Ακίνητα: Αυτός είναι ο λόγος που έχουν ακριβύνει τόσο – Πότε θα μειωθούν οι τιμές

Ακίνητα: Γιατί τα ακίνητα στην Αθήνα «τρέχουν» γρηγορότερα από όλες τις ευρωπαϊκές πόλεις. Εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια είναι μπλεγμένα σε διάφορες νομικές υποθέσεις, με αποτέλεσμα η αγορά να είναι ρηχή και οι τιμές στην Αθήνα να ανεβαίνουν. Όλες οι λεπτομέρειες στο xristika.gr.

Η Αθήνα έχει γίνει μια από τις πιο «hot» αγορές κατοικιών της Ευρώπης, διαπιστώνει το Bloomberg, καθώς από υποβαθμισμένη βιομηχανική περιοχή, το Γκάζι έχει φτάσει να διαθέτει διαμερίσματα σε τιμές αντίστοιχες με εκείνες των πιο πλούσιων ευρωπαϊκών πόλεων, την ίδια στιγμή που πολυτελείς κατασκευές εμφανίζονται κατά μήκος της ακτογραμμής της ελληνικής πρωτεύουσας.

Τα στοιχεία του Bloomberg δείχνουν ότι η αύξηση 12,2% που σημειώθηκε στις τιμές των κατοικιών στην Αθήνα τον Οκτώβριο είναι σχεδόν τριπλάσια σε σχέση με τη μεταβολή στην Στοκχόλμη, την ώρα που οι τιμές σε άλλες πόλεις, όπως στο Παρίσι, υποχωρούν.

Όπως εξηγεί το αμερικανικό πρακτορείο, η άνοδος στις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα οφείλεται εν μέρει στις επιπτώσεις της κρίσης χρέους.

Εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια είναι μπλεγμένα σε διάφορες νομικές υποθέσεις, με αποτέλεσμα η αγορά να είναι ρηχή και οι τιμές στην Αθήνα να ανεβαίνουν πιο γρήγορα από οποιαδήποτε άλλη μεγάλη ευρωπαϊκή πόλη.

Πρόκειται για υποθηκευμένα σπίτια σε κόκκινα δάνεια, όπου οι διαπραγματεύσεις για την αποπληρωμή καθυστερούν.

Τελικά, τα σπίτια αυτά θα μπορούσαν να βγουν σε πλειστηριασμό, όμως οι διαπραγματεύσεις συμπιέζουν την προσφορά εν τω μεταξύ, επισημαίνει το Bloomberg.

Ασφαλώς, το πρόβλημα της έλλειψης στέγης απασχολεί τις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις, την ώρα που το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος πλήττει την αγοραστική δύναμη.

Το Bloomberg City Tracker δείχνει ότι οι τιμές κατέγραψαν πτώση σε Λονδίνο, Παρίσι και Βερολίνο τον τελευταίο μήνα (σε σχέση με πέρυσι), αλλά στο Μιλάνο, τη Μαδρίτη και τη Στοκχόλμη εξακολουθούν να σημειώνουν αυξήσεις άνω του 3%.

«Δεν υπάρχουν ακίνητα στην αγορά», λέει στο Bloomberg ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αθηνών-Αττικής. Ο ίδιος συνδέει την άνοδο των τιμών και με τη ζήτηση που έφερε το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας.

Εκτός από την έλλειψη ακινήτων, η άνοδος των τιμών αποδίδεται και στην ανάκαμψη της οικονομίας, με την οποία οι Έλληνες αποκτούν μεγαλύτερη καταναλωτική δύναμη.

Η ελληνική οικονομία προβλέπεται να αναπτυχθεί ταχύτερα από την υπόλοιπη Ευρωπαϊκή Ένωση φέτος και το κατά κεφαλήν ΑΕΠ επιστρέφει στα προ κρίσης επίπεδα του 2009, ξεπερνώντας τα 21.000 ευρώ φέτος (από το χαμηλό των 16.200 ευρώ στα βάθη της κρίσης).

Λόγω αυτής της δυναμικής, περιοχές όπως το Γκάζι έχουν γίνει περιζήτητες γειτονιές. Εν μέσω έλλειψης στέγης, πρώην αποθήκες έχουν μετατραπεί σε lofts γύρω από την Τεχνόπολη.

Σε άλλα μέρη της Αθήνας, όπως το ακριβό προάστιο της Γλυφάδας, πολυτελή συγκροτήματα κατασκευάζονται για να προσελκύσουν πλούσιους επενδυτές από το εξωτερικό, ειδικά από την Κίνα.

Και όπως σημειώνει το Bloomberg, ξεκινούν και οι εργασίες στο Ελληνικό, με την ανάπλαση των 8 δισ. ευρώ να περιλαμβάνει περίπου 10.000 πολυτελή παραθαλάσσια σπίτια και διαμερίσματα μετά την ολοκλήρωση της πρώτης φάσης το 2026.

Εν τω μεταξύ, όμως, το κόστος στέγασης ξεπερνά το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, την ώρα που ο μέσος όρος σε όλη την ΕΕ είναι 20%.

Και οι τιμές στην ελληνική αγορά κατοικιών αναμένεται να συνεχίσουν να ανεβαίνουν, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία, όπως προβλέπει η Τράπεζα της Ελλάδας. Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμείνει ισχυρό.

Ακίνητα: Αγορά ή ενοικίαση; Δείτε τις τιμές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Συνεχίζεται η άνοδος στις τιμές. Οι περιοχές με αυξήσεις ακόμη και πάνω από 20% (πίνακες).
Τα στοιχεία για το γ’ τρίμηνο από το δίκτυο του Spitogatos. Που βρίσκονται οι υψηλότερες τιμές πώλησης-ενοικίων και οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές πώλησης. Όλες οι εξελίξεις στο xristika.gr.

Εντυπωσιακές αυξήσεις, που αγγίζουν ή ξεπερνούν το 20% σημειώνουν οι άλλοτε πιο φθηνές περιοχές της Αττικής, τα δυτικά προάστια και τα προάστια του Πειραιά, ενώ αντίστοιχη είναι η άνοδος των τιμών και στη Θεσσαλονίκη, είτε πρόκειται για το κέντρο είτε για τους περιφερειακούς δήμους.

Από την άλλη πλευρά, τα νότια προάστια διατηρούν την πρωτοκαθεδρία με τις υψηλότερες τιμές πανελλαδικά, ξεπερνώντας αισίως τα 3.600 ευρώ ανά τ.μ., ενώ το όριο των 2.000 ευρώ ανά τ.μ. έφτασαν οι μέσες τιμές στο κέντρο της Αθήνας και του Πειραιά.

Τα στοιχεία για τις τιμές πώλησης των κατοικιών το γ’ τρίμηνο του 2023 προκύπτουν από τις ζητούμενες τιμές στις αγγελίες που επεξεργάζεται το δίκτυο του “Spitogatos” (www.spitogatos.gr) και όπως προκύπτει το «ράλι» στην εγχώρια κτηματαγορά δεν φαίνεται να έχει τέλος.

Oπως δεν έχουν τέλος και ο αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων, με χαρακτηριστική την περίπτωση του κέντρου της Αθήνας, όπου για πρώτη φορά η μέση τιμή «έπιασε» τα 10 ευρώ ανά τ.μ. (+10,9%) έναντι του γ’ τριμήνου του 2022 με τον Πειραιά επίσης να ακολουθεί με διψήφιο ποσοστό ανόδου, σε ποσοστό άνω του 10% σε σχέση με πέρυσι.

Ακίνητα: Οι τιμές πώλησης

Eιδικότερα όσον αφορά τις τιμές πώλησης, στα πιο ακριβά νότια προάστια η αύξηση έναντι του γ’ τριμήνου του 2022 αντιστοιχεί στο +14%, με τη μέση τιμή στα 3.611 ευρώ ανά τ.μ. και ακολουθούν τα βόρεια, με τιμή κάτω των 3.000 ευρώ ανά τ.μ.- για την ακρίβεια στα 2.915 ευρώ ως μέση ζητούμενητιμή με ένα +10,9% έναντι της αντίστοιχης περυσινής περιόδου.

Tρείς παράμετροι, το μετρό, η χαμηλότερη βάση από την οποία εκκινούν οι τιμές πώλησης και πλέον και η Golden Visa φαίνεται ότι παίζουν σημαντικό ρόλο σε σχέση με την άνοδο των περιοχών στα πέριξ του λιμανιού, ενώ αντίστοιχα συμβαίνει και στα δυτικά προάστια όπου οι τιμές είναι πλέον στο +19,2% με μέση ζητούμενη τιμή στα 1.800 ευρώ ανά τ.μ..

Ακίνητα: Τιμές ενοικίων

Ως προς τα ενοίκια στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα, τα υψηλότερα νούμερα συνεχίζουν σταθερά να καταγράφονται στα νότια της Αθήνας, με μία τιμή λίγο χαμηλότερη των 12 ευρώ ανά τ.μ. (11,82 ευρώ) και άνοδο κατά 9,1% έναντι του τρίτου τριμήνου του 2022.

Για την περίοδο Ιουλίου- Αυγούστου- Σεπτεμβρίου τα χαμηλότερα ενοίκια στην Αττική καταγράφοντα στα προάστια του Πειραιά και τα δυτικά με τιμές αντίστοιχα στα 7,61 ευρώ ανά τ.μ.+10,65% (και 7,81 ευρώ ανά τ.μ. (+7,6%).

Για τη Θεσσαλονίκη, τα χαμηλότερα ενοίκια καταγραφονται στο υπόλοιπο του νομού με 3,75 ευρώ ανά τ.μ. και οριακή πτώση κατά 0,3%, ενώ στο κέντρο ο δήμος σημειώνει άνοδο κατά 8,2% με 8,75 ευρώ μέσο ενοίκιο.

Ακίνητα: Οι τιμές στα φοιτητικά σπίτια

Ιδιαίτερα δυσχερής για τους περισσότερους νέους ενδιαφερομένους είναι η ενοικίαση φοιτητικής στέγης στις πόλεις της χώρας με τη μεγαλύτερη ζήτηση, καθώς η κατακόρυφη αύξηση των ενοικίων φαίνεται πως έχει επεκταθεί πλέον και στην περιφέρεια, πέραν δηλαδή των δύο μεγάλων αστικών κέντρων.

Στη φετινή της ετήσια έκθεση για τη φοιτητική στέγη, η Geoaxis, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών, καταγράφει μέση ετήσια αύξηση των τιμών των ενοικίων κατά 18,7%, ενώ συγκριτικά με πριν από δέκα χρόνια, όταν ξεκίνησε η σχετική καταγραφή, παρατηρείται σωρευτική άνοδος κατά 62%.

Ωστόσο, σε Αθήνα και Πάτρα η εικόνα είναι σαφώς δυσκολότερη. Με βάση τα σχετικά στοιχεία, στην πρωτεύουσα φέτος οι τιμές των διαμερισμάτων που απευθύνονται σε φοιτητές καταγράφουν αύξηση κατά 23,7% σε 9,17 ευρώ/τ.μ., ενώ συνολικά από το 2014 μέχρι σήμερα η αύξηση διαμορφώνεται σε 80,42%.

Αντίστοιχα στην Πάτρα, όπου επίσης παρατηρείται σημαντική συγκέντρωση φοιτητών, η μέση τιμή αγγίζει φέτος τα 8,7 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 27,47% (!) σε σχέση με το 2022, ενώ συνολικά τα τελευταία 10 χρόνια το κόστος ενοικίασης έχει εκτοξευθεί κατά 80,37%.

Στη Θεσσαλονίκη η συνολική αύξηση ανέρχεται σε 68%, ενώ από πέρυσι οι τιμές καταγράφουν αύξηση κατά 22,27%, σε 8,5 ευρώ/τ.μ. Πιο διαχειρίσιμη φαντάζει η κατάσταση στο Ηράκλειο της Κρήτης, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 7,7 ευρώ/τ.μ., 16,5% υψηλότερη από πέρυσι.

Ωστόσο, στην περίπτωση της εν λόγω πόλης είναι συχνό το φαινόμενο της «έξωσης» των φοιτητών από τον Μάιο μέχρι και τον Σεπτέμβριο, λόγω τουρισμού, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες επιθυμούν να καρπωθούν και το πρόσθετο όφελος της βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου τους κατά τη διάρκεια των θερινών μηνών, δημιουργώντας σοβαρή δυσχέρεια στους φοιτητές.

Αυτό το φαινόμενο είναι εφικτό, ακριβώς λόγω της έλλειψης διαθέσιμων διαμερισμάτων στο Ηράκλειο, με αποτέλεσμα οι φοιτητές να μην έχουν εναλλακτική επιλογή και να αποδέχονται τέτοιους όρους.

Οπως τονίζεται στην ανάλυση της εταιρείας, υπολογίζεται ότι περίπου 15%-20% κατά μέσον όρο από τα διαμερίσματα που θα μπορούσαν να διατεθούν σε φοιτητές έχουν απορροφηθεί οριστικά από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τους ιδιοκτήτες τους να προτιμούν τη συγκεκριμένη δραστηριότητα για την εκμετάλλευση των ακινήτων τους.

Αυτός είναι κι ένας από τους λόγους που έχει προκαλέσει τις αυξήσεις αυτές στις τιμές ενοικίασης, μαζί φυσικά με τη γενικότερη έλλειψη διαμερισμάτων προς ενοικίαση, τα κενά και αναξιοποίητα ακίνητα και τη στροφή της πλειονότητας των ενδιαφερομένων στην επιλογή της ενοικίασης αντί της αγοράς.

Σύμφωνα με τον Γιάννη Ξυλά, ιδρυτή και επικεφαλής της Geoaxis, «η πλειονότητα των ενδιαφερομένων επιλέγει να νοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίσουν τα έξοδα.

Το αποτέλεσμα είναι να περιορίζεται το ρίσκο διάθεσης ακόμη και σε μεγαλύτερα διαμερίσματα, που στο παρελθόν ίσως δεν θεωρούνταν ότι μπορούν να απευθυνθούν και σε φοιτητές».

Παράλληλα, σύμφωνα με τον ίδιο, καθώς οι φοιτητές αρχίζουν κι επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να αυξηθεί για κατοικίες που βρίσκονται κοντά στις μεγάλες πανεπιστημιακές σχολές και να μειωθεί στην περιφέρεια.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τη σχετική έρευνα της Geoaxis, τα ενοίκια των φοιτητικών κατοικιών αφορούν, ως επί το πλείστον, μικρά σε επιφάνεια και μεγάλης ηλικίας ακίνητα, καθώς στόχος των φοιτητών και των οικογενειών τους είναι ο περιορισμός του κόστους.

Ωστόσο, όπως φαίνεται, ακόμη και σε ακίνητα τέτοιων προδιαγραφών, το κόστος είναι δυσανάλογο σε σχέση με τις παροχές.

Στην Αθήνα η μέση ηλικία των διαμερισμάτων που απευθύνονται σε φοιτητές διαμορφώνεται σε 48 έτη, ενώ η επιφάνεια είναι της τάξης των 50 τ.μ. Στην Πάτρα, η μέση επιφάνεια είναι μόλις 42 τ.μ. και η μέση ηλικία τα 32 έτη. Πιο νέα σε ηλικία ακίνητα εντοπίζονται στο Ηράκλειο της Κρήτης με 22 έτη, ενώ η μέση επιφάνειά τους διαμορφώνεται σε 50 τ.μ.

Ακίνητα: Μηδενική διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με μίσθωμα έως 300€

Πέρυσι, την ίδια χρονική στιγμή, η διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€, ήταν 10% στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας.

Τη φετινή χρονιά, σύμφωνα με τα μέχρι τώρα δεδομένα που προκύπτουν από τις αναρτημένες αγγελίες ακινήτων σε ιστοσελίδες, η αναζήτηση φοιτητικής κατοικίας άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€ στην Αθήνα και ιδιαίτερα στις φοιτητικές περιοχές καταγράφεται σχεδόν μηδενική.

Συγκεκριμένα, στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών, οι κατοικίες άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ που διατίθενται με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€, αποτελούν μόλις το 2,89% (12,47% το 2022) επί του συνόλου των διαθέσιμων προς μίσθωση κατοικιών άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ.

Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων, όπου μόλις το 3,7% των κατοικιών άνω του 1ου ορόφου έως 50τμ διατίθενται με μίσθωμα έως 300€ τη φετινή χρονιά, έναντι του 14,29% πέρυσι.

Στις περιοχές των Νοτίων Προαστίων, η διαθεσιμότητα φοιτητικών κατοικιών με ζητούμενο μίσθωμα έως 300€ είναι μηδενική (0,3%) ενώ στον Πειραιά 0,94%.

Αττική	Ποσοστό διαθεσιμότητας ακινήτων Έως 50 τ.μ. – έως 300€/μήνα
Αθήνα Κέντρο	2,89%
Δυτικά Προάστια	3,7%
Νότια Προάστια	0,3%
Βόρεια Προάστια	1,38%
Πειραιάς	0,94%

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, κατοικία έως 50τμ, άνω του 1 ου ορόφου