Ακίνητα: Ποιες περιοχές εκτοξεύτηκαν – Πού υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες

Ακίνητα: Έως το τέλος του έτους όλη η επικράτεια θα έχει τιμές ζώνης και αντικειμενική αξία για όλα τα ακίνητα. Limit up για το Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Mέχρι το τέλος του 2022 αναμένεται να ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα τιμών οι τελευταίες 2.167 περιοχές που εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός.

Στόχος του οικονομικού επιτελείου είναι οι τιμές ζώνης για τα ακίνητα, που σήμερα καλύπτουν το 98% της επικρατείας, να επεκταθούν σε όλη τη χώρα και οι τιμές που λαμβάνει υπόψη της η εφορία για να υπολογίζει φόρους και τέλη να ευθυγραμμιστούν με τις τιμές που επικρατούν στην αγορά.

Μετά την ολοκλήρωση του έργου η κυβέρνηση σκοπεύει να προχωρήσει στην επαναχάραξη των τιμών ζώνης στα μεγάλα αστικά κέντρα σε συνεργασία με πανεπιστήμια και το Τεχνικό Επιμελητήριο.

Ακίνητα: Η μεγάλη αλλαγή

Ωστόσο, η μεγάλη αλλαγή σχεδιάζεται με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα ανά διετία μέσω της καθιέρωσης ενός συστήματος αυτόματης προσαρμογής των φορολογικών τιμών στις διακυμάνσεις των αγοραίων.

Το νέο σύστημα θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία στα ακίνητα από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (με έμφαση στα σχετικά στοιχεία του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ), καθώς και ανοιχτά δεδομένα. Ενδεικτικά δεδομένα που στοχεύει να συγκεντρώσει το έργο είναι, π.χ., αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.

Με βάση αυτά τα στοιχεία που συλλέγει, θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών.

Ταυτόχρονα σχεδιάζεται και ένα Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, όπου θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, κατά τρόπο ομοιόμορφο, δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο.

Ο χρήστης θα έχει τη δυνατότητα:

να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου,

να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες,

να εισάγει δεδομένα, και

να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.

Η θέαση αποτελεσμάτων αναζήτησης και εντοπισμού θα γίνεται μέσω γεωγραφικών χαρτών και αλφαριθμητικών χαρακτήρων.

Το σύστημα θα υποστηρίζει διοικητικές διαδικασίες διαχείρισης ενστάσεων και προσφυγών.

Ακίνητα: Limit up για το Μητροπολιτικό Πάρκο του Ελληνικού

Στις περιοχές της χώρας με τις υψηλότερες αντικειμενικές τιμές περιλαμβάνεται πλέον και η έκταση του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού-Αγίου Κοσμά. Οι αντικειμενικές διαμορφώνονται από 3.250 έως 8.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, «σκαρφαλώνοντας» στη λίστα με τις πιο ακριβές περιοχές της χώρας.

Τα πρωτεία εξακολουθεί να διατηρεί η Βουλιαγμένη που έχει μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμή της τάξεως των 10.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στον Λαιμό. Πλέον στην Αθηναϊκή Ριβιέρα οι τιμές ξεκινούν από 3.250 τετραγωνικά και εκτοξεύονται στα 10.800 ευρώ, στον Λαιμό Βουλιαγμένης.

Η οδός Ηρώδου Αττικού είναι ο πιο ακριβός δρόμος της χώρας, καθώς φτάνει στα 10.200 ευρώ. Από τις ακριβότερες περιοχές της Ελλάδας παραμένει το Κολωνάκι, όπως και το Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας, με την ανώτερη τιμή να διαμορφώνεται στα 8.550 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ η Μύκονος είναι το πιο ακριβό νησί, αφού σε κάποιες περιοχές της οι τιμές ζώνης διαμορφώνονται σε 5.900 ευρώ το τετραγωνικό.

Ακίνητα: Ενοικίαση ή αγορά σπιτιού;

Με τις τιμές της αγοράς να ανεβαίνουν τόσο για αγορά όσο και για εκμίσθωση, όλο και περισσότεροι επιστρέφουν στο δίλημμα «να νοικιάσω ή να αγοράσω;».

Δύσκολη απόφαση για κάθε οικογένεια, η οποία εξαρτάται από πολλές παραμέτρους. Πού κυμαίνονται όμως ενοίκια και πού οι τιμές για αγορά; Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Οι τιμές πώλησης ακινήτων αλλάζουν συνεχώς, όπως και τα ενοίκια, ενώ παράλληλα διακυμάνσεις υπάρχουν και στα προσφερόμενα τραπεζικά επιτόκια.

Τα «πάνω και τα κάτω» της αγοράς δημιουργούν ευκαιρίες, όπως και το γεγονός ότι οι τράπεζες προσφέρουν τα ίδια επιτόκια σε όλη τη χώρα, ενώ η αύξηση των τιμών στα ενοίκια γίνεται ανάλογα με τους όρους της αγοράς, σε κάθε περιοχή και μεταβάλλεται συνεχώς.

Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές περιοχές, η δόση του στεγαστικού δανείου μπορεί να γίνει φθηνότερη από το μηνιαίο ενοίκιο, ενώ σε άλλες να συμβαίνει το αντίθετο.

Αν και τα συγκρίνουμε, η αγορά με την ενοικίαση δεν είναι το ίδιο πράγμα.

Απλά, έχουν παρόμοιο κόστος και είναι τρόποι κάλυψης της ίδιας ανάγκης στέγασης.

Από τη μία πλευρά, η αγορά είναι επένδυση και στο τέλος σου μένει το σπίτι, ενώ με το ενοίκιο υπάρχει πάντα η αβεβαιότητα για το αύριο, αφού όταν λήξει το συμβόλαιο ενοικίασης μπορεί να μην ανανεωθεί.

Από την άλλη πλευρά η ιδιοκτησία σημαίνει και πρόσθετα έξοδα συντήρησης και φορολογίας, ενώ η επένδυση σε δένει με το ακίνητο και δεν έχεις την ίδια ελευθερία αλλαγής κατοικίας όπως ένας ενοικιαστής.

Επίσης, το αρχικό κόστος είναι πολύ διαφορετικό, καθώς στο ενοίκιο τυπικά ζητείται μία εγγύηση 1-2 ενοικίων, ενώ για τη λήψη στεγαστικού δανείου, ο δανειολήπτης υποχρεούται να καλύψει το 20% – 30% της αξίας αγοράς με ίδιους πόρους.

Κάποια τρικ όπως έξτρα επισκευαστικά δάνεια ή υπερτιμολόγιση του ακινήτου, ώστε το δάνειο να καλύψει το 100% της αγοράς, έχουν σχεδόν εκλείψει, άρα η ρευστότητα είναι πλέον προϋπόθεση.

Στη σύγκριση για το άμεσο κόστος ενοίκιο ή δόση δανείου, βλέπουμε το παράδειγμα μίας τυπικής κατοικίας που να μπορεί να στεγάσει οικογένεια, από 90 έως 120 τ.μ. με μέση αξία 150.000 ευρώ.

Αν και η τιμή αγοράς μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα την περιοχή ή τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, οι 150.000 είναι μία μέση τιμή που αντιπροσωπεύει μεγάλο μέρος της χώρας. Καθώς το κυμαινόμενο επιτόκιο αυτή την εποχή, αν και φθηνότερο έρχεται με πολλούς κινδύνους, οι τραπεζικοί υπάλληλοι συνήθως κατευθύνουν τους αιτούντες δάνειο προς τα σταθερά.

Είτε για όλη τη διάρκεια του δανείου είτε για μέρος αυτής.

Ενα δάνειο 120.000 με σταθερό επιτόκιο για 20 χρόνια αυτή τη στιγμή προσφέρεται με επιτόκιο από 2,95% έως 4% και ο μέσος όρος των προσφερόμενων δόσεων είναι 707 ευρώ/μήνα. Με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη πέφτει στα 689,3 ευρώ/μήνα.

Με την προϋπόθεση ότι ο ενοικιαστής αναζητά μόνο ποιοτικά ακίνητα, όχι πολύ παλαιά ή τουλάχιστον ανακαινισμένα με τις βασικές σύγχρονες ανέσεις, τα ενοίκια που ζητούν οι ιδιοκτήτες μπορεί να ανέβουν σημαντικά.

Με αυτά τα δεδομένα βλέπουμε ότι η μηνιαία δόση θα ήταν φθηνότερη από ό,τι το μέσο ενοίκιο στο κέντρο της Αθήνας που κυμαίνεται από περίπου 800 ευρώ για μία κατοικία 90 τ.μ. ή άνω των 1.000 ευρώ για τις μεγαλύτερες.

Το ίδιο συμβαίνει στα βόρεια και τα νότια προάστια, με την εικόνα να ανατρέπεται στα δυτικά και τα ανατολικά.

Στη Θεσσαλονίκη τα ενοίκια είναι λίγο χαμηλότερα από ό,τι στις ακριβές περιοχές της Αθήνας, αλλά με 718 ευρώ για ακίνητο 90 τ.μ. και 958 ευρώ τα 120 τ.μ., η κατάσταση είναι συγκρίσιμη.

Σε πολλές περιοχές της ελληνικής περιφέρειας, οι τιμές είναι αρκετά χαμηλότερες τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά. Ειδική περίπτωση αποτελούν οι περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος.

Πρέπει να σημειωθεί ότι τα ζητούμενα ενοίκια, όπως αναγράφονται στις αγγελίες, δεν είναι πάντα αντιπροσωπευτικά της πραγματικής εικόνας της αγοράς, απλά το στιγμιότυπο της τάσης, τη δεδομένη περίοδο. Στα στεγαστικά, οι προσφορές των τραπεζών αλλάζουν συνεχώς. Τα επιτόκια και η συνολική επιβάρυνση τόκων αλλάζουν με βάση το ύψος δανείου, το χρόνο αποπληρωμής και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου ή του δανειολήπτη. Τα παραδείγματα και τα στοιχεία δανείων είναι ενδεικτικά, με σκοπό την ενημέρωση. Δεν είναι πρόταση συναλλαγής ούτε δεσμεύουν τις αναφερόμενα τραπεζικά ιδρύματα. Η αγορά βρίσκεται σε διαρκή εξέλιξη και ο καλύτερος σύμβουλος είναι η επικοινωνία με τις ίδιες τις τράπεζες.

ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΕΣΗΣ ΑΞΙΑΣ 150.000 ΕΥΡΩ ΣΕ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑ

Περιοχή	Ενοίκιο ακινήτου 90 τ.μ. Μ.Ο. (€)	Ενοίκιο ακινήτου  120 τ.μ. Μ.Ο. (€)
Μέση δόση δανείου σταθερό επιτόκιο 20 έτη	707
Μέση δόση δανείου σταθερό επιτόκιο 10 έτη	689.3
Κέντρο Αθήνας	810	1.080
Αθήνα – Βόρεια Προάστια	900	1.200
Αθήνα – Νότια Προάστια	953	1.271
Αθήνα – Δυτικά Προάστια	658	877
Αθήνα – Ανατολικά Προάστια	689	918
Πειραιάς	750	1.000
Θεσσαλονίκη – Δήμος	718	958
Δωδεκάνησα	625	833
Εύβοια	538	718
Ζάκυνθος	572	763
Ν. Κέρκυρας	700	934
Κορινθία	540	720
Ν. Τρικάλων	517	689
Φθιώτιδα	450	600
Ν. Ρεθύμνου	720	960
Χαλκιδική	2.925	3.900
Ν. Χανίων	684	912
Νησιά Αργοσαρωνικού	600	800

Οι μέσες τιμές ενοικίων με βάση τον μ.ό. της κάθε περιοχής αντλήθηκαν από τα στοιχεία του Δείκτη τιμών του Spitogatos – SPI, σε συνδυασμό με την ανάλυση στοιχείων αγγελιών της περιόδου 10.07.2022 – 12.07.2022