Ακίνητα: Αγορά ή ενοικίαση; Οι τιμές στην Ελλάδα την τελευταία δεκαετία

Ακίνητα: Οι διαχρονικές μεταβολές τιμών στην ενοικίαση και αγορά ακινήτων. Τα στοιχεία που δημοσιεύει ο Spitogatos, σύμφωνα με τη βάση αγγελιών που έχουν καταχωρηθεί στην ιστοσελίδα του την τελευταία δεκαετία. Δείτε αναλυτικά στο xrisitika.gr.

Την τελευταία δεκαετία, οι ζητούμενες τιμές των κατοικιών προς ενοικίαση εμφανίζονται αυξημένες, σε αντίθετη με τις ζητούμενες τιμές κατοικιών προς πώληση για το ίδιο διάστημα, που εμφανίζονται μειωμένες. Οσον αφορά στη μέση τιμή πώλησης κατοικιών, αυτή αυξήθηκε κατά 41,4% στην περιοχή Κουκάκι-Μακρυγιάννη, ενώ όσον αφιορά στις μεγαλύτερες αυξήσεις στην μέση τιμή ενοικίασης κατοικιών στην Αθήνα, ξεχωρίζουν το +56% στο Ελληνικό και το +48,6% σε Κοουκάκι-Μακρυγιάννη. Κάτι αντίστοιχο παρατηρείται και στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης με τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης να έχουν αυξηθεί κατά 36,9% και τις τιμές πώλησης κατά 57,4% στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας.

Τα δεδομένα αυτά προέκυψαν από τον δείκτη τιμών SPI που αποτυπώνει διαχρονικά την τάση τιμών προσφοράς κατοικιών, με βάση τα δεδομένα αγγελιών του Spitogatos (www.spitogatos.gr), Νο.1 ιστοσελίδας αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα.

Συγκεκριμένα, από το 2011 έως το 2020 ο SPI της Ελλάδας σημείωσε αύξηση 11,1% στις κατοικίες προς ενοικίαση και μείωση -30% στις κατοικίες προς πώληση, ενώ στα επαγγελματικά έπεσε κατά -41,6% στις πωλήσεις και -34,5% στις ενοικιάσεις.

Ακίνητα: Οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη την τελευταία δεκαετία

Από το 2011, η μέση τιμή πώλησης κατοικιών ανέβηκε μόνο σε 4 περιοχές στην Αθήνα:

Top5 περιοχών με μεγαλύτερες αυξήσεις στην μέση τιμή ενοικίασης κατοικιών στην Αθήνα:

Top5 περιοχών με μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση τιμή πώλησης κατοικιών στη Θεσσαλονίκη:

Top5 περιοχών με μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση τιμή ενοικίασης κατοικιών στη Θεσσαλονίκη:

Όπως διαφαίνεται από τους παραπάνω πίνακες, η μεγαλύτερη αύξηση στη ζητούμενη τιμή ενοικίου στην Αθήνα παρατηρήθηκε στο Κουκάκι, όπου συγκριτικά με το 2011 οι τιμές έχουν ανεβεί κατά 41,4%, ενώ στην ίδια περιοχή ανέβηκαν εντυπωσιακά και οι ζητούμενες τιμές πώλησης (48,6%). Κάτι αντίστοιχο παρατηρείται και στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης με τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης να έχουν αυξηθεί κατά 36,9% και τις τιμές πώλησης κατά 57,4% στη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας.

Ακίνητα: Πότε σημειώθηκαν οι χαμηλότερες ζητούμενες τιμές μέσα στη δεκαετία

Η χαμηλότερη ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικίας στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη παρατηρήθηκε το 2014. Έκτοτε στην Αθήνα σημειώθηκε άνοδος της τάξεως του 4,65%, με το 2020 να κλείνει με μέση ζητούμενη τιμή στα 8,9€/τ.μ., ενώ στη Θεσσαλονίκη η αύξηση από το 2014 άγγιξε το 60,7%, με τη μέση ζητούμενη τιμή το 2020 να κλείνει στα 6,9€/τ.μ. Πανελλαδικά, η μέση τιμή ενοικίασης έκλεισε το 2020 στα 7,4€/τ.μ., τιμή που αντιστοιχεί σε αύξηση της τάξεως του 37,7% από το 2015, έτος κατά το οποίο παρατηρήθηκε η χαμηλότερη ζητούμενη τιμή για όλη την Ελλάδα.

Αντίστοιχα, η χαμηλότερη ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας σε όλη την Ελλάδα, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη σημειώθηκε το 2017. Από τότε και έως το 2020, η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 13,6% φτάνοντας στα 1.549,3€/τ.μ. στην επικράτεια, στην Αθήνα ανέβηκε κατά 15,5% φτάνοντας στα 1.951€/τ.μ. και στη Θεσσαλονίκη κατά 29,3%, φτάνοντας στα 1.274,8€/τ.μ.

Στα επαγγελματικά ακίνητα, η χαμηλότερη ζητούμενη τιμή ενοικίασης σε όλη την Ελλάδα σημειώθηκε το 2017, ενώ για Αθήνα και Θεσσαλονίκη το 2018. Από εκείνο το σημείο και μετά σημειώθηκε άνοδος του 11,1% στην Αθήνα με το 2020 να κλείνει με μέση ζητούμενη τιμή στα 7,9€/τ.μ., στη Θεσσαλονίκη έφτασε το 2020 στα 5,4€/τ.μ. σημειώνοντας αύξηση 9% και σε όλη την Ελλάδα η μέση τιμή ενοικίασης επαγγελματικών χώρων έκλεισε το 2020 στα 6,5€/τ.μ. με αύξηση 8,8% από το χαμηλότερο σημείο το 2017.

Αντίστοιχα, η χαμηλότερη ζητούμενη τιμή πώλησης σε επαγγελματικά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη σημειώθηκε το 2018. Από τότε και έως το 2020, η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 4,5% φτάνοντας στα 1.100€/τ.μ. στην επικράτεια, στην Αθήνα ανέβηκε κατά 6,3% φτάνοντας στα 1.245€/τ.μ. το 2020 και στη Θεσσαλονίκη στα 777,1€/τ.μ. με αύξηση 3,2% από το 2018.

Ο CEO του Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, σημειώνει: «Τη δεκαετία που μας πέρασε υπήρξαν αρκετές διακυμάνσεις στην αγορά. Τα πρώτα χρόνια η οικονομική κρίση συρρίκνωσε τη ζήτηση, οδήγησε σε κατακόρυφη πτώση των συναλλαγών και μεγάλη πίεση των τιμών, ωστόσο από το 2015 σταδιακά η άνθιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η αύξηση της διεθνούς ζήτησης μέσω του προγράμματος Golden Visa, αλλά και λίγο αργότερα το βελτιωμένο κλίμα στην οικονομία, σίγουρα λειτούργησαν τονωτικά. Με βάση τα στοιχεία μας, οι ζητούμενες τιμές στις πωλήσεις είναι ακόμα αρκετά μειωμένες σε σχέση με 10 χρόνια πριν, ωστόσο οι ζητούμενεςτιμές στις ενοικιάσεις κατοικιών είναι αυξημένες. Στους πυρήνες των δύο μεγαλουπόλεων και στις τουριστικές περιοχές έχουν παρατηρηθεί οι μεγαλύτερες αυξήσεις τόσο στη ζήτηση κατοικιών προς πώληση, με κίνητρο τη διάθεση τους προς βραχυχρόνια μίσθωση, όσο και στις ενοικιάσεις, καθώς τα σημαντικά λιγότερα διαθέσιμα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση που απέμειναν, είχαν αυξημένη ζήτηση. Εν αναμονή των διαρκώς μεταβαλλόμενων εξελίξεων, ο Spitogatos θα συνεχίσει να αξιοποιεί το πανελλαδικό του δίκτυο, προκειμένου να συλλέγει στατιστικά στοιχεία που βοηθούν στην εξαγωγή χρήσιμων συμπερασμάτων και στη χαρτογράφηση της αγοράς».

Ακίνητα: Στεγαστικό δάνειο ή ενοίκιο; Το μεγάλο δίλλημα

ελικά συμφέρει το ενοίκιο ή μήπως τα χρήματα πάνε σε βαρέλι δίχως πάτο; Μήπως να πάρεις ένα στεγαστικό δάνειο; Αλλά πότε και πως θα το αποπληρώσεις; Το xristika.gr σας δίνει απαντήσεις σε όλες σας τις απορίες.

Θέλεις να κάνεις το μεγάλο βήμα να αγοράσεις σπίτι, αλλά αναρωτιέσαι αν δικαιούσαι στεγαστικό δάνειο; Διάβασε όλες τις βασικές πληροφορίες.

Η διαδικασία απόκτησης του δανείου μπορεί να γίνει αρκετά περίπλοκη και χρονοβόρα. Εάν δεν είσαι καλά ενημερωμένος ενδέχεται να πέσεις σε πολλές παγίδες και να πάρεις λανθασμένες αποφάσεις επιλέγοντας, για παράδειγμα, ένα υψηλό επιτόκιο.

Αρχικά, τα κριτήρια που καθορίζουν αν πληροίς τις προϋποθέσεις για να αποκτήσεις δάνειο είναι το εισόδημά σου, η πιστοληπτική σου ικανότητα και η αξία εξασφάλισης. Θα πρέπει το εισόδημά σου να είναι επαρκές και οι δανειακές σου υποχρεώσεις να είναι ενήμερες εάν είσαι κάτοχος και άλλων δανείων.

Το ποσό της χρηματοδότησης δε μπορεί να ξεπερνά το 80% της αξίας του ακινήτου και εξαρτάται από τους όρους του δανείου, όπως αν το δάνειο αφορά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, τις εγγυήσεις και εξασφαλίσεις και τη διάρκεια αποπληρωμής.

Η διάρκεια αποπληρωμής του δανείου καθορίζεται από τη δόση που μπορείς να αποπληρώνεις κάθε μήνα και το είδος του επιτοκίου. Στη λήξη του δανείου η ηλικία του πρωτοοφειλέτη δεν πρέπει να ξεπερνά το 75ο έτος, κριτήριο το οποίο μπορεί να μεταβληθεί από τράπεζα σε τράπεζα.

Το επιτόκιο του δανείου μπορεί να είναι σταθερό ή κυμαινόμενο. Το πρώτο παραμένει αμετάβλητο για συμφωνημένο χρονικό διάστημα, ενώ το δεύτερο ορίζεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς Euribor πλέον ενός περιθωρίου (spread), το οποίο παραμένει σταθερό σε όλη τη διάρκεια του δανείου. Το ύψος του επιτοκίου διαφέρει ανάλογα με τον δανειοδότη, το προφίλ του δανειολήπτη, το ποσό του δανείου και το ποσοστό χρηματοδότησης.

Οι τράπεζες δίνουν την επιλογή συνδυασμού σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου. Για παράδειγμα, ένα πακέτο στεγαστικού δανείου μπορεί να είναι σταθερό για 3,5 ή 10 χρόνια που μετά μετατρέπεται σε κυμαινόμενο για την υπόλοιπη διάρκεια του δανείου.

Το πραγματικό κόστος δανεισμού διαμορφώνεται και από “κρυφά” κόστη, όπως συμβατικοί τόκοι και οι τόκοι υπερημερίας, και τα έξοδα και οι λοιπές δαπάνες. Επιπλέον, στην επιλογή του πακέτου στεγαστικού δανείου θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και η δυνατότητα πρόωρης μερικής ή ολικής αποπληρωμής, η δυνατότητα ευελιξίας σε περίπτωση αλλαγής της οικονομικής κατάστασης, οι ασφαλιστικές καλύψεις και η δυνατότητα τοκοπληρωμής ή περιόδου χάριτος.

Συνήθως τα δικαιολογητικά που απαιτούνται είναι φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου του δανειολήπτη, φωτοτυπία 2 τελευταίων εκκαθαριστικών φόρου εισοδήματος, φωτοτυπία πρόσφατης βεβαίωσης αποδοχών για τους μισθωτούς και φωτοτυπία των 2 τελευταίων Ε3 για τους ελεύθερους επαγγελματίες. Σχετικά με το ακίνητο εξασφάλισης, απαιτούνται ο τίτλος ιδιοκτησίας, η άδεια οικοδομής, το τοπογραφικό διάγραμμα και οι κατόψεις.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, το ύψος του δανείου και των επιτοκίων αλλά και οι όροι με τους οποίους λαμβάνεται ένα στεγαστικό δάνειο μεταβάλλονται από τράπεζα σε τράπεζα και από δανειολήπτη σε δανειολήπτη. Για να αποφασίσει κανείς τι στεγαστικό δάνειο μπορεί να πάρει, καλό θα ήταν να συμβουλευτεί έναν χρηματοοικονομικό σύμβουλο ή έναν σύμβουλο δανείων για να επιλέξει τις πιο συμφέρουσες παραμέτρους για τον ίδιο. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να χρησιμοποιήσει μια συμβουλευτική εταιρεία ως διαμεσολαβητή χωρίς καμία άμεση ή έμμεση επιβάρυνση για τον δανειολήπτη, ώστε να διευκολύνει τη διαδικασία αίτησης του δανείου και να επιτύχει την πιο συμφέρουσα λύση χρηματοδότησης.

Στεγαστικό δάνειο: Οι λέξεις – «κλειδιά» που πρέπει να ξέρεις

Όσοι βρίσκονται στη διαδικασία λήψης στεγαστικού δανείου έρχονται σε επαφή με άγνωστους όρους.

Ας δούμε όμως μερικές λέξεις που πρέπει να ξέρε για να διαπραγματευτείτε σωστά με τις τράπεζες:

Εuribor: Αποτελεί το βασικό επιτόκιο του ευρώ στη διατραπεζική αγορά. Προσδιορίζει το κόστος του χρήματος για τις τράπεζες, οι οποίες εν συνεχεία το δανείζουν στους πελάτες τους. Το euribor αποτελεί το επιτόκιο αναφοράς για τα περισσότερα δάνεια και κάθε μεταβολή του ενσωματώνεται άμεσα στα κυμαινόμενου επιτοκίου δάνεια, ενώ επηρεάζουν και τα σταθερού επιτοκίου δάνεια. Το επιτόκιο ενός δανείου προσδιορίζεται από το euribor (σήμερα 4%) συν το επιτοκιακό περιθώριο, δηλαδή το περιθώριο κέρδους της τράπεζας. Τη νομισματική (και επιτοκιακή πολιτική) καθορίζει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα.

ΕΚΤ: Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Η ΕΚΤ είναι η κεντρική τράπεζα για το ενιαίο νόμισμα της Ευρώπης, το ευρώ. Το βασικό καθήκον της ΕΚΤ είναι η διατήρηση της αγοραστικής δύναμης του ευρώ και, επομένως, η διατήρηση της σταθερότητας των τιμών στη Ζώνη του Ευρώ που αποτελείται από τις 13 χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης, οι οποίες έχουν υιοθετήσει το ευρώ από το 1999. Η ΕΚΤ είναι ανεξάρτητη από τις κυβερνήσεις των χωρών της Ζώνης του Ευρώ.

Ελβετικά δάνεια: Αποκαλούνται εν συντομία τα στεγαστικά δάνεια που έχουν ως σημείο αναφοράς όχι το ευρώ (και κατά συνέπεια τα επιτόκια του ευρώ), αλλά το ελβετικό φράγκο και το επιτόκιο του φράγκου. Οι τράπεζες στράφηκαν στα ελβετικά δάνεια λόγω των χαμηλών επιτοκίων του φράγκου. Το αδύνατο σημείο των ελβετικών δανείων είναι ότι είναι περισσότερο εκτεθειμένα σε κινδύνους. Ο δανειολήπτης αναλαμβάνει επιτοκιακό κίνδυνο, δηλαδή να αυξηθούν σημαντικά τα ελβετικά επιτόκια και συναλλαγματικό κίνδυνο, δηλαδή το ελβετικό φράγκο να ενισχυθεί σημαντικά έναντι του ευρώ.

Δάνεια Σταθερού Επιτοκίου: Δάνεια που για ορισμένη χρονική περίοδο, από 1 έτος έως και 25 χρόνια, εξασφαλίζουν σταθερή μηνιαία δόση ανεπηρέαστα από ενδεχόμενη άνοδο των επιτοκίων του ευρώ. Tο μεγάλο πλεονέκτημα των δανείων σταθερού επιτοκίου είναι ότι μια οικογένεια μπορεί να υπολογίζει επακριβώς το τμήμα του εισοδήματός της που θα διαθέσει για την αποπληρωμή δανείων, το οποίο δεν θα μεταβάλλεται. Οποιος είχε «κλειδώσει» ένα καλό σταθερό επιτόκιο την περίοδο που το euribor βρισκόταν στο ιστορικά χαμηλό επίπεδο του 2% σήμερα εξακολουθεί να χαμογελά παρά τον διπλασιασμό του euribor (στο 4% από 2%) την τελευταία διετία. Από την άλλη πλευρά αν τα επιτόκια μειωθούν ο δανειολήπτης δεν θα ωφεληθεί καθώς η δόση του θα είναι σταθερή. Επιπλέον τα σταθερού επιτοκίου δεν μπορεί κανείς εύκολα να τα αποπληρώσει πρόωρα ή να τα μεταφέρει σε άλλη τράπεζα. Για να γίνει αυτό θα πρέπει ο δανειολήπτης να πληρώσει μια διόλου ευκαταφρόνητη χρηματική ποινή (πέναλντι). Ενα μειονέκτημα των σταθερού επιτοκίου δανείων είναι ότι πρόκειται για πιο ακριβά δάνεια, δηλαδή επιβαρύνονται με μεγαλύτερο επιτοκιακό περιθώριο σε σχέση με τα κυμαινόμενα.

Δάνεια Κυμαινόμενου Επιτοκίου: Βασικό χαρακτηριστικό των δανείων της κατηγορίας αυτής είναι ότι το επιτόκιό τους μεταβάλλεται ακολουθώντας ένα επιτόκιο αναφοράς, συνήθως το euribor. Ετσι κάθε αύξηση ή μείωση του euribor ενσωματώνεται αυτόματα στο συνολικό ύψους του επιτοκίου του δανείου. Ο επιτοκιακός κίνδυνος, δηλαδή ο κίνδυνος να αυξηθούν τα επιτόκια, είναι ιδιαίτερα σημαντικός και δεν πρέπει να υποτιμάται. Ειδικά στα στεγαστικά δάνεια, που πρόκειται για πολύ μεγάλης διάρκειας δάνεια (20 ή 30 ή ακόμα και 40 ετών), πολλά μπορούν να αλλάξουν και τα δεδομένα να μεταβληθούν ριζικά. Στα θετικά σημεία των δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου είναι ότι πρόκειται για τα πιο «φτηνά» προϊόντα καθώς επιβαρύνονται με τα χαμηλότερα επιτοκιακά περιθώρια, ενώ μπορεί κανείς εύκολα να τα αποπληρώσει νωρίτερα ή να τα μεταφέρει σε άλλη τράπεζα.

Προστασία Επιτοκίου: Πρόκειται για δάνεια που περιορίζουν σημαντικά τον επιτοκιακό κίνδυνο καθώς εξασφαλίζουν ότι το επιτόκιο του δανείου δεν θα ξεπεράσει ένα συγκεκριμένο όριο όσο και αν αυξηθεί το επιτόκιο αναφοράς. Συνήθως το προκαθορισμένο όριο αυξήσεως του κυμαινόμενου επιτοκίου είναι μέχρι 2 εκατοστιαίες μονάδες από το αρχικό κυμαινόμενο επιτόκιο για διάστημα 10, 15 ή 20 ετών από την εκταμίευση του δανείου. Αυτό σημαίνει ότι όσο και να αυξηθεί το επιτόκιο Euribor, το κυμαινόμενο επιτόκιο δανεισμού σας δεν πρόκειται να αυξηθεί παραπάνω από 2 εκατοστιαίες μονάδες για όλη τη διάρκεια της περιόδου προστασίας. Aντίθετα, αν το euribor κινηθεί σε πτωτική τροχιά ο δανειολήπτης θα ωφεληθεί γιατί το επιτόκιο μπορεί αντίστοιχα να υποχωρήσει μέχρι και δύο ποσοστιαίες μονάδες.

Δάνεια Χαμηλής Εκκινήσεως: Δάνεια που δίνουν τη δυνατότητα για διάστημα από 1 έως 3 έτη ο δανειολήπτης να επωφελείται από προνομιακό σταθερό επιτόκιο, σημαντικά χαμηλότερο των συνηθισμένων κυμαινόμενων δανείων. Η αγορά ενός σπιτιού συνεπάγεται πολλά πρόσθετα έξοδα (αμοιβές δικηγόρου και συμβολαιογράφου, δαπάνες προσημείωσης, δαπάνες μετακόμισης, δαπάνες οικιακού εξοπλισμού κ.ά.) και με τα δάνεια αυτού του τύπου μπορεί κανείς να επωφεληθεί για το καθορισμένο διάστημα με εξαιρετικά χαμηλή μηνιαία δόση. H χαμηλή δόση διαμορφώνεται για το προκαθορισμένο διάστημα, λόγω της αποπληρωμής μέρους των τόκων. Ετσι μετά τη λήξη της περιόδου χαμηλής δόσης, η μηνιαία δόση αναπροσαρμόζεται σε σημαντικά υψηλότερα επίπεδα.

Πέναλτι (ποινές): Πρόκειται για χρηματικό «πρόστιμο» που επιβάλλουν οι τράπεζες σε δανειολήπτες που αθετούν συμβάσεις. Στο παρελθόν είχε γίνει κατάχρηση του μέτρου, επιβάλλοντας ποινές και σε κυμαινόμενου επιτοκίου δάνεια, και οι τράπεζες υποχρεώθηκαν να καταργήσουν τον σχετικό όρο ως καταχρηστικό και παράνομο. Σήμερα το πέναλτι ισχύει μόνο σε σταθερού ή ειδικού τύπου δάνεια (π.χ. χαμηλής εκκίνησης), σε περίπτωση που ο δανειολήπτης προχωρήσει στην αποπληρωμή ή τη μεταφορά του δανείου νωρίτερα από μια καθορισμένη περίοδο.

Με πληροφορίες από: spitogatos.gr