωσης και το δεύτερο την αγορά του ακινήτου.
Άτοκα δάνεια: Οδηγός για αγορές, πωλήσεις, κληρονομιές, γονικές παροχές
Ιδιοκτήτες, συμβολαιογράφοι και μεσίτες έχουν απευθύνει εκκλήσεις στην κυβέρνηση για εκσυγχρονισμό του συστήματος, ενώ έχουν καταθέσει και πλήθος σχετικών προτάσεων.
Η κυβέρνηση έχει ήδη παρουσιάσει το μέλλον των διαδικασιών που θα είναι ψηφιακό και ταχύτερο.
Η κατάργηση της «συλλογής» του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας, η δημιουργία του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου και η ηλεκτρονική συλλογή των εγγράφων και πιστοποιητικών θα γίνεται από τον συμβολαιογράφο, είναι μέρος της λύσης σε ένα πρόβλημα που ταλαιπωρεί ακόμα τους πολίτες, αν και φαίνεται να ανήκει σε μια πολύ παλαιότερη εποχή, όταν δεν υπήρχαν όλες αυτές οι δυνατότητες που μας δίνει η τεχνολογία.
Άτοκα δάνεια: Εμπλοκές…
Η πιο χαρακτηριστική περιγραφή της κατάστασης είναι το «χαρτοβασίλειο» και η «οδύσσεια» για το πλήθος των δικαιολογητικών και την ταλαιπωρία των πολιτών. Πρώτα να δούμε το πρόβλημα. Λέγεται υπέρμετρη καθυστέρηση και κόστος λόγω γραφειοκρατίας και συντελείται από την ανάγκη για 17 έως 20 δικαιολογητικά.
Ανάλογα με τη συναλλαγή από τους φορολογουμένους ζητούν:
1 Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή
2 Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
3 Πιστοποιητικό ΔΟΥ περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας – δωρεάς
4 Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη ΔΟΥ του ακινήτου
5 Πιστοποιητικά/δηλώσεις για μη οφειλή προς ΟΤΑ
6 Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα
7 Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας
8 Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας
9 Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή
10 Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο
11 Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου
12 Αντίγραφο οικοδομικής άδειας αν ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983
13 Εγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου
14 Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν βρίσκεται εντός κτηματολογίου
15 Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ότι το γεωτεμάχιο έχει περιληφθεί στα στοιχεία ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου
16 Πράξη χαρακτηρισμού του δασαρχείου ότι η μεταβιβαζόμενη έκταση χαρακτηρίζεται ως μη δασική ή δασική
17 Βεβαίωση δασαρχείου περί «ΑΚΑΪΑΣ» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών
18 Δήλωση προς το Δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα
19 Αδεια του υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας
20 Πιστοποιητικό της διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου σε περίπτωση που η μεταβιβαζόμενη έκταση βρίσκεται σε περιοχή στην οποία έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες
Άτοκα δάνεια: Λύσεις
Η λύση έρχεται από την κυβέρνηση που προωθεί σειρά σημαντικών αλλαγών για τη διευκόλυνση των πολιτών, όπως η κατάργηση της «συλλογής» του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), αφού αυτό πλέον θα εκδίδεται μέσω μιας μόνο κίνησης, χωρίς πολύωρες αναμονές στις ΔΟΥ. Οι ιδιοκτήτες θα συμπληρώνουν τα στοιχεία τους και του ακινήτου τους και θα έχουν αυτόματα τη βεβαίωση μέσω εφαρμογής του Δήμου Αθηναίων, χρησιμοποιώντας τους κωδικούς του Taxis. Για την έκδοση ΤΑΠ από τον ίδιο το δημότη, απαιτείται έλεγχος της γνησιότητας της βεβαίωσης, κάτι που γίνεται με έναν κωδικό QR, ο οποίος θα επιβεβαιώνει την εγκυρότητα της βεβαίωσης.
Άτοκα δάνεια: Ηλεκτρονικός φάκελος
Οι συμβολαιογράφοι έχουν ζητήσει ξανά και ξανά, μαζί με τις ανακοινώσεις της ΠΟΜΙΔΑ, την περισσότερη Ψηφιοποίηση των διαδικασιών.
Η απάντηση από την κυβέρνηση έρχεται με τον Ηλεκτρονικό Φάκελο Ακινήτων. Αυτή η καινοτομία, μαζί με την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης, γονικών παροχών και δωρεών στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ φέρνει σημαντική διευκόλυνση σε όλες τις μεταβιβάσεις.
Στόχος η ταχύτερη και ασφαλέστερη διεκπεραίωση των υποθέσεων μεταβίβασης ακινήτων μέσω Διαδικτύου.
Η πλατφόρμα θα «επικοινωνεί» με τα πληροφοριακά συστήματα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, του Κτηματολογίου, της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, της Δασικής Υπηρεσίας, του ΕΦΚΑ, του Μητρώου Πολιτών, της Ελληνικής Αστυνομίας, των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων και του Εθνικού Μητρώου Επικοινωνίας Πολιτών (ΕΜΕΠ).
Αντί να τρέχεις να βρεις όλα τα δικαιολογητικά, θα είναι ήδη εκεί. Ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου θα ενεργοποιηθεί έως το τέλος του 2023 και θα προβλέπει τη διασύνδεση του συστήματος e-Αδειες με τα άλλα συστήματα (ΕΦΚΑ, Πυροσβεστική Υπηρεσία, ΔΕΔΔΗΕ, Δασική Υπηρεσία και ΔΕΣΦΑ), την κατάργηση της κοινοποίησης της επιφάνειας του κτιρίου στον ΔΕΔΔΗΕ και ολοκλήρωση της ενοποίησης του συστήματος δήλωσης τετραγωνικών μέτρων στους δήμους, τη θέσπιση νομοθεσίας για τη δημιουργία πλαισίου ασφαλών συναλλαγών σε κινητά περιουσιακά στοιχεία, τη λειτουργία πλατφόρμας για την απόκτηση άδειας κατασκευής και τη λειτουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα παρέχει στους αγοραστές τη δυνατότητα εκπλήρωσης όλων των απαιτήσεων για τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας στο Διαδίκτυο.
Η νέα πλατφόρμα θα «ζει» μέσα στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr. Μέσω της πλατφόρμας θα συλλέγονται ηλεκτρονικά όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται στη σύνταξη των συμβολαίων για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η συλλογή θα γίνεται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο. Οταν υπάρχουν όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, υποβάλλεται η δήλωση και η διαδικασία ολοκληρώνεται με την ηλεκτρονική μετεγγραφή του ακινήτου.
Άτοκα δάνεια: Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού;
Με τις τιμές της αγοράς να ανεβαίνουν τόσο για αγορά όσο και για εκμίσθωση, όλο και περισσότεροι επιστρέφουν στο δίλημμα «να νοικιάσω ή να αγοράσω;».
Δύσκολη απόφαση για κάθε οικογένεια, η οποία εξαρτάται από πολλές παραμέτρους. Πού κυμαίνονται όμως ενοίκια και πού οι τιμές για αγορά; Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.
Οι τιμές πώλησης ακινήτων αλλάζουν συνεχώς, όπως και τα ενοίκια, ενώ παράλληλα διακυμάνσεις υπάρχουν και στα προσφερόμενα τραπεζικά επιτόκια.
Τα «πάνω και τα κάτω» της αγοράς δημιουργούν ευκαιρίες, όπως και το γεγονός ότι οι τράπεζες προσφέρουν τα ίδια επιτόκια σε όλη τη χώρα, ενώ η αύξηση των τιμών στα ενοίκια γίνεται ανάλογα με τους όρους της αγοράς, σε κάθε περιοχή και μεταβάλλεται συνεχώς.
Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές περιοχές, η δόση του στεγαστικού δανείου μπορεί να γίνει φθηνότερη από το μηνιαίο ενοίκιο, ενώ σε άλλες να συμβαίνει το αντίθετο.
Αν και τα συγκρίνουμε, η αγορά με την ενοικίαση δεν είναι το ίδιο πράγμα.
Απλά, έχουν παρόμοιο κόστος και είναι τρόποι κάλυψης της ίδιας ανάγκης στέγασης.
Από τη μία πλευρά, η αγορά είναι επένδυση και στο τέλος σου μένει το σπίτι, ενώ με το ενοίκιο υπάρχει πάντα η αβεβαιότητα για το αύριο, αφού όταν λήξει το συμβόλαιο ενοικίασης μπορεί να μην ανανεωθεί.
Από την άλλη πλευρά η ιδιοκτησία σημαίνει και πρόσθετα έξοδα συντήρησης και φορολογίας, ενώ η επένδυση σε δένει με το ακίνητο και δεν έχεις την ίδια ελευθερία αλλαγής κατοικίας όπως ένας ενοικιαστής.
Επίσης, το αρχικό κόστος είναι πολύ διαφορετικό, καθώς στο ενοίκιο τυπικά ζητείται μία εγγύηση 1-2 ενοικίων, ενώ για τη λήψη στεγαστικού δανείου, ο δανειολήπτης υποχρεούται να καλύψει το 20% – 30% της αξίας αγοράς με ίδιους πόρους.
Κάποια τρικ όπως έξτρα επισκευαστικά δάνεια ή υπερτιμολόγιση του ακινήτου, ώστε το δάνειο να καλύψει το 100% της αγοράς, έχουν σχεδόν εκλείψει, άρα η ρευστότητα είναι πλέον προϋπόθεση.
Στη σύγκριση για το άμεσο κόστος ενοίκιο ή δόση δανείου, βλέπουμε το παράδειγμα μίας τυπικής κατοικίας που να μπορεί να στεγάσει οικογένεια, από 90 έως 120 τ.μ. με μέση αξία 150.000 ευρώ.
Αν και η τιμή αγοράς μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα την περιοχή ή τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, οι 150.000 είναι μία μέση τιμή που αντιπροσωπεύει μεγάλο μέρος της χώρας.
Καθώς το κυμαινόμενο επιτόκιο αυτή την εποχή, αν και φθηνότερο έρχεται με πολλούς κινδύνους, οι τραπεζικοί υπάλληλοι συνήθως κατευθύνουν τους αιτούντες δάνειο προς τα σταθερά.
Είτε για όλη τη διάρκεια του δανείου είτε για μέρος αυτής.
Ενα δάνειο 120.000 με σταθερό επιτόκιο για 20 χρόνια αυτή τη στιγμή προσφέρεται με επιτόκιο από 2,95% έως 4% και ο μέσος όρος των προσφερόμενων δόσεων είναι 707 ευρώ/μήνα. Με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη πέφτει στα 689,3 ευρώ/μήνα.
Με την προϋπόθεση ότι ο ενοικιαστής αναζητά μόνο ποιοτικά ακίνητα, όχι πολύ παλαιά ή τουλάχιστον ανακαινισμένα με τις βασικές σύγχρονες ανέσεις, τα ενοίκια που ζητούν οι ιδιοκτήτες μπορεί να ανέβουν σημαντικά.
Με αυτά τα δεδομένα βλέπουμε ότι η μηνιαία δόση θα ήταν φθηνότερη από ό,τι το μέσο ενοίκιο στο κέντρο της Αθήνας που κυμαίνεται από περίπου 800 ευρώ για μία κατοικία 90 τ.μ. ή άνω των 1.000 ευρώ για τις μεγαλύτερες.
Το ίδιο συμβαίνει στα βόρεια και τα νότια προάστια, με την εικόνα να ανατρέπεται στα δυτικά και τα ανατολικά.
Στη Θεσσαλονίκη τα ενοίκια είναι λίγο χαμηλότερα από ό,τι στις ακριβές περιοχές της Αθήνας, αλλά με 718 ευρώ για ακίνητο 90 τ.μ. και 958 ευρώ τα 120 τ.μ., η κατάσταση είναι συγκρίσιμη.
Σε πολλές περιοχές της ελληνικής περιφέρειας, οι τιμές είναι αρκετά χαμηλότερες τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά. Ειδική περίπτωση αποτελούν οι περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος.
Πρέπει να σημειωθεί ότι τα ζητούμενα ενοίκια, όπως αναγράφονται στις αγγελίες, δεν είναι πάντα αντιπροσωπευτικά της πραγματικής εικόνας της αγοράς, απλά το στιγμιότυπο της τάσης, τη δεδομένη περίοδο.
Στα στεγαστικά, οι προσφορές των τραπεζών αλλάζουν συνεχώς. Τα επιτόκια και η συνολική επιβάρυνση τόκων αλλάζουν με βάση το ύψος δανείου, το χρόνο αποπληρωμής και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου ή του δανειολήπτη.
Τα παραδείγματα και τα στοιχεία δανείων είναι ενδεικτικά, με σκοπό την ενημέρωση.
Δεν είναι πρόταση συναλλαγής ούτε δεσμεύουν τις αναφερόμενα τραπεζικά ιδρύματα.
Η αγορά βρίσκεται σε διαρκή εξέλιξη και ο καλύτερος σύμβουλος είναι η επικοινωνία με τις ίδιες τις τράπεζες.
ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕΣΗΣ ΑΞΙΑΣ 150.000 ΕΥΡΩ ΣΕ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑ
| Περιοχή | Ενοίκιο ακινήτου
90 τ.μ. Μ.Ο. (€) |
Ενοίκιο ακινήτου
120 τ.μ. Μ.Ο. (€) |
| Μέση δόση δανείου σταθερό επιτόκιο 20 έτη | 707 | |
| Μέση δόση δανείου σταθερό επιτόκιο 10 έτη | 689.3 | |
| Κέντρο Αθήνας | 810 | 1.080 |
| Αθήνα – Βόρεια Προάστια | 900 | 1.200 |
| Αθήνα – Νότια Προάστια | 953 | 1.271 |
| Αθήνα – Δυτικά Προάστια | 658 | 877 |
| Αθήνα – Ανατολικά Προάστια | 689 | 918 |
| Πειραιάς | 750 | 1.000 |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 718 | 958 |
| Δωδεκάνησα | 625 | 833 |
| Εύβοια | 538 | 718 |
| Ζάκυνθος | 572 | 763 |
| Ν. Κέρκυρας | 700 | 934 |
| Κορινθία | 540 | 720 |
| Ν. Τρικάλων | 517 | 689 |
| Φθιώτιδα | 450 | 600 |
| Ν. Ρεθύμνου | 720 | 960 |
| Χαλκιδική | 2.925 | 3.900 |
| Ν. Χανίων | 684 | 912 |
| Νησιά Αργοσαρωνικού | 600 | 800 |
Οι μέσες τιμές ενοικίων με βάση τον μ.ό. της κάθε περιοχής αντλήθηκαν από τα στοιχεία του Δείκτη τιμών του Spitogatos – SPI, σε συνδυασμό με την ανάλυση στοιχείων αγγελιών της περιόδου 10.07.2022 – 12.07.2022