Ακίνητα: Το «κόλπο» των Ελλήνων – Δείτε τι αγοράζουν

Ακίνητα: Σύμφωνα με τη σχετική έρευνα του δικτύου κτηματομεσιτικών υπηρεσιών REMAX, τα νεόδμητα και μέχρι 5ετίας αντιστοιχούν σε ένα 8% για το 2021 έναντι μόλις 3% το 2020. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Το ακίνητο αποτελεί σταθερή επενδυτική επιλογή για τον Έλληνα, με πάνω από 6 στους 10 αγοραστές να επιλέγουν κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών τόσο για να εξασφαλίσουν χαμηλότερες τιμές όσο και υψηλότερες μελλοντικά υπεραξίες.

Μάλιστα, το τελευταίο διάστημα, παρατηρείται σημαντική αύξηση ενδιαφέροντος για αγορά παλαιών κατοικιών προκειμένου να ανακαινισθούν άμεσα και συνέχεια να αξιοποιηθούν για βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση ή ακόμη και να μεταπωληθούν σε πολύ υψηλότερη τιμή από αυτήν που αποκτήθηκε το ακίνητο.

Όλα τα παραπάνω επιβεβαιώνονται από τα στοιχεία αγοραπωλησιών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μέσω της RE/MAX Ελλάς, του μεγαλύτερου κτηματομεσιτικού δικτύου της χώρας με 73 γραφεία και σχεδόν 1.000 συμβούλους ακινήτων, καθώς περισσότερα από 7 στα 10 ακίνητα που πωλήθηκαν στην Ελλάδα το περασμένο έτος αφορούσαν διαμερίσματα, μονοκατοικίες ή μεζονέτες και τα υπόλοιπα 3 στα 10 επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα) και οικόπεδα-αγροτεμάχια.

Όπως προκύπτει, με την αγορά κατοικίας δεν εξυπηρετήθηκε μόνο η ανάγκη στέγασης αλλά και οι νέες ανάγκες που προέκυψαν από τα «υβριδικά» μοντέλα εργασίας και τον νέο τρόπο ζωής τα δύο τελευταία χρόνια λόγω της πανδημίας.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν τα στοιχεία του δικτύου της RE/MAX για το είδος των ακινήτων που επέλεξαν οι αγοραστές το 2021 τόσο πανελλαδικά όσο και σε επιμέρους περιοχές, αλλά και την παλαιότητα τους.

Ακίνητα: Τρία στα 4 είναι κατοικία

Σύμφωνα με την αναλυτική κατανομή των πωληθέντων ακινήτων πανελλαδικά ως προς το είδος του ακινήτου, 74% επί του συνόλου των ακινήτων που πωλήθηκαν πανελλαδικά αφορούσαν κατοικίες (διαμερίσματα/ μονοκατοικίες/μεζονέτες), ενώ τα οικόπεδα-αγροτεμάχια καθώς και τα επαγγελματικά ακίνητα είχαν πολύ μικρότερο μερίδιο της τάξεως του 18% & 8% αντίστοιχα.

Στην Αττική, το 81% των πωληθέντων ακινήτων ήταν κατοικίες. Τα οικόπεδα-αγροτεμάχια έφθασαν στο 10% του συνόλου των αγοραπωλησιών, ενώ 9% ήταν το ποσοστό για τα επαγγελματικά ακίνητα.

Στη Θεσσαλονίκη, σχεδόν το σύνολο των πωληθέντων ακινήτων (ποσοστό 84%) αφορά κατοικίες, το 7% οικόπεδα-αγροτεμάχια και το 9% επαγγελματικά ακίνητα.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα (εκτός Αττικής & Θεσσαλονίκης), στην κορυφή των προτιμήσεων βρέθηκαν οι κατοικίες σε ποσοστό 68%, ενώ τα οικόπεδα-αγροτεμάχια κινήθηκαν στο 26% επί του συνόλου των αγοραπωλησιών και μόλις στο 6% τα επαγγελματικά ακίνητα

Ακίνητα: Η ηλικία

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η ηλικιακή κατανομή των πωληθέντων ακινήτων:

Εστιάζοντας στα οικιστικά ακίνητα, δεδομένου ότι συγκεντρώνουν τα υψηλότερα ποσοστά πώλησης σε όλη τη χώρα, προκύπτει ότι συνεχίζεται η τάση των προηγουμένων ετών, με το ενδιαφέρον να εστιάζεται σε παλαιές κατοικίες ηλικίας κατασκευής άνω των 20 ετών σε ποσοστό 63%.

Τα νεόδμητα και μέχρι 5ετίας άγγιξαν το 8% ενώ αξίζει να σημειωθεί πώς για την ίδια κατηγορία το ποσοστό αυτό ήταν μόλις 3% το 2020.

Οι ενδιάμεσες ηλικιακές κατηγορίες ακινήτων, δηλαδή από 11 έως 15 έτη, συγκέντρωσαν συνολικά το ενδιαφέρον του 11% των τελικών αγοραστών, ενώ από 6 έως 10 έτη μόλις το 6%.

Στην Αττική, το 76% των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν παλαιά άνω της 20ετίας σε αντίθεση με τα νεόδμητα και τα νέα (έως πενταετίας) που δεν κατάφεραν να κερδίσουν ιδιαίτερα το ενδιαφέρον των αγοραστών (κάλυψαν μόνο 2% ποσοστό επί των συνολικών αγοραπωλησιών.

Στις αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν στη Θεσσαλονίκη ξεχωρίζουν δύο ηλικιακές ομάδες ακινήτων.

Η πρώτη με τα μεγαλύτερα ποσοστά προτίμησης είναι τα ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών σε ποσοστό 70% και η δεύτερη ακίνητα ηλικίας από 11 έως 15 έτη σε ποσοστό 11%.

Τα νεόδμητα και τα μέχρι 5ετίας ακίνητα κινήθηκαν στα ίδια σχεδόν επίπεδα με το 2020 (5%) αποτελώντας το 6% του συνόλου των αγοραπωλησιών.

Στις περιοχές της υπόλοιπης Ελλάδας (εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης), το 53% των αγοραστών προτίμησε παλαιές κατοικίες (άνω των 20 ετών) και σε ποσοστό 15% στις κατοικίες από 16 έως 20 έτη. Τα νεόδμητα και τα έως 5ετίας ακίνητα σκαρφάλωσαν στο 11% από το 7% που ήταν το 2020.

Ακίνητα: Στεγαστικό δάνειο τώρα ή ποτέ

Αύξηση στη μηνιαία δόση του στεγαστικού τους δανείου θα δουν υφιστάμενοι, αλλά και νέοι δανειολήπτες, με κυμαινόμενα και σταθερά επιτόκια, εάν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) προχωρήσει –όπως έχουν ήδη προεξοφλήσει οι αγορές– σε αύξηση των επιτοκίων.

Με τις σχετικές αποφάσεις να λαμβάνονται πιθανότατα τον επόμενο μήνα, κατά τη διάρκεια του οποίου θα λάβει χώρα η συνεδρίαση του διοικητικού συμβουλίου της εποπτικής αρχής, οι τράπεζες έχουν ξεκινήσει να «τρέχουν» διάφορα σενάρια, αναφορικά με τον αντίκτυπο που θα έχει μία αύξηση έως 100 μονάδες βάσης, τόσο για τους δανειολήπτες, όσο και για τις ίδιες.

«Ακόμη και εάν η ΕΚΤ αυξήσει τα επιτόκια, το Euribor, δηλαδή, το επιτόκιο αναφοράς που ακόμη είναι αρνητικό δεν θα επηρεαστεί πολύ.

Σε πρώτη φάση, λοιπόν, δεν βλέπουμε άμεση αύξηση στα κυμαινόμενα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια.

Στον αντίποδα, θα αυξηθούν τα επιτόκια στα σταθερά στεγαστικά δάνεια», σχολιάζουν στο newmoney αρμόδιες πηγές.

Πιο αναλυτικά, οι υφιστάμενοι δανειολήπτες στη συντριπτική τους πλειοψηφία έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο συνήθως είναι Euribor+spread.

Για ένα δάνειο 100.000 ευρώ με ονομαστικό επιτόκιο στο 3,04%, διάρκειας 15 ετών, η μηνιαία δόση υπολογίζεται σε 698 ευρώ.

Μετά την αύξηση του επιτοκίου κατά μισή μονάδα η δόση θα ανέλθει στα 723 ευρώ (επιπλέον 25 ευρώ/μήνα), ενώ εάν το επιτόκιο διαμορφωθεί στο 4,04%, τότε η δόση διαμορφώνεται στα 748 ευρώ (+50 ευρώ/μήνα).

Εάν η διάρκεια του δανείου έχει οριστεί στην 20ετία, τότε η αρχική δόση των 563 ευρώ αυξάνεται στα 588 ευρώ και 614 ευρώ αντίστοιχα, ενώ για δάνεια 30ετίας η μηνιαία δόση θα επιβαρυνθεί κατά 28 ευρώ και 57 ευρώ σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων κατά 0,50% ή 1% αντίστοιχα.

Όσοι έχουν ήδη πάρει δάνειο με σταθερό επιτόκιο προστατεύονται, δεν επηρεάζονται από μία ενδεχόμενη αύξηση επιτοκίων, γιατί έχουν «κλειδώσει» μία ισοτιμία.

«Είναι χαρακτηριστικό πως σχεδόν το 90% των δανείων που χορηγήθηκαν τα τελευταία χρόνια ήταν με σταθερό επιτόκιο», σχολιάζουν οι ίδιες πηγές, σημειώνοντας πως οι νέοι πελάτες είναι εκείνοι που θα κληθούν να πληρώσουν ακριβότερα τα στεγαστικά δάνεια.

«Το σταθερό επιτόκιο, επειδή ακριβώς ανεβαίνουν ραγδαία τα swap rates, σίγουρα θα αυξηθεί. Και πάλι, ωστόσο, οι αυξήσεις δεν θα είναι πολύ μεγάλες, τουλάχιστον σε πρώτη φάση.

Εκτίμησή μας είναι πως αυτές θα κυμανθούν μεταξύ 20 έως μάξιμουμ 40 μονάδες βάσης», προσθέτουν. Σύμφωνα με στοιχεία που είχε παρουσιάσει το newmoney, η αύξηση στο στεγαστικό χαρτοφυλάκιο «άγγιξε» πέρυσι το 50%, με τις συνολικές χορηγήσεις των δανείων να προσεγγίζουν τα 900 εκατ. ευρώ από περίπου 600 εκατ. ευρώ το 2019, ενώ οι εκτιμήσεις ήθελαν τη στεγαστική πίστη να φθάνει εφέτος στο επίπεδο του 1,5 δισ. ευρώ.

Όσον αφορά στον αντίκτυπο για τις τράπεζες, η αύξηση των επιτοκίων κατά μισή μονάδα θα επιφέρει αύξηση των επιτοκιακών εσόδων κατά 250 εκατ. ευρώ και κατά μία μονάδα επιπλέον έσοδα κατά περίπου 400 με 500 εκατ. ευρώ.

Υπενθυμίζεται πως οι τέσσερις συστημικές τράπεζες εμφάνισαν καθαρά επιτοκιακά έσοδα περί το 1,5 δισ. ευρώ.

Ακίνητα: Ποιες επιλογές έχουν οι δανειολήπτες

Δύο είναι οι επιλογές που έχουν οι δανειολήπτες, προκειμένου να μετριάσουν τις συνέπειες των αποφάσεων της ΕΚΤ:

• Να αλλάξουν το επιτόκιο από κυμαινόμενο σε σταθερό, προκειμένου να «κλειδώσουν» την ισοτιμία πριν τις αυξήσεις.

«Αυτός που είχε κυμαινόμενο και αποφασίζει να αλλάξει σε σταθερό έχει περιθώριο μέχρι να ληφθούν οι σχετικές αποφάσεις για αύξηση των επιτοκίων, προκειμένου να λάβει ευνοϊκότερη τιμολόγηση», τονίζουν οι παραπάνω πηγές, υπενθυμίζοντας πως πλέον η μετάπτωση από το ένα καθεστώς στο άλλο είναι χωρίς ποινή για τους δανειολήπτες.

• Να αιτηθούν την επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής που θα μειώσει σημαντικά την μηνιαία δόση του δανείου. Απαραίτητη προϋπόθεση, βέβαια, είναι να υπάρχει επιπλέον διάρκεια, ενώ σημαντικό ρόλο έχει και το προφίλ του δανειολήπτη, δεδομένου ότι μία τέτοια κίνηση θεωρείται από τον SSM σαν ρύθμιση και άρα, αντιμετωπίζεται διαφορετικά.

Σενάριο ενδεχόμενης αύξησης της τιμής του επιτοκιακού δείκτη Euribor 3m κατά 50 ή 100 μονάδες βάσης και η επίδραση που η αύξηση αυτή θα έχει σε ένα ενδεικτικό μέσο στεγαστικό δάνειο.

Ποσό Δανείου: €100.000, Διάρκεια: 15 έτη, 20 έτη, 30 έτη, Επιτόκιο: Euribor 3m* + 3,50% (ενδεικτικό μέσο περιθώριο)

*Η δόση έχει υπολογιστεί με το τελικό επιτόκιο (ονομαστικό επιτόκιο πλέον 0,12% για στεγαστικά δάνεια).

Ακίνητα: Τώρα είναι ευκαιρία – Τα πακέτα που δίνουν οι τράπεζες

Eλκυστικά ξανά τα στεγαστικά δάνεια λόγω χαμηλών επιτοκίων και ακριβών ενοικίων. Σημαντικά αυξημένα το κονδύλια. Τι πακέτα παρέχει η κάθε τράπεζα. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Προάγγελος νέων αυξήσεων των τιμών πώλησης κατοικιών αποτελεί η συνεχής αύξηση της ζήτησης τόσο για νεόδμητα όσο και για μεταχειρισμένα ακίνητα.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται ξεκάθαρα στην αγορά στεγαστικής πίστης, όπου οι χορηγήσεις νέων δανείων κινούνται έντονα ανοδικά, με τις τρέχουσες εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για 1,2 δισ. ευρώ νέων στεγαστικών δανείων το 2022, από περίπου 900 εκατ. ευρώ το 2021.

Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας IMS (Individual Mortgage Solutions), τα οποία επικαλείται η Καθημερινή της Κυριακής, το 2021 σημειώθηκε αύξηση κατά 20,3% των νέων αιτήσεων στεγαστικών δανείων, ενώ άνοδο σημείωσε και το μέσο αιτούμενο ποσό χρηματοδότησης, σε 95.000 ευρώ, από 82.000 ευρώ το 2020 και 85.000 ευρώ το 2019.

Ακίνητα: Στις 100.000 ευρώ το μέσο αιτούμενο ποσό

Μάλιστα, σήμερα το μέσο αιτούμενο ποσό έχει αυξηθεί σε 100.000 ευρώ, ενώ κατά κανόνα οι τράπεζες χρηματοδοτούν μέχρι το 80% της αξίας του προς απόκτηση ακινήτου.

Η IMS λειτουργεί ως σύμβουλος για τους ενδιαφερόμενους δανειολήπτες, αναλαμβάνοντας όλες τις σχετικές διαδικασίες, έχοντας συνάψει συνεργασίες με τις μεγαλύτερες τράπεζες της χώρας, από τις οποίες και αμείβεται, εφόσον εκταμιευθεί το στεγαστικό δάνειο.

Μάλιστα έχει κατορθώσει να κατέχει σημαντικό μερίδιο της αγοράς στεγαστικής πίστης, καθώς μέσω αυτής εκταμιεύεται περίπου το 10% της αξίας των στεγαστικών δανείων πανελλαδικά.

Η εξέλιξη αυτή έχει επιτρέψει στις τράπεζες να λανσάρουν αρκετά χαμηλότοκα προϊόντα και μάλιστα με σταθερό επιτόκιο, ακόμα και για δάνεια διάρκειας 30 ετών.

Αυτή ακριβώς η χαμηλή μηνιαία δόση δανείου, σε συνδυασμό με την εκτίναξη του κόστους ενοικίασης, είναι και ο δεύτερος λόγος που ωθεί όλο και περισσότερους στην επιλογή της αγοράς αντί της ενοικίασης.